Ejecutoria num. 1a./J. 85/2006 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 26822456

Ejecutoria num. 1a./J. 85/2006 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

Emisor:Primera Sala
Número de Resolución:1a./J. 85/2006
Materia:Suprema Corte de Justicia de México
Fecha de Publicación: 1 de Enero de 2007
RESUMEN

CONTRADICCIÓN DE TESIS 68/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO NOVENO CIRCUITO Y EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.CAUSAHABIENCIA. PARA EFECTOS PROCESALES, SU ACTUALIZACIÓN REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE TUVO CONOCIMIENTO DE LA CONTROVERSIA JUDICIAL A QUE ESTÁ SUJETO DICHO BIEN.

 
CONTENIDO

CONTRADICCI�N DE TESIS 68/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL TRIBUNAL COLEGIADO DEL D�CIMO NOVENO CIRCUITO Y EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n es competente para conocer del presente asunto, con fundamento en lo dispuesto en los art�culos 107, fracci�n XIII, de la Constituci�n Pol�tica de los Estados Unidos Mexicanos, 197-A de la Ley de Amparo, y 21, fracci�n VIII, de la Ley Org�nica del Poder Judicial de la Federaci�n, en relaci�n con los puntos segundo y cuarto del Acuerdo 5/2001, publicado en el Diario Oficial de la Federaci�n el veintinueve de junio de dos mil uno, por tratarse de una denuncia de posible contradicci�n de criterios que fueron emitidos por Tribunales Colegiados de Circuito, en asuntos de materia civil, de la competencia exclusiva de esta Sala.
SEGUNDO. La denuncia de contradicci�n de tesis proviene de parte leg�tima, conforme a lo dispuesto por el art�culo 197-A de la Ley de Amparo, habida cuenta de que la formul� el presidente del Tribunal Colegiado del D�cimo Noveno Circuito.
TERCERO. Los criterios que originaron la denuncia de contradicci�n de tesis que ahora se resuelve, son los siguientes:
1. El Tribunal Colegiado del D�cimo Noveno Circuito, al resolver el amparo civil en revisi�n 894/2005, derivado del juicio de amparo 665/03, fallado en sesi�n de cuatro de mayo de dos mil seis, estableci�, en lo que al tema planteado se refiere, lo siguiente:
"QUINTO. El estudio de los agravios conduce a las siguientes consideraciones: ... Los restantes agravios son fundados en lo esencial, en los t�rminos que enseguida se exponen: En la sentencia recurrida se determin� conceder el amparo y protecci�n de la Justicia Federal a la quejosa A.R.C. en contra del auto reclamado, al considerar a A.G.B.L. causahabiente del demandado en el juicio natural J.M.C.B., por lo cual se estim� no pod�a ser considerado como tercero extra�o a juicio; sin embargo, como lo considera el recurrente, para considerarlo causahabiente era necesario que tuviera conocimiento de que el inmueble en cuesti�n se encontraba en litigio, lo cual no se acredit� hasta el momento de la emisi�n del acto reclamado, seg�n se expone enseguida. D. se ha definido al causahabiente como el sucesor de los derechos de una persona, de quien ha adquirido un derecho o propiedad, lo cual puede ser a t�tulo universal o particular. Empero, para que se actualice esa figura jur�dica, desde el punto de vista procesal, trat�ndose de adquisici�n de inmuebles, es necesario que el adquiriente lo haga con conocimiento de que el bien en cuesti�n est� sujeto a una controversia judicial o reporte un gravamen, lo cual puede ser de su conocimiento, si la demanda que origina la contienda o el gravamen en comento est�n inscritos en el Registro P�blico de la Propiedad, o si dicho conocimiento previo se demuestra con alg�n otro medio de prueba id�neo. En este sentido, tiene aplicaci�n la tesis del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, cuyo criterio desde luego se comparte, publicada en la p�gina 1270 del Tomo XV, enero de 2002, Novena �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, cuyos rubro y texto son: ?CAUSAHABIENCIA. PARA EFECTOS PROCESALES, NO SE ACTUALIZA SI EL QUEJOSO NO TIENE CONOCIMIENTO DE LA CONTROVERSIA JUDICIAL O GRAVAMEN A QUE EST� SUJETO EL BIEN ADQUIRIDO.? (se transcribe). Igualmente, es dable citar, en lo conducente, la tesis jurisprudencial del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, visible en la p�gina 1457 del Tomo XVII, marzo de 2003, �poca y �rgano de difusi�n judicial citados, del tenor literal siguiente: ?CAUSAHABIENTES. PERSONAS QUE TIENEN ESTE CAR�CTER, TRAT�NDOSE DE BIENES INMUEBLES EMBARGADOS.? (se transcribe). En el mismo sentido se pronunci� el entonces Primer Tribunal Colegiado del Tercer Circuito, en la tesis consultable en la p�gina 37, tomo 127-132, Sexta Parte, S�ptima �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n, en donde se consider�: ?CAUSAHABIENCIA.? (se transcribe). Ya desde la Quinta �poca, se hab�a pronunciado en este sentido la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, en la tesis visible en la p�gina 2872, T.X., de la apuntada �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n, ello en los t�rminos siguientes: ?CAUSAHABIENTES.? (se transcribe). As� tambi�n se pronunci� la citada Tercera Sala, en la diversa tesis visible en la p�gina 1251 del Tomo XCV, �poca y �rgano de difusi�n judicial, en donde se apunt�: ?CAUSAHABIENTES, NECESIDAD DE QUE TENGAN CONOCIMIENTO DEL JUICIO SEGUIDO CONTRA SUS CAUSANTES, PARA QUE LES AFECTE LA RESOLUCI�N DICTADA EN EL MISMO (LEGISLACI�N DE NUEVO LE�N).? (se transcribe). En el caso concreto, se advierte de las constancias que al momento de desahogarse la diligencia de fecha ocho de junio de dos mil cinco, relativa a la ejecuci�n de la sentencia dictada en el expediente de origen, visible a foja seiscientos veinticuatro, practicada por el secretario de Acuerdos del Juzgado Segundo de Primera Instancia de lo Civil de esta ciudad, se aperson� el ahora tercero perjudicado y recurrente A.G.B.L., quien manifest� que el predio en donde se practicaba dicha diligencia era de su propiedad, exhibiendo el primer testimonio del acta n�mero tres mil ochocientos veintitr�s del volumen sexag�simo tercero del protocolo a cargo del notario p�blico n�mero cincuenta y tres con residencia en esta ciudad, en la cual se hace constar el contrato de compraventa celebrado entre el demandado en el juicio natural J.M.C.B. como vendedor y A.B.L. como comprador de dos bienes inmuebles, los cuales ah� se identifican -uno con superficie de 2-00-00 has. (dos hect�reas) y otro con superficie de 5-58-89.2 has. (cinco hect�reas, cincuenta y ocho centi�reas y ochenta y seis [sic] dos d�cimos de �reas), en la cual se hizo constar que los bienes en cuesti�n se encontraban libre de todo gravamen y al corriente de las obligaciones fiscales, controlados con las claves catastrales 31-04-1878 y 31-04-1879. En la mencionada diligencia el citado secretario de Acuerdos se hizo acompa�ar del perito nombrado para la misma, arquitecto Marco Favio L�pez M�rquez, a quien interrog� en los t�rminos siguientes: (se transcribe). En base de lo anterior, el Juez responsable dict� acuerdo de fecha cinco de julio de dos mil cinco, en el cual, en relaci�n con la solicitud de la parte actora, en la que solicitaba se llevara a cabo la ejecuci�n de la sentencia; provey� que no hab�a lugar a acordar de conformidad en atenci�n a que el art�culo 646, fracci�n III, del C�digo de Procedimientos Civiles del Estado de Tamaulipas, establece que la ejecuci�n de las resoluciones judiciales �nicamente afectar� al deudor y a su patrimonio y no a terceras personas cuyos bienes y derechos deben ser respetados, situaci�n que estim� se actualizaba en raz�n de la citada diligencia de ocho de junio de dos mil cinco, en donde se pudo identificar el inmueble materia del juicio, as� como el excedente que se ven�a haciendo referencia en autos, se se�al� que resultaron ser coincidentes con los datos que identifican el inmueble cuya propiedad justific� tener el se�or A.G.B.L.. En contra de ese prove�do la parte actora, ahora quejosa, interpuso recurso de revocaci�n, el cual fue resuelto en fecha diecisiete de agosto de dos mil cinco, auto que constituye el acto reclamado en esta instancia constitucional. En este orden de ideas, debe se�alarse que el art�culo 78 de la Ley de Amparo, establece que en el juicio de amparo, el acto reclamado se