Voto de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

JuezMinistra Olga Sánchez Cordero de García Villegas
Número de registro40468
Fecha01 Octubre 2010
Fecha de publicación01 Octubre 2010
Número de resolución295/2009
LocalizadorGaceta del Semanario Judicial de la Federación. Tomo XXXII, Octubre de 2010, 94
EmisorPrimera Sala

Voto particular que formula la Ministra O.S.C. de G.V., en la contradicción de tesis 295/2009, suscitada entre los Tribunales Colegiados Tercero y Décimo Segundo, ambos en Materia Civil del Primer Circuito.


Con todo respeto, he considerado necesario formular un voto particular en este asunto, al disentir de las consideraciones que han llevado a los Ministros de la mayoría, para estimar que en esta contradicción deben resolverse algunos otros elementos como el relativo a qué acontece con el arrendatario que está en posesión de un inmueble a partir del momento en que el mismo ha sido expropiado, a quién le va a pagar las rentas, porque en el caso, considero que la materia de la contradicción solamente queda constreñida a si el arrendador puede o no seguir cobrando las rentas y esos aspectos o elementos relativos al arrendatario, no estuvieron a discusión en las ejecutorias de los tribunales contendientes, por ello, partiendo del único punto de contradicción ya precisado, es que el proyecto debiera quedar en los términos siguientes:


Lo anterior, si se toma en cuenta que el Décimo Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito resolvió que por la sola publicación del decreto expropiatorio respecto de un bien inmueble, cesan los derechos que tenía el propietario del inmueble que fue expropiado, respecto del mismo y, por tanto, carece de legitimación en la causa para exigir el pago de rentas al arrendatario.


En tanto que, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito resolvió que la sola publicación del decreto expropiatorio respecto de un bien inmueble no es suficiente para que el arrendatario deje de estar obligado al pago de rentas, sino que es hasta el momento en que la autoridad administrativa que expropió el inmueble tome posesión del mismo, que el arrendatario dejará de estar obligado al pago de rentas, pues en caso contrario, el arrendatario se enriquecería en perjuicio del arrendador, por un acto de una autoridad.


Los criterios sintetizados con anterioridad surgieron de juicios en los que el arrendador demandó la rescisión del contrato de arrendamiento y el pago de las rentas vencidas y no pagadas, y el arrendatario opuso como excepción la falta de acción en virtud de que el contrato ya había cesado en sus efectos a raíz de la publicación de un decreto expropiatorio del inmueble.


En consecuencia, ambos Tribunales Colegiados analizaron si el arrendador estaba facultado para demandar el pago de rentas al arrendatario y, en consecuencia, si éste estaba obligado a pagarlas, no obstante la publicación del decreto expropiatorio del inmueble arrendado, y mientras uno de los Tribunales Colegiados concluyó que el arrendador sí estaba facultado para demandar el pago de rentas, y el arrendatario, a su vez, estaba obligado a pagarlas, mientras la autoridad no tomara posesión del inmueble, el otro Tribunal Colegiado concluyó que por la sola publicación del decreto expropiatorio, el arrendatario dejaba de estar obligado al pago de rentas, pues el decreto expropiatorio por sí solo demostraba la expropiación, la transmisión de propiedad del inmueble, ocasionando la falta de legitimación en la causa por parte del arrendador.


De lo anterior se desprende que los tribunales contendientes emitieron resoluciones discrepantes respecto de un mismo problema jurídico, consistente en determinar si el arrendatario de un inmueble deja de estar obligado al pago de rentas a partir de la fecha de publicación, en la Gaceta Oficial de un Estado o en el Diario Oficial de la Federación, del decreto expropiatorio del inmueble arrendado, o hasta que la autoridad tome posesión del inmueble.


