Ejecutoria num. 1a./J. 66/2006 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 26822566

Ejecutoria num. 1a./J. 66/2006 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

Emisor:Primera Sala
Número de Resolución:1a./J. 66/2006
Materia:Suprema Corte de Justicia de México
Fecha de Publicación: 1 de Noviembre de 2006
RESUMEN

CONTRADICCIÓN DE TESIS 77/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SÉPTIMO CIRCUITO Y EL DÉCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

CONTRADICCI�N DE TESIS 77/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL S�PTIMO CIRCUITO Y EL D�CIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

PRIMERO

Competencia. Esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n es competente para conocer de esta denuncia de contradicci�n de tesis, de conformidad con lo dispuesto en los art�culos 107, fracci�n XIII, de la Constituci�n Pol�tica de los Estados Unidos Mexicanos, 197-A de la Ley de A. y 21, fracci�n VIII, de la Ley Org�nica del Poder Judicial de la Federaci�n, as� como con los puntos segundo y cuarto del Acuerdo 5/2001 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia, en virtud de que la materia sobre la que versa la contradicci�n es de �ndole civil, esto es, de la competencia exclusiva de esta S..

SEGUNDO

L.�n. La denuncia de contradicci�n de tesis proviene de parte leg�tima, conforme a lo dispuesto por el art�culo 197-A de la Ley de A., habida cuenta de que la formul� un Ministro de esta Suprema Corte de Justicia de la Naci�n.

TERCERO

M.�a. En t�rminos de la jurisprudencia plenaria 26/2001 (de rubro: "CONTRADICCI�N DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.", publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, Novena �poca, T.X., abril de dos mil uno, p�gina setenta y seis) deben concurrir los siguientes supuestos para que exista contradicci�n de tesis: a) que al resolver los negocios se examinen cuestiones jur�dicas esencialmente iguales y se adopten criterios discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jur�dicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.

Sobre la base de las reglas mencionadas, lo que procede es examinar si en la especie existe o no contradicci�n de tesis entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del S�ptimo Circuito y por el D�cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.

CUARTO

Criterio del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del S�ptimo Circuito. El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del S�ptimo Circuito emiti� la tesis VII.2o.C.49 C, publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Octava �poca, Tomo XV-II, febrero de mil novecientos noventa y cinco, p�gina doscientos veintis�is:

"ARRENDAMIENTO. ACCI�N DE PAGO DE RENTAS. SI NO SE REQUIRI� PREVIAMENTE A SU EJERCICIO, AL ARRENDATARIO EL PAGO DE LAS PENSIONES, LA ACCI�N NO SE LEGITIMA SOBREVENIDAMENTE CON LOS EFECTOS DEL EMPLAZAMIENTO (LEGISLACI�N DEL ESTADO DE VERACRUZ). El ejercicio de la acci�n de pago de rentas sin que el arrendador hubiese cumplido previamente con la obligaci�n que le imponen los art�culos 2360 y 2385 del C�digo Civil local, de acudir al domicilio arrendado a requerir por el pago de rentas judicial o extrajudicialmente, hace patente la improcedencia de dicha acci�n, por no haberse puesto en mora previamente al arrendatario y ser precisamente la dilaci�n injustificada en el cumplimiento de la obligaci�n la causa de la propia acci�n, sin que sea obst�culo el efecto de interpelaci�n judicial que la fracci�n V del art�culo 212 del C�digo de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz asigna al emplazamiento del demandado, porque es evidente que tal interpelaci�n tiene efectos a futuro y no retroactivos, y con posterioridad y no antes del ejercicio de la acci�n, siendo que es principio de derecho adjetivo, que en el Estado de Veracruz recoge el art�culo 11 del C�digo de Procedimientos Civiles mencionado, la inmutabilidad de la demanda, esto es, que �sta no puede alterarse por hechos sobrevenidos, como tampoco la acci�n se leg�tima por causa superveniente. Adem�s, es inadmisible que la acci�n que se basa en el incumplimiento de una obligaci�n se legitime por el incumplimiento derivado del hecho posterior del emplazamiento, pues as� la procedencia de la acci�n depende de los efectos de su propio ejercicio, lo que no puede aceptarse.

