Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 16/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADOS POR EL TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO QUINTO CIRCUITO, EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SÉPTIMO CIRCUITO Y DÉCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

PRIMERO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer del presente asunto, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 197-A de la Ley de Amparo; y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, toda vez que se trata de una denuncia de contradicción de tesis, entre las sustentadas por Tribunales Colegiados de Circuito, al resolver asuntos relativos a materia civil.

SEGUNDO. En el caso, la denuncia de posible contradicción de tesis proviene de parte legítima, pues el Magistrado presidente del Tribunal Colegiado del Vigésimo Quinto Circuito, denunciante, se encuentra legitimado para ello, atento a lo dispuesto en el artículo 197-A de la Ley de Amparo.

TERCERO. El Tribunal Colegiado del Vigésimo Quinto Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 586/2005, en lo que interesa, consideró lo siguiente:

"... el punto a resolver consiste sustancialmente, en si al demandarse judicialmente la rescisión de un contrato de compraventa, el vendedor debe reclamar expresamente para que forme parte de la litis, el pago de un alquiler o renta por el uso de la cosa, cuando la hubiere entregado, y una indemnización por el deterioro que haya sufrido, para que la autoridad imponga en su caso tal condena.

"El artículo 2192 del Código Civil local dispone: (se transcribe).

"... De lo señalado se sigue que la prestación consistente en el pago de un alquiler o renta, fijada por peritos, por el uso del bien objeto de la compraventa por parte del comprador, es de carácter accesorio porque está condicionada a que el vendedor le entregue la cosa.

"No obstante, no puede estimarse que sea consecuencia forzosa e ineludible de la restitución de las prestaciones que origina la rescisión del contrato, pues a pesar de que el uso no se puede reintegrar, y sea justo que se pague un alquiler o renta por él, además que para determinar la procedencia de esa prestación no sea necesario acreditar hechos diversos independientes, autónomos o ajenos a la rescisión del contrato o a la restitución de las prestaciones otorgadas; de cualquier forma es indispensable hacerla materia del reclamo, porque en el fondo queda a voluntad del vendedor exigirla o no, o dicho de otra forma, es potestativo el ejercicio de tal derecho.

"De esa surte (sic), la interpretación que debe darse a la expresión ‘puede exigir’ empleada por el precepto al referirse al derecho del comprador para el pago de un alquiler o renta por el uso de la cosa, es en el sentido optativo y no en uno diverso, porque de otra forma así lo hubiera acotado expresamente el legislador, pero al no hacerlo, no le corresponde al intérprete según conocido apotegma. Ello hace infundado el concepto de violación expuesto sobre el particular.

"... Por otro lado, la prestación consistente en el pago de una indemnización por el deterioro de la cosa, es de carácter eventual, pues no surge automáticamente de la rescisión del contrato, sino de la existencia del deterioro de la cosa objeto del acuerdo de voluntades, de manera que como hecho desvinculado de aquella figura jurídica, requiere prueba y, por ello, debe ser materia de discusión en el juicio de que se trate, a través del planteamiento específico que sobre el particular se formule, de ahí lo infundado del concepto de violación en que se afirma lo contrario.

"Así las cosas, en vista de que la condena al pago de una renta por el uso de la cosa objeto del contrato, requiere como condición previa que forme parte de la litis, al mismo tiempo es correcta la determinación de la Sala responsable en cuanto no es posible valorar la prueba confesional que el ahora quejoso ofreció a cargo de su contraparte.

"Procede entonces negar el amparo y protección de la Justicia Federal impetrados."

CUARTO. Por su parte, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito, al resolver los juicios de amparo directo 684/2003 y 397/2005, consideró, lo que enseguida se expone:

Juicio de amparo directo 684/2003.

"... es fundado lo que arguye el promovente del juicio de amparo, en relación a que la Sala responsable suplió la deficiencia de la queja, ya que si bien, de acuerdo con el artículo 2245 del Código Civil del Estado, si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos y una indemnización por el deterioro; empero, tal supuesto, en la especie, la empresa demandada no lo está reclamando, dado que aun cuando tuvo oportunidad para hacerlo, la perdió al ser omisa y declarada en rebeldía; luego entonces, si se demostró nulo interés procesal, no le asiste derecho al tribunal de apelación para erigirse en defensor voluntario.

