Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 45/97. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS, TERCERO Y SEGUNDO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

TERCERO.-La ejecutoria dictada en el amparo directo civil 490/97, que es donde se contiene el criterio sostenido por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, en lo que interesa, es del tenor literal siguiente:

"CUARTO.-Son inoperantes e infundados los conceptos de violación hechos valer.-El primero de tales calificativos se atribuye a los que se hacen consistir en que la Sala debió estudiar oficiosamente la procedencia de la acción, lo que apoya el quejoso con dos jurisprudencias de la Suprema Corte de Justicia de la Nación; lo anterior se afirma ya que se estima que esa forma de conducirse es tan genérica que no se exponen argumentos del porqué dicho criterio pueda beneficiarle. Se comparte la jurisprudencia 694 del Tomo VI del último A. al Semanario Judicial de la Federación, que previene: ‘CONCEPTOS DE VIOLACIÓN EXPUESTOS EN FORMA GENERALIZADA.’ (la transcribe).-En otro orden de cosas, este tribunal se encuentra legalmente impedido para examinar lo relativo a que la parte actora debió demandar la declaración judicial de existencia del contrato de arrendamiento, dado que ello no fue materia de excepción, pues según se advierte en el escrito de contestación de demanda el ahora peticionario de garantías se concretó a expresar: Excepciones. Excepción por falta de acción, por ser ineficaz los medios preparatorios de juicio de donde se desprende la confesión ficta (transcribe).-En tal virtud, cobra aplicación la jurisprudencia 495 del Tomo IV del A. invocado, que dispone: ‘CONCEPTOS DE VIOLACIÓN INATENDIBLES. SON AQUELLOS QUE CONTIENEN ARGUMENTOS QUE NO FORMARON PARTE DE LA LITIS NATURAL.’ (la transcribe).-Tocante a que la actora debió exhibir junto con su demanda el contrato de arrendamiento cuya rescisión reclamó; que es insuficiente el hecho de que al no comparecer a absolver posiciones se tenga por cierto un acto que requiere de distintos requisitos legales; que la responsable no entró al estudio de las demás pruebas ofrecidas por el quejoso, por lo que, añade éste, se rompió el principio esencial del sistema de la valorización de las pruebas que obliga al juzgador a apreciarlas en su conjunto, atendiendo las reglas de la lógica y de la experiencia; y en fin, que para constituir prueba plena debe de adminicularse con otros elementos de convicción. Se considera que con todos esos planteamientos se combate la ejecutoria pronunciada por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil de este Circuito, al resolver el amparo directo 1352/56, promovido por la aquí tercera perjudicada, cuyos fundamentos aparecen en el considerando segundo de este fallo, por lo que en tales condiciones resultan de exacta aplicación las diversas jurisprudencias 689 y 696, ambas consultables en el Tomo VI citado, que respectivamente dicen: ‘CONCEPTOS DE VIOLACIÓN CONTRA SENTENCIA QUE CUMPLIMENTA EJECUTORIA DE AMPARO.’ y ‘CONCEPTOS DE VIOLACIÓN INATENDIBLES CUANDO ATACAN LA EJECUTORIA PRONUNCIADA POR UN TRIBUNAL COLEGIADO DE CIRCUITO.’-Ahora bien, de conformidad con la sentencia de amparo aludida, la cual, se reitera, estableció que la confesional ficta derivada de la inasistencia a absolver posiciones, hace prueba plena, salvo prueba en contrario, era innecesario que el órgano de apelación dijera que tal confesión se corroboraba con las actuaciones judiciales, la presuncional en su doble aspecto, y los recibos de renta.-Empero, dichos recibos de renta sí son útiles para probar los incrementos aludidos en la demanda natural, y no es obstáculo para arribar a esta conclusión la circunstancia de que hayan sido objetados, atento a que esta impugnación no se demostró conforme lo señala el artículo 403 del Código de Procedimientos Civiles del Estado antes de sus reformas, que dice: ‘Los documentos privados ofrecidos como prueba, cuando no fueren objetados o no quedare justificada la objeción respectiva, se tendrán por reconocidos y harán prueba plena, contra el colitigante, en cuanto tengan relación con el negocio, aun cuando el mismo colitigante no sea autor de ellos.’, así como la jurisprudencia 535 del Tomo IV invocado, que reza: ‘DOCUMENTOS PRIVADOS, CARGA DE LA PRUEBA EN CASO DE OBJECIÓN A LOS. (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).-El artículo 403 del Código de Procedimientos Civiles de Jalisco, dispone que: «Los documentos privados ofrecidos como prueba, cuando no fueren objetados o no quedare justificada la objeción respectiva, se tendrán por reconocidos y harán prueba plena, contra el colitigante, en cuanto tengan relación con el negocio, aun cuando el mismo colitigante no sea autor de ellos.». De acuerdo con ese precepto y con el sistema del ordenamiento en que se contiene, el documento privado, desde el momento en que se aporta al proceso, disfruta de una presunción de autenticidad, razón por la cual, a quien le interese destruirla, le corresponde la prueba de la objeción que enderece.’.