Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 77/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SÉPTIMO CIRCUITO Y EL DÉCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

PRIMERO. Competencia. Esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer de esta denuncia de contradicción de tesis, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197-A de la Ley de Amparo y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, así como con los puntos segundo y cuarto del Acuerdo 5/2001 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia, en virtud de que la materia sobre la que versa la contradicción es de índole civil, esto es, de la competencia exclusiva de esta S..

SEGUNDO. Legitimación. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, conforme a lo dispuesto por el artículo 197-A de la Ley de Amparo, habida cuenta de que la formuló un Ministro de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación.

TERCERO. M.. En términos de la jurisprudencia plenaria 26/2001 (de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.", publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., abril de dos mil uno, página setenta y seis) deben concurrir los siguientes supuestos para que exista contradicción de tesis: a) que al resolver los negocios se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten criterios discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.

Sobre la base de las reglas mencionadas, lo que procede es examinar si en la especie existe o no contradicción de tesis entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y por el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.

CUARTO. Criterio del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito. El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito emitió la tesis VII.2o.C.49 C, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo XV-II, febrero de mil novecientos noventa y cinco, página doscientos veintiséis:

"ARRENDAMIENTO. ACCIÓN DE PAGO DE RENTAS. SI NO SE REQUIRIÓ PREVIAMENTE A SU EJERCICIO, AL ARRENDATARIO EL PAGO DE LAS PENSIONES, LA ACCIÓN NO SE LEGITIMA SOBREVENIDAMENTE CON LOS EFECTOS DEL EMPLAZAMIENTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ). El ejercicio de la acción de pago de rentas sin que el arrendador hubiese cumplido previamente con la obligación que le imponen los artículos 2360 y 2385 del Código Civil local, de acudir al domicilio arrendado a requerir por el pago de rentas judicial o extrajudicialmente, hace patente la improcedencia de dicha acción, por no haberse puesto en mora previamente al arrendatario y ser precisamente la dilación injustificada en el cumplimiento de la obligación la causa de la propia acción, sin que sea obstáculo el efecto de interpelación judicial que la fracción V del artículo 212 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz asigna al emplazamiento del demandado, porque es evidente que tal interpelación tiene efectos a futuro y no retroactivos, y con posterioridad y no antes del ejercicio de la acción, siendo que es principio de derecho adjetivo, que en el Estado de Veracruz recoge el artículo 11 del Código de Procedimientos Civiles mencionado, la inmutabilidad de la demanda, esto es, que ésta no puede alterarse por hechos sobrevenidos, como tampoco la acción se legítima por causa superveniente. Además, es inadmisible que la acción que se basa en el incumplimiento de una obligación se legitime por el incumplimiento derivado del hecho posterior del emplazamiento, pues así la procedencia de la acción depende de los efectos de su propio ejercicio, lo que no puede aceptarse.

"Amparo directo 282/94. Constru-Equip de Veracruz, S.A. de C.V. 6 de mayo de 1994. Unanimidad de votos. Ponente: A.R.M.. Secretario: D.M.G..

"Amparo directo 872/93. F.J.M.V.. 21 de octubre de 1993. Unanimidad de votos. Ponente: H.S.G.. Secretaria: M.R.P.."

A efecto de comprender los alcances de la tesis, conviene referir que, en los dos asuntos de los que deriva, la cuestión jurídica que se dilucidó fue la de si el arrendador debía, como una condición imprescindible, acudir a la finca arrendada a cobrar las pensiones rentísticas adeudadas para constituir en mora al arrendatario y ejercer la acción de pago de rentas vencidas.

Cabe precisar, además, que en los dos casos, el arrendador ejerció dos acciones: la de rescisión del contrato de arrendamiento y la de pago de rentas vencidas.

En los dos casos se determinó que dicha condición era necesaria, en tanto que los artículos 2385 y 2360 del Código Civil veracruzano establecen que para que la mora se produzca en contra del arrendatario debía habérsele requerido previamente de pago judicial o extrajudicialmente, y que el pago de la renta se cobrará en la casa, habitación o despacho del arrendatario, sin que valga cláusula diversa.