"En efecto, como antes se dijo, es fundado lo que se aduce, de conformidad con lo siguiente.

"El citado artículo 2245 del Código Civil del Estado, establece: (se transcribe).

"Del numeral en cita se advierte que contempla como consecuencia necesaria de la rescisión de una operación de compraventa, la obligación para ambas partes, vendedor y comprador, de restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, estableciéndose además, a favor del vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, un derecho de índole potestativo de exigir del comprador, por el uso de la misma, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, así como una indemnización por el deterioro que haya sufrido, la cual también será fijada por peritos; conclusión a la que se arriba, en razón de que el vocablo ‘puede’ empleado en dicho precepto, se traduce precisamente en eso, es decir, en un derecho que la ley civil confiere al vendedor, pero cuyo ejercicio es potestativo, o sea, demandarlo o no en la vía judicial, pues no podría entenderse como una obligación si se está utilizando dicho vocablo; por consiguiente, al tratarse de un derecho, el reclamo del pago de un alquiler por el uso de la cosa y de una indemnización por el deterioro de la misma, es necesario que se haga valer por la parte a cuyo favor se confiere y que es el vendedor, pues de lo contrario, no resulta procedente la condena a tales prestaciones, en virtud de que las mismas no integraron la litis en el juicio natural, y además porque el pago de un alquiler y de la indemnización por el deterioro de la cosa, no es una consecuencia necesaria de la rescisión de la venta, como lo es la obligación de ambas partes de restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, sino que, como ya se puntualizó, se trata de un derecho, y aun cuando en todo caso represente una prestación accesoria de aquélla, lo cierto es que en términos del referido dispositivo, para que ésta prospere es menester que se ejercite por su titular."

Juicio de amparo directo 397/2005.

"... es verdad lo aducido por los impetrantes del juicio constitucional, en el sentido de que la Sala responsable nada dijo respecto de los intereses que devengó la cantidad de setenta mil pesos a que se condenó a la parte actora a devolver a los demandados, hoy quejosos; sin embargo, tal abstención deviene del hecho de que el aspecto sobre el cual decidió modificar la sentencia de primer grado, particularmente en su punto resolutivo segundo y ‘condenar a la parte actora a devolver a los demandados la cantidad de setenta mil pesos que recibió como anticipo de la compraventa cuya rescisión resultó procedente’, es una mera consecuencia de la procedencia de la acción de rescisión del contrato de compraventa y que no necesita que sea solicitada; lo que no viene a ocurrir respecto del pago de los intereses legales a que tiene derecho el comprador que haya pagado parte del precio, así como al pago de un alquiler o renta y una indemnización, pues para la procedencia de estos conceptos se hace necesario que sea solicitado.

"Para evidenciar esta última situación, basta transcribir el artículo 2245 del Código Civil para el Estado de Veracruz, que a la letra dice: (se transcribe).