apreciar� tal como aparezca probado ante la autoridad responsable. As� las cosas, es claro que hasta el momento de dictarse la resoluci�n reclamada no se acredit� que el ahora recurrente tuviera conocimiento de la existencia del juicio natural puesto que no se advierte que se hubiere solicitado y ordenado inscribir anotaci�n marginal en el Registro P�blico de la Propiedad en el sentido de que el inmueble en cuesti�n se encontraba sujeto a litigio, puesto que de haberse procedido de esa manera es claro que no se podr�a considerar al aqu� agraviado como tercero adquiriente de buena fe; igualmente, tampoco se demostr� hasta el momento de la emisi�n de la resoluci�n se�alada como acto reclamado con cualquier otro medio de prueba, el conocimiento de la existencia del juicio por parte de A.G.B.L., por lo cual no se puede v�lidamente considerar como causahabiente del demandado en el mismo (J.M.C.B.. Ahora bien, en relaci�n con la anotaci�n marginal, en la sentencia venida en revisi�n se estableci� que �sta �nicamente ten�a efectos publicatorios (sic) pero no constitutivos de derechos, y en la especie el bien jur�dico que tutela la acci�n interdictal es la posesi�n interina, por lo que se estim� intrascendente la inscripci�n registral; criterio con el cual no se coincide, puesto que, como se�ala el recurrente, la anotaci�n marginal en el Registro P�blico de la Propiedad en el Estado de Tamaulipas, previsto en el art�culo 251, fracci�n III, del C�digo de Procedimientos Civiles de la entidad, tiene por objeto la publicidad de que el inmueble se encontraba en litigio, por lo que de realizado, es claro que si le hubiere perjudicado al ahora agraviado, en virtud de que es obvio que en ese supuesto �ste no pod�a alegar desconocimiento y entonces deber�a ser considerado como causahabiente del demandado, al efecto, es conveniente invocar el dispositivo legal citado, el cual establece: (se transcribe). Luego entonces, si en el caso concreto no se realiz� esa anotaci�n marginal, ni se demostr� por cualquier otro medio de prueba hasta el momento de la emisi�n de la resoluci�n reclamada que el aqu� recurrente ten�a conocimiento de la existencia del juicio, es claro que no se le puede considerar causahabiente del demandado, y no pod�a perjudicarle el mismo. Por las razones que la informan, se invoca la tesis de jurisprudencia por contradicci�n 99/2004 de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, visible en la p�gina 77, Tomo XXI, enero de 2005, Novena �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, en donde se establece: ?CAUSAHABIENCIA. NO SE SURTE RESPECTO DE UN BIEN ADQUIRIDO DESPU�S DE EMBARGADO, PERO ANTES DE QUE LA TRABA SE INSCRIBA EN EL REGISTRO P�BLICO DE LA PROPIEDAD.? (se transcribe). Efectivamente, aun cuando la tesis transcrita se refiera al embargo, las razones contenidas en la misma sirven de base para considerar que aquel quien adquiere un inmueble sujeto a litigio, no puede ser considerado causahabiente si lo adquiri� cuando no se hab�a inscrito anotaci�n marginal en el Registro P�blico de la Propiedad, en el sentido de que el inmueble se encontraba sujeto a litigio. No pasa inadvertido el hecho de que el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito haya establecido la tesis visible en la p�gina 1423 del Tomo XXI, mayo de 2005, �poca y �rgano de difusi�n judicial citados, del tenor literal siguiente: ?CAUSAHABIENCIA. SE ACTUALIZA CUANDO EL ADQUIRENTE DE UN BIEN COMPRA CON POSTERIORIDAD A LA INSTAURACI�N DE LA DEMANDA SEGUIDA CONTRA SU CAUSANTE CON INDEPENDENCIA DE QUE LA DEMANDA NO HUBIERA ESTADO INSCRITA EN EL REGISTRO P�BLICO DE LA PROPIEDAD Y, POR TAL MOTIVO, NO ESTUVIERA ENTERADO DEL LITIGIO (LEGISLACI�N DEL ESTADO DE JALISCO).? (se transcribe). Sin embargo, este Tribunal Colegiado no comparte el criterio contenido en la tesis reci�n transcrita, por lo que en su oportunidad se deber� denunciar la contradicci�n de tesis, ello de conformidad con las siguientes consideraciones: El art�culo 255 del C�digo de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, establece: (se transcribe). Por su parte, el art�culo 255, fracci�n III, del C�digo de Procedimientos Civiles del Estado de Tamaulipas, dispone: (se transcribe). Ahora bien, la circunstancia de que en ambos ordenamientos adjetivos se establezca que el actor podr�a solicitar la inscripci�n en el Registro P�blico de la Propiedad de que el inmueble en cuesti�n se encuentra en litigio, si bien es cierto implica que ello no es obligatorio y, por ende, es potestativo; ello no puede resultar que en el supuesto de adquirir un tercero extra�o el bien relativo sin tener conocimiento de la existencia del juicio, le devenga el car�cter de causahabiente. Efectivamente, si bien es cierto que la medida de conservaci�n en comento es opcional para el actor, ello implica que en el supuesto de solicitarla y tramitar su inscripci�n, si un tercero adquiere el inmueble estar� a las resultas del juicio y le deparar� perjuicios la sentencia; pero en el caso contrario, es claro que ello le perjudicara al actor por no haber ejercido oportunamente su derecho; pues en trat�ndose de la medida de conservaci�n en comento, el hecho de que no se tramite le causa perjuicios al actor, en virtud de que precisamente por no haber tramitado la inscripci�n marginal no puede alegar conocimiento del tercero adquirente, tal como sucede en el caso de los embargos, seg�n se estableci� en la tesis de jurisprudencia 99/2004 de la Primera Sala del M�ximo Tribunal del pa�s antes invocada. El promovente del juicio tiene derecho a solicitar las medidas de conservaci�n que prev� la ley, pero en caso de no hacerlo, tal circunstancia s�lo le puede deparar perjuicio al mismo y no a terceros adquirentes de buena fe, en virtud de que s�lo �l es responsable de su conducta omisiva. Tampoco pasa inadvertido para este �rgano jurisdiccional, el hecho de que la parte quejosa ofreci� testimoniales en el juicio de amparo en primera instancia a efecto de justificar que el ahora recurrente, A.G.B.L., ten�a conocimiento de la existencia del juicio natural; empero, debe estarse al hecho de que el acto reclamado debe apreciarse tal como aparezca probado ante la autoridad responsable seg�n lo dispone categ�ricamente el art�culo 78 de la Ley de Amparo, por lo cual, si en el caso concreto el acto reclamado lo constituye el auto que resolvi� el recurso de revocaci�n interpuesto por la parte actora en contra del auto de cinco de julio de dos mil cinco, y no aparece que ante la responsable se hayan ofrecido y desahogado esas pruebas testimoniales, es claro que tampoco pueden ser tomadas en consideraci�n en el presente juicio constitucional. Tiene aplicaci�n en este sentido, la tesis de jurisprudencia del entonces Segundo Tribunal Colegiado del Sexto Circuito, consultable en la p�gina 279 del Tomo III, febrero de 1996, Novena �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, del tenor literal siguiente: ?ACTO RECLAMADO, PRUEBA DEL. NO RENDIDA ANTE LA RESPONSABLE.? (se transcribe). En el mismo sentido la tesis del Tribunal Colegiado en Materia Penal del S�ptimo Circuito, visible en la p�gina 492, Tomo II, noviembre de 1995, �poca y �rgano judicial de difusi�n antes citados, con el rubro y texto siguientes: ?ACTO RECLAMADO, APRECIACI�N DEL, AL TENOR DE LO DISPUESTO POR EL ART�CULO 78 DE LA LEY DE AMPARO.? (se transcribe). Por consiguiente, al resultar fundados los agravios analizados, lo procedente es analizar los conceptos de violaci�n que no fueron estudiados en la sentencia de primer grado, en t�rminos de lo establecido en el art�culo 91, fracci�n I, de la Ley de Amparo (fojas 16 vuelta a 27 vuelta del toca). S�PTIMO. El estudio de los conceptos de violaci�n conduce a las siguientes consideraciones: Los conceptos relativos a que el tercero A.G.B.L. es causahabiente devienen infundados, puesto que seg�n se analiz� en el considerando quinto de esta ejecutoria, al estudiar los agravios esgrimidos por el recurrente en contra de la sentencia de primer grado, el citado tercero no tiene esa cualidad, por no demostrarse hasta el momento de la emisi�n del acto reclamado que ten�a conocimiento de la existencia del juicio, por lo cual en este considerando