Ejecutoria num. 1a./J. 85/2006 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 26822456

Ejecutoria num. 1a./J. 85/2006 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

Emisor:Primera Sala
Número de Resolución:1a./J. 85/2006
Materia:Suprema Corte de Justicia de México
Fecha de Publicación: 1 de Enero de 2007
RESUMEN

CONTRADICCIÓN DE TESIS 68/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO NOVENO CIRCUITO Y EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.CAUSAHABIENCIA. PARA EFECTOS PROCESALES, SU ACTUALIZACIÓN REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE TUVO CONOCIMIENTO DE LA CONTROVERSIA JUDICIAL A QUE ESTÁ SUJETO DICHO BIEN.

 
CONTENIDO

CONTRADICCIÓN DE TESIS 68/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO NOVENO CIRCUITO Y EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer del presente asunto, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197-A de la Ley de Amparo, y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con los puntos segundo y cuarto del Acuerdo 5/2001, publicado en el Diario Oficial de la Federación el veintinueve de junio de dos mil uno, por tratarse de una denuncia de posible contradicción de criterios que fueron emitidos por Tribunales Colegiados de Circuito, en asuntos de materia civil, de la competencia exclusiva de esta Sala.
SEGUNDO. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, conforme a lo dispuesto por el artículo 197-A de la Ley de Amparo, habida cuenta de que la formuló el presidente del Tribunal Colegiado del Décimo Noveno Circuito.
TERCERO. Los criterios que originaron la denuncia de contradicción de tesis que ahora se resuelve, son los siguientes:
1. El Tribunal Colegiado del Décimo Noveno Circuito, al resolver el amparo civil en revisión 894/2005, derivado del juicio de amparo 665/03, fallado en sesión de cuatro de mayo de dos mil seis, estableció, en lo que al tema planteado se refiere, lo siguiente:
"QUINTO. El estudio de los agravios conduce a las siguientes consideraciones: ... Los restantes agravios son fundados en lo esencial, en los términos que enseguida se exponen: En la sentencia recurrida se determinó conceder el amparo y protección de la Justicia Federal a la quejosa Adelaida Robledo Cruz en contra del auto reclamado, al considerar a Arturo Gerardo Benavides Lozano causahabiente del demandado en el juicio natural Juan Marcos Cortez Bautista, por lo cual se estimó no podía ser considerado como tercero extraño a juicio; sin embargo, como lo considera el recurrente, para considerarlo causahabiente era necesario que tuviera conocimiento de que el inmueble en cuestión se encontraba en litigio, lo cual no se acreditó hasta el momento de la emisión del acto reclamado, según se expone enseguida. Doctrinalmente se ha definido al causahabiente como el sucesor de los derechos de una persona, de quien ha adquirido un derecho o propiedad, lo cual puede ser a título universal o particular. Empero, para que se actualice esa figura jurídica, desde el punto de vista procesal, tratándose de adquisición de inmuebles, es necesario que el adquiriente lo haga con conocimiento de que el bien en cuestión está sujeto a una controversia judicial o reporte un gravamen, lo cual puede ser de su conocimiento, si la demanda que origina la contienda o el gravamen en comento están inscritos en el Registro Público de la Propiedad, o si dicho conocimiento previo se demuestra con algún otro medio de prueba idóneo. En este sentido, tiene aplicación la tesis del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, cuyo criterio desde luego se comparte, publicada en la página 1270 del Tomo XV, enero de 2002, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, cuyos rubro y texto son: ?CAUSAHABIENCIA. PARA EFECTOS PROCESALES, NO SE ACTUALIZA SI EL QUEJOSO NO TIENE CONOCIMIENTO DE LA CONTROVERSIA JUDICIAL O GRAVAMEN A QUE ESTÁ SUJETO EL BIEN ADQUIRIDO.? (se transcribe). Igualmente, es dable citar, en lo conducente, la tesis jurisprudencial del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, visible en la página 1457 del Tomo XVII, marzo de 2003, época y órgano de difusión judicial citados, del tenor literal siguiente: ?CAUSAHABIENTES. PERSONAS QUE TIENEN ESTE CARÁCTER, TRATÁNDOSE DE BIENES INMUEBLES EMBARGADOS.? (se transcribe). En el mismo sentido se pronunció el entonces Primer Tribunal Colegiado del Tercer Circuito, en la tesis consultable en la página 37, tomo 127-132, Sexta Parte, Séptima Época del Semanario Judicial de la Federación, en donde se consideró: ?CAUSAHABIENCIA.? (se transcribe). Ya desde la Quinta Época, se había pronunciado en este sentido la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la tesis visible en la página 2872, Tomo XIII, de la apuntada época del Semanario Judicial de la Federación, ello en los términos siguientes: ?CAUSAHABIENTES.? (se transcribe). Así también se pronunció la citada Tercera Sala, en la diversa tesis visible en la página 1251 del Tomo XCV, época y órgano de difusión judicial, en donde se apuntó: ?CAUSAHABIENTES, NECESIDAD DE QUE TENGAN CONOCIMIENTO DEL JUICIO SEGUIDO CONTRA SUS CAUSANTES, PARA QUE LES AFECTE LA RESOLUCIÓN DICTADA EN EL MISMO (LEGISLACIÓN DE NUEVO LEÓN).? (se transcribe). En el caso concreto, se advierte de las constancias que al momento de desahogarse la diligencia de fecha ocho de junio de dos mil cinco, relativa a la ejecución de la sentencia dictada en el expediente de origen, visible a foja seiscientos veinticuatro, practicada por el secretario de Acuerdos del Juzgado Segundo de Primera Instancia de lo Civil de esta ciudad, se apersonó el ahora tercero perjudicado y recurrente Arturo Gerardo Benavides Lozano, quien manifestó que el predio en donde se practicaba dicha diligencia era de su propiedad, exhibiendo el primer testimonio del acta número tres mil ochocientos veintitrés del volumen sexagésimo tercero del protocolo a cargo del notario público número cincuenta y tres con residencia en esta ciudad, en la cual se hace constar el contrato de compraventa celebrado entre el demandado en el juicio natural Juan Marcos Cortez Bautista como vendedor y Arturo Benavides Lozano como comprador de dos bienes inmuebles, los cuales ahí se identifican -uno con superficie de 2-00-00 has. (dos hectáreas) y otro con superficie de 5-58-89.2 has. (cinco hectáreas, cincuenta y ocho centiáreas y ochenta y seis [sic] dos décimos de áreas), en la cual se hizo constar que los bienes en cuestión se encontraban libre de todo gravamen y al corriente de las obligaciones fiscales, controlados con las claves catastrales 31-04-1878 y 31-04-1879. En la mencionada diligencia el citado secretario de Acuerdos se hizo acompañar del perito nombrado para la misma, arquitecto Marco Favio López Márquez, a quien interrogó en los términos siguientes: (se transcribe). En base de lo anterior, el Juez responsable dictó acuerdo de fecha cinco de julio de dos mil cinco, en el cual, en relación con la solicitud de la parte actora, en la que solicitaba se llevara a cabo la ejecución de la sentencia; proveyó que no había lugar a acordar de conformidad en atención a que el artículo 646, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Tamaulipas, establece que la ejecución de las resoluciones judiciales únicamente afectará al deudor y a su patrimonio y no a terceras personas cuyos bienes y derechos deben ser respetados, situación que estimó se actualizaba en razón de la citada diligencia de ocho de junio de dos mil cinco, en donde se pudo identificar el inmueble materia del juicio, así como el excedente que se venía haciendo referencia en autos, se señaló que resultaron ser coincidentes con los datos que identifican el inmueble cuya propiedad justificó tener el señor Arturo Gerardo Benavides Lozano. En contra de ese proveído la parte actora, ahora quejosa, interpuso recurso de revocación, el cual fue resuelto en fecha diecisiete de agosto de dos mil cinco, auto que constituye el acto reclamado en esta instancia constitucional. En este orden de ideas, debe señalarse que el artículo 78 de la Ley de Amparo, establece que en el juicio de amparo, el acto reclamado se apreciará tal como aparezca probado ante la autoridad responsable. Así las cosas, es claro que hasta el momento de dictarse la resolución reclamada no se acreditó que el ahora recurrente tuviera conocimiento de la existencia del juicio