-Por otra parte, en lo concerniente a que la actora no demostró la objeción que hizo valer al diverso contrato de arrendamiento exhibido por la quejosa, debe decirse que con eso omite combatir lo sostenido por el ad quem en cuanto a que: ‘... si bien la reo ofertó además la documental privada consistente en un contrato de arrendamiento al parecer celebrado con distinta persona a la accionante, cabe puntualizar al respecto que ello jamás fue corroborado con algún otro medio de prueba que así lo demuestre, pues no existe en autos declaración alguna de los posibles arrendadores que la demandada señala, de manera tal que pudiera crear convicción en este órgano colegiado sobre la existencia de la posible relación contractual con las personas cuyos nombres señala V.A. viuda de G. en su contestación de demanda; pero sobre todo, debe restársele, eficacia probatoria a esta documental privada, en base en que aun siendo de fecha anterior a la presentación de su escrito contestatorio de demanda, no fue ofrecida como fundatorio de sus excepciones sino que se exhibió hasta el escrito de ofrecimiento de pruebas ...’. Cobra aplicación la jurisprudencia 703 del Tomo VI, citado, que ordena: ‘CONCEPTOS DE VIOLACIÓN INOPERANTES.’ (la transcribe).-Aunque de los medios preparatorios de juicio se desprenda que la renta pactada era por la cantidad de doscientos pesos mensuales, conviene precisar que el actor desde su escrito de demanda dijo: ‘2. También de los mismos medios preparatorios de juicio se advierte que en el contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal se pactó que la renta debe de liquidarse en forma adelantada, el día 1o. de cada mes y además también se estipuló que el contrato de arrendamiento en cuestión debería de concluir el día 31 de agosto de 1989. Cabe hacer la aclaración que por acuerdos que hemos celebrado la ahora demandada y la suscrita se ha venido incrementando el costo de la renta mensual, y de esta manera hago de su conocimiento que a la fecha actualmente la inquilina me paga por concepto de renta mensual la cantidad de doscientos nuevos pesos ...’. Dichos incrementos fueron demostrados por la demandante con los recibos que ofreció y con la confesión ficta originada con motivo de la inasistencia de su contraria al desahogo de la confesional de posiciones ofrecida a su cargo en el juicio natural, y sin que hubiere estado constreñido a exhibir los contratos de arrendamiento donde se estipulaba esos aumentos a las pensiones rentísticas, dado que cuando éstas se elevan ello no implica un cambio fundamental en el contrato, de suerte que tal aumento no trajo consigo la novación del arrendamiento, y en consecuencia, el pacto sobre las nuevas rentas era factible justificarlo con cualquiera de los medios de pruebas permitidos por la ley. Es atendible la jurisprudencia 95 del Tomo IV citado, que refiere: ‘ARRENDAMIENTO. LA MODIFICACIÓN EN EL MONTO DE LA RENTA NO CONSTITUYE NOVACIÓN DEL CONTRATO.’ (la transcribe).-Pasando a otro tema, no es cierto que el órgano de alzada hubiere apoyado su sentencia en diversas jurisprudencias que no citó expresamente, toda vez que la sola lectura del fallo reclamado pone de relieve que tan sólo se aludió a un criterio jurisprudencial, mismo que fue transcrito en su integridad.-Tampoco es verdad que el órgano jurisdiccional rehusara el estudio de los medios preparatorios de juicio, atento a que la Sala sobre el particular mencionó: ‘Con los anteriores medios convictivos es innegable que la parte actora M.E.C. viuda de P.M. logró demostrar fehacientemente la relación contractual existente con la demandada V.A. viuda de G., deducida a través de la confesión ficta emergida a la vida jurídica por su inasistencia a la confesional ofrecida a su cargo, tanto en los medios preparatorios de juicio ...’.-En esas condiciones, considerando además que si bien la propia parte actora exhibió diversos recibos de renta, con lo cual se demuestra que la arrendataria efectuó el pago de las que se amparan en los mismos (éstos en todo caso deberán ser tomados en cuenta en ejecución de sentencia), se debe puntualizar que igualmente acreditan que dicho pago no se hizo de la manera como se pactó en el contrato verbal de arrendamiento, esto es, de manera anticipada los días primero de cada mes, sino que los pagos se hicieron con posterioridad a ese día, de suerte que la responsable actuó en forma correcta al determinar que en la especie opera la causa de rescisión prevista por los artículos 2370, último párrafo, 2372 y 2407 del anterior Código Civil del Estado (aplicable conforme al octavo transitorio de la nueva codificación), o sea, porque la renta no se pagó en los plazos convenidos. Sobre este tema se trae a colación la jurisprudencia 116 del Tomo IV citado, que refiere: ‘ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE.-El pago efectuado en un juicio de desahucio, deja a este procedimiento sumario sin efecto, pero no incapacita al arrendador para ejercitar la acción rescisoria fundada en la falta de pago de la renta, en el plazo estipulado, situación que no contemplan las disposiciones legales que rigen el juicio de desahucio, y que no son derogatorias de las que contienen los artículos 2489, fracción I, y 2453, del Código Civil del Distrito Federal.’.-No pasa inadvertido que en el Informe rendido a la Suprema Corte de Justicia de la Nación por su presidente, al finalizar el año de 1987, Tercera Parte, página 450, aparece una tesis del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil de este circuito, del rubro: ‘ARRENDAMIENTO, EN JALISCO TANTO LA FALTA DE PAGO DE RENTAS COMO EL PAGO IMPUNTUAL DE LAS MISMAS, NO DAN LUGAR A RESCISIÓN DEL, SI SE HACE LA LIQUIDACIÓN RESPECTIVA ANTES DE EFECTUARSE EL LANZAMIENTO.’. Sin embargo, no se comparte el punto de vista que ahí se sustenta, pues, como se dijo, también el pago de rentas que se hace en forma inoportuna da lugar a la rescisión del arrendamiento; además, es claro que dicha tesis no tiene el carácter de obligatoria para este tribunal.-Consiguientemente, procede negar la protección federal solicitada."

