Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 46/2005-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DÉCIMO Y DÉCIMO TERCERO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

TERCERO. El Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver, el veinte de junio de dos mil, el amparo directo 225/2000, consideró en lo conducente:

"En otro aspecto, el quejoso aduce que resulta violatorio en su perjuicio, de las garantías individuales contenidas en los artículos 14 y 16 constitucionales, la argumentación de la Sala responsable que se contiene en el considerando II, inciso a), de la resolución reclamada, pues según dice, de los cuatro recibos de fechas primero de julio, agosto, septiembre y octubre, se acredita que cumplió con el pago de las rentas reclamadas por su contraria y que ésta las recibió a su entera satisfacción, toda vez que dichos recibos fueron firmados por la ahora tercero perjudicada. Asimismo, refiere que la ahora actora no probó su acción, misma que fundó en la falta de pago, puesto que en la cláusula primera del contrato basal no consta el domicilio de ésta como arrendadora, lo que demuestra que el quejoso incurrió en mora según se desprende de la jurisprudencia 100 que invoca, cuyos datos correctos de localización son: página 67 del Tomo IV, Sexta Época, Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, correspondiente a los años de 1917-1995, del siguiente tenor: ‘PAGO DE LAS RENTAS.’ (se transcribe). Los anteriores motivos de inconformidad resultan fundados y suficientes para conceder al quejoso el amparo y protección de la Justicia Federal, pues como lo sostiene el quejoso, la resolución reclamada resulta violatoria de las garantías de legalidad y seguridad jurídicas contenidas en los artículos 14 y 16 constitucionales. En efecto, la Sala responsable consideró que si bien en el contrato base de la acción no se señaló el domicilio del arrendador, ello sólo favoreció al apelante para absolverlo de la rescisión del contrato, tal como aconteció, pero no así de las rentas adeudadas, las cuales debía liquidar, al ser una obligación que contrajo en el contrato base de la acción. Sin embargo, dicha conclusión jurídicamente hablando resulta incorrecta, dado que no debe perderse de vista que el Juez natural en el considerando tercero de la resolución de primer grado, en relación con la rescisión del contrato basal, sostuvo lo siguiente: ‘III. Entrando al fondo del asunto, en cuanto a la rescisión del contrato base de la acción, analizadas y valoradas en lo individual como en su conjunto las pruebas aportadas por la parte actora en términos del artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles, a juicio de la suscrita, resulta improcedente la rescisión del contrato base de la acción de fecha primero de marzo de mil novecientos ochenta y seis, por las siguientes consideraciones, la parte actora funda su acción en la falta de pago de las rentas de julio a octubre de mil novecientos noventa y nueve, más las que se sigan generando hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado, y no obstante que de la cláusula primera del contrato base de la acción se desprende que las partes pactaron que las rentas se pagarían con toda puntualidad por meses adelantados en el domicilio del arrendador, dicho domicilio no consta en el contrato, ni en los hechos de la demanda se indica, por lo que deberá estarse a lo dispuesto por el artículo 2427 del Código Civil, que establece que la renta será pagada en el lugar convenido y a falta de convenio en el domicilio arrendado, siendo a cargo del arrendador la prueba para acreditar que requirió del pago al arrendatario, que el inquilino conocía el domicilio donde se pagaría mensualmente la renta o que se hubiera practicado alguna gestión de cobro, lo que en la especie no aconteció, tomando en cuenta que la confesional a cargo del demandado no le favorece para acreditar que el demandado conocía el domicilio o que se le hubiera practicado alguna gestión de cobro, ya que tampoco se indica en la demanda, tomando en cuenta que las posiciones que se le formularon no fueron en ese sentido; la testimonial a cargo de A.O.G. y L.R.V., se declaró desierta por causas imputables a su oferente, y ni la instrumental de actuaciones ni la presuncional legal y humana operan a su favor para acreditar los elementos constitutivos de la acción intentada por la actora, quien está obligada en términos del artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles, a asumir la carga de la prueba de sus hechos constitutivos, y al no acreditar que el inquilino conocía el domicilio para el pago, o bien, que realizó gestiones de cobro al inquilino, éste no incurre en mora, por lo que no puede considerarse en este caso que el arrendatario haya incurrido en mora en el pago de las rentas, resultando aplicable la jurisprudencia 59, visible en la página 153 del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, Cuarta Parte, Sexta Época, bajo el rubro: «ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE LAS RENTAS. Aun cuando en el contrato de arrendamiento se haya estipulado que el lugar de pago es el domicilio del arrendador, si no se precisó la ubicación de ese domicilio, no se probó durante el juicio que fuera conocido del arrendatario, debe estarse a lo establecido por el artículo 2427 del Código Civil para el Distrito Federal, en cuyo caso si no hay constancia del cobro a éste de las rentas, el arrendatario no incurre en mora.». Por lo que resulta procedente la excepción de falta de acción y derecho opuesta por el demandado al dar contestación de la demanda, no así las excepciones fundadas en el artículo 962, toda vez que el demandado no indica de qué precepto legal se trata. En consecuencia, se absuelve al demandado de la rescisión del contrato y, por ende, de la desocupación y entrega del inmueble arrendado, dejando a salvo los derechos de la parte actora para que los haga valer en la vía y forma que a su derecho convenga.’. De lo anteriormente transcrito, es posible colegir lo siguiente: I.Q.e.J. de primer grado consideró improcedente la rescisión del contrato de arrendamiento de fecha primero de marzo de mil novecientos ochenta y seis base de la acción, bajo el argumento de que si bien en el mismo se pactó que el pago de las rentas lo efectuaría el demandado en el domicilio de la actora, lo cierto es que éste no consta en el contrato basal, por lo que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2427 del Código Civil para el Distrito Federal, a falta de convenio respecto al domicilio, correspondía al actor la carga de la prueba de demostrar que requirió de pago al arrendatario, que éste conoció el domicilio donde debía pagarse la renta o que practicó alguna gestión de cobro, extremos que en el caso no se acreditaron por la parte actora. II. Que por lo anterior, se absolvió al demandado de la rescisión del contrato basal, dejando a salvo los derechos de la actora. De donde se sigue que el argumento toral del Juez natural para absolver al demandado, ahora quejoso, de la rescisión del contrato, fue que la actora no demostró, entre otras cosas, haber requerido de pago al demandado ni que éste conociera el domicilio donde debía cubrirse el importe de las rentas. Por tanto, la Sala debió advertir que si no obstante esa consideración el Juez natural condenó al demandado al pago de las rentas adeudadas, ello resultaba ilegal y contrario a la lógica jurídica. En efecto, si precisamente se absolvió al demandado de la rescisión del contrato basal por no haberse acreditado que la actora lo hubiere requerido de pago respecto de las rentas adeudadas, ni que éste conociera el domicilio donde debían cubrirse las mismas, es contrario a toda lógica condenarlo al pago de las rentas, que si bien no ha cubierto, no ha sido por causa imputable a él, sino debido a un evento que escapa a su responsabilidad, como lo es el desconocimiento del domicilio donde debían cubrirse, y la falta de requerimiento por parte de la actora, lo que se traduce en que legalmente no puede considerarse que el demandado ha incurrido en mora, y por lo mismo, resulta ilegal que pese a que se le absuelva de la rescisión del contrato se le condene al pago de rentas, respecto de las cuales nunca fue requerido de cobro, sin que de ninguna manera ello signifique que no está obligado a pagarlas, sino únicamente que para que esto ocurra es necesario que primero se gestione su cobro por parte de la actora, pues se insiste, ésta no acreditó que el demandado conociera el lugar donde debía realizar su pago. Sin embargo, al no haberlo considerado así la Sala responsable, es inconcuso que el acto reclamado resulta violatorio en perjuicio del quejoso, de las garantías de legalidad y seguridad jurídicas contenidas en los artículos 14 y 16 constitucionales, lo que motiva concederle la protección constitucional que solicita, para el efecto de que la Sala responsable deje insubsistente la resolución reclamada y dejando intocado lo relativo a la rescisión del contrato de arrendamiento, emita otra en donde considere que al no haber incurrido en mora el demandado, hoy quejoso, por no habérsele señalado el lugar del pago de las rentas, ni que éste lo conociera, así como tampoco que hubiera sido requerido del pago de las rentas vencidas, no resulta legalmente factible que se le condene al pago de éstas, por no haber nacido aún a la vida jurídica su obligación al pago de las mismas."