"Ahora bien, del numeral en cita se advierte que contempla como consecuencia necesaria de la rescisión de una operación de compraventa, la obligación para ambas partes, vendedor y comprador, de restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, estableciéndose además, a favor del vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, un derecho de índole potestativo de exigir del comprador, por el uso de ésta, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, así como una indemnización por el deterioro que haya sufrido, cuyo monto también será fijado por peritos; conclusión a la que se arriba en razón de que el vocablo ‘puede’ empleado en dicho precepto, se traduce, precisamente, en un derecho que la ley civil confiere al vendedor, pero cuyo ejercicio es potestativo, o sea, demandarlo o no en la vía judicial, pues no podría entenderse como una obligación si se está utilizando dicho vocablo; por consiguiente, al tratarse de un derecho, el reclamo del pago de un alquiler por el uso de la cosa y de una indemnización por el deterioro de la misma, es necesario que se haga valer por la parte a cuyo favor se confiere y que es el vendedor, pues de lo contrario, no resulta procedente la condena a tales prestaciones, al no formar parte integrante de la litis en el juicio natural y, además, porque el pago de un alquiler y de la indemnización por el deterioro de la cosa, no es una consecuencia necesaria de la rescisión de la venta, como sí lo es la obligación de ambas partes de restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, ya que se trata de un derecho, aun cuando, en todo caso, represente una prestación accesoria de aquéllas, toda vez que en términos del referido dispositivo, para que ésta prospere, es menester que se ejercite por su titular; en esa tesitura y siguiendo los razonamientos antes expuestos, debe concluirse que para la procedencia del pago de los intereses a que tiene derecho el comprador por haber pagado parte del precio, necesariamente debe existir una petición en ese sentido, ello derivado de que no es una consecuencia necesaria de la rescisión de la venta, y sí en cambio se trata de una prestación accesoria derivada de un derecho que la ley civil le confiere (sic) adquirente, pero cuyo ejercicio es igualmente potestativo; de suerte tal que si de las constancias que conforman los autos del juicio natural, no se advierte que así hubiese sucedido, lo correcto es que, como lo hizo el tribunal de alzada, se abstuviera de realizar condena al respecto.

"Sirve de apoyo a lo anterior por similitud jurídica sustancial, la tesis emitida por este Tribunal Colegiado de Circuito, que aparece publicada con el número VII.1o.C.79 C, en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., enero de 2004, página mil cuatrocientos ochenta, que a la letra dice: ‘COMPRAVENTA, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE. ES IMPROCEDENTE EL PAGO DE UN ALQUILER O RENTA POR EL USO DE LA COSA Y DE UNA INDEMNIZACIÓN POR SU DETERIORO, SI NO FORMAN PARTE INTEGRANTE DE LA LITIS EN EL JUICIO NATURAL, AL NO SER UNA CONSECUENCIA NECESARIA DE AQUÉLLA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ).’."

Las consideraciones vertidas en la primera de las resoluciones antes citadas, dieron lugar a la tesis aislada de rubro y texto siguientes:

"Novena Época

"Instancia: Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIX, enero de 2004

"Tesis: VII.1o.C.79 C

"Página: 1480

"COMPRAVENTA, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE. ES IMPROCEDENTE EL PAGO DE UN ALQUILER O RENTA POR EL USO DE LA COSA Y DE UNA INDEMNIZACIÓN POR SU DETERIORO, SI NO FORMAN PARTE INTEGRANTE DE LA LITIS EN EL JUICIO NATURAL, AL NO SER UNA CONSECUENCIA NECESARIA DE AQUÉLLA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ). El artículo 2245 del Código Civil del Estado establece: ‘Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó. Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.’. Del numeral en cita se advierte que contempla como consecuencia necesaria de la rescisión de una operación de compraventa, la obligación para ambas partes, vendedor y comprador, de restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, estableciéndose además, a favor del vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, un derecho de índole potestativo de exigir del comprador, por el uso de ésta, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, así como una indemnización por el deterioro que haya sufrido, cuyo monto también será fijado por peritos; conclusión a la que se arriba en razón de que el vocablo ‘puede’ empleado en dicho precepto, se traduce, precisamente, en un derecho que la ley civil confiere al vendedor, pero cuyo ejercicio es potestativo, o sea, demandarlo o no en la vía judicial, pues no podría entenderse como una obligación si se está utilizando dicho vocablo; por consiguiente, al tratarse de un derecho, el reclamo del pago de un alquiler por el uso de la cosa y de una indemnización por el deterioro de la misma, es necesario que se haga valer por la parte a cuyo favor se confiere y que es el vendedor pues, de lo contrario, no resulta procedente la condena a tales prestaciones, al no formar parte integrante de la litis en el juicio natural y, además, porque el pago de un alquiler y de la indemnización por el deterioro de la cosa, no es una consecuencia necesaria de la rescisión de la venta, como sí lo es la obligación de ambas partes de restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, ya que se trata de un derecho, aun cuando, en todo caso, represente una prestación accesoria de aquéllas, toda vez que en términos del referido dispositivo, para que ésta prospere es menester que se ejercite por su titular."