De la ejecutoria transcrita se elaboró la tesis que enseguida se transcribe:

"ARRENDAMIENTO, LA FALTA DE PAGO DE RENTAS EN LOS PLAZOS CONVENIDOS, ES CAUSA DE RESCISIÓN DEL (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).-Cuando se demanda la rescisión de un contrato de arrendamiento, aun y cuando de autos se advierta que al momento en que se emplazó a la parte demandada ésta no debía renta alguna, si del propio examen de las actuaciones también se llega a la certeza de que dichas pensiones rentísticas no se pagaron en la manera en que se pactó en el contrato de arrendamiento esto es, de manera anticipada los días primeros de cada mes, sino que se hicieron con posterioridad a ese día, opera la causal de rescisión prevista por los artículos 2370, último párrafo, 2373 y 2407 del anterior Código Civil del Estado (aplicable conforme al octavo transitorio de la nueva codificación), o sea, porque la renta no se pagó en los plazos así acordados por los contratantes."

La ejecutoria dictada en el amparo directo civil 1068/86, que es donde se contiene el criterio sostenido por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, en lo que interesa, es del tenor literal siguiente:

"IV.-Los conceptos de violación son infundados.-El artículo 2407 del Código Civil del Estado, hasta antes que fuera reformado por decreto 8625 de veinticinco de agosto de mil novecientos setenta, decía, en lo que interesa: ‘I. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2370 y 2372. II ...’.-En la misma fecha el artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles de la propia entidad federativa, disponía: ‘En cualquier estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento, si el demandado exhibe el recibo o el importe de las pensiones debidas, también dará el Juez por terminado el negocio, pero impondrá al reo en el segundo caso, la condenación en costas, a menos que juntamente con la desocupación, se hubiere demandado la rescisión del contrato de arrendamiento por otra diversa causal, en cuyo caso continuará el procedimiento.’. Desde la fecha aludida a la fracción I del primero de los dispositivos citados, se le agregó: ‘Esta causal de rescisión estará condicionada a lo que dispone el artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles; en consecuencia, al quedar cubiertas las rentas insolutas hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la causal y subsistirá el arrendamiento.’, en tanto que el segundo de los preceptos mencionados se adicionó con otro párrafo que reza: ‘Siempre que se decrete un lanzamiento, la sentencia que lo ordene, deberá declarar que dicho lanzamiento queda condicionado a lo dispuesto en el párrafo anterior y aunque no se haga esta declaración, se entenderá el lanzamiento sujeto a la condición expresada.’. El dictamen que ya aprobado dio origen al mencionado decreto 8625, fue elaborado el diecisiete de agosto de mil novecientos setenta, y dice, en lo conducente: ‘A las Comisiones de Estudios Legislativos y de Justicia que son a cargo de los suscritos diputados se turnó para su estudio y dictamen la iniciativa proveniente del H. Supremo Tribunal de Justicia del Estado de fecha 23 de febrero de 1961, por la que solicita se aprueben reformar a varios dispositivos del Código Civil y del Código de Procedimientos Civiles y se supriman algunos de este último cuerpo de leyes.-Como antecedentes de este asunto cabe hacer destacar los siguientes: El H. Supremo Tribunal de Justicia del Estado en uso de la facultad que le confiere la fracción III del artículo 16 de la Constitución Política de la entidad, envió la iniciativa de ley en cuestión ante la Cuadragésima Tercera Legislatura y ésta, en dictamen de 13 de agosto de 1962, aprobó el acuerdo económico de las comisiones correspondientes, ordenando se pospusiera el asunto para el periodo extraordinario de sesiones celebrado dicho año.-Por razones ignoradas, la citada Cuadragésimo Tercera Legislatura no volvió a conocer de este asunto, el cual al parecer pasó al archivo, en donde se había olvidado; puesto que ni la Cuadragésima Quinta Legislatura había tenido conocimiento de su existencia; pero dado que la convocatoria del Ejecutivo que motivó el presente periodo extraordinario, incluye en su agenda la iniciativa en cuestión, 8 ocho años después de que el Congreso del Estado tomó abocamiento a este asunto, compete a estas comisiones, ahora, el producir el dictamen que se contiene en este escrito.