deviene innecesario su an�lisis. Aduce tambi�n como motivo de inconformidad la parte quejosa, que en el juicio natural A.G.B.L. no justific� fehacientemente ser el leg�timo poseedor del predio en cuesti�n, agregando que en el contrato de compraventa exhibido por el mismo en ninguna de las cl�usulas se estipul� que el enajenante haya hecho entrega material y dado posesi�n f�sica del bien al citado tercero, lo cual era fundamental para el caso, toda vez que el juicio natural es un interdicto para recuperar la posesi�n y suspensi�n de obra; lo cual es infundado en raz�n de que como lo consider� el Juez natural, el tercero A.G.B.L. acredit� ser propietario del inmueble que amparaba el contrato de compraventa exhibido en la diligencia antes citada de fecha ocho de junio de dos mil cinco, y en esa actuaci�n se hizo constar que ese inmueble era el mismo en el cual se pretend�a ejecutar la sentencia del juicio. En este orden de ideas, debe se�alarse que el art�culo 683 del C�digo Civil para el Estado de Tamaulipas, establece que el propietario tiene la posesi�n originaria del bien, de ah� que aun cuando no se haya hecho constar en el contrato traslativo de propiedad de referencia que el vendedor hizo entrega f�sica y material del inmueble en cuesti�n, es claro que el comprador tiene la posesi�n originaria de ese inmueble a virtud de haber adquirido la propiedad del mismo, de ah� lo infundado del argumento que se analiza. Por las razones que la informan y en lo conducente, es dable citar la tesis de jurisprudencia 40/2001, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, visible en la p�gina 320 del Tomo XIV, julio de 2001, Novena �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, en donde establece: ?PRESCRIPCI�N ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES UN MEDIO APTO PARA ACREDITAR LA POSESI�N EN CONCEPTO DE DUE�O, AUN CUANDO SE ENCUENTRE PENDIENTE DE SATISFACER EL PAGO RESPECTIVO. Para demostrar la posesi�n en concepto de due�o es necesario acreditar la existencia de un t�tulo del que se derive la posesi�n originaria, es decir, de un t�tulo cuya naturaleza sea traslativa de dominio; por consiguiente, si el contrato de compraventa, cuando es de fecha cierta y trat�ndose de un bien cierto y determinado, tiene tal car�cter, es inconcuso que es apto para acreditar que el comprador posee a t�tulo de due�o, resultando irrelevante la falta de pago del precio, pues ese incumplimiento no afecta el car�cter de la posesi�n originaria del comprador, la cual se detenta en virtud de un t�tulo cuya finalidad es la transmisi�n permanente de la propiedad, misma que no se altera por la omisi�n en el pago, toda vez que ello es materia del cumplimiento del contrato, que no modifica su naturaleza y, por ende, la de la posesi�n originaria.?. En los conceptos de violaci�n a estudio tambi�n se afirma que el Juez responsable omiti� analizar el fondo del asunto, toda vez que en el caso el derecho controvertido es la posesi�n interina de una cosa; lo cual tambi�n es infundado en raz�n de que si bien el juicio natural versa sobre el interdicto para recuperar la posesi�n y ello es en forma interina, y no se pueden hacer valer cuestiones de propiedad, lo cierto que ello es �nicamente entre las partes contendientes, actor y demandado, A.R.C. y J.M.C.B., y como lo consider� el Juez natural, A.G.B.L. tiene el car�cter de tercero, y acorde lo establecido en el art�culo 646, fracci�n III, del C�digo de Procedimientos Civiles, la ejecuci�n de las resoluciones judiciales no puede afectar a terceras personas; as� las cosas, si el citado tercero es adquirente de buena fe del inmueble en cuesti�n y por ello propietario, es claro que disfruta de la posesi�n originaria, la cual no puede ser afectada, ni siquiera interinamente, a virtud de un juicioen el cual no fue parte, puesto que ello ir�a en contravenci�n de la garant�a de previo juicio en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento. En las relatadas condiciones, al resultar fundados los agravios del tercero perjudicado A.B.L. en contra de la sentencia venida en revisi�n e infundados los conceptos de violaci�n esgrimidos por la parte quejosa, sin que en el caso exista motivo legal para suplencia, lo procedente es revocar la sentencia de primer grado, para en su lugar negar el amparo y protecci�n impetrados por A.R.C. en contra del acto reclamado y autoridad responsable precisados en el resultando primero de esta ejecutoria." (fojas 28 vuelta a 30 vuelta del toca).
Cabe mencionar que el criterio de este Tribunal Colegiado no fue plasmado en tesis alguna.
2. Por su parte, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver la revisi�n principal 381/2004, derivada del juicio de amparo 57/99, en sesi�n de quince de octubre de dos mil cuatro, resolvi�, en lo conducente, lo que a continuaci�n se transcribe:
"SEXTO. Unos agravios son infundados, y otros fundados pero inoperantes, de acuerdo con las siguientes consideraciones. ... ?CAUSAHABIENCIA. NO ES POR S� MISMA CAUSA DE SOBRESEIMIENTO.? (se transcribe). Por otro lado, sostiene, en resumen, que no comparte el razonamiento del Juez de Distrito, en cuanto a que la causahabiencia se actualiz� por el hecho de que la adquisici�n del bien inmueble fue formalizada con posterioridad al llamamiento de los demandados al juicio natural, pues, afirma, pierde de vista que la recurrente es adquirente de buena fe del bien ra�z, y que sus escrituras se encuentran registradas en el Registro P�blico de la Propiedad, y que no han sido canceladas, ya que el Juez de instancia ordinaria est� respetando sus derechos como tercero adquirente de buena fe. Agrega, que la desposesi�n del inmueble afecta su inter�s jur�dico, ya que no fue o�da ni vencida en juicio, pues de las actuaciones judiciales del juicio natural, no se advierte actuaci�n alguna que demuestre que haya tenido conocimiento del juicio instaurado en contra de M.A.B.S., para haber podido defender sus derechos. Tambi�n afirma, que adem�s de no tener conocimiento del juicio original, el actor al promover la demanda debi� haberla registrado en el Registro P�blico de la Propiedad para darle publicidad, como lo ordenan los numerales 1252, 1253 y 1254 del C�digo Civil del Estado de Jalisco, y la Ley del Registro P�blico de la Propiedad en el Estado, en el cap�tulo III, ?D.R.I.?, en el art�culo 38, fracciones I, II y XIX, ya que arguye, que la publicidad de las inscripciones del Registro P�blico de la Propiedad, ponen de manifiesto la condici�n de los inmuebles en cuanto a sus modificaciones o mutaciones, grav�menes y restricciones que limitan su valor y circulaci�n, con la finalidad de evitar fraudes y abusos provenientes de ocultaciones, e imprimen certidumbre y seguridad de los hechos y actos jur�dicos en lo que ve a las partes y a los terceros; por lo que al haber omitido la parte actora la inscripci�n de su demanda, la quejosa recurrente no tuvo conocimiento del juicio instaurado en contra de M.A.B.S., hasta el d�a en que se llev� a cabo la diligencia de lanzamiento, y que de haber tenido conocimiento de dicho juicio no hubiera adquirido el inmueble, lo que pone en evidencia que la parte actora incumpli� con la ley para darle publicidad al actor jur�dico para surtir efectos contra terceros, los que prevalecen sobre los derechos de las personas que obtienen la nulidad del t�tulo del enajenante. Sus alegaciones son infundadas. Para establecer lo anterior, resulta necesario indicar lo que el Juez de Distrito argument� en la sentencia materia de revisi�n, el cual estableci� lo siguiente: (se transcribe). En principio, se torna indispensable indicar que el juicio de donde emana el acto reclamado, fue promovido por el apoderado legal de R.F.R.�n, en la v�a civil ordinaria, en contra de M.A.B.S. viuda de M. y L.V.F., entre otros, a los que demand� lo siguiente: (se transcribe). En sentencia de trece de septiembre de dos mil (fojas [sic] 236), el Juez de instancia ordinaria absolvi� a los demandados de las prestaciones reclamadas y conden� a la actora al pago de costas de esa instancia. Inconforme con lo anterior, la parte actora interpuso recurso de apelaci�n, el que por raz�n de turno toc� conocer a la S�ptima Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Jalisco, la que por resoluci�n de veintiuno de enero de dos mil dos (fojas 252 a 270), declar� fundados los agravios del apelante para revocar la sentencia recurrida, y reasumiendo jurisdicci�n, declar� improcedente la nulidad de la escritura 12,739, de fecha dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y seis, que contiene el poder general judicial para pleitos y cobranzas y actos de administraci�n y de dominio, otorgado por O.F.G.