QUINTO. Finalmente, el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al fallar el juicio de amparo directo 311/2004, en lo que interesa, resolvió:

"... la peticionaria de garantías aduce, en síntesis, en su primer concepto de violación, que la resolución reclamada viola el principio de congruencia que toda resolución debe contener, toda vez que el ad quem declara procedente condenar a la demandada, ahora quejosa, a pagar a la actora una renta por el uso del inmueble materia de la controversia, en términos del artículo 2311 del Código Civil para el Distrito Federal, cuando ello no fue reclamado por la actora en su escrito inicial de demanda; además de que el pago de rentas no es una consecuencia legal de la rescisión del contrato, sino que es un derecho que tiene el vendedor, el cual lo tiene que solicitar en su demanda.

"Argumento que resulta infundado.

"A fin de demostrarlo, es necesario transcribir el artículo 2311 del Código Civil para el Distrito Federal, el cual es del siguiente tenor: (se transcribe).

"... En tales condiciones, como el artículo 2311 del Código Civil para el Distrito Federal, es una norma de orden público y, por tanto, irrenunciable para las partes, es obligación del juzgador aplicar dicho precepto legal para determinar en qué forma las partes se deben restituir las prestaciones que al efecto se hubieran realizado.

"En el caso concreto, consta en autos que el actor (vendedor) entregó a la demandada (compradora), la posesión material del bien inmueble objeto de la compraventa el quince de agosto de dos mil dos.

"... Por tanto, al haberse realizado esa entrega, es evidente que es obligación del juzgador, aun cuando no se haya pedido expresamente en la demanda, condenar al demandado (comprador) por el uso del inmueble, al pago de un alquiler o renta que al efecto fijen los peritos en ejecución de sentencia, ya que ello constituye una consecuencia directa e inmediata de la rescisión del contrato prevista en el artículo 2311 del Código Civil para el Distrito Federal, pues, como se dijo, dicho precepto establece en forma imperativa la forma en cómo deben restituirse de las prestaciones que hubieren hecho las partes, y si en el caso, el vendedor le entregó al comprador el inmueble objeto de la compraventa, es evidente que el vendedor tiene derecho a que se le devuelva el inmueble y además a que se le pague una renta por el uso del mismo.

"... Por lo anterior, no le asiste la razón a la demandada, al argumentar que el pago de la renta no es una consecuencia legal de la rescisión del contrato, sino un derecho que tiene el vendedor, el cual lo tiene que solicitar en su demanda; toda vez que como se dijo, al ser una norma de interés público, su aplicación no es un derecho de índole potestativo y que queda a voluntad de las partes, sino obligatorio, ya que el juzgador a fin de determinar la devolución de las prestaciones que se hubieran hecho, debe hacerlo conforme lo establece el artículo 2311 del Código Civil para el Distrito Federal."

Las consideraciones de la resolución que antecede dieron lugar a la tesis aislada de rubro y texto siguientes:

"Novena Época

"Instancia: Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XXI, abril de 2005

"Tesis: I.11o.C.117 C

"Página: 1373

"COMPRAVENTA. ES OBLIGACIÓN DEL JUZGADOR CONDENAR AL PAGO DE UN ALQUILER O RENTA QUE AL EFECTO FIJEN PERITOS EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA, POR EL USO DEL INMUEBLE, AUN CUANDO NO SE HAYA PEDIDO EXPRESAMENTE EN LA DEMANDA, POR SER UNA CONSECUENCIA DIRECTA E INMEDIATA DE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO. El artículo 2311 del Código Civil para el Distrito Federal dispone lo siguiente: ‘Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. -El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó. Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.’. Dicho precepto legal reglamenta de manera imperativa, tratándose de rescisiones de compraventa a plazo o en abonos, sea de muebles o inmuebles, la forma de determinar la devolución de las respectivas prestaciones, pues al ser una norma de orden público, no se encuentra a voluntad del juzgador ni de las partes el cumplir o no con dicha disposición legal. Por tanto, cuando se acredite en autos que el vendedor entregó al comprador el inmueble vendido, es obligación del juzgador, aun cuando no se haya pedido expresamente en la demanda, condenar al comprador por el uso del inmueble al pago de un alquiler o renta que al efecto fijen los peritos en ejecución de sentencia, ya que ello constituye una consecuencia directa e inmediata de la rescisión del contrato previsto en el precepto legal transcrito, el cual establece en forma imperativa la forma en que deben restituirse las prestaciones que se hubieran hecho las partes."