"A. directo 282/94. Constru-Equip de Veracruz, S.A. de C.V. 6 de mayo de 1994. Unanimidad de votos. Ponente: A.�n R.M.. Secretario: Dar�o M.�n G.�lez.

"A. directo 872/93. F.J.M.V.. 21 de octubre de 1993. Unanimidad de votos. Ponente: H�ctor S.G.. Secretaria: M.R.P.�a."

A efecto de comprender los alcances de la tesis, conviene referir que, en los dos asuntos de los que deriva, la cuesti�n jur�dica que se dilucid� fue la de si el arrendador deb�a, como una condici�n imprescindible, acudir a la finca arrendada a cobrar las pensiones rent�sticas adeudadas para constituir en mora al arrendatario y ejercer la acci�n de pago de rentas vencidas.

Cabe precisar, adem�s, que en los dos casos, el arrendador ejerci� dos acciones: la de rescisi�n del contrato de arrendamiento y la de pago de rentas vencidas.

En los dos casos se determin� que dicha condici�n era necesaria, en tanto que los art�culos 2385 y 2360 del C�digo Civil veracruzano establecen que para que la mora se produzca en contra del arrendatario deb�a hab�rsele requerido previamente de pago judicial o extrajudicialmente, y que el pago de la renta se cobrar� en la casa, habitaci�n o despacho del arrendatario, sin que valga cl�usula diversa.

As�, el tribunal concluy� que si no se demostraba que el arrendador hab�a acudido a la casa, habitaci�n o despacho del arrendatario a exigir el pago "�ste no incurre en mora, esto es, en el retardo injustificado de cumplir la obligaci�n y, por ende, el arrendador carece de acci�n judicial para exigir el pago de intereses moratorios derivados de la falta de pago oportuno de las rentas."

Agreg� que no era obst�culo el efecto de interpelaci�n judicial que la fracci�n V del art�culo 212 del C�digo de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz asigna al emplazamiento del demandado, porque, en su concepto, tal interpelaci�n tiene efectos a futuro y no retroactivos, y con posterioridad y no antes del ejercicio de la acci�n de pago de rentas.

Esta misma conclusi�n se adopt� en el amparo directo 624/97, fallado el catorce de agosto de mil novecientos noventa y siete cuya ejecutoria, en la parte que interesa, es del tenor siguiente:

... la mora no es otra cosa que la dilaci�n o tardanza injustificada del deudor en cumplir con la obligaci�n que se ha impuesto; concepto �ste, que por su sencillez, se acoge de la tesis de la entonces Tercera S. del m�s Alto Tribunal del pa�s, impresa en la p�gina cuatrocientos once de la Segunda Parte del Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n 1917-1988, de rubro: ?ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE RENTAS.?; de modo que si se tiene presente la disposici�n espec�fica contenida en el art�culo 2385 del referido C�digo Civil, atinente a que para que se produzcan en contra del arrendatario los efectos de la mora debe ser requerido de pago por el arrendador, en tanto que el diverso art�culo 2360 del mismo ordenamiento legal establece de manera imperativa que la renta ser� pagada en la casa, habitaci�n o despacho del arrendatario est�, en el Estado de Veracruz, indefectiblemente supeditado a que el arrendador acuda a la finca locada (sic) a cobrar las rentas debidas, lo que hace que mientras esto no ocurra y de base a que pueda el arrendatario cumplir la obligaci�n y, por ende, carece de la propia acci�n judicial de pago el arrendador, puesto que es obvio que dicha acci�n tiene, como en el caso, como base, el hecho de que no obstante que la arrendataria adeudaba rentas no las hab�a cubierto, pero tal situaci�n s�lo es posible si previamente fue requerida de ese pago en la finca arrendada y se neg� a cubrirlas, por todo lo cual no es verdad que baste para la procedencia de la acci�n de pago de rentas el simple hecho de que �stas se deban, pues, y acudiendo en lo conducente a lo sostenido en la tesis invocada ?... es incuestionable que jur�dicamente las obligaciones se cumplen de acuerdo con lo que las partes hayan pactado, o atendiendo a lo dispuesto por la ley de la materia?; de tal suerte que si, en el particular, la propia S. responsable acept� que la demandada no fue requerida previamente de pago de las rentas que por la v�a judicial pretende cobrar, es inconcuso que la acci�n intentada no prosper�, a saber, y en ello debe insistirse, en la dilaci�n injustificada en el pago de las rentas, la cual no pudo existir si no se dio la condici�n legal, necesaria e ineludible para ese pago, que lo es el que la arrendadora hubiese acudido a cobrar las pensiones.