En consecuencia, considero que el criterio que debe prevalecer es en el sentido de que el derecho del arrendador a percibir el pago de rentas de un inmueble expropiado, así como el deber del arrendatario de pagarla, cesa con motivo del decreto expropiatorio en cuestión, en los términos y con base en los razonamientos que a continuación se exponen:


Como ha sido visto, en la especie ha de determinarse por esta Sala si luego de publicado un decreto expropiatorio sobre un bien inmueble dado en arrendamiento, el arrendador tiene derecho a continuar percibiendo el pago de la renta pactada, y el arrendatario el deber de pagarla y, en consecuencia, si ante una situación semejante tendría legitimación ad causam en un proceso civil en el que dicho pago fuese demandado.


Así las cosas, en primer término, conviene tener presente que la expropiación es una potestad administrativa, prevista directamente en el artículo 27 constitucional, dirigida a la supresión de los derechos de propiedad, uso y disfrute de un bien particular, decretada por el Estado, con la finalidad de adquirirlo por causas de utilidad pública. A pesar de ser un acto autoritario y unilateral del Estado, el artículo 27 constitucional impone límites a la expropiación, pues sólo se puede realizar mediante el pago de una indemnización y por causa de utilidad pública.


Por otra parte, el arrendamiento es un contrato traslativo de uso, de manera tal que el arrendador se obliga a transmitir al arrendatario el uso del bien arrendado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador una contraprestación por el uso de dicho bien, que generalmente es referida como "renta". El Código Civil del Distrito Federal lo define como:


"Artículo 2398. El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto."


Ahora bien, ¿qué acontece cuando un bien inmueble arrendado es expropiado? En primer término, como efecto jurídico propio y directo de la expropiación, como su nombre lo dice, se extingue el derecho de propiedad que detenta el particular sobre el bien en cuestión, en razón de la transmisión que a favor de la autoridad ocurre, y surge el derecho de los interesados de ser indemnizados por la autoridad, amén de los derechos que tienen para inconformarse de la expropiación misma o incluso del monto de la indemnización.


Sin embargo, si cuando se da la expropiación el bien está siendo arrendado, los efectos jurídicos de la expropiación trascienden también al contrato de arrendamiento y al arrendatario. Es el Código Civil el que dispone cuáles son estas consecuencias cuando establece, por un lado, que el contrato se rescindirá si la transmisión de propiedad del bien arrendado se hiciere por causa de utilidad pública (o sea, a una expropiación); y, por otro lado, al establecerse que el contrato de arrendamiento se dará por terminado por expropiación. Los preceptos en referencia dicen:


"Título sexto

"Del arrendamiento


"Capítulo I

"Disposiciones generales


"Artículo 2410. Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato, sea verbal o escrito, se rescindirá pero el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador; el primero siempre y cuando sea el propietario, en los términos y conforme a lo que establezca la ley respectiva; el segundo, con un monto equivalente a seis meses de renta, siempre y cuando compruebe haber habitado el inmueble al menos por un año; además, el arrendatario tendrá derecho a que se le indemnice con el importe de las mejoras que acredite haber realizado en el inmueble arrendado, siempre y cuando sean necesarias y se hayan efectuado durante los últimos seis meses."


Mientras que, más adelante, en el mismo ordenamiento se establece:


"Capítulo IX

"Del modo de terminar el arrendamiento


(Reformado primer párrafo, G.O. 16 de enero de 2003)

"Artículo 2483. El arrendamiento puede terminar:


"...


"VII. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública; ..."


Como se ve, el Código Civil prevé reglas específicas para el caso de que se presente la expropiación de un inmueble arrendado, y destacadamente, una consecuencia importante es la terminación del contrato de arrendamiento (artículo 2483); y el reconocimiento de derechos de indemnización tanto al arrendador como al arrendatario (artículo 2410).


Esta regla específica -la de terminación del contrato en razón de su expropiación- puede ser considerada una excepción a la regla general aplicable a los contratos de arrendamiento, que dispone que en caso de que durante la vigencia del arrendamiento se transmita la propiedad del inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento permanecerá vigente, y el arrendatario quedará obligado a pagar la renta al nuevo propietario.(1) Esto es, esta regla no cobra aplicación cuando la transmisión de propiedad de que se trate haya sido a favor del Estado, con motivo de un decreto expropiatorio.