SEXTO. En primer lugar, debe determinarse si efectivamente existe la contradicción de criterios denunciada, pues ello constituye un presupuesto necesario para estar en posibilidad de resolver cuál de las posturas contendientes debe prevalecer.

Para que exista contradicción de tesis, se requiere que los Tribunales Colegiados al resolver los asuntos materia de la denuncia, examinando hipótesis jurídicas esencialmente iguales, hayan llegado a conclusiones encontradas respecto a la solución de la controversia planteada, partiendo del estudio de los mismos elementos. En ese sentido se ha pronunciado el Pleno de este Alto Tribunal, en la jurisprudencia transcrita a continuación:

"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 26/2001

"Página: 76

"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la Sala que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."

Una vez expuesto lo anterior, se procede al análisis de las diversas consideraciones para estar en aptitud de determinar si en la especie existe la contradicción de criterios denunciada.

SÉPTIMO. Existe la contradicción de tesis denunciada.

Lo anterior es así, puesto que los Tribunales Colegiados involucrados, estudiaron cuestiones jurídicas esencialmente iguales, tomaron en cuenta similares elementos y, al resolver, llegaron a conclusiones opuestas.

Esto es así, pues mientras que el Tribunal Colegiado del Vigésimo Quinto Circuito y el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito, en las ejecutorias de referencia, afirmaron que: para que se condene al pago de un alquiler o de una renta, como consecuencia de la rescisión de un contrato de compraventa, es necesario que se haya reclamado por la parte a cuyo favor se confiere (vendedor), por no ser una consecuencia necesaria de la rescisión de la venta; el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito sostiene que: es obligación del juzgador condenar al pago de un alquiler o renta por el uso del inmueble aun cuando no se haya solicitado expresamente en la demanda, por ser esto una consecuencia directa e inmediata de la rescisión del contrato de compraventa.

Ahora bien, es conveniente precisar que aun cuando los Tribunales Colegiados contendientes analizaron diferentes legislaciones civiles, el contenido de los artículos interpretados es el mismo, lo anterior como a continuación se verá.

Para llegar a la conclusión antes señalada, el Tribunal Colegiado del Vigésimo Quinto Circuito analizó el artículo 2192 del Código Civil para el Estado de Durango, que a la letra dice:

"Artículo 2192. Si se rescinde la venta el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.

"El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

"Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas."

Por su parte, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito atendió lo dispuesto por el artículo 2245 del Código Civil para el Estado de Veracruz, que es del tenor siguiente:

"Artículo 2245. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.

"El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

"Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas."

Por último, el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito estudió lo relativo al artículo 2311 del Código Civil para el Distrito Federal, que dispone:

"Artículo 2311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.

"El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

"Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas."

De lo antes transcrito se observa que el contenido de los artículos referidos es igual, situación que permite sostener que aun cuando no analizaron la misma legislación, sí analizaron preceptos legales idénticos.

Como se ve, ambos tribunales se ocuparon del mismo tema, es decir, determinar si como consecuencia de la rescisión de un contrato de compraventa se debe condenar al demandado (comprador) al pago de un alquiler o renta por el uso del inmueble, aun cuando no se haya solicitado por la parte a cuyo favor se confiere (vendedor); además, se apoyaron en la interpretación de preceptos legales cuyo contenido es el mismo y, al resolver, llegaron a conclusiones opuestas, en consecuencia, están satisfechos los requisitos necesarios para que exista contradicción de tesis.

OCTAVO. Descritos los criterios en contradicción y sentada la existencia de la misma, se procede a dilucidar el punto contradictorio que, como ya se dijo, es: si como consecuencia de la rescisión de un contrato de compraventa se debe condenar al demandado (comprador) al pago de un alquiler o renta por el uso del inmueble aun cuando no se haya solicitado por la parte a cuyo favor se confiere (vendedor).

Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio sustentado por esta Primera Sala, conforme a lo que a continuación se expondrá.

Como cuestión previa, se estima conveniente hacer sobre el tema las siguientes precisiones.

Primero, se debe decir que un contrato de compraventa es el acuerdo de voluntades mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho, y la otra, a su vez, se obliga a pagar por ella un precio cierto y en dinero.

Dicho contrato se perfecciona y es obligatorio para las partes cuando han convenido sobre la cosa y el precio, aun cuando la primera no haya sido entregada y el segundo no haya sido satisfecho.

Ahora bien, una vez que el contrato de compraventa existe, hay dos modos de terminarlo:

A. En virtud de hechos o circunstancias contemporáneas a la celebración del contrato que impidan que surta sus efectos, o continúe produciéndolos, por ejemplo:

A1. Por incapacidad, ya sea general, natural, legal, especial o de derecho de alguna de las partes.

A2. Por falta de legitimación para celebrar el contrato por algún vicio del consentimiento.

B. En atención a hechos o circunstancias posteriores a la celebración del contrato que extinguen los efectos derivados de la compraventa celebrada válidamente, como son:

B1. El agotamiento natural del contrato en virtud del cumplimiento de las partes de sus respectivas obligaciones.

B2. La rescisión del contrato por incumplimiento de alguna de las partes de las obligaciones pactadas.

Una vez precisado lo anterior, se considera necesario transcribir el texto de los artículos 2192 del Código Civil para el Estado de Durango, 2245 del Código Civil para el Estado de Veracruz y 2311 del Código Civil para el Distrito Federal, los cuales, como se señaló, son de contenido idéntico y al efecto establecen:

"Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.

"El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

"Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas."

De lo antes transcrito, se observa que cuando se rescinda un contrato de compraventa, las partes deben restituirse las prestaciones que se hubiesen hecho, es decir, que el vendedor siempre deberá devolver el dinero recibido y el comprador deberá devolver la cosa vendida.

Asimismo, que el vendedor podrá reclamar del comprador el pago de una renta o alquiler, y el comprador podrá reclamar del vendedor el pago del interés legal por la cantidad que entregó.

Por otra parte, y sólo en el supuesto de haberse causado un deterioro a la cosa vendida, el vendedor podrá reclamar del comprador el pago de la indemnización correspondiente, fijado por peritos.

En resumen y sólo para lo que aquí interesa, en principio, se establece que en tratándose de la rescisión de la compraventa, ambas partes deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, de lo que se deduce que el vendedor debe restituir el dinero que haya recibido como parte del precio y el comprador debe devolver la cosa objeto de la compraventa.

De igual forma, como prestación accesoria, el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador el pago de un alquiler o renta fijado por peritos, lo que se deriva del uso y disfrute del bien objeto del contrato que nos ocupa, por lo que es evidente que siempre que se haya entregado la cosa, el vendedor podrá exigir la citada prestación.

Lo anterior, ya que en el caso concreto la legislación contempla como prestaciones principales derivadas directamente de la rescisión del contrato de compraventa, sólo la entrega de la cosa vendida y la devolución del dinero recibido.

Por tanto, es claro que el pago de un alquiler o renta fijado por peritos es una prestación accesoria, al depender su reclamo de que el vendedor haya entregado la cosa vendida, ya que el pago de rentas deriva del uso y disfrute del bien objeto del contrato de compraventa.

Una vez fijado que al proceder la rescisión del contrato de compraventa y como consecuencia de la restitución de una de las prestaciones principales (entrega de la cosa vendida), procede el reclamo de una prestación accesoria consistente en el pago de un alquiler o renta, fijado por los peritos, lo procedente es determinar si dicha prestación accesoria debe ser reclamada por la parte que tenga derecho de la misma o si procede la condena sin que haya existido petición alguna.

