Voto de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

1. En la sesión de quince de mayo de dos mil trece, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió, por mayoría de cuatro votos, la contradicción de tesis 558/2012, entre los criterios sustentados por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito y el Cuarto Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito. El problema de contradicción consistió en resolver si, en el juicio de amparo indirecto promovido por quien se ostenta persona extraña a un juicio especial hipotecario, el contrato de compraventa de fecha cierta anterior al juicio y no inscrito en el Registro Público de la Propiedad, resulta o no eficaz para conceder el amparo por afectación a la garantía de audiencia, cuando la certeza de la fecha de su celebración es posterior al registro de la hipoteca que pretende hacerse efectiva en ese juicio.

2. La contradicción se resolvió en el sentido de que el contrato de compraventa de fecha cierta es apto para acreditar el interés jurídico de quien acude al juicio de amparo como persona extraña a juicio, pero no es idóneo para otorgarle la protección de la Justicia Federal cuando dicho documento prueba que el quejoso adquirió ese bien con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad, pues en ese caso -se dijo-, la compraventa no le es oponible al acreedor hipotecario, en virtud de que el quejoso adquirió el inmueble con dicho gravamen.

I.R. de la mayoría

3. En la sentencia se formulan las siguientes aseveraciones que sirven de sustento a la decisión alcanzada:

(i) El contrato de compraventa de fecha cierta, no inscrito en el Registro Público de la Propiedad, es susceptible de demostrar el interés jurídico sin prejuzgar sobre el fondo del amparo.

(ii) Al respecto, si bien el sistema registral mexicano sigue el principio de que la inscripción de actos jurídicos tiene efectos declarativos, no constitutivos, no debe soslayarse que es la publicidad derivada de su registro, lo que permite que dichos actos surtan efectos frente a terceros.

(iii) En ese tenor, el derecho subjetivo derivado del contrato de compraventa de fecha cierta (no inscrito en el Registro Público), no es oponible al derecho del acreedor hipotecario cuando éste ha registrado la hipoteca antes de la celebración de la compraventa.

(iv) Luego, si bien el documento que ampara la celebración de un acto traslativo de dominio con esas características es apto para demostrar el interés jurídico del quejoso que acude al juicio de amparo ostentándose persona extraña a un juicio especial hipotecario, no lo es para concederle la protección constitucional.

(v) Esto, pues en las circunstancias apuntadas, no es necesario llamar a juicio al peticionario del amparo, si de antemano se conoce que, ante la falta de registro de su título y al ser de fecha posterior a la inscripción de la hipoteca, la compraventa no le será oponible al actor (acreedor hipotecario) ni, por ende, tendrá algún sentido tenerlo como parte demandada.

(vi) En tal virtud, no existe afectación a su esfera jurídica en relación con el derecho fundamental de audiencia.

(vii) En todo caso, el quejoso puede hacer valer el derecho de propiedad en contra de quien, en su caso, le haya trasladado el dominio, o bien, contra quien tiene el título de propiedad registrado o de quien estime pertinente, para ejercer una mejor defensa de sus derechos, a través de la vía jurisdiccional en donde intervenga como accionante y no como demandado.

4. A partir de esas consideraciones, la mayoría concluyó que la forma escrita del contrato de compraventa de fecha cierta es apta para acreditar el interés jurídico de quien acude al juicio de amparo como persona extraña a un juicio especial hipotecario, pero no es idónea para otorgarle la protección de la Justicia Federal, cuando dicho documento prueba que el quejoso adquirió ese bien con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad, al no ser oponible al acreedor hipotecario, ya que el quejoso adquirió el inmueble con todo y el gravamen que pesa sobre él.

II.R. en las que se apoya el disenso

5. Respetuosamente, no comparto las bases argumentativas en que se apoya la decisión de la presente contradicción de tesis, ni la conclusión obtenida, pues considero que el documento que ampara una compraventa de fecha cierta no inscrito en el Registro Público de la Propiedad, cuya certeza de su celebración data de antes de iniciado el juicio hipotecario, sí puede estimarse eficaz para la concesión del amparo, a fin de que el quejoso sea llamado al juicio hipotecario a deducir sus derechos y hacer efectivo su derecho de audiencia, esto, aun cuando la hipoteca se haya inscrito antes de que se celebrara la compraventa.

6. En primer orden, estimo relevante tomar en cuenta que en los asuntos que participaron en la contradicción, los quejosos adujeron ser propietarios del inmueble que sirvió de garantía para el cumplimiento de una obligación, misma que pretendió hacerse efectiva en cada uno de los juicios hipotecarios de los que se ostentaron extraños, promovidos por el acreedor hipotecario, titular de la garantía.