Con similares consideraciones dicho Tribunal Colegiado resolvió los amparos directos 612/2000, 708/2003, 79/2004 y 549/2004 en sesiones de fechas tres de octubre de dos mil, dieciocho de noviembre de dos mil tres, diecisiete de febrero de dos mil cuatro y treinta de agosto de dos mil cuatro, respectivamente.

Las anteriores consideraciones dieron origen a la siguiente tesis:

"Novena Época

"Instancia: Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XII, diciembre de 2000

"Tesis: I.10o.C.10 C

"Página: 1372

"ARRENDAMIENTO, INCONGRUENCIA DEL FALLO QUE DECLARA IMPROCEDENTE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE, POR NO ACREDITARSE QUE EL ARRENDATARIO INCURRIÓ EN MORA, PERO LO CONDENA AL PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS. El artículo 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dispone que todas las resoluciones deben ser claras, precisas y congruentes con la litis, resolviendo sobre todo lo que se hubiese pedido por las partes; por ende, cuando la Sala responsable en el fallo reclamado considera que si en el contrato base de la acción no se señaló el domicilio para el pago de las rentas y que la actora no demostró haberlas requerido, sólo favorece al apelante para absolverlo de la rescisión del contrato, no así de las rentas adeudadas, tal conclusión es jurídicamente incorrecta, porque de conformidad con el artículo 2427 del Código Civil para el Distrito Federal, a falta de convenio respecto del domicilio, correspondía al actor la carga de la prueba para demostrar que requirió de pago al arrendatario, o bien que éste conoció el domicilio donde debía pagarse la renta. Por tanto, la Sala debió advertir que la condena del Juez natural sobre el pago de las rentas adeudadas resultaba ilegal, pues si absolvió al demandado de la rescisión del contrato basal por no haberse acreditado que la actora lo hubiere requerido de pago respecto de las rentas adeudadas, ni que éste conociera el domicilio donde debían cubrirse, es inconcuso que tampoco resultaba procedente condenarlo al pago de las rentas que no había cubierto debido a un evento que escapa a su responsabilidad, como lo es el desconocimiento del domicilio donde debían cubrirse y a la falta de requerimiento por parte de la actora, lo que se traduce en que legalmente el demandado no incurrió en mora y, por lo mismo, resulta incongruente que por un lado se le absuelva de la rescisión del contrato y, por otro, se le condene al pago de las rentas insolutas.

"Amparo directo 225/2000. M.L.A.. 20 de junio de 2000. Unanimidad de votos. Ponente: J.J.P.G.. Secretario: I.B.L.V..