Así, el tribunal concluyó que si no se demostraba que el arrendador había acudido a la casa, habitación o despacho del arrendatario a exigir el pago "éste no incurre en mora, esto es, en el retardo injustificado de cumplir la obligación y, por ende, el arrendador carece de acción judicial para exigir el pago de intereses moratorios derivados de la falta de pago oportuno de las rentas."

Agregó que no era obstáculo el efecto de interpelación judicial que la fracción V del artículo 212 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz asigna al emplazamiento del demandado, porque, en su concepto, tal interpelación tiene efectos a futuro y no retroactivos, y con posterioridad y no antes del ejercicio de la acción de pago de rentas.

Esta misma conclusión se adoptó en el amparo directo 624/97, fallado el catorce de agosto de mil novecientos noventa y siete cuya ejecutoria, en la parte que interesa, es del tenor siguiente:

"... la mora no es otra cosa que la dilación o tardanza injustificada del deudor en cumplir con la obligación que se ha impuesto; concepto éste, que por su sencillez, se acoge de la tesis de la entonces Tercera S. del más Alto Tribunal del país, impresa en la página cuatrocientos once de la Segunda Parte del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1988, de rubro: ‘ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE RENTAS.’; de modo que si se tiene presente la disposición específica contenida en el artículo 2385 del referido Código Civil, atinente a que para que se produzcan en contra del arrendatario los efectos de la mora debe ser requerido de pago por el arrendador, en tanto que el diverso artículo 2360 del mismo ordenamiento legal establece de manera imperativa que la renta será pagada en la casa, habitación o despacho del arrendatario está, en el Estado de Veracruz, indefectiblemente supeditado a que el arrendador acuda a la finca locada (sic) a cobrar las rentas debidas, lo que hace que mientras esto no ocurra y de base a que pueda el arrendatario cumplir la obligación y, por ende, carece de la propia acción judicial de pago el arrendador, puesto que es obvio que dicha acción tiene, como en el caso, como base, el hecho de que no obstante que la arrendataria adeudaba rentas no las había cubierto, pero tal situación sólo es posible si previamente fue requerida de ese pago en la finca arrendada y se negó a cubrirlas, por todo lo cual no es verdad que baste para la procedencia de la acción de pago de rentas el simple hecho de que éstas se deban, pues, y acudiendo en lo conducente a lo sostenido en la tesis invocada ‘... es incuestionable que jurídicamente las obligaciones se cumplen de acuerdo con lo que las partes hayan pactado, o atendiendo a lo dispuesto por la ley de la materia’; de tal suerte que si, en el particular, la propia S. responsable aceptó que la demandada no fue requerida previamente de pago de las rentas que por la vía judicial pretende cobrar, es inconcuso que la acción intentada no prosperó, a saber, y en ello debe insistirse, en la dilación injustificada en el pago de las rentas, la cual no pudo existir si no se dio la condición legal, necesaria e ineludible para ese pago, que lo es el que la arrendadora hubiese acudido a cobrar las pensiones."

QUINTO. Criterio del Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Por su parte, el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito emitió la tesis I.11o.C. J/6, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., febrero de dos mil seis, página mil setecientos uno:

"RENTAS. PROCEDE LA ACCIÓN PARA SU COBRO SI EL REQUERIMIENTO SE LLEVA A CABO A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO. De la correcta intelección del artículo 2398 del Código Civil del Distrito Federal se infiere que el derecho del arrendador al cobro de las rentas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva exclusivamente del uso y disfrute del inmueble correspondiente concedido al arrendatario por el arrendador; por lo que para la procedencia de la acción de pago de rentas en comento basta que tales pensiones versen sobre rentas devengadas y no pagadas, y que exista el requerimiento del arrendador al demandado del pago de esas rentas a través del emplazamiento (pues dicha diligencia produce los efectos de una interpelación judicial en términos del artículo 259, fracción IV, del código procesal local), precisamente porque habiendo usado y disfrutado el arrendatario el inmueble correspondiente, no queda mayor obligación de éste que cubrir el precio de ese uso y disfrute del inmueble, una vez que el arrendador se lo requiera; de ahí que la mora del demandado en el pago de rentas anterior al ejercicio de la acción, no es un elemento constitutivo de la acción de pago de pensiones rentísticas, como sí lo es de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento fundada precisamente en dicha mora del arrendatario.