natural puesto que no se advierte que se hubiere solicitado y ordenado inscribir anotación marginal en el Registro Público de la Propiedad en el sentido de que el inmueble en cuestión se encontraba sujeto a litigio, puesto que de haberse procedido de esa manera es claro que no se podría considerar al aquí agraviado como tercero adquiriente de buena fe; igualmente, tampoco se demostró hasta el momento de la emisión de la resolución señalada como acto reclamado con cualquier otro medio de prueba, el conocimiento de la existencia del juicio por parte de Arturo Gerardo Benavides Lozano, por lo cual no se puede válidamente considerar como causahabiente del demandado en el mismo (Juan Marcos Cortez Bautista). Ahora bien, en relación con la anotación marginal, en la sentencia venida en revisión se estableció que ésta únicamente tenía efectos publicatorios (sic) pero no constitutivos de derechos, y en la especie el bien jurídico que tutela la acción interdictal es la posesión interina, por lo que se estimó intrascendente la inscripción registral; criterio con el cual no se coincide, puesto que, como señala el recurrente, la anotación marginal en el Registro Público de la Propiedad en el Estado de Tamaulipas, previsto en el artículo 251, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles de la entidad, tiene por objeto la publicidad de que el inmueble se encontraba en litigio, por lo que de realizado, es claro que si le hubiere perjudicado al ahora agraviado, en virtud de que es obvio que en ese supuesto éste no podía alegar desconocimiento y entonces debería ser considerado como causahabiente del demandado, al efecto, es conveniente invocar el dispositivo legal citado, el cual establece: (se transcribe). Luego entonces, si en el caso concreto no se realizó esa anotación marginal, ni se demostró por cualquier otro medio de prueba hasta el momento de la emisión de la resolución reclamada que el aquí recurrente tenía conocimiento de la existencia del juicio, es claro que no se le puede considerar causahabiente del demandado, y no podía perjudicarle el mismo. Por las razones que la informan, se invoca la tesis de jurisprudencia por contradicción 99/2004 de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en la página 77, Tomo XXI, enero de 2005, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, en donde se establece: ?CAUSAHABIENCIA. NO SE SURTE RESPECTO DE UN BIEN ADQUIRIDO DESPUÉS DE EMBARGADO, PERO ANTES DE QUE LA TRABA SE INSCRIBA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.? (se transcribe). Efectivamente, aun cuando la tesis transcrita se refiera al embargo, las razones contenidas en la misma sirven de base para considerar que aquel quien adquiere un inmueble sujeto a litigio, no puede ser considerado causahabiente si lo adquirió cuando no se había inscrito anotación marginal en el Registro Público de la Propiedad, en el sentido de que el inmueble se encontraba sujeto a litigio. No pasa inadvertido el hecho de que el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito haya establecido la tesis visible en la página 1423 del Tomo XXI, mayo de 2005, época y órgano de difusión judicial citados, del tenor literal siguiente: ?CAUSAHABIENCIA. SE ACTUALIZA CUANDO EL ADQUIRENTE DE UN BIEN COMPRA CON POSTERIORIDAD A LA INSTAURACIÓN DE LA DEMANDA SEGUIDA CONTRA SU CAUSANTE CON INDEPENDENCIA DE QUE LA DEMANDA NO HUBIERA ESTADO INSCRITA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y, POR TAL MOTIVO, NO ESTUVIERA ENTERADO DEL LITIGIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).? (se transcribe). Sin embargo, este Tribunal Colegiado no comparte el criterio contenido en la tesis recién transcrita, por lo que en su oportunidad se deberá denunciar la contradicción de tesis, ello de conformidad con las siguientes consideraciones: El artículo 255 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, establece: (se transcribe). Por su parte, el artículo 255, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Tamaulipas, dispone: (se transcribe). Ahora bien, la circunstancia de que en ambos ordenamientos adjetivos se establezca que el actor podría solicitar la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de que el inmueble en cuestión se encuentra en litigio, si bien es cierto implica que ello no es obligatorio y, por ende, es potestativo; ello no puede resultar que en el supuesto de adquirir un tercero extraño el bien relativo sin tener conocimiento de la existencia del juicio, le devenga el carácter de causahabiente. Efectivamente, si bien es cierto que la medida de conservación en comento es opcional para el actor, ello implica que en el supuesto de solicitarla y tramitar su inscripción, si un tercero adquiere el inmueble estará a las resultas del juicio y le deparará perjuicios la sentencia; pero en el caso contrario, es claro que ello le perjudicara al actor por no haber ejercido oportunamente su derecho; pues en tratándose de la medida de conservación en comento, el hecho de que no se tramite le causa perjuicios al actor, en virtud de que precisamente por no haber tramitado la inscripción marginal no puede alegar conocimiento del tercero adquirente, tal como sucede en el caso de los embargos, según se estableció en la tesis de jurisprudencia 99/2004 de la Primera Sala del Máximo Tribunal del país antes invocada. El promovente del juicio tiene derecho a solicitar las medidas de conservación que prevé la ley, pero en caso de no hacerlo, tal circunstancia sólo le puede deparar perjuicio al mismo y no a terceros adquirentes de buena fe, en virtud de que sólo él es responsable de su conducta omisiva. Tampoco pasa inadvertido para este órgano jurisdiccional, el hecho de que la parte quejosa ofreció testimoniales en el juicio de amparo en primera instancia a efecto de justificar que el ahora recurrente, Arturo Gerardo Benavides Lozano, tenía conocimiento de la existencia del juicio natural; empero, debe estarse al hecho de que el acto reclamado debe apreciarse tal como aparezca probado ante la autoridad responsable según lo dispone categóricamente el artículo 78 de la Ley de Amparo, por lo cual, si en el caso concreto el acto reclamado lo constituye el auto que resolvió el recurso de revocación interpuesto por la parte actora en contra del auto de cinco de julio de dos mil cinco, y no aparece que ante la responsable se hayan ofrecido y desahogado esas pruebas testimoniales, es claro que tampoco pueden ser tomadas en consideración en el presente juicio constitucional. Tiene aplicación en este sentido, la tesis de jurisprudencia del entonces Segundo Tribunal Colegiado del Sexto Circuito, consultable en la página 279 del Tomo III, febrero de 1996, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, del tenor literal siguiente: ?ACTO RECLAMADO, PRUEBA DEL. NO RENDIDA ANTE LA RESPONSABLE.? (se transcribe). En el mismo sentido la tesis del Tribunal Colegiado en Materia Penal del Séptimo Circuito, visible en la página 492, Tomo II, noviembre de 1995, época y órgano judicial de difusión antes citados, con el rubro y texto siguientes: ?ACTO RECLAMADO, APRECIACIÓN DEL, AL TENOR DE LO DISPUESTO POR EL ARTÍCULO 78 DE LA LEY DE AMPARO.? (se transcribe). Por consiguiente, al resultar fundados los agravios analizados, lo procedente es analizar los conceptos de violación que no fueron estudiados en la sentencia de primer grado, en términos de lo establecido en el artículo 91, fracción I, de la Ley de Amparo (fojas 16 vuelta a 27 vuelta del toca). SÉPTIMO. El estudio de los conceptos de violación conduce a las siguientes consideraciones: Los conceptos relativos a que el tercero Arturo Gerardo Benavides Lozano es causahabiente devienen infundados, puesto que según se analizó en el considerando quinto de esta ejecutoria, al estudiar los agravios esgrimidos por el recurrente en contra de la sentencia de primer grado, el citado tercero no tiene esa cualidad, por no demostrarse hasta el momento de la emisión del acto reclamado que tenía conocimiento de la existencia del juicio, por lo cual en este considerando deviene innecesario su análisis. Aduce también como motivo de inconformidad la parte quejosa, que en el juicio natural Arturo Gerardo Benavides Lozano no justificó fehacientemente ser el legítimo poseedor del predio en cuestión, agregando que en el contrato de compraventa exhibido por el mismo en