7. Luego, de acuerdo con el derecho que cada uno de los sujetos mencionados ostenta, es claro que el interés para intervenir en el juicio especial hipotecario es diferente, de manera que la pretensión del acreedor hipotecario es lograr del demandado, el cumplimiento de la obligación, y para el caso de que éste no se verifique, proceder al remate del bien que lo garantiza y, con su producto, el pago del monto establecido en la sentencia; mientras que la petición del quejoso para intervenir en ese juicio obedece a su intención de defender su derecho de propiedad, esto es, que no se llegue al remate judicial de su inmueble.

8. Al respecto, considero que no debe soslayarse la circunstancia de que la constitución de una hipoteca no concreta un acto traslativo de dominio, antes bien, se trata de un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles. La hipoteca tiene la finalidad de asegurar el cumplimiento o satisfacción forzosa de un crédito, mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización del valor de aquéllos, a través de su enajenación, para percibir su precio mediante el procedimiento legalmente establecido, esto, al margen de que en el momento en que se haga efectiva, su poseedor o propietario, no sea quien originalmente prestó la garantía.

9. Precisamente, por la finalidad que persigue la hipoteca, para hacer respetar ese derecho sobre un inmueble frente a terceros, es necesario que sea inscrito en el Registro Público de la Propiedad, a fin de dotar de publicidad a ese gravamen, de hacer saber a otros sujetos que sobre determinado inmueble existe un derecho real preferente; por lo que si una persona está interesada en adquirir ese bien, deberá estar consciente de que el dominio del bien pasará con el gravamen, pues la garantía consiste en que el bien hipotecado pase, con esa carga, al dominio de un tercero.

10. En cuanto al Registro Público de la Propiedad, esta Suprema Corte de Justicia de la Nación ha expuesto que esa institución tiene por objeto dar estabilidad, así como seguridad jurídica a los derechos reales sobre bienes inmuebles, como la compraventa, la hipoteca, etcétera. Su función es dar a conocer la verdadera situación jurídica de un inmueble, tanto del derecho de propiedad, como de las cargas o derechos reales que pueda reportar el inmueble, con la finalidad de impedir fraudes en las enajenaciones y gravámenes sobre inmuebles.(1)

11. Además, dicha institución sirve para dar publicidad a los actos jurídicos que deban ser inscritos, cuya finalidad es que los terceros ajenos a la relación contractual puedan tener conocimiento de la celebración de esos actos y de la titularidad de los bienes enajenados, a fin de evitarles fraudes y perjuicios como consecuencia de la ignorancia de los mismos, por lo cual, dicho Registro Público tiene como propósito permitir a cualquier interesado que se entere de las operaciones traslativas de dominio de algún determinado bien inmueble que conforme a la ley debe inscribirse en el citado registro para que surta efectos en contra de terceros y no solamente entre las partes contratantes.(2)

12. Lo anterior encuentra sustento en los artículos 2870, 2873 y 2874 del Código Civil para el Estado de Baja California,(3) así como los artículos del Código Civil para el Estado de Puebla y 3 de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla,(4) que corresponden a las entidades en que ejercen su jurisdicción los tribunales que contienden en esta contradicción de tesis, sobre lo cual estimo importante precisar que, para conocer el alcance que tiene el registro de ciertos actos jurídicos ante el Registro Público de la Propiedad, es necesario acudir a la legislación aplicable a cada caso concreto, sin que resulte válido afirmar, como se hace en la sentencia de la que disiento, que el sistema registral mexicano sigue el principio de que los registros de actos jurídicos tienen efectos declarativos y no constitutivos, pues tal aseveración no es del todo correcta, ya que si bien es cierto que en los Estados de la República en que ejercen su jurisdicción los tribunales que participan en la presente contradicción de tesis, el registro tiene efectos declarativos, esto no ocurre en todas las entidades del país; así, por ejemplo, en el Estado de Q.R., dicha inscripción es necesaria para que la compraventa surta efectos entre los contratantes(5), es decir, en ese Estado de la República, la inscripción de mérito no solamente tiene efectos declarativos sino también constitutivos.