"Amparo directo 277/2002. M.N.C.P.S., causahabiente de J.E.G.. 30 de mayo de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: M.d.C.S.H.. Secretario: F.Q.R..

"Amparo directo 502/2003. E.M.V.. 28 de agosto de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: I.I.G.. Secretario: M.A.M.H..

"Amparo directo 448/2005. B. y Asociados, S.C. 8 de julio de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: M.d.C.S.H. viuda de M.C.. Secretario: F.Q.R..

"Amparo directo 611/2005. M.L.I.. 30 de septiembre de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: M.d.C.S.H. viuda de M.C.. Secretaria: A.A.S..

"Amparo directo 849/2005. M.M.H.T. y otro. 20 de enero de 2006. Unanimidad de votos. Ponente: M.d.C.S.H. viuda de M.C.. Secretario: J.J.D.."

En los cinco precedentes que integraron la jurisprudencia transcrita se advierte que el tema a dilucidar fue el siguiente: si en un contrato de arrendamiento en el que se pacta como lugar de pago de rentas el domicilio del arrendador, pero éste no se especifica, es necesario, para constituir en mora al arrendatario y ejercer la acción de pago de rentas vencidas, que se demuestre que el arrendador se constituyó en el domicilio del inquilino, que se le requirió de pago, que se negó a pagar o que el arrendador se rehusó a recibir el pago.

El colegiado concluyó que no, en tanto que para la procedencia de la acción de pago de rentas basta que tales pensiones versen sobre rentas devengadas y no pagadas, y que exista el requerimiento del arrendador al demandado del pago de esas rentas a través del emplazamiento, y que en todo caso, la mora tenía que acreditarse para el caso de las acciones rescisorias (si se fundaba en la falta de pago oportuno de rentas) y la de cobro de intereses moratorios (ejercidas conjuntamente con la de pago de rentas en los casos concretos que examinó):

"Aun cuando el artículo 2427 del Código Civil dispone que al no haberse señalado en el contrato de arrendamiento lugar de pago, habrá de entenderse como éste el domicilio de la arrendataria, y no obstante que en autos no existe evidencia de requerimiento de pago al arrendatario, ello no hace improcedente la acción de pago de rentas vencidas, pues como en el caso concreto se reclamó además de la rescisión el pago de mensualidades adeudadas, resulta innecesario el requerimiento judicial o extrajudicial por parte del arrendatario para constituir en mora al inquilino para acreditar la acción de pago de rentas, sino que el elemento de mora sólo es necesario para la acción rescisoria o para determinar cantidades por intereses como resultado del atraso en el pago, pero no se exige cuando se reclama en sí el pago de rentas vencidas."

SEXTO. Existencia de la contradicción. Como se advierte de la lectura de los dos considerandos anteriores, existe la contradicción de criterios, dado que los tribunales contendientes abordaron una misma cuestión jurídica a la luz de las legislaciones similares.

En efecto, por una parte, tanto el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito como el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito conocieron de casos en los que se ejerció la acción de pago de rentas, conjuntamente con la rescisoria de un contrato de arrendamiento; en las dos hubo que pronunciarse respecto de si la mora era un elemento de la primera clase de acción, y al respecto hay respuestas encontradas.

En efecto, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito sostiene que la mora sí es un elemento de la acción de pago de rentas, de modo que si no se acredita previamente al ejercicio de la acción respectiva, ésta resulta improcedente y no vale como interpelación el emplazamiento, sino hacia el futuro.

En cambio, el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito sostiene que la mora no es un elemento de la acción de pago de rentas, de modo que ésta resulta procedente sin que se acredite dicho elemento, y vale como interpelación el emplazamiento.

Por otra parte, las leyes aplicadas, si bien pertenecientes a ordenamientos jurídicos de validez territorial acotada -las legislaciones civiles de Veracruz y del Distrito Federal-, contienen disposiciones jurídicas análogas en lo que interesa, como se pasa a evidenciar:

Código Civil para el Estado de Veracruz:

"Artículo 2331. Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto. ..."

"Artículo 2385. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos.