"Amparo directo 612/2000. Corporación Mercantil Tecnoindustrial, S.A. de C.V. y otra. 3 de octubre de 2000. Unanimidad de votos. Ponente: J.J.P.G.. Secretario: I.B.L.V.."

CUARTO. El Décimo Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo 41/2005, el veintitrés de febrero de dos mil cinco, consideró en lo conducente:

"Los restantes conceptos de violación (segundo y cuarto) están dirigidos a combatir la determinación de la Sala responsable de declarar improcedente la condena al pago de rentas insolutas, sin que se advierta inconformidad alguna tendente a controvertir la improcedencia de la acción rescisoria también ejercida. De manera específica, en el referido cuarto concepto de violación, el quejoso aduce que la sentencia reclamada es violatoria de garantías por haber determinado la improcedencia de la condena al pago de las rentas reclamadas como consecuencia de la improcedencia de la acción rescisoria porque, indica el inconforme, en autos se demostró la falta de pago de las citadas pensiones rentísticas, aun cuando no se haya probado que la demandada no incurrió en mora. La anterior inconformidad, a juicio de este Tribunal Colegiado, contiene la causa de pedir suficiente para analizar el cuestionado aspecto del acto reclamado, en tanto se señala el agravio ocasionado (declaración de improcedencia de la condena al pago de rentas) y el motivo del mismo (que aunque no procedió la acción rescisoria, se probó la falta de pago de las rentas); a cuyo respecto se invoca la jurisprudencia 68/2000 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página 38 del Tomo XII, agosto de 2000, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, del siguiente tenor: ‘CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. PARA QUE SE ESTUDIEN, BASTA CON EXPRESAR CLARAMENTE EN LA DEMANDA DE GARANTÍAS LA CAUSA DE PEDIR.’ (se transcribe). En el caso, el actor demandó tanto la rescisión del contrato de arrendamiento base de la acción como el pago de rentas adeudadas (y las que se siguieran venciendo hasta la solución del asunto). La acción rescisoria implica la demostración de la relación contractual entre las partes, así como el incumplimiento de obligaciones (en este caso la de pago); y la de pago de rentas requiere la acreditación de la relación contractual así como la falta de pago de las rentas reclamadas. El segundo elemento de ambas acciones, aunque descansa en la misma realidad fáctica (falta de pago de rentas), tiene la particularidad de que, en la primera, resulta relevante y determinante el origen del incumplimiento (como enseguida se explica), mientras que en la segunda no, por lo que es suficiente la demostración del impago aducido. De hecho, sin que la referencia que enseguida se hace implique pronunciamiento sobre lo correcto o incorrecto de la consideración de la Sala responsable respecto a la desestimación de la acción rescisoria, de la lectura del fallo reclamado se aprecia que dicha autoridad, para resolver en la forma indicada, consideró que las partes habían pactado que el pago de las rentas se efectuaría en el inmueble arrendado, pero que el actor no había probado haber acudido al mismo y requerido a la arrendataria del pago correspondiente, así como que ésta se había negado a pagar, por lo que no existía mora en el pago de rentas y, por ende, al no ser imputable a la demandada ese incumplimiento, no procedía la rescisión del contrato base. Cabe reiterar que la autoridad responsable, al estimar improcedente la referida acción rescisoria, por vía de consecuencia también declaró improcedente el pago de rentas reclamadas porque, de lo contrario, -indicó la Sala- la sentencia resultaría incongruente, para lo cual invocó la tesis del Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, de rubro: ‘ARRENDAMIENTO, INCONGRUENCIA DEL FALLO QUE DECLARA IMPROCEDENTE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE, POR NO ACREDITARSE QUE EL ARRENDATARIO INCURRIÓ EN MORA, PERO LO CONDENA AL PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS.’. Cabe precisar que, al respecto, la Sala consideró que el pago de rentas era improcedente, porque habiendo establecido las partes (cláusula segunda) como lugar de pago el mismo domicilio del inmueble arrendado, el actor no acreditó haber acudido a ese lugar y requerido de pago a la demandada, así como que la misma se haya negado a pagar, por lo que -enfatizó la Sala- la demandada no incurrió en mora, por lo que era incongruente que el Juez primario por una parte, absolviera de la rescisión del contrato y, por otra, la condenara al pago de las rentas insolutas. Tal consideración de la Sala responsable es indebida en tanto la aludida mora en el pago de rentas, al significar un incumplimiento imputable a la arrendataria sobre ese rubro, sólo surte efectos para decretar la procedencia de la rescisión de la relación contractual, en caso de que se pruebe ese retardo imputable, para decretar la improcedencia de la rescisión si no prueba tal mora. Pero la falta de demostración del incumplimiento imputable a la demandada, en modo alguno tiene alcance jurídico de hacer improcedente el pago de rentas adeudadas, pues la mora -como incumplimiento imputable a la arrendataria- no constituye un elemento para la procedencia de dicho pago, en razón de que esa acción sólo requiere la demostración de la relación contractual y la falta de prueba de que el arrendatario esté al corriente en el cumplimiento de su obligación de pago, de suerte que si demostrada la existencia de la relación contractual, la arrendataria no acredita haber pagado las rentas adeudadas, la acción de pago ejercida resultará procedente. Lo anterior es acorde con lo preceptuado por el artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, en el sentido de que en caso de que dentro del juicio de controversia en materia de arrendamiento inmobiliario se demande ‘el pago de rentas atrasadas por 2 o más meses’, la actora podrá solicitar al Juez que la demandada acredite, la exhibición de los correspondientes documentos señalados en ese dispositivo, encontrarse al corriente en el pago de rentas pactado y, de no hacerlo, se le embarguen bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas; y que si al contestar la demanda, la enjuiciada acredita estar al corriente de esos pagos, el Juez concluirá el juicio. Disposición legal de la que resulta evidente que la procedencia del reclamo de pago de rentas está supeditado únicamente a la falta de pago de los mismos, así como a la previa demostración de la obligación respectiva. Además, en virtud de que el arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día en que desocupe la localidad arrendada. Luego, si ya hizo uso de la misma, es evidente que está obligado al pago de las rentas vencidas cuando se le demanda el pago de las rentas atrasadas, como ocurrió en la especie. Es por ello que además de no constituir jurisprudencia, no se comparte el referido criterio del Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil de este Primer Circuito, invocado por la Sala responsable."