ninguna de las cláusulas se estipuló que el enajenante haya hecho entrega material y dado posesión física del bien al citado tercero, lo cual era fundamental para el caso, toda vez que el juicio natural es un interdicto para recuperar la posesión y suspensión de obra; lo cual es infundado en razón de que como lo consideró el Juez natural, el tercero Arturo Gerardo Benavides Lozano acreditó ser propietario del inmueble que amparaba el contrato de compraventa exhibido en la diligencia antes citada de fecha ocho de junio de dos mil cinco, y en esa actuación se hizo constar que ese inmueble era el mismo en el cual se pretendía ejecutar la sentencia del juicio. En este orden de ideas, debe señalarse que el artículo 683 del Código Civil para el Estado de Tamaulipas, establece que el propietario tiene la posesión originaria del bien, de ahí que aun cuando no se haya hecho constar en el contrato traslativo de propiedad de referencia que el vendedor hizo entrega física y material del inmueble en cuestión, es claro que el comprador tiene la posesión originaria de ese inmueble a virtud de haber adquirido la propiedad del mismo, de ahí lo infundado del argumento que se analiza. Por las razones que la informan y en lo conducente, es dable citar la tesis de jurisprudencia 40/2001, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en la página 320 del Tomo XIV, julio de 2001, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, en donde establece: ?PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES UN MEDIO APTO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO, AUN CUANDO SE ENCUENTRE PENDIENTE DE SATISFACER EL PAGO RESPECTIVO. Para demostrar la posesión en concepto de dueño es necesario acreditar la existencia de un título del que se derive la posesión originaria, es decir, de un título cuya naturaleza sea traslativa de dominio; por consiguiente, si el contrato de compraventa, cuando es de fecha cierta y tratándose de un bien cierto y determinado, tiene tal carácter, es inconcuso que es apto para acreditar que el comprador posee a título de dueño, resultando irrelevante la falta de pago del precio, pues ese incumplimiento no afecta el carácter de la posesión originaria del comprador, la cual se detenta en virtud de un título cuya finalidad es la transmisión permanente de la propiedad, misma que no se altera por la omisión en el pago, toda vez que ello es materia del cumplimiento del contrato, que no modifica su naturaleza y, por ende, la de la posesión originaria.?. En los conceptos de violación a estudio también se afirma que el Juez responsable omitió analizar el fondo del asunto, toda vez que en el caso el derecho controvertido es la posesión interina de una cosa; lo cual también es infundado en razón de que si bien el juicio natural versa sobre el interdicto para recuperar la posesión y ello es en forma interina, y no se pueden hacer valer cuestiones de propiedad, lo cierto que ello es únicamente entre las partes contendientes, actor y demandado, Adelaida Robledo Cruz y Juan Marcos Cortez Bautista, y como lo consideró el Juez natural, Arturo Gerardo Benavides Lozano tiene el carácter de tercero, y acorde lo establecido en el artículo 646, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles, la ejecución de las resoluciones judiciales no puede afectar a terceras personas; así las cosas, si el citado tercero es adquirente de buena fe del inmueble en cuestión y por ello propietario, es claro que disfruta de la posesión originaria, la cual no puede ser afectada, ni siquiera interinamente, a virtud de un juicioen el cual no fue parte, puesto que ello iría en contravención de la garantía de previo juicio en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento. En las relatadas condiciones, al resultar fundados los agravios del tercero perjudicado Arturo Benavides Lozano en contra de la sentencia venida en revisión e infundados los conceptos de violación esgrimidos por la parte quejosa, sin que en el caso exista motivo legal para suplencia, lo procedente es revocar la sentencia de primer grado, para en su lugar negar el amparo y protección impetrados por Adelaida Robledo Cruz en contra del acto reclamado y autoridad responsable precisados en el resultando primero de esta ejecutoria." (fojas 28 vuelta a 30 vuelta del toca).
Cabe mencionar que el criterio de este Tribunal Colegiado no fue plasmado en tesis alguna.
2. Por su parte, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver la revisión principal 381/2004, derivada del juicio de amparo 57/99, en sesión de quince de octubre de dos mil cuatro, resolvió, en lo conducente, lo que a continuación se transcribe:
"SEXTO. Unos agravios son infundados, y otros fundados pero inoperantes, de acuerdo con las siguientes consideraciones. ... ?CAUSAHABIENCIA. NO ES POR SÍ MISMA CAUSA DE SOBRESEIMIENTO.? (se transcribe). Por otro lado, sostiene, en resumen, que no comparte el razonamiento del Juez de Distrito, en cuanto a que la causahabiencia se actualizó por el hecho de que la adquisición del bien inmueble fue formalizada con posterioridad al llamamiento de los demandados al juicio natural, pues, afirma, pierde de vista que la recurrente es adquirente de buena fe del bien raíz, y que sus escrituras se encuentran registradas en el Registro Público de la Propiedad, y que no han sido canceladas, ya que el Juez de instancia ordinaria está respetando sus derechos como tercero adquirente de buena fe. Agrega, que la desposesión del inmueble afecta su interés jurídico, ya que no fue oída ni vencida en juicio, pues de las actuaciones judiciales del juicio natural, no se advierte actuación alguna que demuestre que haya tenido conocimiento del juicio instaurado en contra de Martha Alicia Becerra Serratos, para haber podido defender sus derechos. También afirma, que además de no tener conocimiento del juicio original, el actor al promover la demanda debió haberla registrado en el Registro Público de la Propiedad para darle publicidad, como lo ordenan los numerales 1252, 1253 y 1254 del Código Civil del Estado de Jalisco, y la Ley del Registro Público de la Propiedad en el Estado, en el capítulo III, ?Del Registro Inmobiliario?, en el artículo 38, fracciones I, II y XIX, ya que arguye, que la publicidad de las inscripciones del Registro Público de la Propiedad, ponen de manifiesto la condición de los inmuebles en cuanto a sus modificaciones o mutaciones, gravámenes y restricciones que limitan su valor y circulación, con la finalidad de evitar fraudes y abusos provenientes de ocultaciones, e imprimen certidumbre y seguridad de los hechos y actos jurídicos en lo que ve a las partes y a los terceros; por lo que al haber omitido la parte actora la inscripción de su demanda, la quejosa recurrente no tuvo conocimiento del juicio instaurado en contra de Martha Alicia Becerra Serratos, hasta el día en que se llevó a cabo la diligencia de lanzamiento, y que de haber tenido conocimiento de dicho juicio no hubiera adquirido el inmueble, lo que pone en evidencia que la parte actora incumplió con la ley para darle publicidad al actor jurídico para surtir efectos contra terceros, los que prevalecen sobre los derechos de las personas que obtienen la nulidad del título del enajenante. Sus alegaciones son infundadas. Para establecer lo anterior, resulta necesario indicar lo que el Juez de Distrito argumentó en la sentencia materia de revisión, el cual estableció lo siguiente: (se transcribe). En principio, se torna indispensable indicar que el juicio de donde emana el acto reclamado, fue promovido por el apoderado legal de Rebeca Franco Román, en la vía civil ordinaria, en contra de Martha Alicia Becerra Serratos viuda de Madrigal y Luis Villegas Franco, entre otros, a los que demandó lo siguiente: (se transcribe). En sentencia de trece de septiembre de dos mil (fojas [sic] 236), el Juez de instancia ordinaria absolvió a los demandados de las prestaciones reclamadas y condenó a la actora al pago de costas de esa instancia. Inconforme con lo anterior, la parte actora interpuso recurso de apelación, el que por razón de turno tocó conocer a la Séptima Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Jalisco, la que por resolución de veintiuno de enero de dos mil dos (fojas 252 a 270), declaró fundados los agravios del apelante para revocar la sentencia recurrida, y reasumiendo jurisdicción, declaró