"Para que se produzcan en contra del arrendatario los efectos de la mora, es necesario que sea requerido de pago por el arrendador, judicial o extrajudicialmente ante notario, dentro de los diez días siguientes en que la renta debía ser cubierta. Si el arrendatario paga la renta y los costos del requerimiento o justifique que hizo consignación de su importe, tampoco incurrirá en mora."

"Artículo 2360. La renta será pagada en la casa, habitación o despacho del arrendatario. La cláusula en contrario se tendrá por no puesta."

Código Civil del Distrito Federal:

"Artículo 2398. El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. ..."

"Artículo 2425. El arrendatario está obligado:

"I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; ..."

"Artículo 2427. La renta será pagada en el lugar convenido; y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario."

SÉPTIMO. Estudio de fondo. Establecido lo anterior, cabe indicar que esta S. ya se ha pronunciado sobre la cuestión planteada, al resolver una diversa contradicción de tesis. Sin embargo, como respecto del punto no se fijó criterio con rango obligatorio, se estima conveniente retomarlo y dilucidarlo en esta oportunidad de forma definitiva.

En efecto, esta Primera S. emitió la jurisprudencia 146/2005, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXII, diciembre de dos mil cinco, página sesenta y tres:

"ARRENDAMIENTO. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO Y EL RECLAMO DE LAS RENTAS INSOLUTAS, SON ACCIONES INDEPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA. La acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados, dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil. Por otro lado, la acción de pago de rentas, no está encaminada estrictamente a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.

"Contradicción de tesis 46/2005-PS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Décimo y Décimo Tercero, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 24 de agosto de 2005. Cinco votos. Ponente: J.N.S.M.. Secretario: P.A.S.."

En esa contradicción, los tribunales contendientes -Tribunales Colegiados Décimo y Décimo Tercero, ambos en Materia Civil del Primer Circuito- examinaron una cuestión jurídica vinculada de manera especial con la que abordaron en la presente el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, a saber, si la mora es un elemento indispensable para acreditar la acción de pago de rentas.

En dicha contradicción la cuestión que se resolvió fue si al ejercerse la acción de rescisión del contrato de arrendamiento fincada en la falta oportuna de pago y la acción de pago de rentas adeudadas, y la primera resultaba improcedente al no acreditarse la mora, la segunda también debía estimarse improcedente (foja 22):

"... ambos órganos jurisdiccionales examinaron cuestiones esencialmente iguales, a saber: si la acción rescisoria es independiente del pago de rentas adeudadas o si una condiciona la procedencia de la otra. A este respecto, los Tribunales Colegiados adoptaron posiciones jurídicas discrepantes, particularmente por lo que se refiere al pago de las rentas insolutas cuando no se demuestra que el arrendatario incurrió en mora, pues mientras uno sostiene que aunque no esté demostrada la mora, el arrendatario sí puede obtener el pago de las rentas adeudadas; el otro afirma que es una incongruencia absolver por la rescisión del contrato y condenar al pago de las rentas insolutas, debiendo destacarse como dato adicional que en los juicios naturales, que posteriormente llegaron al conocimiento de los respectivos Tribunales Colegiados contendientes, en ambos casos se demandó tanto la rescisión del contrato como el pago de las rentas adeudadas.

"Después (foja 23):

"Finalmente, por lo que hace al tercer requisito, debe señalarse que de las referidas sentencias dictadas por los Tribunales Colegiados contendientes, se desprende que los criterios en contradicción provienen, esencialmente, del examen de los mismos elementos, a saber: si la acción rescisoria respecto de un contrato de arrendamiento, por la mora del inquilino, condiciona la diversa acción de pago de rentas adeudadas; es decir, si ambas acciones son o no independientes."

Sin embargo, para resolver si la improcedencia de la acción rescisoria fincada en la falta de pago oportuno originaba la improcedencia de la acción de pago de rentas, en dicha contradicción hubo que determinar si la mora constituía un elemento de la última clase de acción, lo que precisamente conforma, según se ha visto, la materia de contradicción entre el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.

Con base en las consideraciones de la contradicción 46/2005-PS en esta ocasión se sostiene que la mora no es un elemento de la acción de pago de rentas.

El contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades por medio del cual una persona llamada arrendador se obliga a conceder, temporalmente, el uso o el uso y goce de un bien a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto.

Las características del contrato de arrendamiento son las siguientes: puede ser traslativo de uso o de uso y goce. El primer caso se da cuando el contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, así el arrendatario podrá disponer de ella conforme a lo convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; mientras que si se celebra además respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa arrendada.

La concesión del uso o del uso y goce del bien arrendado siempre debe ser temporal, pues por razones de orden económico, la ley impone la temporalidad en este contrato, para facilitar la posibilidad de circulación de la riqueza; dado que la propia naturaleza del contrato de arrendamiento lleva consigo la temporalidad del mismo por tratarse de una concesión en el uso y goce del inmueble a cambio del pago de una renta, el cual por cuestiones prácticas no podría ser permanente.

El arrendamiento es un contrato siempre oneroso ya que el arrendador al conceder el uso o el uso y goce de un bien invariablemente, lo hace a cambio de un precio, que es un elemento esencial, y en ausencia de éste no se podría hablar jurídicamente de un arrendamiento, sino que se trataría de un comodato.

Asimismo, el arrendamiento es un contrato bilateral porque genera obligaciones para ambas partes contratantes; oneroso, porque origina provechos y gravámenes recíprocos; formal, porque la ley exige para su validez la forma escrita; consensual en oposición a real, porque para su perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa, sino sólo del consentimiento de las partes; principal, porque no requiere para su existencia o validez de un contrato o de una obligación previamente existentes; nominado, por la amplia regulación que hace de él la ley; y de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes no pueden cumplirse en un solo acto sino que requiere necesariamente de un lapso más o menos largo.

Son elementos de dicho contrato, el consentimiento que se manifiesta en un acuerdo de voluntades de ambas partes, una para conceder el uso o el uso y goce de un bien y la otra para pagar como contraprestación un precio cierto; mientras que el objeto del contrato es el contenido de las prestaciones de las partes; por una parte la entrega de la cosa arrendada y por la otra el precio pactado.

Por otro lado, debe precisarse que la cosa arrendada, sigue las reglas generales de los contratos en cuanto que debe existir en la naturaleza (con excepción del arrendamiento de cosas futuras), y debe ser determinada o determinable.

Además, el precio o contraprestación en este contrato debe ser cierto y puede consistir en una suma de dinero o en otros bienes, con tal de que sean ciertos y determinados al momento de efectuarse el pago.

Son obligaciones del arrendador, entre otras: entregar el inmueble arrendado, para ser usado conforme a su naturaleza; conservar la cosa arrendada en buen estado, entregarla en el tiempo convenido, no estorbar su uso; y aun garantizar que éste sea pacífico, por todo el tiempo del contrato; debe responder por los vicios o defectos de la cosa arrendada y, en su caso, pagar las mejoras hechas por el arrendatario, siempre que hayan sido expresamente autorizadas por el arrendador o se trate de mejoras urgentes.

Las obligaciones del arrendatario son, entre otras, las siguientes:

Pagar el precio. Esta obligación se desprende del concepto mismo del contrato ya que como consecuencia de su bilateralidad y onerosidad las obligaciones de las partes deben ser correlativas y, por tanto, el arrendatario sólo está obligado a pagar el precio desde el día en que reciba la cosa arrendada y hasta el día que la entregue y no estará obligado a pagarlo durante el arrendamiento si por caso fortuito o fuerza mayor se le impide totalmente el uso de la cosa y por último, si sólo se impide en parte el uso, tiene derecho a una reducción del precio a juicio de peritos.

Además, el arrendatario debe pagar el precio o renta en el lugar, tiempo y modo convenidos. Si no hubo pacto expreso se aplican las reglas siguientes: El lugar para el pago será la casa habitación o inmueble arrendado, al vencimiento de cada uno de los lapsos (tiempo) convenidos. La renta debe pagarse en dinero o, previo pacto expreso, en otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

Debe puntualizarse que, en términos generales, la acción rescisoria es la facultad de destruir el vínculo jurídico generado con motivo del contrato que la ley le otorga al contratante que sí ha cumplido con su obligación.