QUINTO. Previo al estudio de fondo del asunto, es necesario determinar si, en el presente caso, existe o no contradicción de tesis, entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados contendientes. Para ello, debe tenerse presente el contenido de la siguiente tesis jurisprudencial:

"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 26/2001

"Página: 76

"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la Sala que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."

Según se desprende de la jurisprudencia transcrita, para que exista contradicción de tesis deben reunirse los siguientes elementos:

a) Que al resolver los planteamientos jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes.

b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas.

c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.

Ahora bien, de las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales Colegiados contendientes se desprende lo siguiente:

El Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito sostiene que si el demandado (arrendatario) fue absuelto de la rescisión del contrato de arrendamiento por no haberse acreditado que la actora (arrendadora) lo haya requerido de pago respecto de las rentas adeudadas, es contrario a la lógica condenarlo al pago de dichas rentas, que si bien no ha cubierto, fue por causa imputable al propio arrendador, porque éste no le hizo saber el domicilio donde debía efectuarse el pago.

Que la falta de requerimiento por parte del arrendador se traduce en que legalmente no puede considerarse que el arrendatario haya incurrido en mora y, por lo mismo, resulta ilegal que aunque se le absuelva de la rescisión del contrato, se le condene al pago de las rentas, sin que ello signifique que no esté obligado a pagarlas, sólo que primero debe gestionar su cobro.

Por su parte, el Décimo Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito sostiene que la mora en el pago de rentas implica un incumplimiento imputable al arrendatario, que surte efectos para decretar la procedencia de la rescisión del contrato.

Que la falta de demostración del incumplimiento del arrendatario no tiene el alcance jurídico de tornar improcedente el pago de rentas adeudadas también reclamadas, porque la mora no es un elemento de procedencia del pago, pues esa acción sólo requiere la demostración de la relación contractual y la falta de prueba de que el arrendatario está al corriente en su obligación de pago.

Que aun cuando se haya declarado la improcedencia de la rescisión de un contrato de arrendamiento, porque el arrendador no demostró que el arrendatario incurrió en mora, no conlleva a la improcedencia del pago de las mensualidades vencidas, pues si se demuestra la existencia de la relación contractual, y el arrendatario no acreditó el pago de las mensualidades que se le reclamaron como vencidas, la acción de pago resulta procedente.

Que lo anterior es acorde con lo señalado en el artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, del que se desprende que la procedencia del reclamo de pago de rentas vencidas está supeditado únicamente a la falta del pago de éstas, siempre y cuando previamente se demuestre la obligación respectiva, ya que el arrendatario está obligado a pagar la renta hasta el día en que desocupe el inmueble arrendado.

El análisis comparativo de las consideraciones de los Tribunales Colegiados contendientes permite advertir que sí existe contradicción de criterios.

En efecto, el Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito sostiene que si se tuvo por no acreditada la acción rescisoria, al no estar demostrada la mora del arrendatario en el pago de las rentas, no resulta lógico que se le condene a cubrirlas sin una formal interpelación. Afirma que resulta incongruente que, por un lado, se absuelva de la rescisión del contrato al inquilino y, por otro, se le condene al pago de rentas insolutas.

Frente a esa consideración, el Décimo Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito sostiene que la falta de demostración del incumplimiento del arrendatario no tiene el alcance jurídico de tornar improcedente el pago de rentas adeudadas también reclamadas, porque la mora no es un elemento de procedencia del pago, pues esa acción sólo requiere la demostración de la relación contractual y la falta de prueba de que el arrendatario está al corriente en su obligación de pago, y que aun cuando se haya declarado la improcedencia de la rescisión de un contrato de arrendamiento, porque el arrendador no demostró que el arrendatario incurrió en mora, dicha circunstancia no conlleva a la improcedencia del pago de las mensualidades vencidas, pues si se demuestra la existencia de la relación contractual y que el arrendatario no acreditó el pago de las mensualidades que se le reclamaron como vencidas, la acción de pago resulta procedente.

Lo anterior pone de manifiesto que ambos órganos jurisdiccionales examinaron cuestiones esencialmente iguales, a saber: si la acción rescisoria es independiente del pago de rentas adeudadas o si una condiciona la procedencia de la otra. A este respecto, los Tribunales Colegiados adoptaron posiciones jurídicas discrepantes, particularmente por lo que se refiere al pago de las rentas insolutas cuando no se demuestra que el arrendatario incurrió en mora, pues mientras uno sostiene que aunque no esté demostrada la mora el arrendatario sí puede obtener el pago de las rentas adeudadas, el otro afirma que es una incongruencia absolver por la rescisión del contrato y condenar al pago de las rentas insolutas, debiendo destacarse como dato adicional que en los juicios naturales, que posteriormente llegaron al conocimiento de los respectivos Tribunales Colegiados contendientes, en ambos casos se demandó tanto la rescisión del contrato como el pago de las rentas adeudadas.