�lez, a favor de L.V.F.; conden� a los demandados a las prestaciones reclamadas, esto es, determin� la nulidad de la escritura 25,756, de fecha dos de enero de mil novecientos noventa y cinco, que contiene el contrato de compraventa celebrado por O.F.G.�lez, representado por su apoderado legal L.V.F., como vendedor y M.A.B.S. viuda de M., como compradora, respecto del predio marcado con el n�mero 5, de la manzana 111, de la Avenida Jerusal�n, Fraccionamiento San Remo, del Municipio de Tlajomulco de Z��iga, Jalisco, y como consecuencia de ello, la reintegraci�n mutua de las partes, como es la devoluci�n del precio recibido por parte del vendedor, con sus respectivos intereses, y a la supuesta compradora la restituci�n del referido inmueble; tambi�n conden� al demandado L.V.F., por el pago de da�os y perjuicios; y absolvi� a la demandada M.A.B.S. viuda de M., por el pago de gastos y costas. Posteriormente, en prove�do de veintid�s de febrero de dos mil dos (foja 251), la ad quem realiz� una aclaraci�n de sentencia, donde especific�, en la proposici�n sexta, el nombre de las partes quienes deben restituirse las prestaciones contenidas en la referida proposici�n. Luego, en diligencia de veinticuatro de noviembre de dos mil tres (fojas 310 y 311), se puso en posesi�n del inmueble materia de la controversia a la parte actora. Hechas las anteriores precisiones, como se dijo, sus agravios son infundados. Ello, porque de lo rese�ado en l�neas que anteceden, se destacan varias situaciones, la primera, que la parte quejosa G.E.C.M., ahora recurrente, no figura como parte en el juicio natural; la segunda, que la transmisi�n de la propiedad por compraventa que hiciera la demandada aqu� tercera perjudicada M.A.B.S. viuda de M., a la recurrente quejosa G.E.C.M., del terreno urbano marcado con el n�mero 5, de la manzana III, ubicado en la Avenida Jerusal�n, Fraccionamiento San Remo, en el Municipio de Tlajomulco de Z��iga, Jalisco, se realiz�, seg�n la copia de la escritura p�blica relativa allegada por la impetrante, el dos de agosto de mil novecientos noventa y nueve, esto es, cuando el juicio natural se encontraba en tr�mite, pues la demanda fue admitida por el Juez natural en auto de fecha veintis�is de enero de mil novecientos noventa y nueve (foja 94), la demandada B.S. viuda de M., fue emplazada el primero de junio de mil novecientos noventa y nueve (foja 114), y se le tuvo contestando la demanda en prove�do de doce de abril de dos mil (foja 136), y el juicio se fall� en resoluci�n de trece de septiembre de dos mil tres (fojas 236 a 240); de lo que se sigue, que cuando adquiri� la recurrente quejosa el bien ra�z, ya se hab�a instaurado el procedimiento en contra de la referida vendedora, actualiz�ndose as� la figura jur�dica de la causahabiencia. Ahora bien, en este punto, es necesario establecer el significado de la causahabiencia, para ello se acude a la obra del jurisconsulto E.P., titulada ?Diccionario de Derecho Procesal Civil?, editada en el a�o de mil novecientos noventa y ocho, por Editorial Porr�a, donde en las p�ginas 149 y 150, se lee lo siguiente: ?CAUSAHABIENTE.? (se transcribe). Sobre el mismo tema, cabe citar la definici�n de causahabiente contenida en el ?Diccionario Jur�dico Mexicano?, del Instituto de Investigaciones Jur�dicas de la Universidad Nacional Aut�noma de M�xico, publicado por Editorial Porr�a, en el a�o de mil novecientos noventa y siete, p�gina 435, que establece lo siguiente: ?CAUSAHABIENTE.? (se transcribe). Bajo esa perspectiva, como se dijo, al haber adquirido la quejosa recurrente el bien ra�z cuando ya se hab�a instaurado la demanda de reivindicaci�n por dicho inmueble en contra de su supuesta vendedora, es inconcuso que se actualiza la figura de la causahabiencia, entendi�ndose como tal la sustituci�n de un titular por otro. Para dar claridad a lo anterior, se cita la tesis emitida por el Segundo Tribunal Colegiado del D�cimo Segundo Circuito, que se comparte, consultable en el T.X., marzo de 1994, p�gina 322 de la Octava �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n, que dice: ?CAUSAHABIENTE.? (se transcribe). Sin que pase inadvertido que la quejosa recurrente desconoc�a que al momento de adquirir el predio en cuesti�n, se estuviera tramitando un procedimiento en contra de quien le transmit�a la propiedad del inmueble, en el que precisamente se dirim�a la cuesti�n de la propiedad de ese bien ra�z. No obstante ello, esa circunstancia no hace inaplicable la figura jur�dica de la causahabiencia, pues no es requisito sine qua non para su procedencia que el adquirente estuviera enterado del juicio que se tramitaba en contra de la vendedora del bien inmueble que le transmit�a la propiedad, debido a que la causahabiencia, como se dijo, es la sustituci�n de un titular por otro, lo que trae como consecuencia que la quejosa G.E.C.M., como nueva titular sufra en su perjuicio lo decidido en el juicio donde su causante fue vencida, suponer lo contrario, ser�a tanto como hacer nugatorio el derecho reconocido al leg�timo propietario del bien ra�z, as� como al principio de cosa juzgada, pues de no ser as�, se llegar�a al extremo de enfrentar en juicio a sucesivos adquirentes, bajo el argumento de ser compradores de buena fe. A fin de dar claridad a lo anterior, es necesario transcribir parte de la ejecutoria emitida por la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, al resolver la jurisprudencia por contradicci�n de tesis, publicada en el Tomo XVII, abril de 2003, p�gina 189, de la Novena �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, de rubro: ?CAUSAHABIENCIA. NO ES POR S� MISMA CAUSA DE SOBRESEIMIENTO.?; donde se lee, en lo que aqu� interesa, lo siguiente: (se transcribe). Bajo esa �ptica, resulta inconcuso que no es necesario el conocimiento previo de los vicios de que pudiera contener el bien inmueble para que se actualice la causahabiencia, pues en el presente caso, la compraventa difiere de las dem�s situaciones en que forzosamente el adquirente debe de conocer los vicios que pudiera contener el inmueble a adquirir, esto es, cuando reporta grav�menes, a saber, embargos, hipotecas, aseguramientos, etc�tera, lo que no sucede con la tramitaci�n de juicios de car�cter civil, pues en s� el proceso legal no es un gravamen que deba pesar sobre el bien ra�z materia de la controversia, que difiere de las primeras mencionadas, porque aqu�llas se inscriben, de forma potestativa, principalmente para garantizar las posibles condenas pecuniarias derivadas del juicio respectivo, caracter�stica que no tiene el procedimiento judicial como tal. De ah� que las tesis que invoca la recurrente, resultan inaplicables al caso. No se desatiende, como lo indica el recurrente, que el actor pudo haber inscrito su demanda en el Registro P�blico de la Propiedad, a fin de darle la publicidad necesaria, empero, esa circunstancia no debe influir en lo aqu� resuelto, pues si bien es cierto que el numeral 255 del C�digo de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, dispone: (se transcribe). Tambi�n lo es, que la incorporaci�n de la demanda al Registro P�blico de la Propiedad, no es una medida obligatoria para el promovente de la demanda, sino potestativa, ya que es una providencia precautoria de la que puede hacer uso o no el actor, tan es as�, que la propia redacci�n de ese precepto legal lo confirma al indicar claramente ?podr� solicitarse?, por lo que de no realizarla, no puede traducirse en hacer nugatorios los derechos reconocidos en el juicio donde se declar� su mejor derecho sobre el inmueble sujeto a la reivindicaci�n; m�xime, que quien pudo haber causado un perjuicio a la quejosa G.E.C.M., no fue la parte actora por la falta de incorporaci�n de la demanda