-La iniciativa en cuestión, se repite, contiene dos aspectos que por razón de orden se diferencian, a saber: Un aspecto proteccionista a la clase inquilinaria, que aclara además disposiciones de derecho positivo de aplicación confusa y que son las que ven a la reforma del texto del artículo 2407 del Código Civil y la de los artículos 687 y 688 del Código de Procedimientos Civiles; y otro aspecto que mira a reformas de índole puramente procesal ...’.-Aunque de los últimos renglones de lo acabado de transcribir en el párrafo que antecede, se desprende que para la aprobación de la reforma que se comenta, el legislador tuvo presente el ‘aspecto proteccionista a la clase inquilinaria’ a que aludió la iniciativa, ante la ausencia de mayores comentarios sobre el particular, es necesario acudir a tal iniciativa para así poder comprender la intención del legislador y, con ello, los alcances de la reforma.-En dicha iniciativa se lee, en lo que importa: ‘El Supremo Tribunal de Justicia para proponer la presente reforma a los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles, ha tomado en consideración los siguientes motivos ... II. En presencia de las argucias que en la práctica judicial se emplean para desvirtuar la protección inquilinaria se proponen adiciones a los artículos 687, 688 del Código de Procedimientos Civiles y 2407 del Código Civil, a efecto de hacer concordar en la misma valoración jurídica las disposiciones expresadas y salvar las dificultades técnicas sobre la eficacia de la cosa juzgada, al disponerse por ministerio de ley que se considera parte integrante de una sentencia que decreta el lanzamiento, por la causal de falta de pago de rentas, la condición por la cual, con la exhibición del importe de las pensiones debidas, se compurga la causal de rescisión y subsiste el arrendamiento, quedando sin efecto la desocupación, porque la misma, se entiende decretada en forma condicionada ...’.-Se está ahora sí en condición de poder afirmar categóricamente y sin lugar a dudas, que fue intención del legislador jalisciense que en esta entidad concluyeran los juicios iniciados por la causal de rescisión del arrendamiento por falta de pago de rentas, incluyéndose la llamada ‘falta de pago puntual’, con sólo liquidar las mismas. A esa conclusión se arriba necesariamente con sólo pensar que si la falta de pago absoluto o total de rentas (se le designa así únicamente para distinguirla de la de pago inoportuno), no da lugar a la rescisión con tan sólo hacer entrega de lo adeudado, el inquilino jamás incurriría en pago impuntual, puesto que una vez que no pueda liquidar la renta en la fecha pactada, le resulta más conveniente ya no hacerlo aunque tenga para ello, sino mejor esperar a ser demandado y luego dentro del juicio efectuar el pago para que éste se dé por concluido; dicho de otra forma, el arrendatario que no cuenta con el dinero para pagar la renta en la fecha fijada, a pesar de que lo tuviera al día siguiente más le valdría no efectuar la liquidación, pues de hacerlo él mismo estaría dando nacimiento a la mencionada ‘falta de pago puntual’.-Lo estimado sirve también para responder al correspondiente argumento del quejoso, porque si bien es verdad que en la Sexta Época del Semanario Judicial de la Federación, aparecen publicadas las dos ejecutorias que aquél cita en sus conceptos de violación, una de las cuales inclusive se refiere precisamente al artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles de Jalisco, no deja de ser menos cierto que, como se vio, en este Estado el legislador tuvo en cuenta (al aprobar dicho precepto y la adición al artículo 2407, fracción I, del Código Civil), que se perseguía un ‘aspecto proteccionista a la clase inquilinaria’, e igualmente que la exhibición de las pensiones adeudadas ‘compurga la causal de rescisión y subsiste el arrendamiento’, esto es, a diferencia de lo que sucede en el Distrito Federal donde dicha exhibición deja sin efecto el procedimiento de desahucio, ‘pero no incapacita al arrendador para ejercitar la acción rescisoria fundada en la falta de pago de la renta, en el plazo estipulado’ (así se dice en la tesis jurisprudencial 68 de la Cuarta Parte del último A. al Semanario invocado), aquí en Jalisco el legislador aceptó que el pago de las rentas debidas hiciera terminar no sólo el lanzamiento, sino que además extinguiera la respectiva causa de rescisión.-Por lo anteriormente expuesto y con apoyo en el artículo 190 de la Ley de Amparo, se resuelve: ÚNICO.-La Justicia de la Unión no ampara ni protege a J.P.G., contra el acto y por la autoridad que se precisan en el resultando primero de esta ejecutoria."