QUINTO

Criterio del D�cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Por su parte, el D�cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito emiti� la tesis I.11o.C. J/6, publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, Novena �poca, T.X., febrero de dos mil seis, p�gina mil setecientos uno:

"RENTAS. PROCEDE LA ACCI�N PARA SU COBRO SI EL REQUERIMIENTO SE LLEVA A CABO A TRAV�S DEL EMPLAZAMIENTO. De la correcta intelecci�n del art�culo 2398 del C�digo Civil del Distrito Federal se infiere que el derecho del arrendador al cobro de las rentas y la correlativa obligaci�n del arrendatario de pagarlas, deriva exclusivamente del uso y disfrute del inmueble correspondiente concedido al arrendatario por el arrendador; por lo que para la procedencia de la acci�n de pago de rentas en comento basta que tales pensiones versen sobre rentas devengadas y no pagadas, y que exista el requerimiento del arrendador al demandado del pago de esas rentas a trav�s del emplazamiento (pues dicha diligencia produce los efectos de una interpelaci�n judicial en t�rminos del art�culo 259, fracci�n IV, del c�digo procesal local), precisamente porque habiendo usado y disfrutado el arrendatario el inmueble correspondiente, no queda mayor obligaci�n de �ste que cubrir el precio de ese uso y disfrute del inmueble, una vez que el arrendador se lo requiera; de ah� que la mora del demandado en el pago de rentas anterior al ejercicio de la acci�n, no es un elemento constitutivo de la acci�n de pago de pensiones rent�sticas, como s� lo es de la acci�n de rescisi�n del contrato de arrendamiento fundada precisamente en dicha mora del arrendatario.

"A. directo 277/2002. Mar�a N.C.P.S.�a, causahabiente de J.E.G.�rrez. 30 de mayo de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Mar�a del C.S.H.. Secretario: F.Q.�ones R.�guez.

"A. directo 502/2003. E.M.V.. 28 de agosto de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: I.I.G.. Secretario: M.A.M.H.�ndez.

"A. directo 448/2005. B. y Asociados, S.C. 8 de julio de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: Mar�a del Carmen S�nchez H. viuda de Maga�a C�rdenas. Secretario: F.Q.�ones R.�guez.

"A. directo 611/2005. M. L�pez I.. 30 de septiembre de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: Mar�a del Carmen S�nchez H. viuda de Maga�a C�rdenas. Secretaria: A.A.�o Santos.

A. directo 849/2005. Mar�a M.H.�ndez T. y otro. 20 de enero de 2006. Unanimidad de votos. Ponente: Mar�a del Carmen S�nchez H. viuda de Maga�a C�rdenas. Secretario: Jes�s J.D..

En los cinco precedentes que integraron la jurisprudencia transcrita se advierte que el tema a dilucidar fue el siguiente: si en un contrato de arrendamiento en el que se pacta como lugar de pago de rentas el domicilio del arrendador, pero �ste no se especifica, es necesario, para constituir en mora al arrendatario y ejercer la acci�n de pago de rentas vencidas, que se demuestre que el arrendador se constituy� en el domicilio del inquilino, que se le requiri� de pago, que se neg� a pagar o que el arrendador se rehus� a recibir el pago.

El colegiado concluy� que no, en tanto que para la procedencia de la acci�n de pago de rentas basta que tales pensiones versen sobre rentas devengadas y no pagadas, y que exista el requerimiento del arrendador al demandado del pago de esas rentas a trav�s del emplazamiento, y que en todo caso, la mora ten�a que acreditarse para el caso de las acciones rescisorias (si se fundaba en la falta de pago oportuno de rentas) y la de cobro de intereses moratorios (ejercidas conjuntamente con la de pago de rentas en los casos concretos que examin�):

Aun cuando el art�culo 2427 del C�digo Civil dispone que al no haberse se�alado en el contrato de arrendamiento lugar de pago, habr� de entenderse como �ste el domicilio de la arrendataria, y no obstante que en autos no existe evidencia de requerimiento de pago al arrendatario, ello no hace improcedente la acci�n de pago de rentas vencidas, pues como en el caso concreto se reclam� adem�s de la rescisi�n el pago de mensualidades adeudadas, resulta innecesario el requerimiento judicial o extrajudicial por parte del arrendatario para constituir en mora al inquilino para acreditar la acci�n de pago de rentas, sino que el elemento de mora s�lo es necesario para la acci�n rescisoria o para determinar cantidades por intereses como resultado del atraso en el pago, pero no se exige cuando se reclama en s� el pago de rentas vencidas.

