Ejecutoria num. 1a./J. 69/2013 (10a.) de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 512865710

Ejecutoria num. 1a./J. 69/2013 (10a.) de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

Emisor:Primera Sala
Número de Resolución:1a./J. 69/2013 (10a.)
Localizacion:Décima Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro XXVI, Noviembre de 2013, Tomo 1, página 251.
Fecha de Publicación:30 de Noviembre de 2013
RESUMEN

CONTRADICCIÓN DE TESIS 558/2012. SUSCITADA ENTRE EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO Y EL CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO QUINTO CIRCUITO. EFICACIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE FECHA CIERTA POSTERIOR AL REGISTRO HIPOTECARIO PARA LA CONCESIÓN DEL AMPARO.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

EFICACIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE FECHA CIERTA POSTERIOR AL REGISTRO HIPOTECARIO PARA LA CONCESIÓN DEL AMPARO.

CONTRADICCIÓN DE TESIS 558/2012. SUSCITADA ENTRE EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO Y EL CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO QUINTO CIRCUITO. 15 DE MAYO DE 2013. MAYORÍA DE CUATRO VOTOS POR LO QUE SE REFIERE AL FONDO Y A LA COMPETENCIA. DISIDENTE: J.R.C.D., QUIEN RESERVÓ SU DERECHO A FORMULAR VOTO PARTICULAR. PONENTE: A.G.O.M.. SECRETARIA: C.A.A..

  1. Competencia y legitimación

    1. Competencia. Esta Primera Sala es competente para conocer y resolver sobre la presente denuncia de contradicción de tesis, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 107, fracción XIII, párrafo segundo, de la Constitución Federal; 226, fracción II, de la Ley de Amparo vigente, publicada en el Diario Oficial de la Federación el dos de abril de dos mil trece; y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con los puntos segundo, tercero, fracción VI, y cuarto, del Acuerdo General Plenario Número 5/2001, en virtud de que se trata de una denuncia de contradicción de tesis suscitada entre criterios de Tribunales Colegiados de diversos circuitos, en un tema que, por ser de naturaleza civil, corresponde a la materia de la especialidad de la Primera Sala. Lo anterior con base, además, en la decisión adoptada por el Pleno de este Alto Tribunal, en sesión pública de once de octubre de dos mil once, derivada de la diversa contradicción de tesis número 259/2009.

    2. Legitimación. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por el artículo 107, fracción XIII, segundo párrafo, constitucional y fracción II del artículo 227 de la Ley de Amparo, publicada el dos de abril de dos mil trece, ya que fue formulada por el Magistrado presidente del Cuarto Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, por lo que se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.

  2. Consideraciones y fundamentos

    1. Posturas contendientes. Con la finalidad de establecer y determinar si existe o no la contradicción de tesis denunciada, resulta necesario analizar las consideraciones y argumentaciones en que los Tribunales Colegiados contendientes basaron sus resoluciones.

    2. Criterio del Cuarto Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito. Al resolver el amparo en revisión 283/2012, cuyos antecedentes se refieren:

      8.1. Al amparo indirecto 617/2011, del que conoció el Juez Decimotercero de Distrito en el Estado de Baja California, al que la quejosa acudió como tercera extraña al procedimiento, y reclamó todo lo actuado dentro del juicio especial hipotecario bajo el número **********, del índice del Juzgado Tercero de lo Civil de la ciudad de Tijuana, Baja California, que fue promovido por la tercero perjudicada en el amparo, con el objeto de obtener la orden de lanzamiento y su ejecución respecto de un bien inmueble habitacional, del que la quejosa alegó ser propietaria, al haber celebrado un contrato de compraventa con la tercero perjudicada el veintiuno de febrero de dos mil cinco, sin embargo, la compraventa no se inscribió en el Registro Público de la Propiedad.

      8.2. La quejosa en el amparo argumentó que la ejecución de la orden de lanzamiento y desahucio, violentó su garantía de audiencia, así como su derecho de propiedad, en virtud del contrato de compraventa celebrado con la actora del juicio especial hipotecario, asimismo, señaló que se encontraba en trámite la inscripción del inmueble de su propiedad ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la ciudad de Tijuana, Baja California. Aunado a que, desde la fecha de la celebración de la compraventa, se le dio posesión del inmueble, lo cual se realizó de manera pacífica, pública y de buena fe; agregó que por diversa sentencia de dos de mayo de dos mil seis, dictada dentro del expediente **********, del índice del Juzgado Quinto Civil, de esa ciudad, se reconoció su carácter como legítima propietaria del bien inmueble, al haber operado en su favor la prescripción positiva de dicho inmueble.

      8.3. Además, señaló que demostraba el interés legítimo para acudir al amparo con el contrato de compraventa, de fecha veintiuno de febrero de dos mil cinco, documento que acompañó a su escrito de demanda en copia certificada de actuaciones judiciales, toda vez que éste adquirió en fecha cierta en razón de que fue presentado ante el Juez Sexto de lo Civil de la ciudad de Tijuana, Baja California, al haber sido presentado por los actores en el diverso juicio civil **********.

      8.4. La Juez de Distrito que conoció del amparo, consideró que la compraventa sí había adquirido fecha cierta al haber sido presentada en el juicio civil referido, así como que la quejosa demostró poseer el inmueble de acuerdo a la declaración de diversos testigos que la reconocieron como vecina que habitaba el inmueble cuestionado en los últimos siete años. No obstante, la J. consideró que aunque el contrato de compraventa resultara apto para demostrar el interés jurídico de la quejosa, por ser un documento de fecha cierta, éste era insuficiente para conceder la protección federal, al advertir que el mismo no fue inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

      8.5. En consecuencia, en sentencia de quince de junio de dos mil once, el Juez Federal resolvió negar el amparo solicitado, al considerar que el derecho real de hipoteca se constituyó legalmente, mientras que la compraventa no estaba surtiendo efectos contra terceros por falta de la publicidad necesaria de ese acto jurídico y, por tanto, se consideró que no fue ilegal el hecho de no haber llamado al proceso hipotecario a la quejosa.

      8.6. Para sustentar lo anterior, la Juez de Distrito consideró aplicable la jurisprudencia VI.2o.C. J/329 (9a.), emitida por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, de rubro: "COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA EN QUE CONSTE ESTE CONTRATO, ES INEFICAZ PARA OBTENER LA PROTECCIÓN FEDERAL CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD CUYO ORIGEN SEA UN DERECHO REAL QUE SÍ LO ESTÉ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA)."

      8.7. Inconforme con la determinación anterior, la quejosa interpuso revisión, de la que conoció el Cuarto Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, quien, por resolución de veintidós de noviembre de dos mil doce, resolvió revocar la sentencia impugnada y conceder el amparo solicitado.