al Registro P�blico de la Propiedad, sino en todo caso, la demandada M.A.B.S. viuda de M., quien fue la que le transmiti� la propiedad sin notificarle el verdadero estado jur�dico del predio sujeto a la compraventa. Sin que lo anterior signifique que en los casos, como el de estudio, en el que el adquirente de buena fe de un bien inmueble se viera privado de �ste, debido a una resoluci�n que reconociera a un tercero un mejor derecho sobre dicho bien, se traduzca en una indefensi�n, pues en todo caso podr�a hacer valer las acciones civiles correspondientes, ya que el contrato de compraventa que celebr� no fue materia del juicio y, por ende, su derecho se encuentra sub j�dice para reclamar lo que le es debido. En otro aspecto, arguye el autorizado de la recurrente, que aun en el caso de que existiera causahabiencia, tambi�n atac� el ilegal lanzamiento realizado por el secretario del Juzgado Mixto de Primera Instancia de Tlajomulco de Z��iga, Jalisco, de lo que, afirma, no se pronunci� el Juez de Distrito. Tambi�n indica, que el a quo federal no tom� en cuenta la prueba testimonial desahogada en la audiencia constitucional, a cargo de M.F.R.C. y F.J.A., ya que ni siquiera la mencion� en su resoluci�n, dej�ndola de valorar. Lo anterior resulta fundado pero inoperante. En efecto, asiste raz�n a la recurrente, debido a que en su libelo de demanda, se advierte que como acto reclamado a las autoridades responsables ordenadoras lo hizo consistir en la ilegalidad del procedimiento seguido en el expediente 57/99, que se tradujo en la privaci�n de la posesi�n y propiedad del predio ubicado en Avenida Jerusal�n, lote cinco, manzana III, del Fraccionamiento San Remo, en el Municipio de Tlajomulco de Z��iga, Jalisco, pero destacadamente a las autoridades se�aladas como ejecutoras, lo siguiente: (se transcribe). Sin que al respecto el Juez Federal se hubiese pronunciado sobre la diligencia de lanzamiento que la recurrente tilda de ilegal, como de las testimoniales ofrecidas y desahogadas en la audiencia constitucional respectiva, infringiendo con ello lo dispuesto por los art�culos 77 y 78 de la Ley de Amparo, que disponen lo siguiente: (se transcribe). Sin embargo, las irregularidades se�aladas no son suficientes para determinar la revocaci�n de la sentencia materia de revisi�n, debido a que el acto reclamado por la quejosa recurrente, como es la diligencia de lanzamiento, no resulta ilegal, ni la prueba testimonial tiene la eficacia para variar el fallo recurrido, por las razones siguientes. En efecto, arguye la impetrante, que se entreg� la posesi�n del inmueble a una persona que se ostent� como apoderado de la parte actora en el juicio 57/99, de nombre M. de Le�n V., adem�s de que la diligencia se entendi� con una persona de nombre V.T.G.�lez, que no conoce e ignora si estuvo dentro del predio, porque en ese fraccionamiento no existe vigilancia privada, y que no era posible que esa persona estuviera en el inmueble. Ahora bien, el acta levantada con motivo de la diligencia de lanzamiento efectuada el veinticuatro de noviembre de dos mil tres (fojas 310 y 311), es del tenor literal siguiente: (se transcribe). De la lectura del acta acabada de transcribir, se puede advertir que el secretario ejecutor del Juzgado de Primera Instancia de Tlajomulco de Z��iga, Jalisco, entreg� la posesi�n del bien inmueble a M. de Le�n V., en su car�cter de apoderado de la parte actora, de quien asent� los datos de la identificaci�n de su credencial para votar, lo cual de ning�n modo se puede considerar ilegal, debido a que el referido Le�n V., tiene reconocido tal car�cter en los autos del juicio natural, como se aprecia del prove�do de fecha veintis�is de enero de mil novecientos noventa y nueve (foja 94). Del mismo modo, no se considera ilegal el hecho de que el funcionario judicial haya asentado que entendi� la diligencia con una persona de nombre V.T.G.�lez, de quien tambi�n asent� los datos de la credencial para votar con la que se identific�, pues es insuficiente que la quejosa arguya tan s�lo que el predio no contaba con vigilancia, ni que el fraccionamiento tuviera vigilancia privada, y que ignoraba por qu� raz�n se encontraba esa persona en dicho predio; ello en virtud de que no aport� medio de convicci�n para probar sus afirmaciones, para de alguna manera desvirtuar que la persona se�alada no era la indicada para haber entendido la diligencia con �l, o en su defecto demostrar que hab�a sido presentado por la actora para ese fin, o bien, acreditar que era empleado de esa parte procesal; m�xime que esa actuaci�n judicial no le provoc� indefensi�n, pues la propia quejosa en su libelo de demanda refiri� lo siguiente: Sin que obste a lo anterior, que la persona que refiri� le inform� lo sucedido en el predio, como integrante de la mesa directiva del Fraccionamiento San Remo, de nombre M.R., hubiera depuesto como testigo de la parte quejosa en compa��a de F.J.G.A., en el juicio de garant�as, puesto que sus atestos resultan ineficaces para acreditar lo antes referido. Es as�, ya que los testigos M.F.R.C. y F.J.G.A., se limitaron a indicar que la quejosa G.E.C.M. ten�a la posesi�n y propiedad del predio cuestionado, y que hab�a hecho actos posesorios al hacerle mejoras al predio, lo que de ninguna manera favorece a la impetrante, pues nunca se puso en duda que la quejosa tuviera la posesi�n del bien ra�z, ni que se ostentara como propietaria de �ste, menos a�n, que no hubiera realizado actos posesorios en el predio; empero, en especial, M.F.R.C. no refiere haber visto al se�alado V.T.G.�lez el d�a en que se llev� a cabo la diligencia de lanzamiento, ni que �l fuera integrante de la mesa directiva del Fraccionamiento San Remo; de ah� que lo depuesto por los testigos en nada favorezca a los intereses de la impetrante. En consecuencia, al resultar infundados y fundados e inoperantes los agravios expuestos, y al no advertir alguna violaci�n manifiesta de la ley que implique suplir la queja deficiente a su favor, en t�rminos de lo dispuesto por el art�culo 76 bis, fracci�n VI, de la Ley de Amparo, lo procedente es, aunque por otros motivos, confirmar la sentencia sujeta a revisi�n." (fojas 68 a 87 del toca).
De las referidas consideraciones deriv� la siguiente tesis aislada:
"Novena �poca
"Instancia: Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito
"Fuente: Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta
"Tomo: XXI, mayo de 2005
"Tesis: III.2o.C.96 C
"P�gina: 1423
"CAUSAHABIENCIA. SE ACTUALIZA CUANDO EL ADQUIRENTE DE UN BIEN COMPRA CON POSTERIORIDAD A LA INSTAURACI�N DE LA DEMANDA SEGUIDA CONTRA SU CAUSANTE CON INDEPENDENCIA DE QUE LADEMANDA NO HUBIERA ESTADO INSCRITA EN EL REGISTRO P�BLICO DE LA PROPIEDAD Y, POR TAL MOTIVO, NO ESTUVIERA ENTERADO DEL LITIGIO (LEGISLACI�N DEL ESTADO DE JALISCO). Trat�ndose de procedimientos del orden civil, verbigracia, la nulidad de un contrato de compraventa, la causahabiencia se actualiza cuando el adquirente del bien compra con posterioridad a la instauraci�n de la demanda seguida contra su causante, con independencia de que el comprador hubiera conocido o no previamente los vicios que pudiera contener el inmueble objeto de la litis de origen, a diferencia de aquellos en que es necesario saber si la finca reporta grav�menes, a saber: embargos, hipotecas, aseguramientos, etc�tera. Ello, porque el proceso legal no es un gravamen que deba pesar sobre el bien ra�z materia de la controversia, que difiere de los mencionados, porque aqu�llos se inscriben de manera potestativa, principalmente para garantizar las posibles condenas pecuniarias derivadas del juicio respectivo; caracter�stica que no tiene el procedimiento judicial como tal. Luego, como la inscripci�n de la demanda en el Registro P�blico de la Propiedad no es una medida obligatoria para quien promueve una demanda, sino que es potestativa, pues en t�rminos del art�culo 255 del C�digo de Procedimientos Civiles de Jalisco, es una providencia precautoria, de la que puede hacer uso o no el actor resulta evidente que la falta de la inscripci�n relativa no hace nugatorios los derechos reconocidos en el juicio donde se declar� su mejor derecho sobre el inmueble materia del juicio de origen."