SEXTO

Existencia de la contradicci�n. Como se advierte de la lectura de los dos considerandos anteriores, existe la contradicci�n de criterios, dado que los tribunales contendientes abordaron una misma cuesti�n jur�dica a la luz de las legislaciones similares.

En efecto, por una parte, tanto el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del S�ptimo Circuito como el D�cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito conocieron de casos en los que se ejerci� la acci�n de pago de rentas, conjuntamente con la rescisoria de un contrato de arrendamiento; en las dos hubo que pronunciarse respecto de si la mora era un elemento de la primera clase de acci�n, y al respecto hay respuestas encontradas.

En efecto, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del S�ptimo Circuito sostiene que la mora s� es un elemento de la acci�n de pago de rentas, de modo que si no se acredita previamente al ejercicio de la acci�n respectiva, �sta resulta improcedente y no vale como interpelaci�n el emplazamiento, sino hacia el futuro.

En cambio, el D�cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito sostiene que la mora no es un elemento de la acci�n de pago de rentas, de modo que �sta resulta procedente sin que se acredite dicho elemento, y vale como interpelaci�n el emplazamiento.

Por otra parte, las leyes aplicadas, si bien pertenecientes a ordenamientos jur�dicos de validez territorial acotada -las legislaciones civiles de Veracruz y del Distrito Federal-, contienen disposiciones jur�dicas an�logas en lo que interesa, como se pasa a evidenciar:

C�digo Civil para el Estado de Veracruz:

"Art�culo 2331. Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan rec�procamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto. ..."

"Art�culo 2385. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos.

"Para que se produzcan en contra del arrendatario los efectos de la mora, es necesario que sea requerido de pago por el arrendador, judicial o extrajudicialmente ante notario, dentro de los diez d�as siguientes en que la renta deb�a ser cubierta. Si el arrendatario paga la renta y los costos del requerimiento o justifique que hizo consignaci�n de su importe, tampoco incurrir� en mora."

Art�culo 2360. La renta ser� pagada en la casa, habitaci�n o despacho del arrendatario. La cl�usula en contrario se tendr� por no puesta.

C�digo Civil del Distrito Federal:

"Art�culo 2398. El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan rec�procamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. ..."

"Art�culo 2425. El arrendatario est� obligado:

"I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; ..."

Art�culo 2427. La renta ser� pagada en el lugar convenido; y a falta de convenio, en la casa, habitaci�n o despacho del arrendatario.

S�PTIMO

Estudio de fondo. Establecido lo anterior, cabe indicar que esta S. ya se ha pronunciado sobre la cuesti�n planteada, al resolver una diversa contradicci�n de tesis. Sin embargo, como respecto del punto no se fij� criterio con rango obligatorio, se estima conveniente retomarlo y dilucidarlo en esta oportunidad de forma definitiva.

En efecto, esta Primera S. emiti� la jurisprudencia 146/2005, Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, Tomo XXII, diciembre de dos mil cinco, p�gina sesenta y tres:

"ARRENDAMIENTO. LA RESCISI�N DEL CONTRATO RELATIVO Y EL RECLAMO DE LAS RENTAS INSOLUTAS, SON ACCIONES INDEPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA. La acci�n rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligaci�n, por una de las partes, da derecho a la parte que s� cumpli� a demandar la rescisi�n del contrato, de ah� que los hechos en que se funda dicha acci�n sean la celebraci�n del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisi�n, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados, dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el C�digo Civil. Por otro lado, la acci�n de pago de rentas, no est� encaminada estrictamente a obtener la terminaci�n del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligaci�n, sino �nicamente que �ste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligaci�n consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligaci�n del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectu� del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteci�, debe concluirse que para la procedencia de la acci�n de pago de rentas, basta que �stas est�n vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse v�lidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en t�rminos del art�culo 259, fracci�n IV, del C�digo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelaci�n judicial.