La terminación que por ministerio de ley se da respecto del contrato de arrendamiento celebrado sobre un bien expropiado, conduce a que los derechos y obligaciones que en éste se habían pactado -ante la terminación del contrato- cesen para las partes, por lo que, en la especie, con motivo de tal terminación cesan a partir de la expropiación, por un lado, el derecho del arrendador de percibir el pago de la renta, y por otra parte, para el arrendatario la obligación de realizar el pago de esa misma renta.


Es preciso agregar que las consecuencias recién anotadas, de ninguna manera quedan sujetas a una situación fáctica como la ejecución material del decreto expropiatorio (o la ocupación por parte de la autoridad del inmueble), pues se trata de consecuencias que operan por ministerio de ley ipso iure, que son consustanciales a la naturaleza de la expropiación.


No deben confundirse los efectos del decreto expropiatorio con su ejecución, sea voluntaria o coactiva.


Una cosa es el efecto del decreto expropiatorio, esto es, la privación del derecho de propiedad de que gozaba el particular a favor del Estado, y otra cosa es la ejecución de la expropiación, esto es, la toma de posesión del bien por parte del Estado.


Ni la Constitución Federal ni la ley condicionan los efectos del decreto expropiatorio a la toma de posesión de los bienes por parte de la autoridad.


Esta Sala considera necesario puntualizar que el hecho de que el Código Civil no señale expresamente a partir de qué momento se actualiza la transmisión de propiedad por expropiación -como se sostuvo por uno de los Colegiados-, no lleva a considerar que es necesario esperar a que el arrendatario desocupe el inmueble para que deje de estar obligado al pago de rentas.


El pago de rentas es una situación derivada de la vigencia de un contrato de arrendamiento; así, si el inmueble se sigue ocupando, ya no será en virtud del arrendamiento porque éste terminó.


El hecho de que el inmueble expropiado no sea ocupado o no sea poseído por la autoridad es una cuestión de hecho ajena a la eficacia jurídica de la expropiación; de ahí que ésta no pueda quedar subordinada a ello, y menos aún pueda ser invocada como razón justificante para no reconocer las consecuencias que el derecho administrativo y el derecho civil le adscriben a este acto de autoridad.


Lo anterior no desconoce que si mientras eso sucede el arrendatario permanece gozando del uso y disfrute del bien arrendado sin pagar contraprestación a cambio, está de alguna manera obteniendo un beneficio gratuito/enriquecimiento ilícito; pero esto de ninguna manera puede llevar a desconocer ni desnaturalizar la expropiación negándole eficacia y, además, en su caso y momento, podrá en todo caso ajustarse al momento de indemnizar a ambas partes del contrato.


Inclusive, para el caso en que haya transcurrido el tiempo sin que el bien se haya destinado a la causa de utilidad pública que hubiera motivado la expropiación, la propia Ley de Expropiación prevé la figura de la reversión.(2) Conforme a la cual, el propietario afectado puede solicitar a la autoridad la reversión total o parcial del bien de que se trate, si transcurridos cinco años del acto expropiatorio el bien no ha sido destinado al fin de utilidad pública para el cual fue expropiado.


Se trata pues de la expropiación de un acto que se realiza en ejercicio de una facultad constitucional establecida en el artículo 27 constitucional, para el cual si bien la Constitución Federal y la Ley de Expropiación imponen límites y condiciones para su ejercicio, como que la causa eficiente sea la utilidad pública y el pago de una indemnización al propietario; no se han impuesto condiciones, menos aún de tipo suspensivo, para que cobre eficacia jurídica y se tengan por realizadas las consecuencias jurídicas que le son inherentes. En la especie, la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.


Así las cosas, desde el momento en que se publica el decreto expropiatorio, opera la transmisión de propiedad del inmueble a favor del Estado y el contrato de arrendamiento queda sin efectos, de ahí que queda sin sustento jurídico el derecho del arrendador para percibir un pago por concepto de renta sobre el inmueble; así como, la obligación del arrendatario de pagar rentas. En esta tesitura, resulta que el arrendador carecerá de legitimación ad causam para exigir judicialmente el pago de rentas y demás prestaciones derivadas del arrendamiento trunco, precisamente, ante la terminación anticipada del mismo.