    3. En lo tocante al tema de la presente contradicción, el órgano colegiado emitió las siguientes consideraciones:

      "SEXTO. En virtud de que no se actualiza ningún supuesto de suplencia de la queja deficiente, la legalidad de la sentencia impugnada se analizará en estricta relación con los agravios expuestos por la inconforme. En principio, es necesario señalar que, por cuestión de técnica resolutiva, los motivos de inconformidad serán analizados en un orden distinto al en que fueron propuestos. Asimismo, para mayor ilustración del asunto, resulta conveniente realizar un relato de antecedentes que derivan de autos, a saber: ... Sentado lo anterior, tenemos que la recurrente argumenta, en su segundo motivo de inconformidad, que la sentencia impugnada es ilegal, ya que la Juez de Distrito no podía entrar a dilucidar quién era el propietario del bien inmueble después de tener por acreditado el interés jurídico, en virtud de que el derecho de audiencia protege cualquier tipo de propiedad, dado que en juicios de amparo como el que nos ocupa, sólo se constata si en detrimento del quejoso las autoridades responsables quebrantaron dicho derecho, sin que la propia índole del juicio de amparo permita la posibilidad de que se califique la propiedad, es decir, que cuando se está en presencia de la prelación de títulos de propiedad, no es posible jurídicamente dilucidar en el juicio constitucional cuál de ellos debe prevalecer, dado que esa actividad corresponde a los tribunales del orden común, donde las partes están en aptitud de hacer valer sus acciones y defensas. Lo anterior es fundado. El argumento que sostiene el quejoso tiene un amplio respaldo en la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. En primer término, tenemos la siguiente jurisprudencia de la anterior Tercera Sala del Alto Tribunal: Quinta Época. Registro: 394352. Instancia: Tercera Sala. Jurisprudencia. Fuente: A. de 1995, Tomo VI, Parte SCJN, Materia Común, tesis 396, página 266. Genealogía: ... ‘PROPIEDAD, PROTECCIÓN AL DERECHO DE, MEDIANTE EL AMPARO.’ (se transcribe). Dicha jurisprudencia fue reiterada posteriormente por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, como se advierte del siguiente criterio (énfasis añadido): Novena Época. Registro: 193191. Instancia: Primera Sala. Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo X, octubre de 1999, materia civil, tesis 1a./J. 38/99, página 183. ‘INTERÉS JURÍDICO. SE ACREDITA CON LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES QUE TIENEN COMO ANTECEDENTES LA ESCRITURA DE RÉGIMEN DE CONDOMINIO QUE LOS CONSTITUYÓ, CUANDO ESTE ÚLTIMO INSTRUMENTO SEA MOTIVO DE CONTROVERSIA EN LOS JUICIOS CIVILES AUNQUE LOS CONTRATISTAS NO LA HUBIEREN OTORGADO.’ (se transcribe). La misma Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 127/2009, sostuvo lo siguiente: (énfasis añadido) (se transcribe). Del anterior pronunciamiento se deriva que la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que la dilucidación de si el derecho derivado del contrato de compraventa no inscrito en el Registro Público de la Propiedad es o no oponible a las partes en el juicio de origen o, en general, a terceros, corresponde al órgano jurisdiccional que se pronuncie respecto de la identidad del titular del derecho de propiedad sobre determinado bien, ya sea mediante la confrontación y ponderación de derechos, o mediante la declaración de nulidad de actos jurídicos, etcétera. Lo que evidentemente hace referencia al órgano jurisdiccional de instancia, ya sea civil o mercantil, y no al Juez que conoce del juicio de amparo indirecto promovido por violación a la garantía de audiencia. También la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 493/2011, estableció, en lo que interesa, lo siguiente: (se transcribe). Del anterior criterio se advierte que se reitera la idea de que en un juicio de amparo cuyo objeto es determinar si se violentaba la garantía de audiencia del quejoso, no es factible analizar cuestiones como la naturaleza del derecho subjetivo materia del juicio natural del que deriva el acto reclamado, esto es, si se trata de un derecho real o personal. El Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación también ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre el punto jurídico que nos ocupa. Por ejemplo, al resolver el amparo en revisión 1340/2004, sostuvo lo siguiente: (énfasis añadido) (se transcribe). Aunado a lo anterior, al resolver la contradicción de tesis 17/91, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación determinó lo siguiente: (énfasis añadido) (se transcribe). Sin que pase inadvertido para este tribunal, que en la ejecutoria anterior, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación hace referencia a vicios del consentimiento como cuestiones que necesariamente deben ser dilucidadas previamente ante la potestad común; sin embargo, el efecto de oponibilidad frente a terceros también debe seguir la misma regla, pues ambos son formas de ineficacia de los actos jurídicos (la primera estructural y la segunda funcional), tal como lo expuso la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 236/2009, en los siguientes términos: (se transcribe). De todo lo anterior, se concluye que le asiste la razón al quejoso, ya que fue incorrecto que la Juez de Distrito, con base en la falta de oponibilidad frente a terceros (entendidos como titulares de derechos reales) del contrato de compraventa de fecha cierta anterior al inicio del juicio especial hipotecario del que derivan los actos reclamados, haya considerado que no era factible conceder la protección constitucional, toda vez que asumir esa perspectiva jurídica implica ir en contra de los múltiples criterios de la Suprema Corte de Justicia de la Nación anteriormente citados, conforme a los cuales, las cuestiones de propiedad no pueden decidirse en un juicio de garantías (en ninguna de sus instancias), sin que antes hayan sido ventiladas ante las autoridades de instancia. Sin que lo anterior implique desconocer las normas que protegen a los terceros adquirentes de buena fe, sino que la postura interpretativa que se sostiene parte de la base que el análisis de tales cuestiones compete, en primer término, a las autoridades de instancia, y sólo podrán analizarse en el juicio de amparo cuando éstas hubieren realizado un pronunciamiento al respecto. Corrobora lo hasta aquí expresado, el hecho de que al resolver la contradicción de tesis 83/2006-PS, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sostuvo que existen dos tipos de causahabiencia: 1) La que se da fuera de los juicios o de orden sustantivo, que consiste en que quien adquiere un bien o derecho se subroga en los derechos de su causante, pero además soporta las cargas inherentes al bien o al derecho que adquiere, de tal manera que siempre que un bien tenga algún gravamen o carga y se transmita a otra persona, ésta será causahabiente de aquél y soportará esas cargas. 2) La segunda, de orden adjetivo o procesal, que consiste en que quien adquiere un bien o derecho que está siendo discutido dentro del juicio, debe estarse a lo que se decida en ese juicio sin que se le dé audiencia al adquirente del bien, que se considera como oído y vencido en el juicio a través de su causante y, por ello, no puede interponer una tercería excluyente de dominio, ni puede ostentarse como un tercero extraño en el juicio de amparo. Entonces, sostuvo la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la ejecutoria citada, ambos tipos de causahabiencia tienen como efecto que quien adquiere determinados bienes o derechos, soporte ciertas cargas, sólo que la carga que soporta el causahabiente en el segundo caso, consiste en que tenga que estar a las resultas del juicio seguido en contra de su causante, precisamente porque sabía de la existencia del proceso jurisdiccional. Por ello, es que la figura de la causahabiencia procesal excluye tanto a la del tercero extraño a juicio como a la del tercerista, porque en esos casos se considera que, por las circunstancias en las cuales se adquiere el bien o el derecho, el causahabiente tiene audiencia a través de su causante, de tal forma que no puede comparecer a juicio alegando que se le priva de sus bienes sin que se le haya oído y vencido previamente, porque al adquirir el bien tenía conocimiento de la existencia del gravamen o carga. Razonamientos que aplicados al caso concreto llevan a la convicción de que si, como expresamente razonó la Juez de Distrito, el contrato privado de compraventa exhibido por la quejosa, aquí recurrente, es de fecha cierta anterior al inicio del juicio especial hipotecario del que derivan los actos reclamados, entonces no se da la figura de la causahabiencia procesal, que es la que excluye la existencia del tercero extraño a juicio. En las relatadas condiciones, ante lo fundado del agravio analizado, lo procedente es revocar la sentencia impugnada y conceder la protección constitucional en términos del artículo 80 de la Ley de Amparo, esto es, para que las cosas vuelvan al estado que tenían antes de la violación, de tal forma que en acatamiento al fallo protector la responsable Juez Tercero de lo Civil, con sede en Tijuana, Baja California, deberá dejar insubsistente todo lo actuado en el juicio especial hipotecario del que derivan los actos reclamados, restituir a ... en la posesión del bien inmueble del que fue privada sin respetar su garantía de audiencia y requerir a la parte actora en el juicio natural para que manifieste si es su deseo enderezar la demanda en contra de la aquí quejosa ... . Lo anterior, en la inteligencia que la decisión sobre la eficacia del título de la quejosa tiene efectos exclusivos en el juicio de garantías, sin decidir sobre el derecho sustantivo, esto es, respecto del derecho a la posesión del bien relativo, ya que, se reitera, dicha cuestión deberá ser dilucidada ante la potestad común. Sirve de apoyo a lo anterior, la siguiente jurisprudencia (énfasis añadido): Novena Época. Registro: 187733. Instancia: Pleno. Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, T.X., febrero de 2002, materia civil, tesis P./J. 1/2002, página 5. ‘POSESIÓN. PARA QUE SEA OBJETO DE PROTECCIÓN EN EL JUICIO DE AMPARO INDIRECTO, CUANDO EL QUEJOSO SE OSTENTA COMO PERSONA EXTRAÑA AL JUICIO DEL ORDEN CIVIL, DEBE ACREDITAR SU DERECHO A POSEER CON UN TÍTULO SUSTENTADO EN ALGUNA FIGURA JURÍDICA O PRECEPTO DE LAS LEGISLACIONES SECUNDARIAS RELATIVAS.’ (se transcribe). Sin que cobre aplicación en la especie, la jurisprudencia P./J. 9/96, de rubro: ‘SENTENCIAS DE AMPARO. CUANDO ORDENEN REPONER EL PROCEDIMIENTO, SUS EFECTOS DEBEN HACERSE EXTENSIVOS A LOS CODEMANDADOS DEL QUEJOSO, SIEMPRE QUE ENTRE ÉSTOS EXISTA LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO.’, toda vez que, en la especie, no se advierte que entre la quejosa y la demandada en el juicio natural, aquí tercera perjudicada ... exista litisconsorcio pasivo necesario, ya que se trata de una acción real (hipotecaria) que persigue la cosa, por lo que los efectos del presente fallo protector no son extensivos a ... C. lo anterior, el texto del artículo 12 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Baja California, que establece lo siguiente: (se transcribe). El precepto reproducido, pone de manifiesto la naturaleza real de la acción, esto es, que persigue la cosa, de tal forma que en el caso particular no se da el requisito del litisconsorcio pasivo necesario, que consiste en que exista una relación jurídico-material común a varias personas, por virtud del cual los demandados mantienen una comunidad jurídica respecto del objeto de la litis planteada y que los obliga a acudir conjuntamente a juicio por el carácter único e indivisible que la relación jurídica sustantiva tiene para ellos. Por ende, se reitera, resulta inaplicable la jurisprudencia P./J. 9/96, y los efectos del presente fallo protector no son extensivos a ... . Por último, toda vez que no se comparte el criterio sostenido por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito en la jurisprudencia VI.2o.C. J/329 (9a.), de rubro: ‘COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA EN QUE CONSTE ESTE CONTRATO, ES INEFICAZ PARA OBTENER LA PROTECCIÓN FEDERAL CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD CUYO ORIGEN SEA UN DERECHO REAL QUE SÍ LO ESTÉ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).’, en virtud de que es inconsistente con los criterios de la Suprema Corte de Justicia de la Nación conforme a los cuales las cuestiones de propiedad no pueden decidirse en un juicio de garantías (en ninguna de sus instancias), sin que antes hayan sido ventiladas ante las autoridades de instancia; en su oportunidad, denúnciese la contradicción de tesis ante el Alto Tribunal."

    4. De la ejecutoria anterior se desprende que las consideraciones que tuvo el Tribunal Colegiado para conceder el amparo, consistieron en:

      10.1. El Tribunal Colegiado primeramente aclaró que no estudiaba lo relativo al interés jurídico de la quejosa para acudir al amparo, toda vez que la procedencia del juicio de amparo no habíasido cuestionada en la revisión, por tanto, no era materia de análisis del recurso.

      10.2. Consideró fundado el argumento de la quejosa en el que, cuando se está en presencia de la prelación de títulos de propiedad, no es posible jurídicamente dilucidar en el juicio constitucional cuál de ellos debe prevalecer, dado que esa actividad corresponde a los tribunales del orden común, donde las partes están en aptitud de hacer valer sus acciones y defensas.

      10.3. Que la Primera Sala de este Alto Tribunal sostuvo que la dilucidación respecto a si el derecho derivado del contrato de compraventa no inscrito en el Registro Público de la Propiedad es o no oponible a las partes en el juicio de origen o, en general, a terceros, corresponde al órgano jurisdiccional que se pronuncie respecto de la identidad del titular del derecho de propiedad sobre determinado bien, lo que conlleva que quien debe conocer es el órgano jurisdiccional de instancia, ya sea civil o mercantil, y no el Juez que conoce del juicio de amparo indirecto promovido por violación a la garantía de audiencia.

      10.4. Que en un juicio de amparo en el que se determine si se violenta la garantía de audiencia del quejoso, no se pueden analizar cuestiones de derecho subjetivo, como sería un derecho real o personal, pues la materia se ciñe al análisis de las garantías constitucionales.

      10.5. Que le asiste razón a la quejosa, al ser incorrecta la determinación de la Juez de Distrito, emitida con base en la falta de oponibilidad frente a terceros (entendidos como titulares de derechos reales) del contrato de compraventa de fecha cierta anterior al inicio del juicio especial hipotecario del que derivan los actos reclamados, motivo por el que la Juez consideró que no era factible conceder la protección constitucional; pues en estimación del Colegiado, ello iba en contra de los múltiples criterios de este Alto Tribunal, conforme a los cuales las cuestiones de propiedad no pueden decidirse en un juicio de garantías (en ninguna de sus instancias), sin que antes hayan sido ventiladas ante las autoridades de instancia.

      10.6. Igualmente, consideró que fue incorrecta la determinación de la Juez, con base en la falta de oponibilidad frente a terceros (entendidos como titulares de derechos reales) del contrato de compraventa de fecha cierta anterior al inicio del juicio especial hipotecario del que derivan los actos reclamados; así como el que la Juez haya considerado que no era factible conceder la protección constitucional, toda vez que asumir esa perspectiva jurídica implica ir en contra de los criterios de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al fallar la contradicción de tesis 127/2009 y la diversa 493/2011, en las que se estipuló que las cuestiones de propiedad no pueden decidirse en un juicio de garantías, ya que éstas son ajenas a las relativas a la procedencia del juicio de amparo; por tanto, la dilucidación de si el derecho derivado del contrato de compraventa no inscrito en el Registro Público de la Propiedad es o no oponible a las partes en el juicio de origen o, en general, a terceros, corresponde al órgano jurisdiccional que se pronuncie respecto de la identidad del titular del derecho de propiedad sobre determinado bien.

      10.7. Asimismo, refirió a las consideraciones del Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver el amparo en revisión 1340/2004, en el que se sostuvo que existen principios jurisprudenciales inconmovibles respecto a que las cuestiones de propiedad no pueden decidirse en un juicio de amparo, sin que antes hayan sido ventiladas por las autoridades de primera instancia, por lo que los tribunales de amparo no pueden sustituir el criterio discrecional de aquéllas, en la decisión de la mejor pertenencia a esos derechos reales.