Contradicci�n de tesis 46/2005-PS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados D�cimo y D�cimo Tercero, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 24 de agosto de 2005. Cinco votos. Ponente: J.N.S.M.. Secretario: P.A.S..

En esa contradicci�n, los tribunales contendientes -Tribunales Colegiados D�cimo y D�cimo Tercero, ambos en Materia Civil del Primer Circuito- examinaron una cuesti�n jur�dica vinculada de manera especial con la que abordaron en la presente el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del S�ptimo Circuito y el D�cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, a saber, si la mora es un elemento indispensable para acreditar la acci�n de pago de rentas.

En dicha contradicci�n la cuesti�n que se resolvi� fue si al ejercerse la acci�n de rescisi�n del contrato de arrendamiento fincada en la falta oportuna de pago y la acci�n de pago de rentas adeudadas, y la primera resultaba improcedente al no acreditarse la mora, la segunda tambi�n deb�a estimarse improcedente (foja 22):

"... ambos �rganos jurisdiccionales examinaron cuestiones esencialmente iguales, a saber: si la acci�n rescisoria es independiente del pago de rentas adeudadas o si una condiciona la procedencia de la otra. Aeste respecto, los Tribunales Colegiados adoptaron posiciones jur�dicas discrepantes, particularmente por lo que se refiere al pago de las rentas insolutas cuando no se demuestra que el arrendatario incurri� en mora, pues mientras uno sostiene que aunque no est� demostrada la mora, el arrendatario s� puede obtener el pago de las rentas adeudadas; el otro afirma que es una incongruencia absolver por la rescisi�n del contrato y condenar al pago de las rentas insolutas, debiendo destacarse como dato adicional que en los juicios naturales, que posteriormente llegaron al conocimiento de los respectivos Tribunales Colegiados contendientes, en ambos casos se demand� tanto la rescisi�n del contrato como el pago de las rentas adeudadas.

"Despu�s (foja 23):

Finalmente, por lo que hace al tercer requisito, debe se�alarse que de las referidas sentencias dictadas por los Tribunales Colegiados contendientes, se desprende que los criterios en contradicci�n provienen, esencialmente, del examen de los mismos elementos, a saber: si la acci�n rescisoria respecto de un contrato de arrendamiento, por la mora del inquilino, condiciona la diversa acci�n de pago de rentas adeudadas; es decir, si ambas acciones son o no independientes.

Sin embargo, para resolver si la improcedencia de la acci�n rescisoria fincada en la falta de pago oportuno originaba la improcedencia de la acci�n de pago de rentas, en dicha contradicci�n hubo que determinar si la mora constitu�a un elemento de la �ltima clase de acci�n, lo que precisamente conforma, seg�n se ha visto, la materia de contradicci�n entre el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del S�ptimo Circuito y el D�cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.

Con base en las consideraciones de la contradicci�n 46/2005-PS en esta ocasi�n se sostiene que la mora no es un elemento de la acci�n de pago de rentas.

El contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades por medio del cual una persona llamada arrendador se obliga a conceder, temporalmente, el uso o el uso y goce de un bien a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar como contraprestaci�n un precio cierto.

Las caracter�sticas del contrato de arrendamiento son las siguientes: puede ser traslativo de uso o de uso y goce. El primer caso se da cuando el contrato se celebra s�lo respecto del uso de la cosa, as� el arrendatario podr� disponer de ella conforme a lo convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; mientras que si se celebra adem�s respecto del goce, el arrendatario podr� hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa arrendada.

La concesi�n del uso o del uso y goce del bien arrendado siempre debe ser temporal, pues por razones de orden econ�mico, la ley impone la temporalidad en este contrato, para facilitar la posibilidad de circulaci�n de la riqueza; dado que la propia naturaleza del contrato de arrendamiento lleva consigo la temporalidad del mismo por tratarse de una concesi�n en el uso y goce del inmueble a cambio del pago de una renta, el cual por cuestiones pr�cticas no podr�a ser permanente.