Dicha acción es un medio legal para tutelar el derecho del contratante y tiene por objeto restablecer el equilibrio contractual, con base en la interdependencia de las obligaciones recíprocas derivadas del contrato de arrendamiento.

La acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil.

Por otro lado, debe precisarse que la acción de pago de rentas, estrictamente, no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado, pues incluso el artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal señala que cuando en juicio se demande el pago de rentas atrasadas, el actor podrá solicitar al Juez que el demandado acredite que se encuentra al corriente en el pago de las rentas y no haciéndolo se le embarguen bienes suficientes para cubrir rentas adeudadas. En caso de que el demandado acredite estar al corriente en dichos pagos el Juez concluirá el juicio.

Por tanto, para acreditar la procedencia de la acción de pago de rentas, sólo debe demostrarse la existencia del contrato de arrendamiento y el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, consistentes en: haber entregado el inmueble arrendado, en el tiempo y forma convenidos, sin perjuicio de las demás obligaciones que se van actualizando eventualmente durante el tiempo que dure el contrato tales como: no estorbar el uso, garantizar que éste sea en forma pacífica, responder por los defectos de la cosa arrendada y, en su caso, pagar las mejoras realizadas por el arrendatario.

El derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende, si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador, no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial, sin que la mora constituya un elemento de dicha acción.

Consecuentemente, debe señalarse que en materia de arrendamiento, si el emplazamiento a juicio hace las veces de interpelación, también es idónea para determinar el momento a partir del cual el arrendatario se constituye en mora.

En este orden de ideas, resulta pertinente determinar qué se entiende por mora y por interpelación y cuáles son los efectos del emplazamiento.

La mora es un retraso injustificado en el cumplimiento de una obligación, ya sea por haberse vencido el plazo establecido o por reunirse los requisitos legales para ello, siempre y cuando no se trate de obligaciones recíprocas, de las que derive un incumplimiento también recíproco.

Al respecto resulta ilustrativa la tesis emitida por la Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Sexta Época, tomo, CI, Cuarta Parte, página veintiocho:

"MORA EN CASO DE OBLIGACIONES RECÍPROCAS. La Suprema Corte de Justicia ha sostenido que en las obligaciones recíprocas ninguno de los contratantes incurren en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente la obligación que le corresponde, por ser ello de equidad y de justicia, pues en los contratos bilaterales, cada uno de los contratantes se obliga, a condición de que el otro cumpla la obligación que se impuso, y si éste no lo hace, la equidad exige que se le releve de la obligación que contrajo y que por lo tanto no incurra en mora, mientras el otro contratante no cumpla o no se allane a cumplir la obligación que le corresponde.

"Amparo directo 6373/64. B.O.R.. 1 de noviembre de 1965. Cinco votos. Ponente: R.C.A..

"Sexta Época, Cuarta Parte:

"Volumen XXX, página 215. Amparo directo 1771/57. L.B.. 28 de enero de 1959. Mayoría de tres votos. Disidentes: R.M.E. y G.G.R.. La publicación no menciona el nombre del ponente.

"V.V., página 155. Amparo directo 2613/57. G.A.. 7 de febrero de 1958. Mayoría de tres votos. Disidentes: V.S.G. y J.C.E.. La publicación no menciona el nombre del ponente."

La misma Tercera S., emitió la tesis publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, Tomo XXXIV, página dos mil cincuenta y cuatro que señala:

"MORA. La mora es el retraso en el cumplimiento de la obligación, y debe distinguirse, desde luego, la mora simple de la mora culpable. La primera consiste simplemente en el retraso en el cumplimiento de la obligación, en tanto que, tratándose de la mora culpable, se exige una situación especial, una culpa distinta al simple retraso; algo especial que sea imputable al individuo que incurre en ella, y la interpelación que hace el acreedor al deudor, para exigir el cumplimiento de la obligación, convierte la mora simple en mora culpable; ahora bien, la demanda hace veces de interpelación.

"Amparo civil directo 2895/30. C. viuda de M.C., sucesión de 7 de abril de 1932. Mayoría de tres votos. Disidentes: F.D.L. y R.C.. La publicación no menciona el nombre del ponente."