Por lo expuesto en los considerandos anteriores, debe prevalecer con el carácter de jurisprudencia obligatoria el criterio siguiente:


EXPROPIACIÓN DE BIENES ARRENDADOS. EL DERECHO DEL ARRENDADOR A PERCIBIR EL PAGO DE RENTAS, ASÍ COMO LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO DE PAGARLAS, CESAN A PARTIR DE LA FECHA DE PUBLICACIÓN DEL DECRETO EXPROPIATORIO.-El efecto del decreto expropiatorio es privar al particular de su derecho de propiedad sobre el bien expropiado, así como obligar a la autoridad al pago de la indemnización y a destinar el bien a la causa de utilidad pública para la cual fue expropiado. Ahora bien, si se atiende al hecho de que el artículo 2410 del Código Civil para el Distrito Federal dispone que si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato verbal o escrito se rescindirá, y que la fracción VII del artículo 2483 del mismo código prevé que el arrendamiento puede terminar por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública, es evidente que el Código Civil para el Distrito Federal prevé reglas específicas para la expropiación de un inmueble arrendado, estableciendo como una consecuencia de ésta la terminación del contrato de arrendamiento, la cual se da por ministerio de ley cuando es celebrado sobre un bien expropiado, lo que conlleva a que los derechos y obligaciones pactados, ante la terminación del contrato, cesen para las partes. En consecuencia, el derecho del arrendador a percibir el pago de rentas, así como la obligación del arrendatario de pagarlas, cesan a partir de la fecha de publicación del decreto expropiatorio del inmueble arrendado. No es óbice para lo anterior la ocupación del inmueble expropiado por parte de la autoridad, situación fáctica que equivale a la ejecución material del indicado decreto, lo cual no debe confundirse con el acto expropiatorio en sí mismo, que opera por ministerio de ley ipso iure.


Por todo lo expuesto anteriormente, es que considero que en este caso concreto, el punto de la contradicción quedó reducido a la situación del arrendador a quien le fue expropiado el inmueble, si puede o no seguir cobrando las rentas, empero, respecto del arrendatario, analizar o incorporar en esta contradicción qué es lo que sucede con el arrendatario que está en posesión del inmueble expropiado y a quién le debe pagar las rentas, estimo que estos temas no pueden ser materia de análisis en este momento, por no haber suscitado controversia en las ejecutorias de los tribunales contendientes, por ello, disiento del criterio de la mayoría y estimo que la jurisprudencia que debe prevalecer es la anteriormente transcrita.








______________

1. "Artículo 2409. Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 2448-J, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la totalidad de las rentas adeudadas y las que se causen, de conformidad a lo establecido en el contrato. A su vez el arrendador tiene la obligación de notificar de manera fehaciente al arrendatario de inmediato que le han otorgado el correspondiente título de propiedad, para estar en aptitud de reclamar el pago de rentas, aun cuando el arrendatario manifieste haber pagado por adelantado al propietario anterior, a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el contrato, o lo acredite con los recibos de pago correspondientes."


2. (Reformado, D.O.F. 22 de diciembre de 1993)

"Artículo 9o. Si los bienes que han originado una declaratoria de expropiación, ocupación temporal o limitación de dominio no fueren destinados total o parcialmente al fin que dio causa a la declaratoria respectiva, dentro del término de cinco años, el propietario afectado podrá solicitar a la autoridad que haya tramitado el expediente, la reversión total o parcial del bien de que se trate, o la insubsistencia de la ocupación temporal o limitación de dominio, o el pago de los daños causados.

"Dicha autoridad dictará resolución dentro de los cuarenta y cinco días hábiles siguientes a la presentación de la solicitud. En caso de que se resuelva la reversión total o parcial del bien, el propietario deberá devolver únicamente la totalidad o la parte correspondiente de la indemnización que le hubiere sido cubierta.

"El derecho que se confiere al propietario en este artículo, deberá ejercerlo dentro del plazo de dos años, contado a partir de la fecha en que sea exigible."


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