improcedente la nulidad de la escritura 12,739, de fecha dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y seis, que contiene el poder general judicial para pleitos y cobranzas y actos de administración y de dominio, otorgado por Otilio Franco González, a favor de Luis Villaseñor Franco; condenó a los demandados a las prestaciones reclamadas, esto es, determinó la nulidad de la escritura 25,756, de fecha dos de enero de mil novecientos noventa y cinco, que contiene el contrato de compraventa celebrado por Otilio Franco González, representado por su apoderado legal Luis Villegas Franco, como vendedor y Martha Alicia Becerra Serratos viuda de Madrigal, como compradora, respecto del predio marcado con el número 5, de la manzana 111, de la Avenida Jerusalén, Fraccionamiento San Remo, del Municipio de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, y como consecuencia de ello, la reintegración mutua de las partes, como es la devolución del precio recibido por parte del vendedor, con sus respectivos intereses, y a la supuesta compradora la restitución del referido inmueble; también condenó al demandado Luis Villaseñor Franco, por el pago de daños y perjuicios; y absolvió a la demandada Martha Alicia Becerra Serratos viuda de Madrigal, por el pago de gastos y costas. Posteriormente, en proveído de veintidós de febrero de dos mil dos (foja 251), la ad quem realizó una aclaración de sentencia, donde especificó, en la proposición sexta, el nombre de las partes quienes deben restituirse las prestaciones contenidas en la referida proposición. Luego, en diligencia de veinticuatro de noviembre de dos mil tres (fojas 310 y 311), se puso en posesión del inmueble materia de la controversia a la parte actora. Hechas las anteriores precisiones, como se dijo, sus agravios son infundados. Ello, porque de lo reseñado en líneas que anteceden, se destacan varias situaciones, la primera, que la parte quejosa Gloria Elena Camarena Manzo, ahora recurrente, no figura como parte en el juicio natural; la segunda, que la transmisión de la propiedad por compraventa que hiciera la demandada aquí tercera perjudicada Martha Alicia Becerra Serratos viuda de Madrigal, a la recurrente quejosa Gloria Elena Camarena Manzo, del terreno urbano marcado con el número 5, de la manzana III, ubicado en la Avenida Jerusalén, Fraccionamiento San Remo, en el Municipio de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, se realizó, según la copia de la escritura pública relativa allegada por la impetrante, el dos de agosto de mil novecientos noventa y nueve, esto es, cuando el juicio natural se encontraba en trámite, pues la demanda fue admitida por el Juez natural en auto de fecha veintiséis de enero de mil novecientos noventa y nueve (foja 94), la demandada Becerra Serratos viuda de Madrigal, fue emplazada el primero de junio de mil novecientos noventa y nueve (foja 114), y se le tuvo contestando la demanda en proveído de doce de abril de dos mil (foja 136), y el juicio se falló en resolución de trece de septiembre de dos mil tres (fojas 236 a 240); de lo que se sigue, que cuando adquirió la recurrente quejosa el bien raíz, ya se había instaurado el procedimiento en contra de la referida vendedora, actualizándose así la figura jurídica de la causahabiencia. Ahora bien, en este punto, es necesario establecer el significado de la causahabiencia, para ello se acude a la obra del jurisconsulto Eduardo Pallares, titulada ?Diccionario de Derecho Procesal Civil?, editada en el año de mil novecientos noventa y ocho, por Editorial Porrúa, donde en las páginas 149 y 150, se lee lo siguiente: ?CAUSAHABIENTE.? (se transcribe). Sobre el mismo tema, cabe citar la definición de causahabiente contenida en el ?Diccionario Jurídico Mexicano?, del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México, publicado por Editorial Porrúa, en el año de mil novecientos noventa y siete, página 435, que establece lo siguiente: ?CAUSAHABIENTE.? (se transcribe). Bajo esa perspectiva, como se dijo, al haber adquirido la quejosa recurrente el bien raíz cuando ya se había instaurado la demanda de reivindicación por dicho inmueble en contra de su supuesta vendedora, es inconcuso que se actualiza la figura de la causahabiencia, entendiéndose como tal la sustitución de un titular por otro. Para dar claridad a lo anterior, se cita la tesis emitida por el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito, que se comparte, consultable en el Tomo XIII, marzo de 1994, página 322 de la Octava Época del Semanario Judicial de la Federación, que dice: ?CAUSAHABIENTE.? (se transcribe). Sin que pase inadvertido que la quejosa recurrente desconocía que al momento de adquirir el predio en cuestión, se estuviera tramitando un procedimiento en contra de quien le transmitía la propiedad del inmueble, en el que precisamente se dirimía la cuestión de la propiedad de ese bien raíz. No obstante ello, esa circunstancia no hace inaplicable la figura jurídica de la causahabiencia, pues no es requisito sine qua non para su procedencia que el adquirente estuviera enterado del juicio que se tramitaba en contra de la vendedora del bien inmueble que le transmitía la propiedad, debido a que la causahabiencia, como se dijo, es la sustitución de un titular por otro, lo que trae como consecuencia que la quejosa Gloria Elena Camarena Manzo, como nueva titular sufra en su perjuicio lo decidido en el juicio donde su causante fue vencida, suponer lo contrario, sería tanto como hacer nugatorio el derecho reconocido al legítimo propietario del bien raíz, así como al principio de cosa juzgada, pues de no ser así, se llegaría al extremo de enfrentar en juicio a sucesivos adquirentes, bajo el argumento de ser compradores de buena fe. A fin de dar claridad a lo anterior, es necesario transcribir parte de la ejecutoria emitida por la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la jurisprudencia por contradicción de tesis, publicada en el Tomo XVII, abril de 2003, página 189, de la Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, de rubro: ?CAUSAHABIENCIA. NO ES POR SÍ MISMA CAUSA DE SOBRESEIMIENTO.?; donde se lee, en lo que aquí interesa, lo siguiente: (se transcribe). Bajo esa óptica, resulta inconcuso que no es necesario el conocimiento previo de los vicios de que pudiera contener el bien inmueble para que se actualice la causahabiencia, pues en el presente caso, la compraventa difiere de las demás situaciones en que forzosamente el adquirente debe de conocer los vicios que pudiera contener el inmueble a adquirir, esto es, cuando reporta gravámenes, a saber, embargos, hipotecas, aseguramientos, etcétera, lo que no sucede con la tramitación de juicios de carácter civil, pues en sí el proceso legal no es un gravamen que deba pesar sobre el bien raíz materia de la controversia, que difiere de las primeras mencionadas, porque aquéllas se inscriben, de forma potestativa, principalmente para garantizar las posibles condenas pecuniarias derivadas del juicio respectivo, característica que no tiene el procedimiento judicial como tal. De ahí que las tesis que invoca la recurrente, resultan inaplicables al caso. No se desatiende, como lo indica el recurrente, que el actor pudo haber inscrito su demanda en el Registro Público de la Propiedad, a fin de darle la publicidad necesaria, empero, esa circunstancia no debe influir en lo aquí resuelto, pues si bien es cierto que el numeral 255 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, dispone: (se transcribe). También lo es, que la incorporación de la demanda al Registro Público de la Propiedad, no es una medida obligatoria para el promovente de la demanda, sino potestativa, ya que es una providencia precautoria de la que puede hacer uso o no el actor, tan es así, que la propia redacción de ese precepto legal lo confirma al indicar claramente ?podrá solicitarse?, por lo que de no realizarla, no puede traducirse en hacer nugatorios los derechos reconocidos en el juicio donde se declaró su mejor derecho sobre el inmueble sujeto a la reivindicación; máxime, que quien pudo haber causado un perjuicio a la quejosa Gloria Elena Camarena Manzo, no fue la parte actora por la falta de incorporación de la demanda al Registro Público de la Propiedad, sino en todo caso, la demandada Martha Alicia Becerra Serratos viuda de Madrigal, quien fue la que le transmitió