De la ejecutoria transcrita se elaboró la tesis que enseguida se transcribe:

"ARRENDAMIENTO, FALTA DE PAGO DE RENTAS Y PAGO IMPUNTUAL DE LAS MISMAS. NO DAN LUGAR A LA RESCISIÓN SI SE HACE LA LIQUIDACIÓN RESPECTIVA ANTES DE EFECTUARSE EL LANZAMIENTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).-Fue intención del legislador jalisciense que en esta entidad concluyeran los juicios iniciados por la causal de rescisión del arrendamiento por falta de pago de rentas, incluyéndose la llamada ‘falta de pago puntual’, con sólo liquidar las mismas. A esa conclusión se arriba necesariamente con sólo pensar que si la falta de pago absoluto o total de rentas (se le designa así únicamente para distinguirla de la de pago inoportuno), no da lugar a la rescisión con tan sólo hacer entrega de lo adeudado, el inquilino jamás incurriría en pago impuntual, puesto que una vez que no puede liquidar la renta en la fecha pactada, le resulta más conveniente ya no hacerlo aunque tenga para ello, sino mejor esperar a ser demandado y luego del juicio efectuar el pago para que éste se dé por concluido; dicho de otra forma, el arrendatario que no cuenta con el dinero para pagar la renta en la fecha fijada, a pesar de que lo tuviera al día siguiente, más le valdría no efectuar la liquidación, pues de hacerlo él mismo estaría dando nacimiento a la mencionada ‘falta de pago puntual’. Lo estimado sirve también para responder al correspondiente argumento del quejoso, porque si bien es verdad que en la Sexta Época del Semanario Judicial de la Federación, aparecen publicadas dos ejecutorias que aquél cita en sus conceptos de violación, una de las cuales inclusive se refiere precisamente al artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles de Jalisco, no deja de ser menos cierto que, como se vio, en este Estado el legislador tuvo en cuenta (al aprobar dicho precepto y la adición al artículo 2407, fracción I, del Código Civil), que se perseguía un ‘aspecto proteccionista a la clase inquilinaria’, e igualmente que la exhibición de las pensiones adeudadas ‘compurga la causal de rescisión y subsiste el arrendamiento’, esto es, a diferencia de lo que sucede en el Distrito Federal donde dicha exhibición deja sin efecto el procedimiento de desahucio, ‘pero no incapacita al arrendador para ejercitar la acción rescisoria fundada en la falta de pago de la renta, en el plazo estipulado’ (así se dice en la tesis jurisprudencial 68 de la Cuarta Parte del último A. al Semanario invocado), aquí en Jalisco el legislador aceptó que el pago de las rentas debidas hiciera terminar no sólo el lanzamiento, sino que además extinguiera la respectiva causa de rescisión."

CUARTO.-Por cuestión de orden sistemático, se hace conveniente determinar si en el caso a estudio existe contradicción entre las tesis sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Segundo, ambos en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver los juicios de amparo directo cuyas consideraciones han quedado transcritas y que pudieran aparentar criterios diversos sobre un mismo punto jurídico cuestionado.

Esta Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que, para que exista materia a dilucidar respecto a un criterio que prevalezca debe existir cuando menos formalmente, una oposición de criterios jurídicos en los que se controvierta la misma cuestión; es decir, para que se surta su procedencia, la contradicción denunciada debe referirse a las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas, vertidas dentro de la parte considerativa de las sentencias respectivas, que son las fuentes primordiales de las tesis que sustentan los órganos jurisdiccionales.

En otros términos, se da la contradicción anterior, cuando concurran los siguientes supuestos:

a) Que al resolver los negocios se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten criterios discrepantes;

b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y

c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.

Al respecto, es aplicable la tesis jurisprudencial de la anterior Cuarta Sala de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación que aparece publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Tomo 58, correspondiente a octubre de 1992, página 22, que dice:

"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.-De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia, o de la Sala que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) Que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."

En el caso que se presenta, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo que, opera la causal de rescisión prevista por los artículos 2370, último párrafo, 2372 y 2407 del anterior Código Civil del Estado de Jalisco (aplicable conforme al séptimo transitorio de la nueva codificación), o sea, porque la renta no se pagó en los plazos convenidos, ya que el pago efectuado en un juicio de desahucio, iniciado por "falta de pago" deja a este procedimiento sin efecto, pero no incapacita al arrendador para ejercitar la acción rescisoria fundada en la "falta de pago de la renta, en el plazo estipulado".

En cambio el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, sustentó el criterio de que fue la intención del legislador, que en el Estado de Jalisco concluyan los juicios iniciados por la causal de rescisión del arrendamiento por falta de pago de rentas, incluyéndose la llamada "falta de pago puntual", con sólo liquidar las mismas ya que si la falta de pago absoluto o total de rentas, no da lugar a la rescisión con tan sólo hacer entrega de lo adeudado, el inquilino jamás incurrirá en el pago impuntual, es decir, que la exhibición de las pensiones adeudadas "compurga" la causal de rescisión y subsiste el arrendamiento.