Las anteriores consideraciones ponen de manifiesto que sí se cumple con el primero de los requisitos a que alude la citada jurisprudencia, a saber: Que al resolver los planteamientos jurídicos se examinen cuestiones esencialmente iguales y se adopten criterios jurídicos discrepantes.

Ahora bien, por lo que hace al segundo de los requisitos, debe señalarse que la transcripción de las respectivas resoluciones de los órganos jurisdiccionales que contienden permite advertir que la diferencia de criterios se presenta precisamente en las consideraciones y razonamientos contenidos en cada una de las sentencias dictadas por los Tribunales Colegiados contendientes.

Finalmente, por lo que hace al tercer requisito, debe señalarse que de las referidas sentencias dictadas por los Tribunales Colegiados contendientes se desprende que los criterios en contradicción provienen, esencialmente, del examen de los mismos elementos, a saber: si la acción rescisoria respecto de un contrato de arrendamiento, por la mora del inquilino, condiciona la diversa acción de pago de rentas adeudadas; es decir, si ambas acciones son o no independientes.

Conforme a lo antes expuesto, se concluye que sí existe contradicción de criterios en los términos que han quedado precisados, por lo que en este caso deberá determinarse si es jurídicamente factible condenar al arrendatario al pago de las mensualidades insolutas, cuando resultó improcedente la rescisión del contrato de arrendamiento, por no haberse demostrado que dicho arrendatario incurrió en mora.

No representa obstáculo para la existencia de este diferendo interpretativo la circunstancia de que sólo uno de los Tribunales Colegiados contendientes formuló tesis pues, en todo caso, basta que se hayan sustentado criterios discrepantes en los términos que han quedado precisados.

Sirve de apoyo a lo anterior la siguiente jurisprudencia:

"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 27/2001

"Página: 77

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS DISCREPANTES. Los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Federal, 197 y 197-A de la Ley de Amparo establecen el procedimiento para dirimir las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito o las S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. El vocablo ‘tesis’ que se emplea en dichos dispositivos debe entenderse en un sentido amplio, o sea, como la expresión de un criterio que se sustenta en relación con un tema determinado por los órganos jurisdiccionales en su quehacer legal de resolver los asuntos que se someten a su consideración, sin que sea necesario que esté expuesta de manera formal, mediante una redacción especial, en la que se distinga un rubro, un texto, los datos de identificación del asunto en donde se sostuvo y, menos aún, que constituya jurisprudencia obligatoria en los términos previstos por los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo, porque ni la Ley Fundamental ni la ordinaria establecen esos requisitos. Por tanto, para denunciar una contradicción de tesis, basta con que se hayan sustentado criterios discrepantes sobre la misma cuestión por S. de la Suprema Corte o Tribunales Colegiados de Circuito, en resoluciones dictadas en asuntos de su competencia."

SEXTO. Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio que sostiene esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, conforme a las siguientes consideraciones:

El contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades por medio del cual una persona llamada arrendador se obliga a conceder, temporalmente, el uso o el uso y goce de un bien a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto.

Dicho contrato se encuentra previsto en el artículo 2398 del Código Civil para el Distrito Federal, el cual es del tenor siguiente:

(Reformado, G.O. 16 de enero de 2003)

"Artículo 2398. El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

"El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año.

"El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte años."

Las características del contrato de arrendamiento son las siguientes:

Puede ser traslativo de uso o de uso y goce. El primer caso se da cuando el contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, así el arrendatario podrá disponer de ella conforme a lo convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; mientras que si se celebra además respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa arrendada.

La concesión del uso o del uso y goce del bien arrendado siempre debe ser temporal, pues por razones de orden económico, la ley impone la temporalidad en este contrato para facilitar la posibilidad de circulación de la riqueza; dado que la propia naturaleza del contrato de arrendamiento lleva consigo la temporalidad del mismo por tratarse de una concesión en el uso y goce del inmueble a cambio del pago de una renta, el cual por cuestiones prácticas no podría ser permanente.

El arrendamiento es un contrato siempre oneroso, ya que el arrendador, al conceder el uso o el uso y goce de un bien invariablemente lo hace a cambio de un precio, que es un elemento esencial, y en ausencia de éste no se podría hablar jurídicamente de un arrendamiento, sino que se trataría de un comodato.

Asimismo, el arrendamiento es un contrato bilateral, porque genera obligaciones para ambas partes contratantes; oneroso, porque origina provechos y gravámenes recíprocos; formal, porque la ley exige para su validez la forma escrita; consensual en oposición a real, porque para su perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa, sino sólo del consentimiento de las partes; principal, porque no requiere para su existencia o validez de un contrato o de una obligación previamente existentes; nominado, por la amplia regulación que hace de él la ley; y de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes no pueden cumplirse en un solo acto sino que requiere necesariamente de un lapso más o menos largo.

Son elementos de dicho contrato, el consentimiento que se manifiesta en un acuerdo de voluntades de ambas partes, una para conceder el uso o el uso y goce de un bien y la otra para pagar como contraprestación un precio cierto; mientras que el objeto del contrato es el contenido de las prestaciones de las partes; por una parte, la entrega de la cosa arrendada y, por la otra, el precio pactado.

Por otro lado, debe precisarse que la cosa arrendada sigue las reglas generales de los contratos en cuanto que debe existir en la naturaleza (con excepción del arrendamiento de cosas futuras), y debe ser determinada o determinable.