la propiedad sin notificarle el verdadero estado jurídico del predio sujeto a la compraventa. Sin que lo anterior signifique que en los casos, como el de estudio, en el que el adquirente de buena fe de un bien inmueble se viera privado de éste, debido a una resolución que reconociera a un tercero un mejor derecho sobre dicho bien, se traduzca en una indefensión, pues en todo caso podría hacer valer las acciones civiles correspondientes, ya que el contrato de compraventa que celebró no fue materia del juicio y, por ende, su derecho se encuentra sub júdice para reclamar lo que le es debido. En otro aspecto, arguye el autorizado de la recurrente, que aun en el caso de que existiera causahabiencia, también atacó el ilegal lanzamiento realizado por el secretario del Juzgado Mixto de Primera Instancia de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, de lo que, afirma, no se pronunció el Juez de Distrito. También indica, que el a quo federal no tomó en cuenta la prueba testimonial desahogada en la audiencia constitucional, a cargo de Mauricio Francisco Reynoso Camarena y Francisco Javier Arellano, ya que ni siquiera la mencionó en su resolución, dejándola de valorar. Lo anterior resulta fundado pero inoperante. En efecto, asiste razón a la recurrente, debido a que en su libelo de demanda, se advierte que como acto reclamado a las autoridades responsables ordenadoras lo hizo consistir en la ilegalidad del procedimiento seguido en el expediente 57/99, que se tradujo en la privación de la posesión y propiedad del predio ubicado en Avenida Jerusalén, lote cinco, manzana III, del Fraccionamiento San Remo, en el Municipio de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, pero destacadamente a las autoridades señaladas como ejecutoras, lo siguiente: (se transcribe). Sin que al respecto el Juez Federal se hubiese pronunciado sobre la diligencia de lanzamiento que la recurrente tilda de ilegal, como de las testimoniales ofrecidas y desahogadas en la audiencia constitucional respectiva, infringiendo con ello lo dispuesto por los artículos 77 y 78 de la Ley de Amparo, que disponen lo siguiente: (se transcribe). Sin embargo, las irregularidades señaladas no son suficientes para determinar la revocación de la sentencia materia de revisión, debido a que el acto reclamado por la quejosa recurrente, como es la diligencia de lanzamiento, no resulta ilegal, ni la prueba testimonial tiene la eficacia para variar el fallo recurrido, por las razones siguientes. En efecto, arguye la impetrante, que se entregó la posesión del inmueble a una persona que se ostentó como apoderado de la parte actora en el juicio 57/99, de nombre Mario de León Venegas, además de que la diligencia se entendió con una persona de nombre Vicente Tavarez González, que no conoce e ignora si estuvo dentro del predio, porque en ese fraccionamiento no existe vigilancia privada, y que no era posible que esa persona estuviera en el inmueble. Ahora bien, el acta levantada con motivo de la diligencia de lanzamiento efectuada el veinticuatro de noviembre de dos mil tres (fojas 310 y 311), es del tenor literal siguiente: (se transcribe). De la lectura del acta acabada de transcribir, se puede advertir que el secretario ejecutor del Juzgado de Primera Instancia de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, entregó la posesión del bien inmueble a Mario de León Venegas, en su carácter de apoderado de la parte actora, de quien asentó los datos de la identificación de su credencial para votar, lo cual de ningún modo se puede considerar ilegal, debido a que el referido León Venegas, tiene reconocido tal carácter en los autos del juicio natural, como se aprecia del proveído de fecha veintiséis de enero de mil novecientos noventa y nueve (foja 94). Del mismo modo, no se considera ilegal el hecho de que el funcionario judicial haya asentado que entendió la diligencia con una persona de nombre Vicente Tavarez González, de quien también asentó los datos de la credencial para votar con la que se identificó, pues es insuficiente que la quejosa arguya tan sólo que el predio no contaba con vigilancia, ni que el fraccionamiento tuviera vigilancia privada, y que ignoraba por qué razón se encontraba esa persona en dicho predio; ello en virtud de que no aportó medio de convicción para probar sus afirmaciones, para de alguna manera desvirtuar que la persona señalada no era la indicada para haber entendido la diligencia con él, o en su defecto demostrar que había sido presentado por la actora para ese fin, o bien, acreditar que era empleado de esa parte procesal; máxime que esa actuación judicial no le provocó indefensión, pues la propia quejosa en su libelo de demanda refirió lo siguiente: Sin que obste a lo anterior, que la persona que refirió le informó lo sucedido en el predio, como integrante de la mesa directiva del Fraccionamiento San Remo, de nombre Mauricio Reynoso, hubiera depuesto como testigo de la parte quejosa en compañía de Francisco Javier González Arellano, en el juicio de garantías, puesto que sus atestos resultan ineficaces para acreditar lo antes referido. Es así, ya que los testigos Mauricio Francisco Reynoso Camarena y Francisco Javier González Arellano, se limitaron a indicar que la quejosa Gloria Elena Camarena Manzo tenía la posesión y propiedad del predio cuestionado, y que había hecho actos posesorios al hacerle mejoras al predio, lo que de ninguna manera favorece a la impetrante, pues nunca se puso en duda que la quejosa tuviera la posesión del bien raíz, ni que se ostentara como propietaria de éste, menos aún, que no hubiera realizado actos posesorios en el predio; empero, en especial, Mauricio Francisco Reynoso Camarena no refiere haber visto al señalado Vicente Tavarez González el día en que se llevó a cabo la diligencia de lanzamiento, ni que él fuera integrante de la mesa directiva del Fraccionamiento San Remo; de ahí que lo depuesto por los testigos en nada favorezca a los intereses de la impetrante. En consecuencia, al resultar infundados y fundados e inoperantes los agravios expuestos, y al no advertir alguna violación manifiesta de la ley que implique suplir la queja deficiente a su favor, en términos de lo dispuesto por el artículo 76 bis, fracción VI, de la Ley de Amparo, lo procedente es, aunque por otros motivos, confirmar la sentencia sujeta a revisión." (fojas 68 a 87 del toca).
De las referidas consideraciones derivó la siguiente tesis aislada:
"Novena Época
"Instancia: Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"Tomo: XXI, mayo de 2005
"Tesis: III.2o.C.96 C
"Página: 1423
"CAUSAHABIENCIA. SE ACTUALIZA CUANDO EL ADQUIRENTE DE UN BIEN COMPRA CON POSTERIORIDAD A LA INSTAURACIÓN DE LA DEMANDA SEGUIDA CONTRA SU CAUSANTE CON INDEPENDENCIA DE QUE LADEMANDA NO HUBIERA ESTADO INSCRITA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y, POR TAL MOTIVO, NO ESTUVIERA ENTERADO DEL LITIGIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO). Tratándose de procedimientos del orden civil, verbigracia, la nulidad de un contrato de compraventa, la causahabiencia se actualiza cuando el adquirente del bien compra con posterioridad a la instauración de la demanda seguida contra su causante, con independencia de que el comprador hubiera conocido o no previamente los vicios que pudiera contener el inmueble objeto de la litis de origen, a diferencia de aquellos en que es necesario saber si la finca reporta gravámenes, a saber: embargos, hipotecas, aseguramientos, etcétera. Ello, porque el proceso legal no es un gravamen que deba pesar sobre el bien raíz materia de la controversia, que difiere de los mencionados, porque aquéllos se inscriben de manera potestativa, principalmente para garantizar las posibles condenas pecuniarias derivadas del juicio respectivo; característica que no tiene el procedimiento judicial como tal. Luego, como la inscripción de la demanda en el Registro Público de la Propiedad no es una medida obligatoria para quien promueve una demanda, sino que es potestativa, pues en términos del artículo 255 del Código de Procedimientos Civiles de Jalisco, es una providencia precautoria, de la que puede hacer uso o no el actor resulta evidente que la falta de la inscripción relativa no hace nugatorios los derechos reconocidos en el juicio donde se declaró su mejor derecho sobre el inmueble materia del juicio de origen."