Así las cosas, esta Primera Sala considera que sí existe la contradicción de tesis denunciada, por las siguientes razones:

a) Los dos Tribunales Colegiados mencionados examinaron si los juicios iniciados por la causal de rescisión del arrendamiento por falta de pago de rentas, incluyéndose la llamada "falta de pago puntual", concluyen con sólo liquidar las mismas y subsiste el arrendamiento.

b) Los dos Tribunales Colegiados adoptaron posiciones o criterios jurídicos discrepantes: uno consideró que la falta de pago fuera de los plazos pactados constituye una causal de improcedencia del contrato de arrendamiento ya que el pago efectuado en un juicio de desahucio, deja a este procedimiento sin efecto, pero no incapacita al arrendador para ejercitar la acción rescisoria fundada en "la falta de pago de la renta en el plazo estipulado"; y otro, consideró que fue intención del legislador que en el Estado de Jalisco concluyeran los juicios iniciados por la causal de rescisión del arrendamiento por falta de pago de rentas, incluyéndose la llamada "falta de pago puntual", con sólo liquidar las mismas, ya que la exhibición de las pensiones adeudadas "compurga" la causal de rescisión y subsiste el arrendamiento.

c) La diferencia de criterios se presenta en las consideraciones y razonamientos de las sentencias respectivas; y,

d) Los diferentes criterios provienen del examen de los mismos elementos, dado que los dos Tribunales Colegiados sostuvieron su criterio atendiendo a lo dispuesto en el Código Civil del Estado de Jalisco de seis de junio de mil novecientos treinta y tres, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Jalisco el catorce de mayo de mil novecientos treinta y cinco (derogado por el de veinticuatro de febrero de mil novecientos noventa y cinco, que entró en vigor el quince de septiembre del mismo año), por una parte, y a lo dispuesto en el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, por la otra.

QUINTO.-Esta Primera Sala considera que debe prevalecer, con el carácter de jurisprudencia, el criterio que se sustenta en la presente resolución, que coincide sustancialmente con el sustentado por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, en atención a los siguientes razonamientos:

La materia de la presente contradicción se reduce a determinar si en el Estado de Jalisco, los juicios iniciados por la causal de rescisión del arrendamiento por falta de pago de rentas, incluyéndose la llamada "falta de pago puntual", concluyen con sólo liquidar las mismas y subsiste el arrendamiento.

Por lo tanto es necesario atender a las disposiciones respectivas tanto del Código Civil como del Código de Procedimientos Civiles, ambos del Estado de Jalisco.

En las ejecutorias de los amparos directos civiles anteriormente transcritos se analizó e interpretó el contenido del Código Civil del Estado de Jalisco de seis de junio de mil novecientos treinta y tres, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Jalisco el catorce de mayo de mil novecientos treinta y cinco, el cual fue derogado por el de veinticuatro de febrero de mil novecientos noventa y cinco que entró en vigor el catorce de septiembre del mismo año, ya que el artículo séptimo transitorio del último de los citados dispone que "los derechos y obligaciones derivados de hechos y actos jurídicos celebrados bajo la vigencia del código anterior se regirán por el mismo.".

Ahora bien, el artículo 2407 del Código Civil de mil novecientos noventa y tres, hasta antes de que fuera reformado por Decreto 8625 de veinticinco de agosto de mil novecientos setenta, disponía lo siguiente:

"Artículo 2407. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

"I. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2370 y 2372."

Por su parte el artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles de la propia entidad federativa disponía en su segundo párrafo:

"Artículo 687. En cualquier estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento, si el demandado exhibe el recibo o el importe de las pensiones debidas, también dará el Juez por terminado el negocio, pero impondrá al reo en el segundo caso, la condenación en costas, a menos que juntamente con la desocupación, se hubiere demandado la rescisión del contrato de arrendamiento por otra diversa causa, en cuyo caso continuará el procedimiento."

Los citados preceptos fueron reformados por el Decreto Número 8635 ya citado, el cual fue publicado en el Periódico Oficial del Estado de Jalisco el veintisiete de agosto de mil novecientos setenta, para quedar en los siguientes términos:

"Artículo 2407. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

"I. Por la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2370 y 2372. Esta causal de rescisión, estará condicionada a lo que dispone el artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles; en consecuencia, al quedado cubiertas las rentas insolutas hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la causal y subsistirá el arrendamiento."

"Artículo 687. En cualquier estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento, si el demandado exhibe el recibo o el importe de las pensiones debidas, también dará el Juez por terminado el negocio, pero impondrá al reo en el segundo caso, la condenación en costas, a menos que juntamente con la desocupación, se hubiere demandado la rescisión del contrato de arrendamiento por otra diversa causal, en cuyo caso continuará el procedimiento.

"Siempre que se decrete un lanzamiento, la sentencia que lo ordene, deberá declarar que dicho lanzamiento queda condicionado a lo dispuesto en el párrafo anterior y aunque no se haga esta declaración, se entenderá el lanzamiento sujeto a la condición expresada."

El decreto de reformas tuvo su antecedente en la iniciativa presentada para su estudio y dictamen por el Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Jalisco de veintitrés de febrero de mil novecientos sesenta y uno por la que se solicitó la aprobación de reformas a varios dispositivos del Código Civil y del Código de Procedimientos Civiles en la que se señaló:

"El Supremo Tribunal de Justicia para proponer la presente reforma a los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles, ha tomado en consideración los siguientes motivos ... II. En presencia de las argucias que en la práctica judicial se emplean para desvirtuar la protección inquilinaria se proponen adiciones a los artículos 687, 688 del Código de Procedimientos Civiles y 2407 del Código Civil, a efecto de hacer concordar en la misma valoración jurídica las disposiciones expresadas y salvar las dificultades técnicas sobre la eficacia de la cosa juzgada, al disponerse por ministerio de ley que se considera parte integrante de una sentencia que decreta el lanzamiento, por la causal de falta de pago de rentas, la condición por la cual, con la exhibición del importe de las pensiones debidas, se compurga la causal de rescisión y subsiste el arrendamiento, quedando sin efecto la desocupación, porque la misma se entiende decretada en forma condicionada ..."