El arrendamiento es un contrato siempre oneroso ya que el arrendador al conceder el uso o el uso y goce de un bien invariablemente, lo hace a cambio de un precio, que es un elemento esencial, y en ausencia de �ste no se podr�a hablar jur�dicamente de un arrendamiento, sino que se tratar�a de un comodato.

Asimismo, el arrendamiento es un contrato bilateral porque genera obligaciones para ambas partes contratantes; oneroso, porque origina provechos y grav�menes rec�procos; formal, porque la ley exige para su validez la forma escrita; consensual en oposici�n a real, porque para su perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa, sino s�lo del consentimiento de las partes; principal, porque no requiere para su existencia o validez de un contrato o de una obligaci�n previamente existentes; nominado, por la amplia regulaci�n que hace de �l la ley; y de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes no pueden cumplirse en un solo acto sino que requiere necesariamente de un lapso m�s o menos largo.

Son elementos de dicho contrato, el consentimiento que se manifiesta en un acuerdo de voluntades de ambas partes, una para conceder el uso o el uso y goce de un bien y la otra para pagar como contraprestaci�n un precio cierto; mientras que el objeto del contrato es el contenido de las prestaciones de las partes; por una parte la entrega de la cosa arrendada y por la otra el precio pactado.

Por otro lado, debe precisarse que la cosa arrendada, sigue las reglas generales de los contratos en cuanto que debe existir en la naturaleza (con excepci�n del arrendamiento de cosas futuras), y debe ser determinada o determinable.

Adem�s, el precio o contraprestaci�n en este contrato debe ser cierto y puede consistir en una suma de dinero o en otros bienes, con tal de que sean ciertos y determinados al momento de efectuarse el pago.

Son obligaciones del arrendador, entre otras: entregar el inmueble arrendado, para ser usado conforme a su naturaleza; conservar la cosa arrendada en buen estado, entregarla en el tiempo convenido, no estorbar su uso; y aun garantizar que �ste sea pac�fico, por todo el tiempo del contrato; debe responder por los vicios o defectos de la cosa arrendada y, en su caso, pagar las mejoras hechas por el arrendatario, siempre que hayan sido expresamente autorizadas por el arrendador o se trate de mejoras urgentes.

Las obligaciones del arrendatario son, entre otras, las siguientes:

Pagar el precio. Esta obligaci�n se desprende del concepto mismo del contrato ya que como consecuencia de su bilateralidad y onerosidad las obligaciones de las partes deben ser correlativas y, por tanto, el arrendatario s�lo est� obligado a pagar el precio desde el d�a en que reciba la cosa arrendada y hasta el d�a que la entregue y no estar� obligado a pagarlo durante el arrendamiento si por caso fortuito o fuerza mayor se le impide totalmente el uso de la cosa y por �ltimo, si s�lo se impide en parte el uso, tiene derecho a una reducci�n del precio a juicio de peritos.

Adem�s, el arrendatario debe pagar el precio o renta en el lugar, tiempo y modo convenidos. Si no hubo pacto expreso se aplican las reglas siguientes: El lugar para el pago ser� la casa habitaci�n o inmueble arrendado, al vencimiento de cada uno de los lapsos (tiempo) convenidos. La renta debe pagarse en dinero o, previo pacto expreso, en otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

Debe puntualizarse que, en t�rminos generales, la acci�n rescisoria es la facultad de destruir el v�nculo jur�dico generado con motivo del contrato que la ley le otorga al contratante que s� ha cumplido con su obligaci�n.

Dicha acci�n es un medio legal para tutelar el derecho del contratante y tiene por objeto restablecer el equilibrio contractual, con base en la interdependencia de las obligaciones rec�procas derivadas del contrato de arrendamiento.

La acci�n rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral en el que el incumplimiento de la obligaci�n, por una de las partes, da derecho a la parte que s� cumpli� a demandar la rescisi�n del contrato, de ah� que los hechos en que se funda dicha acci�n sean la celebraci�n del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisi�n, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el C�digo Civil.