CUARTO. Para verificar si en el presente caso se da la existencia de la contradicción entre los criterios sustentados por los Tribunales Colegiados contendientes, es conveniente tener presente el contenido de la jurisprudencia siguiente:
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"Tomo: XIII, abril de 2001
"Tesis: P./J. 26/2001
"Página: 76
"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la Sala que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."
De esta jurisprudencia se advierte medularmente que para la configuración de una contradicción de tesis, se requiere que haya una disparidad de criterios de los tribunales, en donde se reúnan los siguientes requisitos:
1. Que hayan analizado, en esencia, iguales cuestiones jurídicas y adopten posturas divergentes.
2. Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones o interpretaciones jurídicas realizadas en la sentencia que cada tribunal dicte; y,
3. Que los distintos criterios provengan del examen de elementos coincidentes, lo que implica que deben partir del análisis esencial de supuestos semejantes.
En este asunto sí se satisfacen los supuestos mencionados, que condicionan la existencia de la contradicción de tesis, y para demostrarlo es menester examinar a continuación el punto medular de los criterios que se estiman divergentes.
a) El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo como criterio que la causahabiencia se actualiza cuando el adquirente de un bien compra con posterioridad a la instauración de la demanda seguida contra su causante con independencia de que hubiera tenido conocimiento previo de los vicios que poseía (legislación del Estado de Jalisco).
b) Por su parte, el Tribunal Colegiado del Décimo Noveno Circuito sostuvo como criterio que si no se realizó anotación marginal en el Registro Público de la Propiedad, ni se demostró por cualquier otro medio de prueba que el adquirente de un inmueble tuviera conocimiento del juicio que recae sobre el bien adquirido, no se puede considerar causahabiente (legislación del Estado de Tamaulipas).
Como se aprecia, tal como se adelantó al principio de este considerando, en este asunto sí se satisfacen los supuestos básicos que condicionan la contradicción de tesis.
Se considera así, debido a que existe una disparidad de criterios de los tribunales, producto del análisis esencial de iguales cuestiones jurídicas.
Sin embargo, no pasa inadvertido para esta Primera Sala que aun cuando los Tribunales Colegiados de Circuito únicamente se ocuparon de la existencia de la causahabiencia cuando el comprador de un inmueble no tiene conocimiento del juicio contra el causante que pesa sobre el bien que adquiere, por no encontrarse éste inscrito en el Registro Público de la Propiedad correspondiente, al momento de realizarse la transacción, es de vital importancia para el desarrollo de la presente contradicción de tesis, se haga referencia también a la figura del tercero extraño de buena fe, en virtud de que se considera necesario para poder arribar al criterio que se propone.
De esta manera, en relación con la existencia de la contradicción de tesis, se aprecia que a pesar de que los tribunales analizaron, en esencia, similares cuestiones jurídicas y examinaron esos elementos coincidentes, adoptaron posturas divergentes, pues arribaron a conclusiones opuestas:
1. Por un lado, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo que no obstante que no se encuentren inscritos en el Registro Público de la Propiedad los gravámenes o litigios a los que pueda estar sujeto un bien, se actualiza la figura jurídica de la causahabiencia para efectos procesales, si el comprador adquiere con posterioridad a que se haya iniciado el litigio en contra del causante.
Por otro lado, en sentido opuesto, el Tribunal Colegiado del Décimo Noveno Circuito adoptó la postura consistente en que para que se pueda reputar causahabiente a una persona respecto de otra, es menester que mediante inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad o pruebas fehacientes, se acredite que el comprador tenía conocimiento del litigio o gravamen que pesa sobre el bien al momento de adquirirlo, y que, por ende, contrajo un derecho litigioso, porque de no acreditarse dicha situación, se le debe considerar como comprador de buena fe o tercero de buena fe, y, por tanto, no se puede actualizar la figura jurídica de la causahabiencia para efectos procesales, en virtud de que este último desconocía el estado que guardaba el bien inmueble antes de adquirirlo.
2. En la especie, la diferencia de criterios estriba en las consideraciones, toda vez que mientras uno de los órganos sostuvo que no es menester para que se actualice la figura de la causahabiencia que el comprador haya tenido conocimiento del litigio que pesa sobre el bien inmueble que adquiere, lo cual se debe acreditar mediante inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad o mediante pruebas fehacientes; el diverso órgano contendiente sostuvo la postura contraria.
Ahora bien, es conveniente precisar que aun cuando los Tribunales Colegiados contendientes analizaron diferentes legislaciones civiles, el contenido de los artículos interpretados es semejante, lo anterior como a continuación se verá.
En ese sentido, tenemos que las legislaciones materia de la interpretación, son los Códigos de Procedimientos Civiles de los Estados de Jalisco y Tamaulipas.
Dichas legislaciones sobre el tema que nos ocupa, establecen:

inline_image


De una u otra manera, ambas disposiciones permiten la anotación marginal en la inscripción respectiva del Registro Público de la Propiedad, acerca de que el inmueble propiedad del demandado a que se refiere dicha inscripción, es el objeto del contradictorio civil, con la clara finalidad de prevenir a terceros sobre la situación jurídica en que se encuentra el bien.
Pero al margen de que en ambos ordenamientos adjetivos se establezca la facultad potestativa del actor para solicitar la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, de que el inmueble en cuestión se encuentra en litigio, se advierte que en la especie concurren dos conceptos fundamentales, pero además que uno de ellos tiene un valor preponderante o superior sobre el otro, a saber: 1) La protección que el Código Civil otorga a los terceros adquirentes de buena fe, en virtud de las inscripciones del Registro Público de la Propiedad; y, 2) La vinculación de causa efecto que debe existir entre la afectación acaecida en virtud de un procedimiento civil a través de sus resoluciones, sobre la propiedad de un inmueble perteneciente al demandado, y la adquisición de esa propiedad por un tercero ajeno al contradictorio, como consecuencia de una operación jurídica que implica la enajenación de dicho inmueble.
Se adelantó que uno de esos conceptos tiene un valor superior sobre el otro, y es el primero, es decir, la protección derivada de la ley sustantiva civil a favor de los terceros adquirentes de buena fe.
Sobre ese concepto, el Código Civil Federal señala:
(Reformado, D.O.F. 3 de enero de 1979)
"Artículo 3001. El registro será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios del Registro Público y de los documentos relacionados con las inscripciones que estén archivados. También tienen la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que se señalen."
(Reformado, D.O.F. 3 de enero de 1979)
"Artículo 3007. Los documentos que conforme a este código sean registrables y no se registren, no producirán efectos en perjuicio de tercero."
(Reformado, D.O.F. 3 de enero de 1979)
"Artículo 3009. El registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulta claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley."
Tales disposiciones se encuentran reproducidas en términos similares en las respectivas legislaciones locales, según puede desprenderse de la siguiente tabla:

Ver tabla


De las anteriores disposiciones se obtiene que es tercero de buena fe registral aquel que sin intervenir en un acto o contrato, tiene en relación con la cosa que ha sido objeto del propio acto o contrato, un derecho adquirido de buena fe, por título oneroso, amparado por una inscripción en observancia a los principios de publicidad y tracto sucesivo, siempre que su derecho no sea violatorio de ninguna ley prohibitiva o de interés público.