Por su parte el dictamen que ya aprobado dio origen al mencionado Decreto 8625, dice, en lo conducente:

"... La iniciativa en cuestión, se repite, contiene dos aspectos que por razón de orden se diferencian a saber: un aspecto proteccionista a la clase inquilinaria, que aclara además disposiciones de derecho positivo de aplicación confusa y que son las que ven a la reforma del texto del artículo 2407 del Código Civil y la de los artículos 687 y 688 del Código de Procedimientos Civiles; y otro aspecto que mira a reformas de índole puramente procesal ..."

Por su parte, los artículos 2370 y 2372 del Código Civil de la citada entidad federativa señala en lo conducente:

"Artículo 2370. ...

"...

"La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien pesos, por quincenas vencidas, si la renta es de sesenta a cien pesos, y por semanas, también vencidas, cuando la renta no llegue a sesenta pesos."

"Artículo 2372. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos."

De lo anteriormente transcrito se desprende lo siguiente:

1. En el Estado de Jalisco, el legislador tuvo en cuenta para la reforma de los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, que se perseguía un aspecto proteccionista de la clase inquilinaria.

2. El artículo 2407, fracción I, del Código Civil contiene la causal de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta en los términos precisados en los artículos 2370 y 2372 del citado ordenamiento legal.

3. Los artículos 2370 y 2372 señalan que el arrendatario está obligado a satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos, y a falta de convenio, establece forma y tiempo legales.

4. La causal de rescisión que se señaló en el punto segundo estará condicionada a lo que dispone el artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles.

5. El artículo 687 del código procesal señala que en cualquier estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento, si el demandado exhibe el recibo o el importe de las pensiones debidas, también dará el Juez por terminado el negocio, a menos que juntamente con la desocupación, se hubiese demandado la rescisión del contrato de arrendamiento por otra diversa causal, en cuyo caso, continuará el procedimiento.

Asimismo, siempre que se decrete un lanzamiento la sentencia que lo ordene, deberá declararse que dicho lanzamiento queda condicionado a lo dispuesto en el párrafo anterior y aunque no se haga esta declaración, se entenderá el lanzamiento sujeto a la condición expresada.

En consecuencia, podemos concluir que el legislador, tomando en cuenta para la reforma a los Códigos Civil y procesal civil del Estado de Jalisco, que se perseguía un aspecto proteccionista de la clase inquilinaria, determinó que cuando se demanda la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta en los términos contractuales o legales (incluyéndose la denominada "falta de pago puntual"), al quedar cubiertas las rentas insolutas, hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la causal de rescisión del arrendamiento y subsistirá el contrato.

Aún más, como acertadamente lo afirma en su ejecutoria el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, el arrendatario jamás incurriría en pago impuntual o inoportuno, ya que una vez que no pueda liquidar la renta en la fecha pactada o legal, le resulta más conveniente ya no hacerlo, aunque tenga para ello, ya que él mismo estaría dando nacimiento a la mencionada "falta de pago puntual", sino esperar a ser demandado y luego, hasta antes de practicarse el lanzamiento, efectuar el pago, para que se dé por concluido el juicio.

Ahora bien, por otra parte, en el criterio que invoca el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, por mayoría de sus integrantes, se hace mención de la tesis jurisprudencial de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que aparece publicada en el A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Tercera Sala, página 78, que dice:

"ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE.-El pago efectuado en un juicio de desahucio, deja a este procedimiento sumario sin efecto, pero no incapacita al arrendador para ejercitar la acción rescisoria fundada ‘en la falta de pago de la renta, en el plazo estipulado’, situación que no contemplan las disposiciones legales que rigen el juicio de desahucio, y que no son derogatorias de las que contienen los artículos 2489, fracción I, y 2453, del Código Civil del Distrito Federal."

Ahora bien, para determinar si la citada tesis resulta aplicable al caso que nos ocupa, resulta necesario analizar si hay semejanza procesal entre lo preceptuado al respecto por los códigos adjetivos del Distrito Federal (antes de su reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación de veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres) y del Estado de Jalisco.

En el Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal se preveían el juicio sumario de desahucio y que procedía solamente por la falta de pago de dos o más mensualidades (art. 489), por el que se trataba de obtener la desocupación mediante un procedimiento expedito que se daba a los arrendadores en contra de los inquilinos morosos, a los cuales la ley les daba oportunidad de dejar sin efecto la providencia de lanzamiento, haciendo el pago de su adeudo en las condiciones que establecía el artículo 492 del código procesal civil del Distrito Federal; y el juicio de rescisión, que en cambio tenía por objeto la terminación del contrato de arrendamiento, por violación o incumplimiento de sus cláusulas.