CUARTO. Para verificar si en el presente caso se da la existencia de la contradicci�n entre los criterios sustentados por los Tribunales Colegiados contendientes, es conveniente tener presente el contenido de la jurisprudencia siguiente:
"Novena �poca
"Instancia: Pleno
"Fuente: Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta
"Tomo: XIII, abril de 2001
"Tesis: P./J. 26/2001
"P�gina: 76
"CONTRADICCI�N DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los art�culos 107, fracci�n XIII, primer p�rrafo, de la Constituci�n Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n o la Sala que corresponda deben decidir cu�l tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jur�dicos se examinen cuestiones jur�dicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jur�dicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jur�dicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."
De esta jurisprudencia se advierte medularmente que para la configuraci�n de una contradicci�n de tesis, se requiere que haya una disparidad de criterios de los tribunales, en donde se re�nan los siguientes requisitos:
1. Que hayan analizado, en esencia, iguales cuestiones jur�dicas y adopten posturas divergentes.
2. Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones o interpretaciones jur�dicas realizadas en la sentencia que cada tribunal dicte; y,
3. Que los distintos criterios provengan del examen de elementos coincidentes, lo que implica que deben partir del an�lisis esencial de supuestos semejantes.
En este asunto s� se satisfacen los supuestos mencionados, que condicionan la existencia de la contradicci�n de tesis, y para demostrarlo es menester examinar a continuaci�n el punto medular de los criterios que se estiman divergentes.
a) El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo como criterio que la causahabiencia se actualiza cuando el adquirente de un bien compra con posterioridad a la instauraci�n de la demanda seguida contra su causante con independencia de que hubiera tenido conocimiento previo de los vicios que pose�a (legislaci�n del Estado de Jalisco).
b) Por su parte, el Tribunal Colegiado del D�cimo Noveno Circuito sostuvo como criterio que si no se realiz� anotaci�n marginal en el Registro P�blico de la Propiedad, ni se demostr� por cualquier otro medio de prueba que el adquirente de un inmueble tuviera conocimiento del juicio que recae sobre el bien adquirido, no se puede considerar causahabiente (legislaci�n del Estado de Tamaulipas).
Como se aprecia, tal como se adelant� al principio de este considerando, en este asunto s� se satisfacen los supuestos b�sicos que condicionan la contradicci�n de tesis.
Se considera as�, debido a que existe una disparidad de criterios de los tribunales, producto del an�lisis esencial de iguales cuestiones jur�dicas.
Sin embargo, no pasa inadvertido para esta Primera Sala que aun cuando los Tribunales Colegiados de Circuito �nicamente se ocuparon de la existencia de la causahabiencia cuando el comprador de un inmueble no tiene conocimiento del juicio contra el causante que pesa sobre el bien que adquiere, por no encontrarse �ste inscrito en el Registro P�blico de la Propiedad correspondiente, al momento de realizarse la transacci�n, es de vital importancia para el desarrollo de la presente contradicci�n de tesis, se haga referencia tambi�n a la figura del tercero extra�o de buena fe, en virtud de que se considera necesario para poder arribar al criterio que se propone.
De esta manera, en relaci�n con la existencia de la contradicci�n de tesis, se aprecia que a pesar de que los tribunales analizaron, en esencia, similares cuestiones jur�dicas y examinaron esos elementos coincidentes, adoptaron posturas divergentes, pues arribaron a conclusiones opuestas:
1. Por un lado, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo que no obstante que no se encuentren inscritos en el Registro P�blico de la Propiedad los grav�menes o litigios a los que pueda estar sujeto un bien, se actualiza la figura jur�dica de la causahabiencia para efectos procesales, si el comprador adquiere con posterioridad a que se haya iniciado el litigio en contra del causante.
Por otro lado, en sentido opuesto, el Tribunal Colegiado del D�cimo Noveno Circuito adopt� la postura consistente en que para que se pueda reputar causahabiente a una persona respecto de otra, es menester que mediante inscripciones hechas en el Registro P�blico de la Propiedad o pruebas fehacientes, se acredite que el comprador ten�a conocimiento del litigio o gravamen que pesa sobre el bien al momento de adquirirlo, y que, por ende, contrajo un derecho litigioso, porque de no acreditarse dicha situaci�n, se le debe considerar como comprador de buena fe o tercero de buena fe, y, por tanto, no se puede actualizar la figura jur�dica de la causahabiencia para efectos procesales, en virtud de que este �ltimo desconoc�a el estado que guardaba el bien inmueble antes de adquirirlo.
2. En la especie, la diferencia de criterios estriba en las consideraciones, toda vez que mientras uno de los �rganos sostuvo que no es menester para que se actualice la figura de la causahabiencia que el comprador haya tenido conocimiento del litigio que pesa sobre el bien inmueble que adquiere, lo cual se debe acreditar mediante inscripciones hechas en el Registro P�blico de la Propiedad o mediante pruebas fehacientes; el diverso �rgano contendiente sostuvo la postura contraria.
Ahora bien, es conveniente precisar que aun cuando los Tribunales Colegiados contendientes analizaron diferentes legislaciones civiles, el contenido de los art�culos interpretados es semejante, lo anterior como a continuaci�n se ver�.
En ese sentido, tenemos que las legislaciones materia de la interpretaci�n, son los C�digos de Procedimientos Civiles de los Estados de Jalisco y Tamaulipas.
Dichas legislaciones sobre el tema que nos ocupa, establecen:


De una u otra manera, ambas disposiciones permiten la anotaci�n marginal en la inscripci�n respectiva del Registro P�blico de la Propiedad, acerca de que el inmueble propiedad del demandado a que se refiere dicha inscripci�n, es el objeto del contradictorio civil, con la clara finalidad de prevenir a terceros sobre la situaci�n jur�dica en que se encuentra el bien.
Pero al margen de que en ambos ordenamientos adjetivos se establezca la facultad potestativa del actor para solicitar la inscripci�n en el Registro P�blico de la Propiedad, de que el inmueble en cuesti�n se encuentra en litigio, se advierte que en la especie concurren dos conceptos fundamentales, pero adem�s que uno de ellos tiene un valor preponderante o superior sobre el otro, a saber: 1) La protecci�n que el C�digo Civil otorga a los terceros adquirentes de buena fe, en virtud de las inscripciones del Registro P�blico de la Propiedad; y, 2) La vinculaci�n de causa efecto que debe existir entre la afectaci�n acaecida en virtud de un procedimiento civil a trav�s de sus resoluciones, sobre la propiedad de un inmueble perteneciente al demandado, y la adquisici�n de esa propiedad por un tercero ajeno al contradictorio, como consecuencia de una operaci�n jur�dica que implica la enajenaci�n de dicho inmueble.
Se adelant� que uno de esos conceptos tiene un valor superior sobre el otro, y es el primero, es decir, la protecci�n derivada de la ley sustantiva civil a favor de los terceros adquirentes de buena fe.
Sobre ese concepto, el C�digo Civil Federal se�ala:
(Reformado, D.O.F. 3 de enero de 1979)
"Art�culo 3001. El registro ser� p�blico. Los encargados del mismo tienen la obligaci�n de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios del Registro P�blico y de los documentos relacionados con las inscripciones que est�n archivados. Tambi�n tienen la obligaci�n de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro P�blico, as� como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que se se�alen."
(Reformado, D.O.F. 3 de enero de 1979)
"Art�culo 3007. Los documentos que conforme a este c�digo sean registrables y no se registren, no producir�n efectos en perjuicio de tercero."
(Reformado, D.O.F. 3 de enero de 1979)
"Art�culo 3009. El registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque despu�s se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulta claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este art�culo no se aplicar� a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley."
Tales disposiciones se encuentran reproducidas en t�rminos similares en las respectivas legislaciones locales, seg�n puede desprenderse de la siguiente tabla:

Ver tabla


De las anteriores disposiciones se obtiene que es tercero de buena fe registral aquel que sin intervenir en un acto o contrato, tiene en relaci�n con la cosa que ha sido objeto del propio acto o contrato, un derecho adquirido de buena fe, por t�tulo oneroso, amparado por una inscripci�n en observancia a los principios de publicidad y tracto sucesivo, siempre que su derecho no sea violatorio de ninguna ley prohibitiva o de inter�s p�blico.
Dicho en otras palabras, es tercero de buena fe registral aquel que adquiere el inmueble con base en los datos que arrojan las inscripciones del Registro P�blico de la Propiedad, y conforme a las mismas aparece que el causante puede disponer libremente de la cosa.