      10.8. Así como al criterio sustentado por el Tribunal Pleno de este Alto Tribunal, al fallar la contradicción de tesis 17/91, en la que se determinó que: para otorgar el amparo, el título de propiedad no tiene que ser perfecto, en el sentido de que no adolezca de ningún vicio. En otras palabras, basta demostrar que se celebró un contrato de compraventa figurando el quejoso como comprador para que tuviera derecho al otorgamiento de la protección constitucional, ya que esto, en principio, le otorga el derecho a poseer independientemente de que con posterioridad se demostrara que el contrato es nulo.

      10.9. Respecto al criterio anterior, el Colegiado refirió que no es óbice que el criterio del Pleno haga referencia a los vicios de consentimiento como cuestiones que necesariamente deben ser dilucidadas previamente ante la potestad común, pues el efecto de oponibilidad frente a terceros, también debe seguir la misma regla, conforme se señaló en el diverso criterio de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 236/2009, en la cual se determinó que el acto jurídico de la compraventa tiene una eficacia estructural, relativa a la génesis de su perfeccionamiento, y otra funcional, relativa a los efectos del acto jurídico, por tanto, la oponibilidad frente a terceros es una consecuencia necesaria de todos los contratos de compraventa, esto es, en su aspecto funcional, no así estructural, lo cual se da mediante la publicidad registral que únicamente puede ocurrir si el documento idóneo para ser inscrito es ante el Registro Público de la Propiedad, pues si no lo es, no producirá efectos ante terceros, por la circunstancia superveniente al surgimiento del contrato de la falta de inscripción, por lo que el acto jurídico se torna ineficaz de forma funcional, por no surtir plenamente sus efectos.

      10.10. Que no es óbice al criterio, el que se desconozcan las normas que protegen a los terceros adquirentes de buena fe, ya que tal postura, parte de la premisa de que tales cuestiones competen a las autoridades de primera instancia y sólo podrán analizarse en el juicio de amparo cuando éstas se hayan pronunciado al respecto.

      10.11. Que corrobora lo anterior, el criterio de la Primera Sala de esta Suprema Corte de Justicia, al resolver la contradicción de tesis 83/2006-PS, en la cual sostuvo que existen dos tipos de causahabiencia: 1) la que se da fuera de los juicios o de orden sustantivo; y, 2) la relativa al orden adjetivo o procesal, que consiste en que quien adquiere un bien o derecho que está siendo discutido dentro del juicio, debe estarse a lo que se decida en ese procedimiento, sin que pueda exigirse la audiencia al adquirente del bien, que se considera oído y vencido en juicio, motivo que excluye se actualice la tercería excluyente de dominio, así como el supuesto de ostentarse como tercero extraño en el juicio de amparo.

      10.12. Lo anterior porque, de acuerdo a dicho criterio del Alto Tribunal, ambos tipos de causahabiencia tienen como efecto que quien adquiere determinados bienes o derechos, soporte ciertas cargas, sólo que la carga que soporta el causahabiente en el segundo caso, consiste en que tenga que estar a las resultas del juicio seguido en contra del causante, porque sabía de la existencia del proceso jurisdiccional.

      10.13. En tal sentido, la figura de la causahabiencia procesal excluye tanto a la del tercero extraño a juicio como la del tercerista, al considerarse que por las circunstancias en las cuales se adquiere el bien o el derecho, el causahabiente tiene audiencia a través de su causante, de forma tal que no puede comparecer a juicio alegando que se le priva de sus bienes sin que se le haya oído y vencido previamente, porque al adquirir el bien tenía conocimiento de la existencia del gravamen o dicha carga.

      10.14. Que aplicando el criterio anterior al caso concreto, en el que se advierte que el contrato privado de compraventa exhibido por la quejosa, es de fecha cierta anterior al inicio del juicio especial hipotecario del que derivan los actos reclamados, entonces no se da la figura de la causahabiencia procesal, que es la que excluye la existencia del tercero extraño a juicio.

      10.15. Por lo que ante lo fundado del agravio planteado por la quejosa, se revocaba la sentencia impugnada, y se concedía el amparo para que se dejara insubsistente todo lo actuado en el juicio especial hipotecario, se restituyera a la quejosa en la posesión del bien inmueble, y se le llamara debidamente al juicio hipotecario a fin de respetar su garantía de audiencia, sin que ello implique decidir sobre el derecho sustantivo a la posesión del bien inmueble en cuestión, pues ello deberá ser dilucidado ante la potestad común.

      10.16. Que en el caso en particular, entre la quejosa y la demandada en el juicio natural, no existía litisconsorcio pasivo necesario, ya que se trata de una acción real (hipotecaria) que persigue la cosa, por lo que los efectos del fallo protector no eran extensivos a la demandada, en términos de la tesis P./J. 9/96, de rubro: "SENTENCIAS DE AMPARO. CUANDO ORDENEN REPONER EL PROCEDIMIENTO, SUS EFECTOS DEBEN HACERSE EXTENSIVOS A LOS CODEMANDADOS DEL QUEJOSO, SIEMPRE QUE ENTRE ÉSTOS EXISTA LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO."

      10.17. Y que toda vez, que no se compartía el criterio sostenido por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito en la jurisprudencia VI.2o.C. J/329 (9a.), de rubro: ‘COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA EN QUE CONSTE ESTE CONTRATO, ES INEFICAZ PARA OBTENER LA PROTECCIÓN FEDERAL CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD CUYO ORIGEN SEA UN DERECHO REAL QUE SÍ LO ESTÉ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).", es que se denunciaba la presente contradicción de tesis.

    5. De los anteriores razonamientos destaca que el Cuarto Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito consideró que le asistía la razón a la quejosa, primeramente, porque no se cuestionaba el i discrecionalidad del solicitante, sino que debe atenderse al contexto que impera para ambas partes al momento de elevar la solicitud de disminuir la de compraventa para la concesión de la justicia constitucional, señalando que compartía los criterios emitidos por esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, en relación con que las cuestiones de propiedad no pueden decidirse en un juicio de garantías (en ninguna de sus instancias), sin que antes hayan sido ventiladas ante las autoridades de primera instancia.

    6. Por tanto, concedió el amparo a la quejosa, al advertir que el contrato de compraventa de fecha cierta, fue anterior al juicio especial hipotecario que la privó del inmueble, aunado a que en el caso no se actualizaba la causahabiencia procesal y, en consecuencia, se le podía tener como tercera extraña al juicio para efectos del amparo, y en ese sentido conceder la protección de la Justicia Federal a fin de que se ordenara la reposición de todo el procedimiento hipotecario, para el efecto de que el Juez de primera instancia analizara la eficacia de su derecho sustantivo a título de posesión del bien inmueble materia de la litis y, de ese modo, restituyera a la quejosa en el goce de su garantía de audiencia.

    7. Criterio del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito. Al resolver el amparo en revisión 54/2004, en sesión del primero de abril de dos mil cuatro, los amparos en revisión 328/2004, 261/2006 y 156/2010, en sesiones del veintiuno de septiembre de dos mil cuatro, treinta y uno de agosto de dos mil seis y treinta de septiembre de dos mil diez, respectivamente, aplicó el criterio contenido en la tesis VI.2o.C. J/329, de rubro: "COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA EN QUE CONSTE ESTE CONTRATO, ES INEFICAZ PARA OBTENER LA PROTECCIÓN FEDERAL CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD CUYO ORIGEN SEA UN DERECHO REAL QUE SÍ LO ESTÉ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).". Mismo que reiteró por quinta ocasión en el amparo en revisión 161/2011, en el cual analizó un asunto con las siguientes características:

      13.1. En el juicio especial hipotecario **********, del índice del Juzgado Vigésimo Octavo de lo Civil en el Distrito Federal, promovido por diversas sociedades hipotecarias, se resolvieron favorablemente las pretensiones de las actoras y, en consecuencia, se ordenó rematar en segunda almoneda diversos bienes inmuebles ubicados en el Municipio de **********.

      13.2. En carácter de tercero extraño al juicio, los afectados de la desposesión interpusieron sendas demandas de amparo, mismas que fueron acumuladas con diversas que reclamaban la misma resolución del juicio hipotecario, de las que finalmente conoció el Juez Quinto de Distrito en el Estado de Puebla, quien, por sentencia de ocho de marzo de dos mil once, determinó conceder el amparo a los quejosos que sí demostraron la propiedad, para el efecto de reponer la sustanciación íntegra del juicio especial hipotecario **********, a partir del emplazamiento, incluyendo la inscripción del embargo trabado respecto de los bienes inmuebles de su propiedad, así como el inminente remate de los mismos.

      13.3. Cabe señalar, que el Juez de Distrito estimó que los quejosos demostraron su interés jurídico para acudir al amparo, porque presentaron como prueba los contratos de promesas de compraventa ratificados ante notario público, y al ser una manifestación de la voluntad de las partes, entonces se consideró que los documentos refieren a la celebración de un contrato de compraventa, y al ser ratificado ante notario constituye un documento de fecha cierta, sin que sea necesaria la inscripción al Registro Público de la Propiedad y de Comercio, ya que dicho acto sólo tiene efectos declarativos y no constitutivos de derechos, consecuentemente, el Juez Federal consideró que los documentos resultaban suficientes para acreditar la titularidad de los derechos de propiedad y de posesión.

      13.4. A su vez, el Juez de Distrito puntualizó que el hecho de que se examine la eficacia probatoria de los documentos anteriores, no significa que a través del juicio de garantías se resuelva en definitiva el derecho relativo a la propiedad, o se decida acerca de la validez o no de tales documentales para acreditar ese derecho, pues lo único que se pretende con ellos en el amparo, es determinar si, con dichos documentos, se demuestra que el acto reclamado irrumpió de manera inconstitucional en la esfera jurídica de los quejosos, y con ello, se garantiza la legalidad y la certeza jurídica que debe imperar en ese tipo de operaciones, a fin de evitar que el amparo sea utilizado con fines desleales.

      13.5. Inconformes con ese fallo, las sociedades hipotecarias, en su carácter de terceros perjudicados en el amparo, interpusieron recurso de revisión, del cual conoció el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, amparo en revisión que se radicó con el número 161/2011.

      13.6. En sesión del once de agosto de dos mil once, el órgano colegiado referido dictó sentencia, en la que confirmó el sobreseimiento que no fue materia de la revisión, modificó la sentencia recurrida y negó el amparo otorgado por el Juzgado de Distrito.