13. En los casos específicos que analizaron los tribunales, ciertamente la inscripción ante el Registro Público de la Propiedad tiene efectos declarativos respecto del acto al que se le haya dado publicidad, de manera que la inscripción de una hipoteca, tal como se sostiene en la sentencia mayoritaria, da noticia a los adquirentes potenciales que sobre el bien pesa un gravamen, una garantía que, de no liquidarse, acompañará a la traslación del dominio sin que, por esa circunstancia, el beneficiario de la hipoteca se constituya en propietario, será sólo titular de la garantía, pero nada más.

14. Por su parte, el contrato de compraventa no inscrito en el Registro Público de la Propiedad, no surte efectos contra terceros, sino únicamente entre quienes lo celebran; sin embargo, ello no quiere decir que ese acto jurídico no inscrito sea inexistente, ya que -de acuerdo con las legislaciones aplicadas por los tribunales que contienden- los derechos que se tienen sobre los bienes, en este caso el de propiedad, se generan del acuerdo celebrado entre las partes desde el momento mismo en que existe el acto jurídico, producto del acuerdo de voluntades de los contratantes sobre el objeto materia de la operación y precio, y no dependen de la inscripción de dicho acto en el registro.

15. Ahora bien, ese acuerdo de voluntades (contrato de compraventa) puede formalizarse a través de la forma escrita contenido en un documento, que puede ser público o privado; sin embargo, en la práctica ha quedado demostrado que, lamentablemente, no es inusual ni difícil que dos personas emitan un documento privado en el que, quizá se haya celebrado un acto válido de traslación y señalen en el mismo una fecha diversa a la que corresponde a la fecha de celebración del acto; con lo que pueden llevarse a cabo actos fraudulentos en perjuicio de terceros. Es por ello que surge la necesidad de que, por razón de seguridad jurídica y para evitar la posibilidad de que se trate de un acto fraudulento, se deba contar con documentos de fecha cierta.

16. Al respecto, esta Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que un documento es de fecha cierta cuando se reúnen cualquiera de las características siguientes: a) Se incorpora o se inscribe el documento en el Registro Público; b) Si se hace en escritura pública desde la fecha de su otorgamiento; c) Desde la muerte de cualquiera de los firmantes del contrato correspondiente; y, d) Desde el momento en que el documento privado se entregue a un funcionario en razón de su oficio.

17. Dicho concepto fue creado para dirimir el conflicto entre varios adquirentes de un derecho, pues lo que se busca es la certeza jurídica en las operaciones, evitando así que los documentos se confeccionen con una fecha inexacta en perjuicio de terceros, debido a que las escrituras privadas son obra de las partes involucradas en el negocio jurídico, pudiendo quedar éstas en el acuerdo para ante-datar o pos-datar en el documento una fecha distinta a la verdadera (de celebración del acto).

18. Por consiguiente, cuando los documentos carecen de fecha cierta, ello imposibilita determinar si el reclamo que se hace a la autoridad judicial deriva de actos anteriores o posteriores a la adquisición del derecho o crédito litigioso y es entonces que, con la institución jurídica de la fecha cierta, se garantiza la legalidad y certeza jurídica a las que deben sujetarse las operaciones jurídicas, como son los actos jurídicos traslativos de dominio.

19. Sobre esa base, considero que si el quejoso demuestra tener un derecho de propiedad al exhibir la forma escrita del contrato de compraventa de fecha cierta, anterior a la instauración del juicio hipotecario, ello es suficiente para justificar su intervención en el juicio a fin de que se respete su derecho de audiencia, esencialmente, porque en el juicio de amparo no se analiza el fondo del derecho sustantivo alegado, ya que, en su caso, ello será materia del juicio natural.

20. Ahora bien, desde mi óptica personal, no representa un obstáculo para arribar a esa conclusión, la circunstancia de que la compraventa se haya verificado después de la inscripción de la hipoteca pues, en ese caso, no es que el derecho de propiedad que ostenta el quejoso pueda o no oponerse al derecho de garantía que tiene el acreedor hipotecario, como se sostiene en el proyecto, ya que se trata de derechos diferentes que no necesariamente se oponen entre sí, de manera que, en el mejor de los escenarios para el beneficiario de la hipoteca, el registro de la compraventa verificado cuando ya estaba inscrito su derecho, da noticia de que el bien se compró con todo y el gravamen que pesaba sobre él, así que el inmueble sigue garantizando el cumplimiento de la obligación, pero esto no impide que el nuevo propietario esté en posibilidad de defender el dominio que ejerce sobre el bien raíz.