Ahora bien, los referidos art�culos 3001, 3007 y 3009 del C�digo Civil Federal y sus correlativos o similares de las Legislaturas Locales que ahora se analizan (que lo toman como modelo), contemplan la buena fe registral de los terceros adquirentes de la propiedad de inmuebles que aparecen inscritos a nombre de determinada persona, cuando de esas inscripciones no se desprende imposibilidad jur�dica para que el propietario pueda disponer de los mismos, en el momento en que en virtud de una operaci�n jur�dica se transmite ese derecho de propiedad, como podr�a ser un contrato de compraventa, una permuta o la adjudicaci�n judicial a trav�s del remate; sin que aquellas disposiciones establezcan m�s casos de excepci�n que los consignados en el propio texto de la ley, y que son los siguientes supuestos: a) cuando la causa de nulidad o afectaci�n del derecho adquirido por el tercero resulte en forma clara de las propias inscripciones del Registro P�blico; b) cuando se trate de actos gratuitos, y, c) contra actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva.
Raz�n por la cual, los principios derivados de esos preceptos legales, prevalecen sobre las disposiciones que emergen del art�culo 255 del C�digo de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, conforme al cual pudiera estimarse que no resulta obligatoria la anotaci�n marginal de la demanda civil en la que se involucra el derecho de propiedad de un inmueble; y en ese sentido, a pesar de que se considere como correcta la interpretaci�n sobre ese precepto legal, acerca de que no es obligatoria la anotaci�n marginal de la demanda que da origen al procedimiento civil, no puede considerarse que no obstante la ausencia de esa anotaci�n, el tercero adquirente del inmueble materia de la litis que desconoc�a su situaci�n jur�dica, debe reportar las resultas del juicio, pues se insiste, que tal estimaci�n infringir�a el concepto de valor superior, relativo a la protecci�n del tercer adquirente de buena fe registral.
Si bien puede considerase que el obligar a efectuar la anotaci�n marginal de la existencia del juicio civil, implicar�a que su ausencia arrojar�a como consecuencia que el resultado del juicio civil no podr�a ser oponible al tercer adquirente cuando tenga el car�cter de buena fe registral, y que con ello se cometan conductas il�citas por aquellas personas que teniendo el car�cter de propietarios de determinado inmueble, son demandados y vencidos en juicio civil, y para liberarse de la obligaci�n de entregar el bien al vencedor, optan por enajenarlo a un tercero ajeno al contradictorio, que desconoce la situaci�n jur�dica en que se encuentra dicho inmueble en relaci�n con aquel litigio, sino que confiando en la informaci�n derivada de las inscripciones del Registro P�blico deciden contratar con el demandado, pues de acuerdo a los principios de publicidad y tracto sucesivo de esas inscripciones se forman la opini�n certera de que est�n contratando con la persona que en esa instituci�n aparece como el propietario del bien; empero, tambi�n cierto lo es que el vencedor del juicio civil aun cuando no pueda hacer valer el reconocimiento de su derecho frente a ese tercer adquirente de buena fe registral, s� tendr� a su alcance otras acciones tendentes a ver resarcido su inter�s, porque contra el demandado que enajena el bien a sabiendas de que se encontraba en litigio, podr� promover denuncia penal por el delito de fraude previsto por el art�culo 387, fracci�n II, del C�digo Penal Federal (que tiene sus correlativos en los C�digos Penales de cada entidad federativa, y que aqu� se invoca para ilustraci�n), el cual dispone: "Al que por t�tulo oneroso enajene alguna cosa con conocimiento de que no tiene derecho para disponer de ella, o la arriende, hipoteque, empe�e o grave de cualquier otro modo, si ha recibido el precio, el alquiler, la cantidad en que la grav�, parte de ellos o un lucro equivalente."; proceso penal en el cual el ofendido podr� obtener la reparaci�n del da�o causado.
Por tanto, debe imperar el concepto relativo a la protecci�n del tercero de buena fe registral, y en ese sentido, a la persona que adquiere bajo aquel concepto un inmueble que a la postre es afectado por el resultado de un juicio civil seguido contra su causante, no le es oponible dicha resoluci�n si en la �poca en que lo adquiri�, en la inscripci�n o en las inscripciones relativas en el Registro P�blico de la Propiedad, no exist�a anotaci�n u observaci�n alguna acerca de la existencia de dicho contradictorio, de tal manera que hagan deducir que el tercer adquirente s� conoc�a la situaci�n litigiosa de la cosa; pues debe protegerse la finalidad de la instituci�n del Registro P�blico, que no es otra sino la de otorgar seguridad jur�dica en las operaciones en las que se involucra el dominio sobre inmuebles, de lo contrario ning�n o escaso sentido tendr�a el principio de publicidad de aquella dependencia.
Adem�s, si bien es cierto que el requisito previsto por el art�culo 255 del C�digo de Procedimientos Civiles para el Estado de Jalisco, referente al otorgamiento de una cauci�n para proceder a la anotaci�n marginal de la existencia del juicio civil, debe ser cubierto por el actor, no menos lo es que en el supuesto de que salga victorioso en el juicio, los gastos y costas relativos a aquella erogaci�n, en su oportunidad podr�n ser reclamados a la parte vencida, de tal suerte que la exigencia de la anotaci�n registral de la demanda no constituye una carga econ�mica real que obstaculice al actor a cumplir con ese requisito, para evitar que dolosamente el demandado oculte a los terceros adquirentes de la propiedad del inmueble correspondiente la situaci�n jur�dico procesal que guarda en el momento exacto en que se celebre una espec�fica operaci�n jur�dica de enajenaci�n del bien inmueble. Por tanto, en el supuesto de no cumplirse con la inscripci�n registral de la demanda en cuesti�n, no podr� v�lidamente imputarse culpa alguna al tercero que llegase a adquirir con verdadera buena fe la propiedad del bien litigioso, bas�ndose para ello en las circunstancias y condiciones jur�dicas en que aparece inscrito en el Registro P�blico en el momento de la adquisici�n.
Ello es congruente con la certidumbre jur�dica que es un valor predominante en el derecho civil, en lo tocante a la adquisici�n de la propiedad de los bienes inmuebles que debiendo inscribirse en el Registro P�blico de la Propiedad, no producen efectos respecto del tercero de buena fe, cuando las afectaciones que sufre esa propiedad no llegan a registrarse oportunamente.
De no ser as�, nadie se atrever�a a confiar en la informaci�n literal que respecto de la propiedad de los inmuebles aparece mediante las respectivas inscripciones en el Registro P�blico, si llegare a aceptarse por los tribunales como criterio v�lido el de que los juicios civiles que involucran la propiedad de un determinado bien inmueble, surten plenos efectos en cuanto a todas las resoluciones que en los mismos se dicten, no s�lo entre las partes del contradictorio, sino tambi�n respecto de terceros que adquieren de alguna de ellas dicha propiedad, aunque ignoren en su totalidad la existencia del propio juicio. Ello obligar�a a los terceros que pretendieran adquirir un inmueble inscrito en el Registro P�blico, a realizar previamente una investigaci�n completa en los juzgados civiles en donde posiblemente existiera un juicio que involucre esa propiedad, para lograr de ese modo la informaci�n relativa a la posible presencia de un gravamen sobre el bien, que implique el riesgo de generar una causahabiencia en la que se vinculara como causante al demandado que transmite la propiedad al tercero, y a �ste como causahabiente de aqu�l.
En ese orden de ideas, no es obst�culo para que exista la contradicci�n de criterios el que se hayan analizado diferentes numerales, pues de su texto se advierte que establecen similares lineamientos respecto de la inscripci�n en el Registro P�blico correspondiente, de los litigios que pesen sobre un bien, en relaci�n con la figura de la causahabiencia.
Lo anterior nos permite sostener que aun cuando no analizaron la misma legislaci�n, s� analizaron preceptos legales id�nticos.
Como se ve, ambos Tribunales Colegiados se ocuparon del mismo tema; es decir, de loslitigios que pesan sobre un bien inmueble, en relaci�n con la figura de la causahabiencia; se apoyaron en la interpretaci�n de preceptos legales cuyo contenido es semejante, y al fallar, llegaron a conclusiones opuestas, por lo que, como ya qued� establecido, est�n satisfechos los requisitos para que exista contradicci�n de tesis.
QUINTO.-Descritos los criterios en contradicci�n y sentada la existencia de la misma, se procede a dilucidar el punto contradictorio que es: determinar si para que se actualice la causahabiencia es necesario o no que el adquirente de un bien inmueble tenga conocimiento del juicio que recae sobre el bien adquirido.
Debe prevalecer con car�cter de jurisprudencia el criterio sustentado por esta Primera Sala, conforme a lo que a continuaci�n se expondr�.