    8. Las consideraciones que tuvo el Tribunal Colegiado para negar el amparo en lo tocante a la presente contradicción, fueron las siguientes:

      "TERCERO. Son infundados e inoperantes en parte, aunque parcialmente fundados en lo demás los agravios antes transcritos. ... El Juez de amparo tuvo por demostradas la propiedad y posesión de tales inmuebles y, por ende, la afectación del interés jurídico respecto de esos inmuebles en relación con los quejosos de la forma siguiente: ... 1. Con el contrato de promesa de compraventa ... 2. Copias certificadas de diversos recibos como del impuesto predial por los ejercicios de dos mil cuatro y dos mil nueve ... Igualmente, el Juez Federal consideró la validez de los contratos de promesa de compraventa por contener elementos característicos de un contrato definitivo, al cumplir con todas sus formalidades, e invocó en su apoyo el criterio de rubro: ‘COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DE VENTA.’; y agregó que el hecho de que tales contratos no hayan sido inscritos en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio antes de la fecha de iniciación del juicio de origen, no es un dato significativo para restarle validez por no constituir un elemento esencial del mismo, en virtud de que tal inscripción sólo produce efectos declarativos y no constitutivos de derecho y, por tanto, su falta de registro únicamente produce como sanción el que el derecho respectivo no pueda ser oponible frente a terceros con derechos reales, ya que la preferencia en materia registral, se refiere a derechos de la misma naturaleza, y fundó su consideración en la jurisprudencia titulada: ‘COMPRAVENTA, LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO NO CONSTITUYE UN ELEMENTO ESENCIAL DE VALIDEZ EN LOS CONTRATOS DE.’. En tal virtud, se consideró en la sentencia que se revisa, que los documentos respectivos demostraban la titularidad de los derechos de propiedad de los referidos bienes inmuebles, que se vieron afectados en perjuicio de los quejosos con los actos reclamados, porque en el procedimiento de origen se determinó sacar a remate aquellos inmuebles sujetos a hipoteca para que con su producto se hiciera pago al acreedor, e incluso se publicaron los edictos a efecto de convocar a los postores respectivos y tuviera verificativo el remate en primera almoneda; ‘y que si bien es cierto, que en la fecha de la constitución del contrato por el cual se instauró el juicio hipotecario ********** ... no menos cierto y eficaz resulta ser, que a la fecha de la presentación de ese controvertido (catorce de agosto de dos mil siete), los aludidos bienes inmuebles materia de remate, ya habían salido del patrimonio de la parte deudora, tal y como se desprende de los citados medios de prueba que los quejosos ofrecieron para acreditar su propiedad, pues éstos fueron pactados por los peticionarios ... y la constructora deudora, en los años de dos mil dos, dos mil tres y dos mil cuatro, respectivamente, razón por la cual, el remate registrado sobre sus bienes con posterioridad al acto traslativo de la propiedad, es ilegal’. Como fundamento de su consideración, el Juez de amparo transcribió la jurisprudencia y tesis, respectivamente, de rubros siguientes: ‘EMBARGO, ES ILEGAL EL TRABADO EN BIENES SALIDOS DEL PATRIMONIO DEL DEUDOR, AUN CUANDO NO SE ENCUENTREN INSCRITOS EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD A NOMBRE DEL NUEVO ADQUIRENTE (LEGISLACIÓN DE DURANGO SIMILAR A LA DEL DISTRITO FEDERAL).’ y ‘ACCIÓN REAL HIPOTECARIA. DEBE LLAMARSE A JUICIO A QUIEN ADQUIRIÓ LA LEGÍTIMA PROPIEDAD DEL INMUEBLE DADO EN GARANTÍA, CON ANTERIORIDAD A SU INSTAURACIÓN, AUN CUANDO NO SEA EL DEUDOR DEL CRÉDITO.’. En ese orden de ideas, cabe concluir que el J. de amparo, contrario a lo aseverado por el recurrente, sí realizó la fijación clara y precisa de los actos reclamados respecto de todos y cada uno de los quejosos, y que procedió a su estudio conforme a la litis planteada, de acuerdo a las pruebas que exhibieron para acreditar tanto su interés jurídico, como la inconstitucionalidad de los actos combatidos, ya que según se dejó establecido, en la sentencia reclamada se indicó con exactitud, además de tales actos, los elementos que aportaron los peticionarios de garantías tendentes a acreditar la propiedad de los inmuebles, cuya propiedad y posesión expresaron encontrarse en inminente riesgo de ser conculcada con motivo de remate para lograr su adjudicación y, por ende, el pago de la actora en el juicio de origen con la parte acreedora respecto de la empresa inmobiliaria de la cual adquirieron el dominio de los respectivos bienes. ... En cambio, asiste razón a la recurrente, por cuanto a que para el efecto de que un contrato de compraventa de fecha cierta (con el que se acreditó el interés jurídico respecto del dominio del inmueble que se reclama) sea eficaz para obtener la protección constitucional contra actos deautoridad cuyo origen sea un derecho real, es necesario que aquél se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca que sí fue debidamente inscrita, y que en el caso no se aprecia que el título de dominio del quejoso ... hubiera sido inscrito en la oficina registral correspondiente. Esto, de conformidad con la jurisprudencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada con el número 1a./J. 62/2006, en la página ciento ochenta y cinco, Tomo XXIV, septiembre de dos mil seis, de la Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que dice: ‘REVISIÓN EN AMPARO. LAS CONSIDERACIONES NO IMPUGNADAS DE LA SENTENCIA DEBEN DECLARARSE FIRMES.’ (se transcribe). Ciertamente, es de recordarse que el Juez de amparo tuvo por acreditada la propiedad ... del inmueble ... y párrafos más adelante agregó que no pasaba desapercibido que los contratos de promesa de compraventa exhibidos por los quejosos ... ‘no se hubieren inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de esta ciudad de Puebla, previo a la data en que tuvo verificativo el juicio de origen, pues esa circunstancia no constituye un elemento esencial de validez en los contratos aludidos, a virtud de los cuales opera el traslado de dominio de un bien determinado, dado que la inscripción sólo produce efectos declarativos y no constitutivos de derecho, por tanto, es inconcuso que la falta de inscripción registral de aquellos bienes inmuebles que han salido del patrimonio del demandado en el juicio natural, únicamente produce como sanción que el derecho respectivo no pueda ser oponible frente a terceros con derechos reales, ya que la preferencia en materia registral se refiere a derechos de la misma naturaleza.’. Con base en lo anterior, el Juez de Distrito estimó que se encuentra demostrado que el citado bien inmueble es propiedad del quejoso ... y que incluso lo adquirió con antelación a lo resuelto en el juicio especial hipotecario **********, y determinó, el Juez de amparo: ‘Razón por la cual la autoridad responsable debió llamarlos a juicio para que fueran oídos y vencidos en el mismo, en el que además se cumplan las formalidades de procedimiento, conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho ...’, y en su apoyo invocó la tesis de rubro: ‘ACCIÓN REAL HIPOTECARIA. DEBE LLAMARSE A JUICIO A QUIEN ADQUIRIÓ LEGÍTIMA PROPIEDAD DEL INMUEBLE DADO EN GARANTÍA CON ANTERIORIDAD A SU INSTAURACIÓN, AUN CUANDO NO SEA EL DEUDOR DEL CRÉDITO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MICHOACÁN).’. No sobra decir, que la recurrente sostuvo en agravios que, precisamente, del contenido de dicha tesis se advierte que para que se surta ese supuesto (de llamar a juicio a quien adquirió legítimamente la propiedad del inmueble objeto del juicio correspondiente), es menester que el ejercicio de la acción hipotecaria sea posterior a la inscripción del acto traslativo de dominio a favor de un tercero, lo cual no ocurre en el caso, porque -dijo el inconforme- no se acreditó que el acto jurídico por el cual los quejosos ... adquirió el dominio del inmueble en cuestión, o que hubiera sido inscrito debidamente en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, de ahí que la actora en el juicio de origen no tenía por qué haber llamado a ese procedimiento a dicho quejoso si desconocía la existencia de los derechos que invocó en su demanda de garantías, habida cuenta que el artículo 2322 del Código Civil resulta claro, por cuando a que la venta de bienes raíces no produce efectos contra terceros sino hasta que haya sido registrado, en tanto que el diverso 3007 del mismo ordenamiento legal establece que los documentos que deban inscribirse o sea los registrables y no se registren, no producirán efectos contra terceros. Así las cosas, habiéndose dejado establecido con anterioridad que el contrato de compraventa certificado ante notario público no requiere su inscripción en la oficina registral para acreditar el interés jurídico para la procedencia del juicio de garantías, luego, el conflicto que se suscita será el considerar o no la eficacia de ese contrato frente a las partes en el juicio de origen, a fin de estimarlo suficiente para el otorgamiento de la protección constitucional; esto es, para efecto del amparo establecer una compraventa ratificada en sus firmas ante fedatario y no registrada, frente a la garantía hipotecaria suscrita ante notario público e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Es decir, se trata de la confrontación de dos derechos reales en el amparo, uno de propiedad y el otro de hipoteca, pero para dilucidar cuál de ellos es mejor o en su caso deba prevalecer, sino solamente en función de la comprobación sobre si el derecho de propiedad del quejoso deba o no ser protegido por la Justicia Federal a través de la eficacia de la acción de amparo incoada. Sobre el particular, y para dilucidar esta controversia, cabe decir que los artículos 2121 y 2122 del Código Civil para el Estado de Puebla establecen que la compraventa es un contrato por virtud del cual la parte llamada vendedor transfiere a la otra nombrada comprador la propiedad de un bien, quien se obliga al pago de un precio cierto y en dinero; y que la venta es perfecta y obligatoria para las partes por el solo convenio de ellas respecto del bien vendido y del precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho. Por su parte, el diverso numeral 2182 de esa codificación previene que la venta de un inmueble, cualquiera que sea el valor de éste, se otorgará en escritura pública. Así, también conviene mencionar que el artículo 1313 de la legislación en cita, contenido en la sección tercera del capítulo décimo tercero, titulada: ‘Transmisión de derechos reales.’, establece que el acto jurídico por el cual se transmitan o cedan derechos reales, debe celebrarse con las formalidades que establece la ley y que para que sea oponible a tercero, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, si se trata de derechos registrables. De lo que se deduce que, aun cuando la compraventa es perfecta y obligatoria para las partes por el solo convenio de ellas respecto al bien vendido y el precio, ello sólo será aplicable justamente tratándose de las partes, contratantes o de aquellas que intervinieron en ese acto jurídico; pero a fin de que dicha compraventa sea oponible a terceros, es menester que sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Sobre ese tema, es pertinente precisar que en términos de los artículos 984 y 2887, ambos del Código Civil para el Estado de Puebla, la propiedad y la hipoteca son derechos reales, sin que la ley establezca alguna categorización de los mismos. Estos preceptos disponen: (se transcriben). Cabe puntualizar que, al tenor de los numerales 2988, fracción I y 2989 del ordenamiento legal en consulta, deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, las escrituras en las cuales conste la adquisición, transmisión, modificación, gravamen o extinción de la propiedad de inmuebles o derechos reales; y la sanción legal por falta de registro, es que estos actos jurídicos no surtan efectos frente a terceros. Estos numerales preceptúan: (se transcriben). Y se conceptúa como tercero a la persona que adquiera, a título particular y por acto entre vivos, la propiedad o derechos reales de quienes aparezcan en las inscripciones del registro como titulares de aquélla o de estos derechos. Al respecto, el artículo 2990 del cuerpo de leyes en consulta dice: (se transcribe). Sobre este tópico es ilustrativa la jurisprudencia compilada con el número 388, sostenida por la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la página doscientos cincuenta y nueve, Tomo IV, Materia Civil, del A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, que dice: ‘TERCERO. PARA LOS EFECTOS DEL REGISTRO. Es tercero para los efectos del registro, el adquirente que se apoya en la inscripción del mismo, para fundar su adquisición, o sea, el que adquiere basándose en una inscripción anterior y también el que deriva su relación con alguna de las partes del derecho inmobiliario o real, no del creditual. La inscripción no tiene, en general, importancia alguna con relación a las partes otorgantes, que se obligaron recíprocamente en los términos de su contrato, independientemente de que se registrara éste, y es frente a los terceros, cuando la inscripción tiene funciones de solemnidad absoluta.’. De lo anterior resulta, en inicio, que los acreedores hipotecarios, al constituir este derecho real sobre el inmueble con la persona que aparecía como propietaria del mismo en el Registro Público de la Propiedad, deben conceptuarse como terceros respecto de la compraventa llevada a cabo mediante escrito privado ratificado en sus firmas ante notario público y no inscrito. Bajo este tenor, a pesar de que el mencionado contrato de promesa de compraventa a que aludió el Juez de amparo en los términos referidos ... y que, por tanto, hubiera sido suficiente para acreditar el interés jurídico de dicho quejoso, como quiera que sea lo que realmente importa es que no aparece que el mismo haya sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio para efectos de que la parte actora en el juicio de origen (que sí tenía inscrito su contrato de hipoteca respecto de esos inmuebles que originalmente fueron propiedad de aquella empresa) estuviera en posibilidad de llamar a juicio al mencionado promovente del amparo. De tal forma, que si no aparecía dicho inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad a nombre de ... al iniciar el juicio especial hipotecario de origen (agosto de dos mil siete), es obvio que ante esa falta de publicidad, la parte actora en ese juicio no se encontraba obligada a llamar a juicio a aquél, máxime si se toma en consideración que también es titular de derechos reales sobre el inmueble en disputa con motivo del contrato de garantía hipotecaria que tiene celebrado con la empresa ... y quien es finalmente la que transmitió el dominio al mencionado quejoso. Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis sustentada por este Tribunal Colegiado, publicada con el número VI.2o.C.381 C, en la página mil seiscientos noventa y tres, Tomo XX, julio de dos mil cuatro, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que dice: ‘COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA EN QUE CONSTE ESTE CONTRATO, ES INEFICAZ PARA OBTENER LA PROTECCIÓN FEDERAL CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD CUYO ORIGEN SEA UN DERECHO REAL QUE SÍ LO ESTÉ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).’ (se transcribe). Las anteriores consideraciones conducen a modificar la sentencia sujeta a revisión a efecto de negar la protección constitucional solicitada ..."