21. Al respecto, estimo importante destacar que las obligaciones que se garantizan mediante la constitución de una hipoteca, generalmente se traducen en el pago de cantidades pecuniarias. Esos montos no necesariamente corresponden al valor del bien raíz que garantiza el cumplimiento, es decir, en el infinito mundo de las posibilidades, puede darse el caso de que la hipoteca garantice una cantidad mínima y que permita, incluso, que el nuevo propietario libere el bien del gravamen, sin tener el menor reparo en ello, o pueda garantizar sólo una parte de un cuantioso adeudo, de manera que, ni aun con la venta del bien, el acreedor hipotecario podría recuperar el monto del crédito.

22. En las circunstancias apuntadas, si tal como se menciona en la sentencia de la mayoría, el quejoso se ostenta persona extraña a juicio y exhibe un documento de fecha cierta que demuestra que ha adquirido la propiedad del bien, con todo y el gravamen, ¿por qué habría de impedírsele intervenir en el juicio a fin de dilucidar su derecho de audiencia y, en su caso, liberar el bien que es de su propiedad mediante el pago de lo adeudado y repetir después contra el garante original?

23. Creo que la inexactitud estriba en homologar el derecho de garantía real con el derecho de propiedad, pues a partir de esa premisa -que en mi opinión es inexacta- se construye un razonamiento en el sentido de que uno y otro derechos se oponen entre sí, como ocurre cuando debe decidirse entre dos actos jurídicos que amparan un derecho de la misma entidad jurídica (por ejemplo, una compraventa frente a una cesión de derechos o ésta frente a una donación, etcétera). Esto no puede ser así, la propiedad no cede frente a la hipoteca, antes bien, la hipoteca se traslada al nuevo propietario.

24. En esas circunstancias, considero que la forma escrita del contrato de compraventa de fecha cierta anterior a la instauración del juicio, es suficiente para que se conceda el amparo al quejoso a fin de que sea llamado al juicio hipotecario, pues su intervención en ese procedimiento es imprescindible para no verse privado de sus propiedades sin haber sido oído y vencido, al ser evidente que, de no tener participación en la controversia, la falta de pago de lo sentenciado, por parte del demandado, llevará al remate judicial del inmueble de su propiedad, con independencia del monto que haya garantizado, sin haber tenido oportunidad de liberar el inmueble del gravamen que pesaba sobre aquél o, incluso, de demostrar que hubo mala fe o fraude en la inscripción de la hipoteca o que él mismo ya había realizado el pago y liberado el bien.

25. Cabe destacar, que la intervención en el juicio del nuevo propietario no puede ser en calidad de demandado, como lo afirma la mayoría pues, de acuerdo con lo que hasta aquí se ha expresado, es claro que las pretensiones del quejoso no se oponen a las de las partes en el juicio, ni generan comunidad de intereses con algunas de ellas, pues no guardan relación con el cumplimiento de la obligación que es materia de la controversia, antes bien, su intervención es la de un tercero que exclusivamente defiende su derecho de propiedad; por ello estimo que no es ociosa la intervención que puede tener el nuevo propietario en el juicio hipotecario.

26. De ahí que no comparta las consideraciones de la mayoría de los Ministros integrantes de esta Primera Sala.

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1 "REGISTRO PÚBLICO, INSCRIPCIONES EN EL. La inscripción en el Registro Público de la Propiedad de los títulos sobre inmuebles, tiene por objeto la seguridad, a fin de que cualquier persona pueda enterarse de quién es el titular del derecho de propiedad sobre un inmueble determinado.". De la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, Tomo CXXI, página 2123, Núm. Registro IUS: 340788.

2 Argumentos expuestos al resolver la contradicción de tesis 127/2009, sustentada entre el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, el Tercer Tribunal Colegiado del Décimo Tercer Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, en la sesión de diecisiete de febrero de dos mil diez, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXI, mayo de dos mil diez, página 244.

3 Código Civil para el Estado de Baja California: "Artículo 2870. Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuánto le fueren favorables.". "Artículo 2873. La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.". "Artículo 2874. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público."

4 Código Civil para el Estado de Puebla: "Artículo 2122. La venta es perfecta y obligatoria para las partes, por el solo convenio de ellas respecto al bien vendido y el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho.". Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla: "Artículo 3. La inscripción de los actos en el Registro Público de la Propiedad tendrá efectos declarativos y por excepción efectos constitutivos, en los casos que así expresamente lo determine la ley."

5 "Artículo 2549. T. de muebles, la venta se perfecciona en el momento en que las partes se ponen de acuerdo en el bien y en el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho, en tanto que si se trata de inmuebles, la venta se perfecciona hasta que se inscriba la operación en el Registro Público de la Propiedad."