Dicho en otras palabras, es tercero de buena fe registral aquel que adquiere el inmueble con base en los datos que arrojan las inscripciones del Registro Público de la Propiedad, y conforme a las mismas aparece que el causante puede disponer libremente de la cosa.
Ahora bien, los referidos artículos 3001, 3007 y 3009 del Código Civil Federal y sus correlativos o similares de las Legislaturas Locales que ahora se analizan (que lo toman como modelo), contemplan la buena fe registral de los terceros adquirentes de la propiedad de inmuebles que aparecen inscritos a nombre de determinada persona, cuando de esas inscripciones no se desprende imposibilidad jurídica para que el propietario pueda disponer de los mismos, en el momento en que en virtud de una operación jurídica se transmite ese derecho de propiedad, como podría ser un contrato de compraventa, una permuta o la adjudicación judicial a través del remate; sin que aquellas disposiciones establezcan más casos de excepción que los consignados en el propio texto de la ley, y que son los siguientes supuestos: a) cuando la causa de nulidad o afectación del derecho adquirido por el tercero resulte en forma clara de las propias inscripciones del Registro Público; b) cuando se trate de actos gratuitos, y, c) contra actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva.
Razón por la cual, los principios derivados de esos preceptos legales, prevalecen sobre las disposiciones que emergen del artículo 255 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, conforme al cual pudiera estimarse que no resulta obligatoria la anotación marginal de la demanda civil en la que se involucra el derecho de propiedad de un inmueble; y en ese sentido, a pesar de que se considere como correcta la interpretación sobre ese precepto legal, acerca de que no es obligatoria la anotación marginal de la demanda que da origen al procedimiento civil, no puede considerarse que no obstante la ausencia de esa anotación, el tercero adquirente del inmueble materia de la litis que desconocía su situación jurídica, debe reportar las resultas del juicio, pues se insiste, que tal estimación infringiría el concepto de valor superior, relativo a la protección del tercer adquirente de buena fe registral.
Si bien puede considerase que el obligar a efectuar la anotación marginal de la existencia del juicio civil, implicaría que su ausencia arrojaría como consecuencia que el resultado del juicio civil no podría ser oponible al tercer adquirente cuando tenga el carácter de buena fe registral, y que con ello se cometan conductas ilícitas por aquellas personas que teniendo el carácter de propietarios de determinado inmueble, son demandados y vencidos en juicio civil, y para liberarse de la obligación de entregar el bien al vencedor, optan por enajenarlo a un tercero ajeno al contradictorio, que desconoce la situación jurídica en que se encuentra dicho inmueble en relación con aquel litigio, sino que confiando en la información derivada de las inscripciones del Registro Público deciden contratar con el demandado, pues de acuerdo a los principios de publicidad y tracto sucesivo de esas inscripciones se forman la opinión certera de que están contratando con la persona que en esa institución aparece como el propietario del bien; empero, también cierto lo es que el vencedor del juicio civil aun cuando no pueda hacer valer el reconocimiento de su derecho frente a ese tercer adquirente de buena fe registral, sí tendrá a su alcance otras acciones tendentes a ver resarcido su interés, porque contra el demandado que enajena el bien a sabiendas de que se encontraba en litigio, podrá promover denuncia penal por el delito de fraude previsto por el artículo 387, fracción II, del Código Penal Federal (que tiene sus correlativos en los Códigos Penales de cada entidad federativa, y que aquí se invoca para ilustración), el cual dispone: "Al que por título oneroso enajene alguna cosa con conocimiento de que no tiene derecho para disponer de ella, o la arriende, hipoteque, empeñe o grave de cualquier otro modo, si ha recibido el precio, el alquiler, la cantidad en que la gravó, parte de ellos o un lucro equivalente."; proceso penal en el cual el ofendido podrá obtener la reparación del daño causado.
Por tanto, debe imperar el concepto relativo a la protección del tercero de buena fe registral, y en ese sentido, a la persona que adquiere bajo aquel concepto un inmueble que a la postre es afectado por el resultado de un juicio civil seguido contra su causante, no le es oponible dicha resolución si en la época en que lo adquirió, en la inscripción o en las inscripciones relativas en el Registro Público de la Propiedad, no existía anotación u observación alguna acerca de la existencia de dicho contradictorio, de tal manera que hagan deducir que el tercer adquirente sí conocía la situación litigiosa de la cosa; pues debe protegerse la finalidad de la institución del Registro Público, que no es otra sino la de otorgar seguridad jurídica en las operaciones en las que se involucra el dominio sobre inmuebles, de lo contrario ningún o escaso sentido tendría el principio de publicidad de aquella dependencia.
Además, si bien es cierto que el requisito previsto por el artículo 255 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Jalisco, referente al otorgamiento de una caución para proceder a la anotación marginal de la existencia del juicio civil, debe ser cubierto por el actor, no menos lo es que en el supuesto de que salga victorioso en el juicio, los gastos y costas relativos a aquella erogación, en su oportunidad podrán ser reclamados a la parte vencida, de tal suerte que la exigencia de la anotación registral de la demanda no constituye una carga económica real que obstaculice al actor a cumplir con ese requisito, para evitar que dolosamente el demandado oculte a los terceros adquirentes de la propiedad del inmueble correspondiente la situación jurídico procesal que guarda en el momento exacto en que se celebre una específica operación jurídica de enajenación del bien inmueble. Por tanto, en el supuesto de no cumplirse con la inscripción registral de la demanda en cuestión, no podrá válidamente imputarse culpa alguna al tercero que llegase a adquirir con verdadera buena fe la propiedad del bien litigioso, basándose para ello en las circunstancias y condiciones jurídicas en que aparece inscrito en el Registro Público en el momento de la adquisición.
Ello es congruente con la certidumbre jurídica que es un valor predominante en el derecho civil, en lo tocante a la adquisición de la propiedad de los bienes inmuebles que debiendo inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, no producen efectos respecto del tercero de buena fe, cuando las afectaciones que sufre esa propiedad no llegan a registrarse oportunamente.
De no ser así, nadie se atrevería a confiar en la información literal que respecto de la propiedad de los inmuebles aparece mediante las respectivas inscripciones en el Registro Público, si llegare a aceptarse por los tribunales como criterio válido el de que los juicios civiles que involucran la propiedad de un determinado bien inmueble, surten plenos efectos en cuanto a todas las resoluciones que en los mismos se dicten, no sólo entre las partes del contradictorio, sino también respecto de terceros que adquieren de alguna de ellas dicha propiedad, aunque ignoren en su totalidad la existencia del propio juicio. Ello obligaría a los terceros que pretendieran adquirir un inmueble inscrito en el Registro Público, a realizar previamente una investigación completa en los juzgados civiles en donde posiblemente existiera un juicio que involucre esa propiedad, para lograr de ese modo la información relativa a la posible presencia de un gravamen sobre el bien, que implique el riesgo de generar una causahabiencia en la que se vinculara como causante al demandado que transmite la propiedad al tercero, y a éste como causahabiente de aquél.
En ese orden de ideas, no es obstáculo para que exista la contradicción de criterios el que se hayan analizado diferentes numerales, pues de su texto se advierte que establecen similares lineamientos respecto de la inscripción en el Registro Público correspondiente, de los litigios que pesen sobre un bien, en relación con la figura de la causahabiencia.
Lo anterior nos permite sostener que aun cuando no analizaron la misma legislación, sí analizaron preceptos legales idénticos.
Como se ve, ambos Tribunales Colegiados se ocuparon del mismo tema; es decir, de loslitigios que pesan sobre un bien inmueble, en relación con la figura de la causahabiencia; se apoyaron en la interpretación de preceptos legales cuyo contenido es semejante, y al fallar, llegaron a conclusiones opuestas, por lo que, como ya quedó establecido, están satisfechos los requisitos para que exista contradicción de tesis.