    9. De lo anterior se desprende que las principales consideraciones para concluir en la negativa del amparo consistieron en:

      15.1. Que en el caso, asiste la razón a la recurrente en cuanto a que un contrato de compraventa de fecha cierta con el que se acreditó el interés jurídico en el amparo, para que pueda tener eficacia para la protección constitucional contra actos de autoridad, cuyo origen sea un derecho real, es necesario que se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio con anterioridad al derecho de hipoteca cuando éste fue debidamente inscrito.

      15.2. Que toda vez que el Juez Federal tuvo por acreditada la propiedad del bien inmueble sujeto al derecho de hipoteca hecho valer en el juicio natural, con la exhibición del contrato de promesa de compraventa ratificado ante fedatario público, ello fue incorrecto, pues tal como aduce la recurrente para poder llamar a juicio a los terceros, en donde se pretenda ejercer una acción real hipotecaria, es preciso que el ejercicio de la acción hipotecaria sea posterior a la inscripción del acto traslativo de dominio a favor de un tercero, lo cual no ocurre en el caso analizado, porque no se acreditó que el contrato de promesa de compraventa se encontrara inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

      15.3. Que, por lo anterior, la autoridad responsable no estaba obligada a llamar al juicio hipotecario al quejoso, en tanto la accionante hipotecaria no conocía el derecho del tercero.

      15.4. Que lo anterior encuentra sustento en los artículos 2322 y 3007 del Código Civil para el Estado de Puebla, que establecen que la venta de bienes raíces no produce efectos contra terceros sino hasta que haya sido registrada.

      15.5. Que un primer paso para el Juez Federal, es analizar que el contrato de compraventa no requiere la inscripción al Registro Público de la Propiedad, para acreditar el interés jurídico para la procedencia del juicio de amparo, luego un segundo paso es considerar la eficacia de dicho documento para el otorgamiento de la protección constitucional.

      15.6. Que en este segundo paso, el Juez Federal debe dilucidar si una compraventa ratificada en sus firmas ante fedatario público y no registrada, resulta suficiente para otorgar el amparo, frente a la garantía hipotecaria suscrita ante notario y debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

      15.7. Que el análisis anterior, se trata de la confrontación de dos derechos reales en el amparo, uno de propiedad y el otro de hipoteca, lo que no implica dilucidar cuál de ellos es mejor, sino solamente en función de la comprobación sobre si el derecho de propiedad del quejoso deba o no ser protegido por la Justicia Federal, a través de la eficacia de la acción de amparo incoada.

      15.8. Que de conformidad con los artículos 2121, 2122 y 2182 del Código Civil para el Estado de Puebla, la venta de bienes inmuebles debe constar por escrito y en escritura pública.

      15.9. Que en términos de los artículos 984 y 2887 de la ley civil sustantiva citada, la propiedad y la hipoteca son derechos reales, sin que la ley establezca ninguna categorización de los mismos. Así como, que en términos de los diversos numerales 2988, fracción I y 2989 del mismo ordenamiento, las escrituras en las cuales conste la adquisición, transmisión, modificación, gravamen o extinción de la propiedad de inmuebles o derechos reales, deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

      15.10. Por tales razones, el contrato de promesa de compraventa al cual aludió el Juez de Distrito como suficiente para conceder el amparo, al no aparecer inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, al iniciar el juicio hipotecario de origen, demuestra que no existió la obligación de llamar a juicio al quejoso, máxime si se toma en cuenta que la garantía hipotecaria con la que se instauró el juicio natural constituye un derecho real debidamente registrado.

      15.11. Para soportar lo anterior, cita la tesis número VI.2o.C.381 C., «de rubro:» "COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA EN QUE CONSTE ESTE CONTRATO, ES INEFICAZ PARA OBTENER LA PROTECCIÓN FEDERAL CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD CUYO ORIGEN SEA UN DERECHO REAL QUE SÍ LO ESTÉ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA)."

  3. Existencia de la contradicción

    1. Conforme a lo resuelto por el Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en sesión de treinta de abril de dos mil nueve, la nueva mecánica para abordar la procedencia de las contradicciones de tesis no necesita ya pasar por el cumplimiento irrestricto de los requisitos establecidos en la jurisprudencia número P./J. 26/2001, emitida por el Tribunal Pleno, cuyo rubro dice: "CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.",(3) puesto que dicho criterio fue interrumpido.

    2. Una nueva forma de aproximarse a los problemas que plantean los Tribunales Colegiados en este tipo de asuntos, debe radicar en la necesidad de unificar criterios y no en la de comprobar que se reúna una serie de características determinadas en los casos resueltos por los Tribunales Colegiados.

    3. Por ello, para comprobar la existencia de una contradicción de tesis, será indispensable determinar si existe una necesidad de unificación, es decir, una posible discrepancia en el proceso de interpretación más que en el producto del mismo. Dicho en otras palabras, para determinar si existe o no una contradicción de tesis, será necesario analizar detenidamente cada uno de los procesos interpretativos involucrados -y no tanto los resultados que ellos arrojen-, con el objeto de identificar si en algún tramo de los respectivos razonamientos se tomaron decisiones distintas -no necesariamente contradictorias en términos lógicos-, aunque legales.

    4. En esa línea de pensamiento, si la finalidad de la contradicción de tesis es la unificación de criterios, y si el problema radica en los procesos de interpretación -que no en los resultados- adoptados por los tribunales contendientes, entonces es posible afirmar la existencia de una contradicción de tesis cuando se cumplen los siguientes requisitos:

      1. Que los tribunales contendientes hayan resuelto alguna cuestión litigiosa en la que se vieron en la necesidad de ejercer el arbitrio judicial a través de un ejercicio interpretativo mediante la adopción de algún canon o método, cualquiera que fuese.

      2. Que entre los ejercicios interpretativos respectivos exista al menos un tramo de razonamiento en el que la interpretación ejercida gire en torno a un mismo tipo de problema jurídico: ya sea el sentido gramatical de una norma, el alcance de un principio, la finalidad de una determinada institución o cualquier otra cuestión jurídica en general.

    5. El discernimiento expuesto es tomado y resulta complementario del criterio sustentado por el Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 72/2010,(4) en lo conducente, a los numerales relativos al tema de contradicción de la Ley de A. en vigor.

    6. Por otro lado, cabe señalar que aun cuando uno de los criterios sustentados por los tribunales contendientes no constituyen jurisprudencia debidamente integrada, ello no es requisito indispensable para proceder a su análisis y establecer si existe la contradicción planteada y, en su caso, cuál es el criterio que debe prevalecer, siendo aplicable, en lo conducente, a la regulación de la Ley de A. en vigor, la tesis L/94, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA SU INTEGRACIÓN NO ES NECESARIO QUE SE TRATE DE JURISPRUDENCIAS.",(5) emitida por el Pleno de esta Suprema Corte.

    7. Primer requisito: Ejercicio interpretativo y arbitrio judicial. A juicio de esta Primera Sala, los tribunales contendientes, al resolver las cuestiones litigiosas presentadas, se vieron en la necesidad de ejercer el arbitrio judicial a través de un ejercicio interpretativo para llegar a una solución determinada. Ello se advierte en las resoluciones emitidas por los Tribunales Colegiados que participan en la presente contradicción, las cuales se detallaron al explicar las posturas de cada uno de ellos.

    8. En efecto, el Cuarto Tribunal Colegiado del Decimoquinto Circuito determinó que no es posible analizar cuestiones del derecho de propiedad en el amparo, pues éstas deben ser primeramente analizadas por el juzgador de primera instancia, de modo que, la falta de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio del contrato de compraventa de fecha cierta, no es obstáculo para conceder el amparo al comprobar la violación a la garantía de audiencia. Máxime que, al ser un documento de fecha cierta no existe causahabiencia procesal, al demostrarse que el documento de compraventa se realizó antes de la interposición del juicio hipotecario, documento que a pesar de su falta de inscri discrecionalidad del solicitante, sino que debe atenderse al contexto que impera para ambas partes al momento de elevar la solicitud dedisminuir la considerar que el Cuarto Tribunal Colegiado del Decimoquinto Circuito realizó un ejercicio interpretativo, no es obstáculo que éste haya referido expresamente a diversos criterios emitidos por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, especialmente a la resolución de la contradicción de tesis 127/2009, pues dicho precedente no resolvió lo tocante al punto de contradicción relativo a si es posible o no conceder el amparo cuando el contrato de compraventa no esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, ya que únicamente se pronunció sobre la satisfacción del interés jurídico para acudir al amparo.