Consecuentemente, la mora presupondrá siempre la existencia de una prestación (que puede ser personal o real), eficaz, exigible y vencida, siempre y cuando el retraso en el pago no sea imputable al propio acreedor; pues en tal caso no existiría la mora, de acuerdo con el siguiente criterio de la Tercera S. en la tesis publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, Tomo LVIII, página mil setecientos ochenta y uno, cuyo texto es el siguiente:

"MORA, INEXISTENCIA DE LA. Si por no haberse tramitado y resuelto una liquidación parcial, dentro de los plazos correspondientes, el deudor no hizo la consignación relativa, no puede legalmente imputársele la mora, cuando es el mismo acreedor quien la motivó, provocando conflictos que tenían que pasar por los trámites legales, hasta su resolución.

"Amparo civil en revisión 7353/36. C.J. sucesión de. 11 de noviembre de 1938. Unanimidad de cuatro votos. El Ministro Abenamar Eboli Paniagua no intervino en la discusión y votación de este asunto por las razones que constan en el acta del día. La publicación no menciona el nombre del ponente."

Por otro lado, debe tomarse en cuenta que, para que se constituya la mora es necesario que se practique la correspondiente interpelación al deudor, lo cual puede hacerse de manera directa pero fehaciente, o a través de una demanda; lo que se corrobora con el criterio de la Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, Tomo XXXVIII, página mil setecientos sesenta y tres, que dice:

"MORA. El momento en que el demandado se constituye en mora, es aquél en que se efectúa la interpelación judicial, mediante la demanda respectiva.

"Recurso de súplica 120/32. G.K. y Compañía Friedemberg, S.A. 20 de julio de 1933. Unanimidad de cinco votos. La publicación no menciona el nombre del ponente."

La interpelación de pago, doctrinalmente, es considerada como un requerimiento, judicial o extrajudicial, que se hace a un deudor, por parte de su acreedor, para que cumpla con su obligación. En materia de arrendamiento, la interpelación es el requerimiento de pago, de las rentas vencidas, que hace el arrendador al arrendatario.

Al respecto, es de tenerse en cuenta el siguiente criterio de la Cuarta S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Sexta Época, V.L., Quinta Parte, página veinte, que señala:

"INTERPELACIÓN, CÓMO PUEDE EFECTUARSE LA. La interpelación es un acto por el cual se requiere o íntima a una persona para que cumpla una obligación, y hay interpelación, tanto cuando el requerimiento o intimación tiene lugar con anterioridad a la demanda, como cuando lo tiene en la demanda misma, que es una intimación por excelencia y constituye por sí sola una interpelación.

"Amparo directo 2900/63. P.A.R.. 16 de julio de 1964. Mayoría de cuatro votos. Ponente: M.Y.R.."

Como complemento de lo anterior, resulta oportuno señalar que la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha definido los requisitos de la interpelación en la tesis emitida por la Tercera S., publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, Tomo CXV, página mil setenta y tres, que dice:

"INTERPELACIÓN, REQUISITOS PARA LA. Los elementos esenciales de una interpelación son: la presencia de la parte interpelada, en el acto de la interpelación y el requerimiento de la parte interpelante por sí o debidamente representada, sobre el cumplimiento de una obligación, así como la respuesta de la parte interpelada, todo ello autentificado por notario o funcionario judicial. Por tanto, la constancia firmada por dos testigos, de haber presenciado el acto de que el acreedor cobró al deudor, no puede considerarse como una interpelación en la que se cobra lo debido.

"Amparo civil directo 4464/51. Dulces La Nacional, S.A. 19 de marzo de 1953. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: R.E.. Ponente: A.M.A.."

Por lo que hace a los efectos del emplazamiento, debe precisarse que es un acto procesal mediante el cual se da a conocer al deudor o demandado, la existencia de una demanda en su contra, para enterarlo de la petición del actor (acreedor) y de la oportunidad para contestarla, lo anterior con objeto de establecer el momento en que el arrendatario deudor ha incurrido en mora.