Ahora bien, como puede observarse del texto de los numerales materia de la presente contradicción, al momento de referirse a la prestación accesoria relativa al pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, dice que el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de ella, dicho pago, lo anterior evidencia que al utilizarse el vocablo "puede", debe entenderse como un derecho que la ley civil confiere al vendedor y su ejercicio es potestativo, o sea, demandarlo o no en la vía jurisdiccional.

En consecuencia, es evidente que de conformidad con el texto de los artículos en estudio, la prestación accesoria consistente en el pago de un alquiler o renta fijado por peritos, es un derecho potestativo del vendedor que debe ser reclamado en el momento procesal oportuno.

De esta manera, resulta que el contenido de las disposiciones legales en análisis, no debe interpretarse en el sentido de que se trata de una norma de interés público que obligue al juzgador a determinar de forma oficiosa la restitución del pago de un alquiler o renta que se derive del uso de la cosa que fue objeto de la compraventa, pues dicha prestación no constituye una consecuencia directa e inmediata de la rescisión del contrato de compraventa.

Lo anterior, es el resultado de la interpretación a un artículo de la legislación sustantiva, sin embargo, al ser en realidad el punto en contradicción un problema de índole procesal, no puede interpretarse de manera aislada la legislación sustantiva, sino por el contrario dicha conclusión interpretativa debe ser congruente con lo establecido con las disposiciones procesales, por tanto, se considera necesario estudiar lo que al efecto establecen los códigos procesales de las entidades federativas, cuyo artículo del respectivo Código Civil es parte de la presente contradicción.

Ahora bien, la acción rescisoria es una acción de las clasificadas por la doctrina como declarativas, esto es, si la finalidad es que el J. declare la rescisión de un contrato de compraventa y dicha declaración trae como consecuencia que las partes deban restituirse las prestaciones que se hubieren hecho, esto es, que el vendedor debe restituir el dinero que haya recibido como parte del precio, y que el comprador debe devolver la cosa objeto de la compraventa.

Por tanto, el objeto de la acción de rescisión es que el J. declare la rescisión del contrato de compraventa, y la única consecuencia legal es que las partes deban restituirse las prestaciones que se hubieren hecho.

Entonces, si el pago de una renta o alquiler fijado por peritos, como consecuencia del uso del bien inmueble objeto del contrato de compraventa es, como se dijo, una prestación accesoria que no es consecuencia directa de la rescisión del contrato, ya que la única consecuencia es que el vendedor restituya el dinero que haya recibido como parte del precio, y que el comprador devuelva la cosa objeto de la compraventa, es claro que dicha petición (pago de un alquiler o renta por el uso de la cosa) debe ser elevada al J. por la parte que tenga derecho, para que éste se pronuncie al respecto.

Lo anterior se puede corroborar de la lectura del contenido de los artículos 255 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Durango, 207 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz y 255 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, que de manera idéntica establecen:

"Toda contienda judicial, principal o incidental, principiará por demanda, en la cual se expresarán:

"I. El tribunal ante el que se promueve;

"II. El nombre y apellidos del actor y el domicilio que señale para oír notificaciones;

"III. El nombre del demandado y su domicilio;

"IV. El objeto u objetos que se reclamen con sus accesorios;

"V. Los hechos en que el actor funde su petición, en los cuales precisará los documentos públicos o privados que tengan relación con cada hecho, así como si los tiene o no a su disposición. De igual manera proporcionará los nombres y apellidos de los testigos que hayan presenciado los hechos relativos.

"Asimismo debe numerar y narrar los hechos, exponiéndolos sucintamente con claridad y precisión;

"VI. Los fundamentos de derecho y la clase de acción, procurando citar los preceptos legales o principios jurídicos aplicables;

"VII. El valor de lo demandado, si de ello depende la competencia del J., y

"VIII. La firma del actor, o de su representante legítimo. Si éstos no supieren o no pudieren firmar, pondrán su huella digital, firmando otra persona en su nombre y a su ruego, indicando estas circunstancias;

"IX. Para el trámite de incidentes, la primera notificación se llevará a cabo en el domicilio señalado en autos por las partes, si se encuentra vigente el juicio principal, y para el caso, de que haya resolución firme o ejecutoriada, o haya inactividad procesal por más de tres meses, se practicará en el lugar en el que resida la parte demandada incidentista."