    9. Por su parte, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, al emitir la tesis VI.2o.C. J/329, que da origen a esta contradicción de tesis, interpretó para efectos de amparo, que la falta de inscripción del contrato de compraventa en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, a pesar de ser un documento de fecha cierta, es ineficaz para obtener la protección federal, porque al carecer del registro, no puede tener efectos contra terceros, y por ello no es posible conceder la protección federal por violación a la garantía de audiencia, ya que no existió la obligación de llamar a juicio al que se ostenta como tercero perjudicado, pues acceder a tal pretensión en el juicio de amparo, equivale a utilizar al juicio de control constitucional como procedimiento para dilucidar cuestiones sobre titularidad o prevalencia de derechos reales.

    10. Segundo requisito: Razonamiento y diferendo de criterios interpretativos. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que en los ejercicios interpretativos realizados por los Tribunales Colegiados contendientes existió un razonamiento y diferendo de criterios para resolver respecto a si el contrato de compraventa que carece de la inscripción al Registro Público de la Propiedad y de Comercio, resulta un documento eficaz para conceder el amparo al quejoso que se ostenta como tercero extraño al juicio hipotecario. Esto es, si la falta de inscripción al Registro Público de la Propiedad y de Comercio del contrato de compraventa con el que se acude al amparo provoca la imposibilidad de amparar por violación a la garantía de audiencia.

    11. Al respecto, el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Decimoquinto Circuito consideró que toda vez que las cuestiones para dilucidar los derechos de propiedad corresponden al Juez de primera instancia, tal como lo ha sostenido la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en consecuencia, la falta de inscripción del contrato de compraventa en el Registro Público de la Propiedad, no impide la concesión del amparo, pues en éste no se deciden los derechos sustantivos de propiedad, sino que el amparo se otorga para efecto de proteger los derechos constitucionales del quejoso, tal como la garantía de audiencia, en la inteligencia de que el contrato de compraventa no registrado tiene efectos exclusivos sobre los efectos del juicio de amparo, y no para decidir sobre la prevalencia del derecho real, pues ello compete a la potestad común.

    12. Por otro lado, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito consideró que si la compraventa no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, resulta ineficaz para conceder el amparo y la protección federal al quejoso que se ostente como tercero extraño al juicio, cuando se interpone contra actos reclamados que deriven de un derecho real que sí esté debidamente registrado, ya que no existe obligación de llamar a juicio a quien no tenga el título que pueda hacer oponible a terceros ocasionado por la falta de registro.

    13. Criterio que quedó reflejado en la tesis de jurisprudencia VI.2o.C. J/329, de rubro y texto siguientes:

      "COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA EN QUE CONSTE ESTE CONTRATO, ES INEFICAZ PARA OBTENER LA PROTECCIÓN FEDERAL CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD CUYO ORIGEN SEA UN DERECHO REAL QUE SÍ LO ESTÉ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA). Si bien el documento en que consta el contrato privado de compraventa adquiere fecha cierta cuando se inscribe en el Registro Público de la Propiedad; se celebra o ratifica ante un fedatario público; es presentado ante un funcionario en razón de su oficio o muere cualquiera de sus firmantes, esa certeza no significa que adquiera la publicidad que sólo otorga su inscripción en la oficina registral en cita; por tanto, quien adquiere en fecha cierta el dominio de un bien pero no inscribe su título ante el registro correspondiente, carece de un documento eficaz para obtener la protección federal contra actos de autoridad cuyo origen sea la existencia de un derecho real que sí lo esté, pues acceder a tal pretensión equivale a utilizar al juicio de control constitucional como procedimiento para dilucidar cuestiones sobre titularidad o prevalencia de derechos reales. Así, al analizar el Código Civil para el Estado de Puebla se advierte que en los artículos 984 y 2887 el legislador local definió como derechos reales, entre otros, a la propiedad y a la hipoteca; en el diverso 2988, vigente hasta el 30 de junio de 2009, dispuso que las escrituras en que conste la adquisición, transmisión, modificación, gravamen o extinción de la propiedad o de derechos reales deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad; en el numeral 2989, de la misma vigencia, sancionó el incumplimiento de esta obligación con la ausencia de efectos ante terceros; finalmente en el artículo 2990, vigente hasta la fecha señalada, otorgó el carácter de tercero al que adquiere a título particular y por acto entre vivos la propiedad o un derecho real de quien aparece como su titular en el citado registro. Por ello, si el adquirente del dominio de un inmueble omite inscribir su derecho, aun cuando su título pueda reputarse de fecha cierta, carece de un documento eficaz para obtener la protección federal contra los actos de autoridad que deriven de la existencia o cumplimiento de un diverso contrato de hipoteca, celebrado con quien registralmente aparecía como propietario del bien sobre el que se constituye ese derecho real, ya que al no estar inscrita la transmisión de su dominio, quien acepta la citada garantía y sí inscribe su título cuenta con un derecho real oponible a terceros a diferencia de aquél."(6)

    14. De lo anterior se advierte que los Tribunales contendientes emitieron criterios disímiles respecto a:

      • A si el contrato de compraventa de fecha cierta anterior al juicio que carece de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, resulta o no eficaz para conceder el amparo por afectación a la garantía de audiencia.

    15. Con la confrontación de las consideraciones emitidas por los tribunales contendientes se llega a la conclusión de que sí existe contradicción de criterios, dado que los Tribunales Colegiados involucrados estudiaron cuestiones jurídicas esencialmente iguales, tomaron en cuenta similares elementos y, al resolver, llegaron a conclusiones opuestas, por ende, queda claro que sí existe la contradicción de tesis.

    16. En efecto, estudiaron cuestiones jurídicas esencialmente iguales, relativas a: Si se debe conceder la protección federal al quejoso que acude al amparo indirecto en su carácter de tercero extraño al juicio, en términos de la fracción V del artículo 114 de la Ley de Amparo,(7) por violación al derecho de audiencia conforme al artículo 14 de la Constitución Federal, a fin de que sea llamado al juicio hipotecario por el cual se le desposeyó del bien inmueble que adquirió mediante contrato de compraventa de fecha cierta anterior al juicio hipotecario.

    17. Pues a pesar de que los tribunales contendientes analizaron casos de legislaciones distintas, independientemente de ello resolvieron una cuestión jurídica similar en materia de amparo, esto es, si el contrato de compraventa de fecha cierta anterior a la instauración del juicio hipotecario es suficiente para conceder el amparo por violación al derecho de audiencia.

    18. Asimismo, tomaron en cuenta similares elementos, al analizar amparos en revisión interpuestos por quejosos que se ostentaron como terceros extraños a juicios hipotecarios, y quiénes demostraron la propiedad con un contrato de compraventa de fecha cierta anterior al juicio hipotecario, que carece de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

    19. Y singularmente, porque llegaron a conclusiones opuestas, respecto a considerar que el contrato de compraventa que carece de registro ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, tiene o no eficacia para la concesión del amparo.

    20. De este modo, el punto de contradicción a dilucidar consiste en: Determinar si el contrato de compraventa de fecha cierta, posterior al registro hipotecario, pero anterior a la interposición del juicio hipotecario, y que carece de registro, es o no eficaz para conceder el amparo por violación a la garantía de audiencia.

  4. Decisión

    1. En opinión de esta Primera Sala, debe prevalecer el criterio sustentado en esta resolución, para lo cual se deben abordar los planteamientos siguientes:

    2. Si bien el contrato de compraventa de fecha cierta posterior al registro hipotecario y que carece de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, suscrito con anterioridad al juicio hipotecario, es suficiente para acreditar el interés jurídico para acudir al amparo, ¿resulta eficaz para la concesión del amparo por violación al derecho de audiencia, al no haber llamado al quejoso a un juicio especial hipotecario?

    3. ¿El que la fecha cierta de la traslación de dominio sea posterior al registro hipotecario ocasiona que la compraventa no pueda ser oponible al acreedor hipotecario, y que, por ende, no exista la obligación de llamar al juicio hipotecario al posterior adquirente del inmueble?

    4. A fin de responder a las interrogantes anteriores, es preciso recordar lo determinado por esta Primera Sala, al fallar la contradicción de tesis 127/2009, en la que concluyó, que no es indispensable que el contrato de compraventa esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad para demostrar el interés jurídico necesario para la procedencia del juicio de amparo en el que se reclame un acto de autoridad que afecte tales derechos. Lo que quedó reflejado en la tesis de jurisprudencia 1a./J. 36/2010, de rubro y texto:

      "CONTRATO DE COMPRAVENTA. NO SE REQUIERE SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA ACREDITAR EL INTERÉS JURÍDICO PARA LA PROCEDENCIA DEL JUICIO DE AMPARO. El contrato de compraventa nace a la vida jurídica cuando una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y la otra se compromete a pagar un precio cierto y en dinero, momento a partir del cual existe traslación de propiedad, aunque deban quedar a salvo los derechos de terceros con buena fe registral, incluso en los casos en que la ley exige cierta formalidad para la celebración del contrato, ya que la ausencia de dicha forma no produce la inexistencia del acto, sino un vicio subsanable. Así, si se demuestra la existencia del contrato de compraventa, y con él un derecho subjetivo existente y afectado mediante el acto reclamado en el juicio de amparo, debe tenerse por acreditado el interés jurídico, pues las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad sólo tienen efectos declarativos y no constitutivos, a fin de que los actos registrados surtan efectos contra terceros, de manera que los derechos que se tengan sobre los bienes, como el derecho de propiedad, provienen del acto jurídico celebrado entre las partes y no de su inscripción en dicho registro. Esto es, no es indispensable que el contrato de compraventa esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad para demostrar el interés jurídico para la procedencia del juicio de amparo en que se reclame un acto de autoridad que afecte tales derechos, lo cual no implica prejuzgar sobre la concesión del amparo ni respecto de la eficacia del contrato de compraventa frente a las partes en el juicio de origen o frente a terceros."(8)

    5. En el mencionado criterio se concluyó, que el contrato de compraventa de fecha cierta no requiere de la inscripción en el Registro Público de Propiedad, para demostrar interés jurídico para acudir al amparo, dejando a salvo los derechos registrales de los terceros, pues dicho documento demuestra una afectación a un derecho subjetivo, como lo es la propiedad.

    6. Igualmente, este criterio hizo la salvedad de que, si bien el juicio es procedente, ello no implica prejuzgar sobre la concesión del amparo, ni especialmente de los derechos de propiedad de determinado bien, ya que dicha cuestión es ajena a la procedencia del juicio de amparo y las cuestiones sobre los derechos de propiedad deben ser analizadas en jurisdicción de primera instancia. De forma que, si bien ya es criterio de la Primera Sala, que el contrato de compraventa de fecha cierta no inscrito, es susceptible de demostrar el interés jurídico sin prejuzgar sobre el fondo del amparo, falta determinar si ese documento resulta eficaz para la concesión del amparo cuando se alegue violación a la garantía de audiencia.