Además, el precio o contraprestación en este contrato debe ser cierto y puede consistir en una suma de dinero o en otros bienes, con tal de que sean ciertos y determinados al momento de efectuarse el pago.

Son obligaciones del arrendador, entre otras: Entregar el inmueble arrendado para ser usado conforme a su naturaleza; conservar la cosa arrendada en buen estado, entregarla en el tiempo convenido, no estorbar su uso, y aun garantizar que éste sea pacífico por todo el tiempo del contrato; debe responder por los vicios o defectos de la cosa arrendada y, en su caso, pagar las mejoras hechas por el arrendatario, siempre que hayan sido expresamente autorizadas por el arrendador o se trate de mejoras urgentes.

Las obligaciones del arrendatario son, entre otras, las siguientes:

Pagar el precio. Esta obligación se desprende del concepto mismo del contrato, ya que como consecuencia de su bilateralidad y onerosidad, las obligaciones de las partes deben ser correlativas y, por tanto, el arrendatario sólo está obligado a pagar el precio desde el día en que reciba la cosa arrendada y hasta el día que la entregue, y no estará obligado a pagarlo durante el arrendamiento si por caso fortuito o fuerza mayor se le impide totalmente el uso de la cosa y, por último, si sólo se impide en parte el uso, tiene derecho a una reducción del precio a juicio de peritos.

Además, el arrendatario debe pagar el precio o renta en el lugar, tiempo y modo convenidos. Si no hubo pacto expreso se aplican las reglas siguientes: El lugar para el pago será la casa-habitación o inmueble arrendado, al vencimiento de cada uno de los lapsos (tiempo) convenidos. La renta debe pagarse en dinero o, previo pacto expreso, en otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

Debe puntualizarse que, en términos generales, la acción rescisoria es la facultad de destruir el vínculo jurídico generado con motivo del contrato, que la ley le otorga al contratante que sí ha cumplido con su obligación.

Dicha acción es un medio legal para tutelar el derecho del contratante y tiene por objeto restablecer el equilibrio contractual, con base en la interdependencia de las obligaciones recíprocas derivadas del contrato de arrendamiento.

La acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil.

Por otro lado, debe precisarse que la acción de pago de rentas, estrictamente, no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado pues, incluso, el artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal señala que cuando en juicio se demande el pago de rentas atrasadas, el actor podrá solicitar al Juez que el demandado acredite que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo se le embarguen bienes suficientes para cubrir rentas adeudadas. En caso de que el demandado acredite estar al corriente en dichos pagos, el Juez concluirá el juicio.

Por tanto, para acreditar la procedencia de la acción de pago de rentas, sólo debe demostrarse la existencia del contrato de arrendamiento y el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, consistentes en: Haber entregado el inmueble arrendado en el tiempo y forma convenidos, sin perjuicio de las demás obligaciones que se van actualizando eventualmente durante el tiempo que dure el contrato, tales como: no estorbar el uso, garantizar que éste sea en forma pacífica, responder por los defectos de la cosa arrendada y, en su caso, pagar las mejoras realizadas por el arrendatario.

El derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende, si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas basta que éstas estén vencidas y que, previo requerimiento del arrendador, no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.

Consecuentemente, debe señalarse que en materia de arrendamiento, si el emplazamiento a juicio hace las veces de interpelación, también es idónea para determinar el momento a partir del cual el arrendatario se constituye en mora.

En este orden de ideas, resulta pertinente determinar qué se entiende por mora y por interpelación, y cuáles son los efectos del emplazamiento.

La mora es un retraso injustificado en el cumplimiento de una obligación, ya sea por haberse vencido el plazo establecido o por reunirse los requisitos legales para ello, siempre y cuando no se trate de obligaciones recíprocas, de las que derive un incumplimiento también recíproco.

Al respecto, resultan ilustrativos los siguientes criterios:

"Sexta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: CI, Cuarta Parte

"Página: 28

"MORA EN CASO DE OBLIGACIONES RECÍPROCAS. La Suprema Corte de Justicia ha sostenido que en las obligaciones recíprocas ninguno de los contratantes incurren en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente la obligación que le corresponde, por ser ello de equidad y de justicia, pues en los contratos bilaterales, cada uno de los contratantes se obliga, a condición de que el otro cumpla la obligación que se impuso, y si éste no lo hace, la equidad exige que se le releve de la obligación que contrajo y que por lo tanto no incurra en mora, mientras el otro contratante no cumpla o no se allane a cumplir la obligación que le corresponde.

"Amparo directo 6373/64. B.O.R.. 1o. de noviembre de 1965. Cinco votos. Ponente: R.C.A..

"Sexta Época, Cuarta Parte:

"Volumen XXX, página 215. Amparo directo 1771/57. L.B.. 28 de enero de 1959. Mayoría de tres votos. Disidentes: R.M.E. y G.G.R.. La publicación no menciona el nombre del ponente.

"V.V., página 155. Amparo directo 2613/57. G.A.. 7 de febrero de 1958. Mayoría de tres votos. Disidentes: V.S.G. y J.C.E.. La publicación no menciona el nombre del ponente."

"Quinta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: XXXIV

"Página: 2054

"MORA.-La mora es el retraso en el cumplimiento de la obligación, y debe distinguirse, desde luego, la mora simple de la mora culpable. La primera consiste simplemente en el retraso en el cumplimiento de la obligación, en tanto que tratándose de la mora culpable se exige una situación especial, una culpa distinta al simple retraso; algo especial que sea imputable al individuo que incurre en ella, y la interpelación que hace el acreedor al deudor, para exigir el cumplimiento de la obligación convierte la mora simple en mora culpable; ahora bien, la demanda hace veces de interpelación.