QUINTO.-Descritos los criterios en contradicción y sentada la existencia de la misma, se procede a dilucidar el punto contradictorio que es: determinar si para que se actualice la causahabiencia es necesario o no que el adquirente de un bien inmueble tenga conocimiento del juicio que recae sobre el bien adquirido.
Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio sustentado por esta Primera Sala, conforme a lo que a continuación se expondrá.
Para la resolución de la presente contradicción de tesis es menester precisar la figura jurídica de la causahabiencia y sus consecuencias.
La doctrina define al causahabiente como la persona que ha sustituido o se ha subrogado por cualquier título en el derecho de otra u otras; junto a las partes, en determinados actos jurídicos, están aquellas personas que por un acontecimiento posterior a la realización de éste adquieren en forma derivada los derechos y obligaciones de quienes fueron sus autores. A aquéllos se les conoce con el nombre de causahabientes, y a éstos con el de causantes.
Existen dos clases de causahabientes:
a) A título universal.
b) A título particular.
La primera se presenta cuando el causahabiente sustituye al causante en todo su patrimonio o en una parte alícuota de él, por ejemplo, en la sucesión testamentaria o intestamentaria existe una causahabiencia por efecto de la ley, en virtud de que en sí misma tiene carácter universal por comprender la masa del patrimonio de su autor.
La segunda, puede serlo por cesión de derechos y obligaciones o por subrogación.
Con el término "causahabiente" se considera que se designa a la persona que después de celebrado un acto jurídico adquiere en forma derivada del autor de él, por transmisión, los derechos y obligaciones que nacieron originalmente dentro de la misma relación jurídica. Luego entonces, el causahabiente es quien con posterioridad al nacimiento de la relación jurídica entre partes distintas a él, entra en el propio acto jurídico celebrado en calidad de sujeto de la relación, colocándose en la posesión de uno de los autores del acto, sustituyendo a éste, a quien se le denomina causante.
Expuesto lo anterior, y una vez explicada sucintamente la figura de la causahabiencia, así como la del tercero de buena fe (referida en el apartado anterior), se procede a atender la circunstancia particular en cuanto a que si es necesario o no que el adquirente de un bien inmueble tenga conocimiento del juicio que recae sobre el bien adquirido, para que se actualice la causahabiencia.
En ese sentido, la circunstancia de que en ambos ordenamientos adjetivos analizados se establezca que el actor podrá solicitar la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de que el inmueble en cuestión se encuentra en litigio, si bien es cierto implica que ello no es obligatorio y, por ende, es potestativo, ello no puede resultar que en el supuesto de adquirir un tercero extraño el bien relativo sin tener conocimiento de la existencia del juicio, le devenga el carácter de causahabiente.
Efectivamente, si bien es cierto que la medida de conservación en comento es opcional para el actor, ello implica que en el supuesto de solicitarla y tramitar su inscripción, si un tercero adquiere el inmueble estará a las resultas del juicio y le deparará perjuicios la sentencia; pero en el caso contrario, es claro que ello le perjudicará al actor por no haber ejercido oportunamente su derecho; pues en tratándose de la medida de conservación aludida, el hecho de que no se tramite le causa perjuicios exclusivamente al actor, en virtud de que precisamente por no haber tramitado la inscripción marginal no puede alegar conocimiento del tercero adquirente de buena fe.
Por tanto, el promovente del juicio tiene derecho a solicitar las medidas de conservación que prevé la ley, pero en caso de no hacerlo, tal circunstancia sólo le puede deparar perjuicio al mismo y no a terceros adquirentes de buena fe, en virtud de que sólo él es el único responsable de su conducta omisiva.
En tales condiciones, se concluye que para que se pueda reputar causahabiente a una persona respecto de otra, es menester que mediante inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad o pruebas fehacientes, se acredite que el comprador tenía conocimiento del litigio que pesa sobre el bien al momento de adquirirlo, y que, por ende, contrajo un derecho litigioso, porque de no acreditarse dicha situación, se le debe considerar como comprador de buena fe y, por tanto, no se puede actualizar la figura jurídica de la causahabiencia para efectos procesales, en virtud de que este último desconocía el estado que guardaba el bien antes de adquirirlo.
No pasa inadvertido para esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que la misma, al resolver la contradicción de tesis 22/2002-PS, emitió un pronunciamiento vinculado a aquel quien adquiere un inmueble sujeto a litigio, no puede ser considerado causahabiente si lo adquirió cuando no se había inscrito anotación marginal en el Registro Público de la Propiedad, en el sentido de que el inmueble se encontraba sujeto a litigio, del cual derivó la tesis 1a./J. 99/2004, que es del rubro y texto siguientes:
"CAUSAHABIENCIA. NO SE SURTE RESPECTO DE UN BIEN ADQUIRIDO DESPUÉS DE EMBARGADO, PERO ANTES DE QUE LA TRABA SE INSCRIBA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.-En virtud de que el embargo sólo tiene la naturaleza de afectar ciertos bienes del deudor para garantizar su obligación, aquél debe inscribirse ante el Registro Público de la Propiedad para que surta sus efectos legales ante terceros, pues mientras no sea inscrito, el embargante no puede oponer sus derechos respecto del bien embargado frente a un tercero que sí los haya inscrito con anterioridad. En consecuencia, si una persona adquiere un bien previamente embargado, pero sin que la traba haya sido registrada, es indudable que lo adquiere libre de todo gravamen y, por ende, no puede considerarse como causahabiente del vendedor."
Sin embargo, dicha jurisprudencia no resuelve el tema planteado en la presente contradicción, pues se refiere a un supuesto distinto, esto es, en aquél se analizó la causahabiencia a la luz de bienes adquiridos después del embargo; en cambio, en la presente contradicción se abordó el estudio de la misma figura jurídica, pero desde el momento en que el comprador tiene conocimiento del litigio que pesa sobre el bien que adquiere, lo cual se debe acreditar mediante inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad o mediante pruebas fehacientes.
De acuerdo con las consideraciones antepuestas, debe prevalecer con carácter de jurisprudencia, en términos del artículo 192 de la Ley de Amparo, el criterio que sustenta esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación a continuación:
CAUSAHABIENCIA. PARA EFECTOS PROCESALES, SU ACTUALIZACIÓN REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE TUVO CONOCIMIENTO DE LA CONTROVERSIA JUDICIAL A QUE ESTÁ SUJETO DICHO BIEN.-La doctrina define al causahabiente como el sucesor de los derechos de una persona, de quien ha adquirido una propiedad o un derecho, y puede ser a título universal cuando se trata de la totalidad del patrimonio o parte alícuota de éste, o a título particular, si únicamente se refiere a una cosa o cosas específicas. Ahora bien, desde el punto de vista procesal, para que se actualice la causahabiencia, tratándose de la adquisición de inmuebles, es necesario que mediante inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad o algún otro medio de prueba idóneo y fehaciente se acredite que el adquirente de esa propiedad o derecho tuvo conocimiento de que el bien de que se trata está sujeto a una controversia judicial y que, por ende, contrae un derecho litigioso, ya que de no acreditarse dicha situación, debe considerársele como tercero adquirente de buena fe, en tanto que desconoce el estado que guardaba el bien antes de adquirirlo.
Por lo expuesto y fundado, se resuelve:
PRIMERO.-Sí existe la contradicción de tesis a que este expediente se refiere, en los términos del considerando quinto de esta resolución.
SEGUNDO.-Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio sustentado por esta Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el último considerando del presente fallo.
TERCERO.-Dése publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución, en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.
Notifíquese, con testimonio de la presente resolución a los Tribunales Colegiados contendientes y, en su oportunidad, archívese el toca.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: José de Jesús Gudiño Pelayo, Sergio A. Valls Hernández (ponente), Juan N. Silva Meza, Olga Sánchez Cordero de García Villegas y presidente José Ramón Cossío Díaz.