Lo anterior, también ha sido establecido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en el criterio emitido por la Tercera S., publicado en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, Tomo XCIX, página dos mil ciento setenta y cinco que dice:

"INTERPELACIÓN JUDICIAL. Uno de los efectos del emplazamiento, por disposición expresa de la ley procesal, es que produce todas las consecuencias de la interpelación judicial, y la Suprema Corte de Justicia ha sostenido que la demanda es la interpelación más formal y enérgica que puede hacer el acreedor a su deudor.

"Amparo civil directo 5892/47. T.F.. 25 de marzo de 1949. Unanimidad de cinco votos. R.: R.E.."

En conclusión, si tanto legal como jurisprudencialmente se ha establecido que una de las características del emplazamiento es producir todos los efectos de la interpelación judicial, es evidente entonces que el mismo es apto para el efecto de acreditar que el deudor se constituyó en mora, si no cumple con la obligación que tiene a su cargo a favor del acreedor, una vez hecho el emplazamiento.

Al respecto resulta ilustrativa la tesis de jurisprudencia 37/2003, sostenida por esta Primera S., publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., julio de 2003, página treinta y tres, cuyo rubro es el siguiente:

"ARRENDAMIENTO. LA MORA EN EL PAGO DE LA RENTA, COMO CAUSAL DE RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO, SÓLO PODRÁ ANALIZARSE SI FUE HECHA VALER POR LAS PARTES. De la interpretación armónica de los artículos 2425, fracción I, 2448 E, párrafo primero, y 2489, fracción I, del Código Civil para el Distrito Federal, se desprende que el hecho de que el arrendatario no satisfaga el pago de la renta, en la forma y tiempo convenidos, le otorga el derecho al arrendador para ejercitar la acción rescisoria del contrato de arrendamiento respectivo, en virtud de que, acorde con los artículos 2078, párrafo primero, y 2079 del código citado, la obligación de pago debe cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el contrato. Por otra parte, de conformidad con los artículos 255 y 260, en relación con el 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, con los escritos de demanda y de contestación queda establecida la materia sobre la que versará el juicio, respecto de la cual habrá de pronunciarse el órgano jurisdiccional, toda vez que se trata de un procedimiento de litis cerrada. En consecuencia, para los efectos de que el órgano jurisdiccional declare la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, sólo podrá analizar si hubo mora en dicho pago, si tal situación fue hecha valer por las partes en los respectivos escritos de demanda y contestación, pues de otra manera se introduciría un elemento ajeno a la litis del procedimiento en contravención a los artículos citados de la legislación adjetiva civil del Distrito Federal."

De acuerdo con las anteriores consideraciones puede concluirse que el pago de las rentas vencidas es una acción que busca propiamente que se cubran los alquileres adeudados por concepto del uso y disfrute del bien arrendado, toda vez que la obligación de cubrirlas, en la forma y tiempo convenidos, es sustantiva, al derivar del propio contrato, por tanto, frente a dicha obligación siempre está el correlativo derecho del arrendador a recibirlas, en la medida en que son rentas vencidas, devengadas ya por el arrendatario quien ha usado y disfrutado del bien arrendado, y que por ello está obligado a pagarlas.

Como se advierte, el problema central de discrepancia entre el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito -que conocieron de casos en los que se ejerció la acción de pago de rentas, conjuntamente con la rescisoria de un contrato de arrendamiento; en las dos hubo que pronunciarse respecto de si la mora era un elemento de la primera clase de acción- debe resolverse en sentido negativo y no es óbice el que las normas aplicadas pertenezcan a ordenamientos jurídicos de validez territorial acotada -los Códigos Civiles de Veracruz y del Distrito Federal-, pues contienen disposiciones jurídicas análogas en lo que interesa.

Así, en orden a lo expuesto, se concluye que debe prevalecer con el carácter de jurisprudencia el siguiente criterio:

-La acción de pago de rentas no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.-Sí existe la contradicción de tesis denunciada.

SEGUNDO.-Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, conforme a la tesis que ha quedado redactada en la parte final del último considerando de esta resolución.

TERCERO.-Dése publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución, en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.

N.; remítase testimonio de la presente resolución en términos de ley y, en su oportunidad, archívese el toca de la contradicción.

Así lo resolvió la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: J. de J.G.P. (ponente), S.A.V.H., J.N.S.M., O.S.C. de G.V. y presidente J.R.C.D..