"Amparo civil directo 2895/30. C. viuda de M.C., sucesión de. 7 de abril de 1932. Mayoría de tres votos. Disidentes: F.D.L. y R.C.. La publicación no menciona el nombre del ponente."

Consecuentemente, la mora presupondrá siempre la existencia de una prestación (que puede ser personal o real), eficaz, exigible y vencida, siempre y cuando el retraso en el pago no sea imputable al propio acreedor; pues en tal caso, no existiría la mora, de acuerdo con el siguiente criterio de la Tercera Sala en su anterior integración:

"Quinta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: LVIII

"Página: 1781

"MORA, INEXISTENCIA DE LA.-Si por no haberse tramitado y resuelto una liquidación parcial, dentro de los plazos correspondientes, el deudor no hizo la consignación relativa, no puede legalmente imputársele la mora, cuando es el mismo acreedor quien la motivó, provocando conflictos que tenían que pasar por los trámites legales, hasta su resolución.

"Amparo civil en revisión 7353/36. C.J. sucesión de. 11 de noviembre de 1938. Unanimidad de cuatro votos. El Ministro Abenamar Eboli Paniagua no intervino en la discusión y votación de este asunto por las razones que constan en el acta del día. La publicación no menciona el nombre del ponente."

Por otro lado, debe tomarse en cuenta que para que se constituya la mora es necesario que se practique la correspondiente interpelación al deudor, lo cual puede hacerse de manera directa pero fehaciente, o a través de una demanda, lo que se corrobora con el siguiente criterio:

"Quinta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: XXXVIII

"Página: 1763

"MORA.-El momento en que el demandado se constituye en mora, es aquel en que se efectúa la interpelación judicial, mediante la demanda respectiva.

"Recurso de súplica 120/32. G.K. y Compañía Friedemberg, S.A. 20 de julio de 1933. Unanimidad de cinco votos. La publicación no menciona el nombre del ponente."

La interpelación de pago, doctrinalmente, es considerada como un requerimiento judicial o extrajudicial que se hace a un deudor por parte de su acreedor para que cumpla con su obligación. En materia de arrendamiento, la interpelación es el requerimiento de pago de las rentas vencidas que hace el arrendador al arrendatario.

Al respecto, es de tenerse en cuenta el siguiente criterio:

"Sexta Época

"Instancia: Cuarta Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: LXXXV, Quinta Parte

"Página: 20

"INTERPELACIÓN, CÓMO PUEDE EFECTUARSE LA.-La interpelación es un acto por el cual se requiere o intima a una persona para que cumpla una obligación, y hay interpelación, tanto cuando el requerimiento o intimación tiene lugar con anterioridad a la demanda, como cuando lo tiene en la demanda misma, que es una intimación por excelencia y constituye por sí sola una interpelación.

"Amparo directo 2900/63. P.A.R.. 16 de julio de 1964. Mayoría de cuatro votos. Ponente: M.Y.R.."

Como complemento de lo anterior, resulta oportuno señalar que la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha definido los requisitos de la interpelación en la siguiente tesis:

"Quinta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: CXV

"Página: 1073

"INTERPELACIÓN, REQUISITOS PARA LA.-Los elementos esenciales de una interpelación son: la presencia de la parte interpelada, en el acto de la interpelación y el requerimiento de la parte interpelante por sí o debidamente representada, sobre el cumplimiento de una obligación, así como la respuesta de la parte interpelada, todo ello autentificado por notario o funcionario judicial. Por tanto, la constancia firmada por dos testigos, de haber presenciado el acto de que el acreedor cobró al deudor, no puede considerarse como una interpelación en la que se cobra lo debido.

"Amparo civil directo 4464/51. Dulces ‘La Nacional’, S.A. 19 de marzo de 1953. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: R.E.. Ponente: A.M.A.."

Por lo que hace a los efectos del emplazamiento, debe precisarse que es un acto procesal mediante el cual se da a conocer al deudor o demandado la existencia de una demanda en su contra, para enterarlo de la petición del actor (acreedor) y de la oportunidad para contestarla, lo anterior con objeto de establecer el momento en que el arrendatario deudor ha incurrido en mora.

Lo anterior, también ha sido establecido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en el siguiente criterio:

"Quinta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: XCIX

"Página: 2175

"INTERPELACIÓN JUDICIAL.-Uno de los efectos del emplazamiento, por disposición expresa de la ley procesal, es que produce todas las consecuencias de la interpelación judicial, y la Suprema Corte de Justicia ha sostenido que la demanda es la interpelación más formal y enérgica que puede hacer el acreedor a su deudor.

"Amparo civil directo 5892/47. T.F.. 25 de marzo de 1949. Unanimidad de cinco votos. R.: R.E.."

En conclusión, si tanto legal como jurisprudencialmente se ha establecido que una de las características del emplazamiento es producir todos los efectos de la interpelación judicial, es evidente entonces que el mismo es apto para el efecto de acreditar que el deudor se constituyó en mora, si no cumple con la obligación que tiene a su cargo a favor del acreedor, una vez hecho el emplazamiento.