    7. Por tanto, se plantean los cuestionamientos señalados al inicio de este apartado, de lo que la respuesta respecto si el contrato de compraventa de fecha cierta posterior al registro hipotecario y que carece de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, suscrito con anterioridad al juicio hipotecario, es suficiente para acreditar el interés jurídico para acudir al amparo, ¿resulta eficaz para la concesión del amparo por violación al derecho de audiencia al no haber llamado al quejoso a un juicio especial hipotecario?

    8. Esta Primera Sala considera que dicho documento no es apto para otorgar la protección de la Justicia Federal, cuando el quejoso adquirió el inmueble después de inscrita la hipoteca, y se reclama la falta de llamamiento al juicio hipotecario en la que se hizo valer ese derecho hipotecario sí inscrito, en razón de que, al haber adquirido el inmueble cuando ya constaba el derecho real de hipoteca inscrito en el Registro Público de la Propiedad, el quejoso lo adquirió con la existencia de ese gravamen.

    9. Debe tenerse presente, que dentro de las características de los derechos reales está el denominado "ius persecuendo", el cual se traduce en que el derecho real sigue o acompaña a la cosa, de manera que guarda una dependencia absoluta de la cosa, por ende, si las cosas gravadas con un derecho real se transmiten a un tercero, se transmiten con el derecho real, el cual es una carga que debe soportar el nuevo adquirente.

    10. En efecto, tal como se desprende de las circunstancias de las ejecutorias contendientes, los casos derivan de demandas de amparo indirecto promovidas por quejosos que se ostentan con el carácter de tercero extraño al juicio, en términos de la fracción V del artículo 114 de la Ley de Amparo abrogada, a fin de reclamar la totalidad de lo actuado dentro del juicio hipotecario por el cual se afectó un inmueble del que ostentan propiedad, al exhibir el contrato de compraventa no inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, pero de fecha cierta posterior a la inscripción de la hipoteca.

    11. Lo anterior corrobora que, si bien el quejoso exhibe un derecho subjetivo de propiedad, el cual no está a discusión en la presente contradicción de tesis, ese título no es suficiente para otorgar la protección federal por derecho de audiencia, en atención que por haber adquirido la propiedad del inmueble con posterioridad a la inscripción del derecho real de hipoteca sobre el mismo inmueble, su derecho de propiedad no le puede ser oponible al acreedor hipotecario. Además de que no se puede considerar que existió una obligación de las partes del juicio hipotecario de llamarlo a juicio, puesto que el actor hipotecario no conocía de la existencia del derecho real del quejoso, al no estar debidamente registrado, y no tenía obligación de llamarlo a juicio.

    12. Es así que, la consideración anterior responde afirmativamente al segundo de los planteamientos formulados al inicio de este apartado, respecto a si: ¿El que la fecha cierta de la traslación de dominio sea posterior al registro hipotecario ocasiona que la compraventa no pueda ser oponible al acreedor hipotecario, y que, por ende, no exista la obligación de llamar al juicio hipotecario al posterior adquirente del inmueble?

    13. Esto es, al pretender el quejoso con el amparo que se reponga el procedimiento del juicio hipotecario a fin de que se le otorgue audiencia en dicho juicio, se estaría exigiendo una conducta a las partes del juicio hipotecario a la que no tuvieron obligación de realizar, puesto que además de que ignoraban la existencia del quejoso que ostenta el derecho real de propiedad por la falta de inscripción del derecho, se estarían haciendo oponibles al titular del derecho real de hipoteca derechos posteriores al suyo.

    14. Ello, en atención a que el derecho a la garantía de audiencia que se encuentra reconocido en el segundo párrafo del artículo 14 de la Constitución Federal establece:

      "Artículo 14. ...

      Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a la leyes expedidas con anterioridad al hecho.

    15. Del mismo modo, el derecho de audiencia se reconoce en el artículo 8.1. de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, que establece:

      "Artículo 8. Garantías judiciales

      1. Toda persona tiene derecho a ser oída con las debidas garantías y dentro de un plazo razonable, por un J. o tribunal competente independiente e imparcial establecido con anterioridad por la ley, en la sustanciación de cualquier acusación penal formulada contra ella, o para la determinación de sus derechos y obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter.

    16. Igualmente, el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos en el artículo 14.1 reconoce el derecho de audiencia de toda persona ante los tribunales, al establecer:

      "Artículo 14.

      1. Todas las personas son iguales ante los tribunales y Cortes de Justicia. Toda persona tendrá derecho a ser oída públicamente y con las debidas garantías por un tribunal competente, independiente e imparcial, establecido por la ley, en la sustanciación de cualquier acusación de carácter penal formulada contra ella o para la determinación de sus derechos u obligaciones de carácter civil. La prensa y el público podrán ser excluidos de la totalidad o parte de los juicios por consideraciones de moral, orden público o seguridad nacional en una sociedad democrática, o cuando lo exija el interés de la vida privada de las partes o, en la medida estrictamente necesaria en opinión del tribunal, cuando por circunstancias especiales del asunto la publicidad pudiera perjudicar a los intereses de la justicia; pero toda sentencia en materia penal o contenciosa será pública, excepto en los casos en que el interés de menores de edad exija lo contrario, o en las actuaciones referentes a pleitos matrimoniales o a la tutela de menores.

    17. Del mismo modo, la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha definido que el indicado derecho consiste en otorgar al gobernado la oportunidad de defensa previa al acto privativo de la vida, libertad, propiedad, posesiones o derechos, requiere que se cumpla con las formalidades esenciales del procedimiento, entre las que se encuentra la posibilidad de alegar en aquellos asuntos en los que se deba intervenir.(9)

    18. Lo que sumado al contenido del derecho de audiencia conforme es reconocido en laConvención Americana de Derechos Humanos, en su artículo 8.1., y el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, en su artículo 14.1., implica a su vez el derecho de acudir a tribunales a defender la determinación de los derechos u obligaciones de carácter civil.

    19. Entonces, se desprende que al constituir el derecho de audiencia la garantía que tienen los gobernados a ser escuchados por tribunales previamente establecidos para la defensa de sus propiedades, posesiones o derechos, o bien para la determinación de sus derechos civiles, es obligación del Juez Federal analizar si el derecho subjetivo que se ostenta en el juicio de amparo, puede ser opuesto en un determinado procedimiento jurisdiccional, como es en el caso concreto, en un juicio hipotecario al que no fue llamado.

    20. De suerte tal que, si en el amparo se advierte que el quejoso ostenta un derecho de propiedad al exhibir el contrato de compraventa de fecha cierta anterior al juicio, pero posterior al registro hipotecario, aunado a que este derecho real carece de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, en consecuencia, no produce efectos frente al acreedor hipotecario, y, por ello, no es posible concluir que existe una violación al derecho de audiencia respecto de ese juicio hipotecario, porque el derecho de propiedad del quejoso no puede ser oponible al titular del derecho real de hipoteca, por ser un derecho posterior no sólo a la constitución de la hipoteca, sino a la fecha en que ésta adquirió publicidad, máxime que el derecho real del actor hipotecario sí estuvo debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio respectivo.

    21. Esto es, en los casos de las ejecutorias contendientes se comprobó que el derecho real del actor del juicio hipotecario sí se inscribió ante el Registro Público de la Propiedad de la jurisdicción correspondiente, y que esta inscripción fue incluso anterior a la traslación de dominio que demuestra el quejoso, lo que denota que el derecho subjetivo de propiedad con el que acude el quejoso al amparo, si bien le permite demostrar interés jurídico para acudir al amparo, no es apto para demostrar violación al derecho de audiencia, puesto que no hubo obligación de llamarle a ese juicio hipotecario, porque su derecho de propiedad es posterior a la inscripción de la hipoteca, además de que su derecho de propiedad no fue debidamente publicitado por la falta de registro, máxime que ya existía la inscripción hipotecaria al momento de adquirir la propiedad, lo que debió tomar en cuenta el quejoso al adquirir el inmueble.

    22. Por tanto, el actor del juicio hipotecario, quien sí contaba con su derecho hipotecario debidamente registrado, sólo tuvo obligación de señalar en su demanda al propietario que obraba en las inscripciones registrales, esto es, en los casos concretos no existía registro alguno que señalara la existencia del quejoso con un derecho real sobre el inmueble sujeto a la garantía hipotecaria.

    23. Ahora bien, es de precisar que, el análisis anterior obedece a una apreciación a priori del Juez constitucional que no significa pronunciarse sobre la prelación de los derechos de propiedad en pugna, pues a fin de determinar si procede o no la concesión constitucional, es preciso analizar si la afectación al derecho que ostenta el quejoso en carácter de tercero extraño al juicio, en realidad se configura.

    24. Así, en estos casos, al consistir el acto reclamado en todo lo actuado dentro del juicio hipotecario por no haberse llamado a juicio al quejoso, es necesario, primeramente, determinar si hubo una verdadera afectación por la falta de llamamiento a juicio, a fin de vislumbrar si hay una afectación al derecho de audiencia.(10)

    25. De modo que, al constatar que el derecho de propiedad que ostenta el quejoso en el amparo, con el que intenta ser llamado a un juicio hipotecario, es de fecha cierta posterior al registro de la hipoteca, aunado a que no fue registrado y, en consecuencia, no es oponible al tercero que sí cuenta con un derecho real hipotecario debidamente registrado, lo que permite concluir que no hay una verdadera afectación a su esfera jurídica por lo que hace al derecho de audiencia, pues no hubo obligación de llamarlo al juicio hipotecario, precisamente, por tratarse de un derecho posterior a la inscripción de la hipoteca y por la falta de registro, pues si bien ostenta el derecho de propiedad respecto de dicho inmueble, no había obligación de llamarlo a esa instancia hipotecaria al desconocer el actor hipotecario de su existencia como titular propietario, ya que éste actúo correctamente al sólo señalar como parte demanda a quien apareció registrado como propietario y deudor del inmueble en cuestión.

    26. Máxime que, al realizar la traslación de dominio de dicho inmueble éste ya tenía un gravamen hipotecario al ser la fecha cierta posterior al registro hipotecario, lo que aunado a la falta de inscripción, ocasiona que no sea apto para conceder el amparo.

    27. Cabe señalar, que lo anterior tiene sustento en las consideraciones que tuvo esta Primera Sala, al resolver la citada contradicción de tesis 127/2009, en relación con que la institución del Registro Público tiene como vocación primordial la de dotar de seguridad jurídica a los adquirentes y titulares de derechos reales, y si bien los registros no son constitutivos de derechos, sino que sus efectos son meramente declarativos a fin de otorgar certeza jurídica ante terceros.

    28. Parte de las consideraciones anteriores se formularon en el sentido de:

      Es necesario señalar que el Registro Público es una institución que sirve para dar publicidad a los actos jurídicos que deban ser inscritos, como en ciertos casos la compraventa de inmuebles, y tiene como finalidad que los terceros ajenos a la relación contractual puedan tener conocimiento de la celebración de esos actos, y de la titularidad de los bienes enajenados, a fin de evitarles fraudes y perjuicios como consecuencia de la ignorancia de los mismos, por lo cual dicho Registro Público tiene como propósito permitir a cualquier interesado que se entere de las operaciones traslativas de dominio de algún determinado bien inmueble que conforme a la ley debe inscribirse en el citado registro para que surta efectos en contra de terceros y no solamente entre las partes contratantes.