Para la resoluci�n de la presente contradicci�n de tesis es menester precisar la figura jur�dica de la causahabiencia y sus consecuencias.
La doctrina define al causahabiente como la persona que ha sustituido o se ha subrogado por cualquier t�tulo en el derecho de otra u otras; junto a las partes, en determinados actos jur�dicos, est�n aquellas personas que por un acontecimiento posterior a la realizaci�n de �ste adquieren en forma derivada los derechos y obligaciones de quienes fueron sus autores. A aqu�llos se les conoce con el nombre de causahabientes, y a �stos con el de causantes.
Existen dos clases de causahabientes:
a) A t�tulo universal.
b) A t�tulo particular.
La primera se presenta cuando el causahabiente sustituye al causante en todo su patrimonio o en una parte al�cuota de �l, por ejemplo, en la sucesi�n testamentaria o intestamentaria existe una causahabiencia por efecto de la ley, en virtud de que en s� misma tiene car�cter universal por comprender la masa del patrimonio de su autor.
La segunda, puede serlo por cesi�n de derechos y obligaciones o por subrogaci�n.
Con el t�rmino "causahabiente" se considera que se designa a la persona que despu�s de celebrado un acto jur�dico adquiere en forma derivada del autor de �l, por transmisi�n, los derechos y obligaciones que nacieron originalmente dentro de la misma relaci�n jur�dica. Luego entonces, el causahabiente es quien con posterioridad al nacimiento de la relaci�n jur�dica entre partes distintas a �l, entra en el propio acto jur�dico celebrado en calidad de sujeto de la relaci�n, coloc�ndose en la posesi�n de uno de los autores del acto, sustituyendo a �ste, a quien se le denomina causante.
Expuesto lo anterior, y una vez explicada sucintamente la figura de la causahabiencia, as� como la del tercero de buena fe (referida en el apartado anterior), se procede a atender la circunstancia particular en cuanto a que si es necesario o no que el adquirente de un bien inmueble tenga conocimiento del juicio que recae sobre el bien adquirido, para que se actualice la causahabiencia.
En ese sentido, la circunstancia de que en ambos ordenamientos adjetivos analizados se establezca que el actor podr� solicitar la inscripci�n en el Registro P�blico de la Propiedad de que el inmueble en cuesti�n se encuentra en litigio, si bien es cierto implica que ello no es obligatorio y, por ende, es potestativo, ello no puede resultar que en el supuesto de adquirir un tercero extra�o el bien relativo sin tener conocimiento de la existencia del juicio, le devenga el car�cter de causahabiente.
Efectivamente, si bien es cierto que la medida de conservaci�n en comento es opcional para el actor, ello implica que en el supuesto de solicitarla y tramitar su inscripci�n, si un tercero adquiere el inmueble estar� a las resultas del juicio y le deparar� perjuicios la sentencia; pero en el caso contrario, es claro que ello le perjudicar� al actor por no haber ejercido oportunamente su derecho; pues en trat�ndose de la medida de conservaci�n aludida, el hecho de que no se tramite le causa perjuicios exclusivamente al actor, en virtud de que precisamente por no haber tramitado la inscripci�n marginal no puede alegar conocimiento del tercero adquirente de buena fe.
Por tanto, el promovente del juicio tiene derecho a solicitar las medidas de conservaci�n que prev� la ley, pero en caso de no hacerlo, tal circunstancia s�lo le puede deparar perjuicio al mismo y no a terceros adquirentes de buena fe, en virtud de que s�lo �l es el �nico responsable de su conducta omisiva.
En tales condiciones, se concluye que para que se pueda reputar causahabiente a una persona respecto de otra, es menester que mediante inscripciones hechas en el Registro P�blico de la Propiedad o pruebas fehacientes, se acredite que el comprador ten�a conocimiento del litigio que pesa sobre el bien al momento de adquirirlo, y que, por ende, contrajo un derecho litigioso, porque de no acreditarse dicha situaci�n, se le debe considerar como comprador de buena fe y, por tanto, no se puede actualizar la figura jur�dica de la causahabiencia para efectos procesales, en virtud de que este �ltimo desconoc�a el estado que guardaba el bien antes de adquirirlo.
No pasa inadvertido para esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, que la misma, al resolver la contradicci�n de tesis 22/2002-PS, emiti� un pronunciamiento vinculado a aquel quien adquiere un inmueble sujeto a litigio, no puede ser considerado causahabiente si lo adquiri� cuando no se hab�a inscrito anotaci�n marginal en el Registro P�blico de la Propiedad, en el sentido de que el inmueble se encontraba sujeto a litigio, del cual deriv� la tesis 1a./J. 99/2004, que es del rubro y texto siguientes:
"CAUSAHABIENCIA. NO SE SURTE RESPECTO DE UN BIEN ADQUIRIDO DESPU�S DE EMBARGADO, PERO ANTES DE QUE LA TRABA SE INSCRIBA EN EL REGISTRO P�BLICO DE LA PROPIEDAD.-En virtud de que el embargo s�lo tiene la naturaleza de afectar ciertos bienes del deudor para garantizar su obligaci�n, aqu�l debe inscribirse ante el Registro P�blico de la Propiedad para que surta sus efectos legales ante terceros, pues mientras no sea inscrito, el embargante no puede oponer sus derechos respecto del bien embargado frente a un tercero que s� los haya inscrito con anterioridad. En consecuencia, si una persona adquiere un bien previamente embargado, pero sin que la traba haya sido registrada, es indudable que lo adquiere libre de todo gravamen y, por ende, no puede considerarse como causahabiente del vendedor."
Sin embargo, dicha jurisprudencia no resuelve el tema planteado en la presente contradicci�n, pues se refiere a un supuesto distinto, esto es, en aqu�l se analiz� la causahabiencia a la luz de bienes adquiridos despu�s del embargo; en cambio, en la presente contradicci�n se abord� el estudio de la misma figura jur�dica, pero desde el momento en que el comprador tiene conocimiento del litigio que pesa sobre el bien que adquiere, lo cual se debe acreditar mediante inscripciones hechas en el Registro P�blico de la Propiedad o mediante pruebas fehacientes.
De acuerdo con las consideraciones antepuestas, debe prevalecer con car�cter de jurisprudencia, en t�rminos del art�culo 192 de la Ley de Amparo, el criterio que sustenta esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n a continuaci�n:
CAUSAHABIENCIA. PARA EFECTOS PROCESALES, SU ACTUALIZACI�N REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE TUVO CONOCIMIENTO DE LA CONTROVERSIA JUDICIAL A QUE EST� SUJETO DICHO BIEN.-La doctrina define al causahabiente como el sucesor de los derechos de una persona, de quien ha adquirido una propiedad o un derecho, y puede ser a t�tulo universal cuando se trata de la totalidad del patrimonio o parte al�cuota de �ste, o a t�tulo particular, si �nicamente se refiere a una cosa o cosas espec�ficas. Ahora bien, desde el punto de vista procesal, para que se actualice la causahabiencia, trat�ndose de la adquisici�n de inmuebles, es necesario que mediante inscripciones hechas en el Registro P�blico de la Propiedad o alg�n otro medio de prueba id�neo y fehaciente se acredite que el adquirente de esa propiedad o derecho tuvo conocimiento de que el bien de que se trata est� sujeto a una controversia judicial y que, por ende, contrae un derecho litigioso, ya que de no acreditarse dicha situaci�n, debe consider�rsele como tercero adquirente de buena fe, en tanto que desconoce el estado que guardaba el bien antes de adquirirlo.
Por lo expuesto y fundado, se

resuelve:
PRIMERO.-S� existe la contradicci�n de tesis a que este expediente se refiere, en los t�rminos del considerando quinto de esta resoluci�n.
SEGUNDO.-Debe prevalecer con car�cter de jurisprudencia el criterio sustentado por esta Primera Sala, en los t�rminos de la tesis redactada en el �ltimo considerando del presente fallo.
TERCERO.-D�se publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resoluci�n, en t�rminos del art�culo 195 de la Ley de Amparo.
N.�quese, con testimonio de la presente resoluci�n a los Tribunales Colegiados contendientes y, en su oportunidad, arch�vese el toca.
As� lo resolvi� la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, por unanimidad de cinco votos de los se�ores Ministros: Jos� de Jes�s G.�o P., S.A.V.H.�ndez (ponente), J.N.S.M., O.S.C. de G.�a V. y presidente Jos� Ram�n Coss�o D�az.