En cambio, en el enjuiciamiento civil de Jalisco no existe esa separación, este ordenamiento en un solo capítulo denominado "De los juicios de desocupación", comprende el desahucio y el juicio en que se puede esclarecer cualquier otra cuestión relacionada al arrendamiento.

De lo anterior podemos concluir que no existe semejanza procesal entre lo dispuesto por las codificaciones procesales civiles de ambas entidades por lo que no resulta aplicable la citada tesis de la Tercera Sala de este Alto Tribunal.

Por otra parte, resulta pertinente señalar que el Código Civil del Estado de Jalisco, publicado en el Periódico Oficial de la citada entidad el veinticinco de febrero de mil novecientos noventa y cinco, y que entró en vigor el catorce de septiembre del mismo año, dispone en su artículo 2144 lo que sigue:

"Artículo 2144. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato de arrendamiento:

"I. Por la falta de pago de la renta en los términos contractuales o legales; al quedar cubiertas las rentas insolutas, hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la causal y subsistirá el arrendamiento ..."

De lo anterior se sigue que en la legislación vigente en el Estado de Jalisco, se sigue persiguiendo el mismo aspecto proteccionista de la clase inquilinaria que contenía el código derogado que fue motivo del análisis de las ejecutorias materia de la presente controversia.

Finalmente, cabe señalar que criterio similar al que ahora se sostiene se publicó en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXIX, página 3771 al resolver la anterior Tercera Sala de este Alto Tribunal el juicio de amparo directo civil número 5347/53 el veintinueve de marzo de mil novecientos cincuenta y cuatro, criterio que textualmente señala:

"ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE (LEGISLACIÓN DE JALISCO).-El artículo 687 reformado del Código de Procedimientos Civiles, no admite otra interpretación que la siguiente: sólo en el caso de que la rescisión del contrato de arrendamiento se pida con fundamento en una causal diversa de la falta de pago, continuará el juicio aun cuando el demandado exhiba el recibo o el importe de las pensiones debidas. D., pues, el precepto, la falta de pago oportuno como causa de rescisión, y aunque esto parezca contrario a todo nuestro sistema jurídico, así lo establece la ley y debe acatarse. Por tanto, si el demandado exhibe el importe de las pensiones debidas al contestar la demanda, el Juez debe dar por terminado el juicio, cuando no se invoca otra causal rescisoria, fuera de la falta de pago oportuno de rentas."

En las relatadas condiciones, debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio que sustenta esta Primera Sala en la presente resolución, que coincide sustancialmente con el sustentado por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, debiendo quedar redactado con el siguiente rubro y texto:

-El legislador, al reformar los Códigos Civil y procesal civil del Estado de Jalisco, tomó en cuenta que se perseguía un aspecto proteccionista de la clase inquilinaria, por lo que determinó que cuando se demanda la rescisión de un contrato de arrendamiento, por falta de pago de la renta en los términos contractuales o legales (incluyéndose la denominada "falta de pago puntual"), si el demandado exhibe el recibo o el importe de las pensiones debidas, en cualquier estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la causal de rescisión del arrendamiento y subsistirá el contrato; sin que sea óbice a lo anterior lo dispuesto en la tesis jurisprudencial de la anterior Tercera Sala de este Alto Tribunal, cuyo rubro y texto dice: "ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE.-El pago efectuado en un juicio de desahucio, deja a este procedimiento sumario sin efecto, pero no incapacita al arrendador para ejercitar la acción rescisoria fundada en la falta de pago de la renta, en el plazo estipulado, situación que no contemplan las disposiciones legales que rigen el juicio de desahucio, y que no son derogatorias de las que contienen los artículos 2489, fracción I, y 2453, del Código Civil del Distrito Federal."; ya que del análisis de lo preceptuado entre los códigos adjetivos del Distrito Federal y del Estado de Jalisco (vigentes en la época de su aplicación), se advierte que no existe semejanza procesal, por lo que el transcrito criterio jurisprudencial no resulta aplicable en el Estado de Jalisco.

Finalmente, en términos de lo dispuesto en el artículo 195 de la Ley de Amparo, la tesis jurisprudencial que se sustenta en este fallo deberá identificarse con el número que le corresponda y remitirse a la Coordinación General de Compilación y Sistematización de Tesis para su publicación en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, así como al Tribunal Pleno y a la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a los Tribunales Colegiados de Circuito y a los Juzgados de Distrito, para su conocimiento.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.-Sí existe contradicción entre las tesis sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Segundo en Materia Civil del Tercer Circuito.

SEGUNDO.-Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sostenido por esta Primera Sala, conforme a la tesis que ha quedado redactada en el parte final del último considerando de esta resolución.

TERCERO.-Remítase de inmediato la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución a la Coordinación General de Compilación y Sistematización de Tesis para su publicación en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, así como al Tribunal Pleno y a la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a los Tribunales Colegiados de Circuito y a los Juzgados de Distrito, para su conocimiento.

N.; y en su oportunidad archívese el expediente como asunto concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: J.V.C. y C., J. de J.G.P., J.N.S.M. (ponente), O.S.C. de G.V., y presidente H.R.P..