Al respecto, resulta ilustrativa la tesis de jurisprudencia 37/2003, sostenida por esta Primera Sala, cuyos rubro y texto son los siguientes:

"Novena Época

"Instancia: Primera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XVIII, julio de 2003

"Tesis: 1a./J. 37/2003

"Página: 33

"ARRENDAMIENTO. LA MORA EN EL PAGO DE LA RENTA, COMO CAUSAL DE RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO, SÓLO PODRÁ ANALIZARSE SI FUE HECHA VALER POR LAS PARTES.-De la interpretación armónica de los artículos 2425, fracción I, 2448 E, párrafo primero, y 2489, fracción I, del Código Civil para el Distrito Federal, se desprende que el hecho de que el arrendatario no satisfaga el pago de la renta, en la forma y tiempo convenidos, le otorga el derecho al arrendador para ejercitar la acción rescisoria del contrato de arrendamiento respectivo, en virtud de que, acorde con los artículos 2078, párrafo primero, y 2079 del código citado, la obligación de pago debe cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el contrato. Por otra parte, de conformidad con los artículos 255 y 260, en relación con el 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, con los escritos de demanda y de contestación queda establecida la materia sobre la que versará el juicio, respecto de la cual habrá de pronunciarse el órgano jurisdiccional, toda vez que se trata de un procedimiento de litis cerrada. En consecuencia, para los efectos de que el órgano jurisdiccional declare la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, sólo podrá analizar si hubo mora en dicho pago, si tal situación fue hecha valer por las partes en los respectivos escritos de demanda y contestación, pues de otra manera se introduciría un elemento ajeno a la litis del procedimiento en contravención a los artículos citados de la legislación adjetiva civil del Distrito Federal."

De acuerdo con las anteriores consideraciones puede concluirse que la rescisión del contrato de arrendamiento y el pago de las rentas vencidas son acciones independientes, pues al ejercerse la primera lo que estrictamente se persigue es la terminación del contrato de arrendamiento, en tanto que con la segunda lo que se busca es propiamente que se cubran los alquileres adeudados por concepto del uso y disfrute del bien arrendado, sin que el hecho de recibir las rentas vencidas implique la renuncia a ejercer la acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta del pago puntual, toda vez que la obligación de cubrirlas, en la forma y tiempo convenidos, es sustantiva, al derivar del propio contrato, que a su vez tiene su fundamento en el Código Civil; por tanto, frente a dicha obligación siempre está el correlativo derecho del arrendador a recibirlas, en la medida en que son rentas vencidas, devengadas ya por el arrendatario, quien ha usado y disfrutado del bien arrendado, y que por ello está obligado a pagarlas, aunque el contrato no deba rescindirse.

Por tanto, y a fin de dilucidar la cuestión suscitada entre los Tribunales Colegiados contendientes, debe concluirse que si en una sola demanda se solicita la rescisión del contrato de arrendamiento, argumentando que el arrendatario incurrió en mora y, además, se pide que sean cubiertas las rentas vencidas, el Juez puede condenar al pago de las mismas, no obstante que haya declarado improcedente la rescisión del contrato de arrendamiento, al quedar demostrado que existió una causa justificada, por la cual el arrendatario no cumplió con su obligación de pago puntual de las rentas vencidas, si en el contrato de arrendamiento no se especificó el lugar del pago y en autos no se acreditó que el arrendatario conocía el domicilio del arrendador y, además, el arrendador no requirió de pago al arrendatario en el domicilio de éste.

En efecto, si se solicitaron en la misma demanda ambas acciones y, por lo que ve al pago de las rentas vencidas, se acreditó la existencia del contrato de arrendamiento y el cumplimiento de la obligación del arrendador en términos de ley y, por otro lado, existe incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, concretamente por lo que se refiere al pago de rentas, debe condenarse a dicho pago, en atención a que aun cuando el argumento, en el caso concreto de falta de requerimiento, fue determinante para justificar el no pago puntual de las rentas vencidas para declarar improcedente la rescisión del contrato, no es válido para no condenar al pago de las rentas, ya que en este segundo caso, el emplazamiento legalmente hizo las veces del requerimiento.

Lo anterior encuentra respaldo en la siguiente tesis sostenida por la Tercera Sala en la anterior integración:

"Sexta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: CXXXIV, Cuarta Parte

"Página: 26

"ARRENDAMIENTO, TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE. DERECHO A PERCIBIR LAS RENTAS.-No existe renuncia a ejercitar la acción de rescisión por falta de cumplimiento puntual en el pago de las pensiones rentísticas cuando el arrendador no hace uso de ella inmediatamente después de haberse dictado la sentencia de desahucio, ni tampoco si aquél recibe las rentas, subsecuentes, toda vez que la obligación de cubrirlas la establece el Código Civil en el artículo 2429 y, por tanto, como frente a toda obligación existe un derecho correlativo, es obvio que el arrendador tiene derecho a recibirlas, sin que ello implique renuncia al ejercicio de la acción de terminación.

"Amparo directo 7886/67. P.C.C.. 29 de agosto de 1968. Cinco votos. Ponente: M.A.."

De acuerdo con dichas consideraciones, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resuelve que debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio reflejado en la siguiente tesis:

-La acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados, dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil. Por otro lado, la acción de pago de rentas, no está encaminada estrictamente a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.-Sí existe contradicción de tesis entre las sustentadas por el Décimo y el Décimo Tercer Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito.

SEGUNDO.-Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia la tesis sustentada por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en términos del último considerando de esta ejecutoria.

TERCERO.-Dése publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución, en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.

N.; envíese testimonio de la presente resolución a los órganos jurisdiccionales señalados en el resolutivo primero y, en su oportunidad, archívese el toca de la contradicción.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: J. de J.G.P., S.A.V.H., J.N.S.M. (ponente), J.R.C.D. y presidenta O.S.C. de G.V..