Del contenido de los artículos en cuestión, se advierte que en la demanda, el actor, entre otras cosas, deberá precisar el objeto u objetos que se reclamen, con sus accesorios, sin que esto quiera decir objetos materiales, sino que se refiere al objeto de la acción y las prestaciones accesorias derivadas del mismo, lo que hace evidente que las prestaciones accesorias deben ser reclamadas.

En efecto, la parte que tenga derecho a reclamar las prestaciones accesorias debe hacer valer dicho derecho en juicio para que el J. esté en aptitud de pronunciarse al respecto.

Lo anterior se desprende también del principio de congruencia que debe satisfacer toda resolución, en atención al cual, el J. no podría condenar a una de las partes al cumplimiento de pretensiones no deducidas oportunamente en el juicio.

El principio antes mencionado, está comprendido en los artículos 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Durango, 57 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz y 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, cuyo contenido es el mismo y al efecto establecen:

"Todas las resoluciones sean decretos de trámite, autos provisionales, definitivos o preparatorios o sentencias interlocutorias, deben ser claras, precisas y congruentes con las promociones de las partes, resolviendo sobre todo lo que éstas hayan pedido. Cuando el tribunal sea omiso en resolver todas las peticiones planteadas por el promovente, de oficio o a simple instancia verbal del interesado, deberá dar nueva cuenta y resolver las cuestiones omitidas dentro del día siguiente. Las sentencias definitivas también deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y las contestaciones y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, condenando o absolviendo al demandado, y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. Cuando éstos hubieren sido varios, se hará el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos."

En atención a todo lo expuesto, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que al ser el pago de un alquiler o renta fijado por peritos una prestación accesoria a que tiene derecho el vendedor que haya entregado el inmueble, cuando se rescinda el contrato de compraventa, debe ser reclamada en juicio por éste, para que el J. esté en aptitud de resolver sobre dicha prestación accesoria, lo anterior, toda vez que el a quo sólo está en aptitud de pronunciarse sin que medie petición de parte (oficio) sobre los presupuestos procesales y no así sobre pretensiones que no fueron planteadas en juicio.

Consecuentemente, por las razones que se expresan, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 195 de la Ley de Amparo, debe prevalecer el criterio sustentado por esta Primera Sala, y la tesis que debe quedar redactada, es la siguiente:

De los artículos 2311, 2192 y 2245 de los Códigos Civiles del Distrito Federal y de los Estados de Durango y Veracruz que disponen, respectivamente, que como consecuencia de la rescisión de un contrato de compraventa, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por su uso, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, se advierte que tratándose de la rescisión de un contrato de compraventa de un inmueble, las prestaciones que deben devolverse son éste y el dinero recibido como parte del precio, así como una prestación accesoria a la entrega del inmueble, consistente en el pago de un alquiler o renta como consecuencia de su uso. Ahora bien, para que el J. pueda pronunciarse sobre la referida prestación accesoria, el vendedor debe solicitarla en juicio, toda vez que las citadas disposiciones utilizan el vocablo "puede", lo cual debe entenderse como un derecho que la ley civil le confiere y, por ende, su ejercicio es potestativo, es decir, queda a su elección demandarlo o no en la vía jurisdiccional; máxime que el pago de dicha renta o alquiler no es una consecuencia directa de la rescisión del contrato, sino una prestación accesoria.

Por lo anteriormente expuesto, y con fundamento en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 195 y 197-A de la Ley de Amparo, y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, se resuelve:

PRIMERO.-Existe la contradicción de tesis denunciada entre los criterios sustentados por el Tribunal Colegiado del Vigésimo Quinto Circuito, Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.

SEGUNDO.-Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia la tesis sustentada por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

TERCERO.-Dése publicidad a la tesis en los términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.

N.; con testimonio de esta resolución a los tribunales contendientes y, en su oportunidad, archívese este asunto como concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: J. de J.G.P. (ponente), S.A.V.H., J.N.S.M., O.S.C. de G.V. y presidente J.R.C.D..