    29. Por lo cual, es mandato del J. constitucional verificar si el derecho de propiedad que ostenta el quejoso es susceptible de oponerse al titular del derecho real de hipoteca anterior, que sí inscribió su título, pues en ello está la clave para verificar si existe una vulneración al derecho de audiencia, ya que este derecho fundamental no puede soslayar otros derechos o principios del mismo raigambre, como el principio de certeza jurídica, mismo que se resguarda por la institución del Registro Público de la Propiedad.

    30. Pues, como se afirma, si bien el registro no tiene efectos constitutivos, sí otorga certeza y veracidad respecto a los titulares de la propiedad del inmueble, por lo que no puede hacerse oponible al titular de un derecho real de hipoteca que sí está inscrito, un derecho de propiedad posterior a la inscripción de la hipoteca.

    31. A lo anterior, tiene aplicación la tesis aislada correspondiente a la Quinta Época, de rubro y texto siguientes:

      "REGISTRO PÚBLICO, INSCRIPCIONES EN EL.-La inscripción en el Registro Público de la Propiedad de los títulos sobre inmuebles, tiene por objeto la seguridad, a fin de que cualquier persona pueda enterarse de quién es el titular del derecho de propiedad sobre un inmueble determinado."(11)

    32. Así también, resulta aplicable, en lo conducente, las consideraciones reflejadas en el amparo directo en revisión 2281/2012, fallado por mayoría de cuatro votos,(12) en la sesión del pasado veinte de marzo del presente año, así como la contradicción de tesis 333/2012, fallada por mayoría de cuatro votos,(13) en la sesión del dieciséis de enero dos mil trece, en las que, en sus consideraciones, esta Primera Sala ya ha determinado que los derechos registrales deben ser respetados.

    33. Lo anterior no implica que el quejoso no pueda entonces defender su derecho de propiedad frente a las instancias jurisdiccionales. Esto es, el presente criterio no se traduce en una limitante al derecho a la tutela jurisdiccional de acuerdo a como se reconoce en el artículo 17 de la Constitución Federal,(14) en tanto a que el derecho de la tutela judicial no se limita -en estos casos- a ser llamado al juicio hipotecario por el cual se afecta el derecho de propiedad que ostenta un contrato de compraventa de fecha cierta.

    34. Ya que sin duda, el quejoso tiene habilitado invariablemente su derecho público subjetivo a la tutela jurisdiccional para defender sus intereses patrimoniales, lo que se traduce en la posibilidad de accionar en contra de quien en su caso le haya trasladado el dominio, o bien contra quien tiene el título de propiedad registrado, o en contra de quien considere, a fin de ejercer la mejor defensa de sus derechos, mediante pretensiones que deberá demostrar en un juicio contradictorio, a fin de probar un mejor derecho de propiedad o bien la nulidad registral, en tanto el sistema registral mexicano sigue el principio de que los registros de actos jurídicos tienen efectos declarativos y no constitutivos.

    35. Lo anterior, podrá ser ejercido por el quejoso en la vía jurisdiccional adecuada, en la cual se erija como parte accionante, no así como parte demandada pues, como se ha precisado, no es posible considerar que deba ser llamado a un juicio hipotecario cuando su derecho real no está registrado y no hubo obligación de tenerlo como parte demandada, lo que corrobora a su vez que no existe una afectación a su derecho de audiencia.

    36. De acuerdo con las consideraciones que se han expuesto, debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, en términos de los artículos 216, segundo párrafo, 217 y 225 de la Ley de A. en vigor, el criterio que sustenta esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a continuación:

      EFICACIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE FECHA CIERTA POSTERIOR AL REGISTRO HIPOTECARIO PARA LA CONCESIÓN DEL AMPARO.-El contrato de compraventa de fecha cierta posterior al registro de la hipoteca y que carezca de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, no resulta apto para conceder la protección federal al quejoso que pretende ser llamado al juicio hipotecario. Pues al ser de fecha cierta posterior al registro de la hipoteca y ante la falta de inscripción de la traslación de dominio, ocasiona que el derecho subjetivo que ostenta el quejoso no pueda ser oponible al actor hipotecario, y en consecuencia lo procedente es la negativa del amparo. Lo anterior, de ningún modo implica limitar el derecho de tutela judicial conforme está reconocido en el artículo 17 constitucional a favor del quejoso, en virtud de que éste ostenta un derecho subjetivo de propiedad con el contrato de compraventa de fecha cierta, en el sentido de que la tutela judicial no se limita, en estos casos, al llamamiento al juicio hipotecario en cuestión, pues invariablemente quedan a salvo los derechos del quejoso de accionar en la vía jurisdiccional adecuada en contra de quien considere pertinente a fin de realizar la defensa a su derecho de propiedad.

    37. Por lo expuesto y fundado, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación determina que,

      SE RESUELVE:

PRIMERO

Sí existe la contradicción de tesis a que este expediente se refiere, en los términos del apartado cuarto de esta resolución.

SEGUNDO

Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, conforme a la tesis redactada en la parte final del último apartado de esta resolución.

TERCERO

Publíquese la tesis en términos de ley.

N.; con testimonio de esta ejecutoria, comuníquese la anterior determinación a los Tribunales Colegiados en cita y, en su oportunidad, archívese el toca como asunto concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación; la votación se dividió en dos partes: por mayoría de cuatro votos de los señores Ministros: A.Z.L. de L., A.G.O.M. (ponente), O.S.C. de G.V. y J.M.P.R., presidente de esta Primera Sala, por lo que se refiere al fondo y a la competencia. En contra del emitido por el Ministro J.R.C.D., quien se reserva el derecho de formular voto particular.

En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II, 13, 14 y 18 de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos.

Nota: La tesis de jurisprudencia 1a./J. 42/2007 citada en esta ejecutoria, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXV, abril de 2007, página 124.

________________

  1. Publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., abril de 2001, página 76.

  2. De rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES." (Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, T.X., agosto de 2010, página 7, Novena Época).

  3. Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, tomo 83, noviembre de 1994, página 35.

  4. Décima Época. N.. Registro IUS: 160606. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro III, Tomo 5, diciembre de 2011, materia civil, tesis VI.2o.C. J/329 (9a.), página 3520.

  5. Vigente hasta el dos de abril dos mil trece.

  6. Novena Época. N.. Registro IUS: 164612. Instancia: Primera Sala. Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXXI, mayo de 2010, materia civil, tesis 1a./J. 36/2010, página 243.

  7. A lo anterior, tiene aplicación, en lo conducente, la tesis 1a. CCXXII/2012 (10a.), visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro XII, Tomo 1, septiembre de 2012, Núm. Registro IUS: 2001624, página 501. Derivada del amparo directo en revisión 1928/2012, fallado por mayoría de tres votos, de la Primera Sala, el veintinueve de agosto de dos mil once, de rubro y texto: "DERECHO A UNA DEFENSA ADECUADA Y GARANTÍA DE AUDIENCIA. LA POSIBILIDAD DE PRESENTAR UN ESCRITO CON ALEGATOS NO IMPLICA EL RESPETO A ESTOS DERECHOS FUNDAMENTALES.-El acatamiento del derecho a una defensa adecuada y la garantía de audiencia en los procesos, requiere que se cumpla con las formalidades esenciales del procedimiento, entre las que se encuentra la posibilidad de alegar. Esta formalidad exige que las partes tengan la posibilidad de presentar pruebas y desvirtuar las de la contraria; de argumentar lo que a su derecho convenga con pleno conocimiento del expediente y la información que consta en el mismo, lo cual generalmente se satisface con la celebración de la audiencia de alegatos, cuya realización es necesaria e independiente de la presencia física de las partes, quienes cuentan con la posibilidad de no concurrir o renunciar al uso de la palabra y presentar sus alegatos por escrito. Por lo mismo, la sola posibilidad de presentar un escrito con alegatos como sustituto de la celebración de una audiencia no implica el respeto a la garantía de audiencia y al derecho a una defensa adecuada, ya que no garantiza que se cumpla con los requisitos materiales mínimos para que la posibilidad de alegar sea efectiva."

  8. Tiene aplicación a lo anterior, lo conducente que aquí se resalta de la tesis 1a./J. 21/2010. Visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXI, abril de 2010, página 259, Núm. Registro IUS: 164792. Derivada de la contradicción de tesis 149/2009, de rubro y texto: "DOCUMENTO PRIVADO QUE CONTIENE UN ACTO JURÍDICO TRASLATIVO DE DOMINIO. SU COPIA CERTIFICADA POR UN FEDATARIO PÚBLICO DEBE CONSIDERARSE DE FECHA CIERTA Y, POR ENDE, SUFICIENTE PARA ACREDITAR EL INTERÉS JURÍDICO EN EL AMPARO.-Si bien es cierto que conforme al artículo 203 del Código Federal de Procedimientos Civiles, los documentos privados hacen prueba plena de los hechos mencionados en ellos, que pueden consistir, por ejemplo, en la celebración de un acto jurídico válido de traslación de dominio, también lo es que ello no es suficiente para tener por acreditado el interés jurídico en el juicio de amparo, acorde con los criterios emitidos por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, pues aquéllos además deben ser de fecha cierta, lo cual acontece desde el día en que se incorporan o inscriben en un Registro Público, desde la muerte de cualquiera de sus firmantes o desde la fecha en que son presentados ante algún funcionario público, por razón de su oficio. Por tanto, si el documento privado que contiene un acto jurídico traslativo de dominio es presentado ante un notario público, y en uso de sus funciones emite copia certificada de éste, constatando que en cierta fecha tuvo a la vista el documento para su compulsa, dicha copia certificada es un documento de fecha cierta, pues no deja duda de que el documento existía al momento en que el notario lo tuvo a la vista, de manera que si dicha fecha es anterior al acto reclamado, la copia certificada puede demostrar el interés jurídico de quien la presenta, siempre y cuando se acredite la afectación al derecho real de propiedad hecho valer, y sin perjuicio de que el tribunal de amparo, valorando el documento con las reglas de las documentales privadas, pueda determinar si en éste se contiene o no un acto jurídico válido y eficaz que produzca como consecuencia la creación o traslación del derecho subjetivo que el quejoso señala como transgredido por el acto reclamado a la autoridad responsable."

  9. Tesis aislada, Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXI, página 2123, Núm. Registro IUS: 340788.

  10. Votó en contra de la M.O.S.C. de G.V..

  11. Votó en contra de la M.O.S.C. de G.V..

  12. Como se desprende de la tesis jurisprudencial 1a./J. 42/2007, cuyo rubro es: "GARANTÍA A LA TUTELA JURISDICCIONAL PREVISTA EN EL ARTÍCULO 17 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS. SUS ALCANCES.", esta Primera Sala ha definido el acceso a una tutela jurisdiccional como el: "... derecho público subjetivo que toda persona tiene, dentro de los plazos y términos que fijen las leyes, para acceder de manera expedita a tribunales independientes e imparciales, a plantear una pretensión o a defenderse de ella, con el fin de que a través de un proceso en el que se respeten ciertas formalidades, se decida sobre la pretensión o la defensa y, en su caso, se ejecute esa decisión. ..."


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