Por otro lado, debe precisarse que la acci�n de pago de rentas, estrictamente, no est� encaminada a obtener la terminaci�n del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligaci�n, sino �nicamente que �ste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligaci�n consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado, pues incluso el art�culo 962 del C�digo de Procedimientos Civiles del Distrito Federal se�ala que cuando en juicio se demande el pago de rentas atrasadas, el actor podr� solicitar al Juez que el demandado acredite que se encuentra al corriente en el pago de las rentas y no haci�ndolo se le embarguen bienes suficientes para cubrir rentas adeudadas. En caso de que el demandado acredite estar al corriente en dichos pagos el Juez concluir� el juicio.

Por tanto, para acreditar la procedencia de la acci�n de pago de rentas, s�lo debe demostrarse la existencia del contrato de arrendamiento y el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, consistentes en: haber entregado el inmueble arrendado, en el tiempo y forma convenidos, sin perjuicio de las dem�s obligaciones que se van actualizando eventualmente durante el tiempo que dure el contrato tales como: no estorbar el uso, garantizar que �ste sea en forma pac�fica, responder por los defectos de la cosa arrendada y, en su caso, pagar las mejoras realizadas por el arrendatario.

El derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligaci�n del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectu� del inmueble, por ende, si ese hecho ya aconteci�, debe concluirse que para la procedencia de la acci�n de pago de rentas, basta que �stas est�n vencidas y que previo requerimiento del arrendador, no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse v�lidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en t�rminos del art�culo 259, fracci�n IV, del C�digo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelaci�n judicial, sin que la mora constituya un elemento de dicha acci�n.

Consecuentemente, debe se�alarse que en materia de arrendamiento, si el emplazamiento a juicio hace las veces de interpelaci�n, tambi�n es id�nea para determinar el momento a partir del cual el arrendatario se constituye en mora.

En este orden de ideas, resulta pertinente determinar qu� se entiende por mora y por interpelaci�n y cu�les son los efectos del emplazamiento.

La mora es un retraso injustificado en el cumplimiento de una obligaci�n, ya sea por haberse vencido el plazo establecido o por reunirse los requisitos legales para ello, siempre y cuando no se trate de obligaciones rec�procas, de las que derive un incumplimiento tambi�n rec�proco.

Al respecto resulta ilustrativa la tesis emitida por la Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Sexta �poca, tomo, CI, Cuarta Parte, p�gina veintiocho:

"MORA EN CASO DE OBLIGACIONES REC�PROCAS. La Suprema Corte de Justicia ha sostenido que en las obligaciones rec�procas ninguno de los contratantes incurren en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente la obligaci�n que le corresponde, por ser ello de equidad y de justicia, pues en los contratos bilaterales, cada uno de los contratantes se obliga, a condici�n de que el otro cumpla la obligaci�n que se impuso, y si �ste no lo hace, la equidad exige que se le releve de la obligaci�n que contrajo y que por lo tanto no incurra en mora, mientras el otro contratante no cumpla o no se allane a cumplir la obligaci�n que le corresponde.

"A. directo 6373/64. B.�n O.R.. 1 de noviembre de 1965. Cinco votos. Ponente: R.�n C.A..

"Sexta �poca, Cuarta Parte:

"Volumen XXX, p�gina 215. A. directo 1771/57. L.B.. 28 de enero de 1959. Mayor�a de tres votos. Disidentes: R.M.E. y G.G.�a R.. La publicaci�n no menciona el nombre del ponente.

Volumen VIII, p�gina 155. A. directo 2613/57. G.A.. 7 de febrero de 1958. Mayor�a de tres votos. Disidentes: V.S.G. y J.C.E.. La publicaci�n no menciona el nombre del ponente.

La misma Tercera S., emiti� la tesis publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Quinta �poca, Tomo XXXIV, p�gina dos mil cincuenta y cuatro que se�ala:

"MORA. La mora es el retraso en el cumplimiento de la obligaci�n, y debe distinguirse, desde luego, la mora simple de la mora culpable. La primera consiste simplemente en el retraso en el cumplimiento de la obligaci�n, en tanto que, trat�ndose de la mora culpable, se exige una situaci�n especial, una culpa distinta al simple retraso; algo especial que sea imputable al individuo que incurre en ella, y la interpelaci�n que hace el acreedor al deudor, para exigir el cumplimiento de la obligaci�n, convierte la mora simple en mora culpable; ahora bien, la demanda hace veces de interpelaci�n.

A. civil directo 2895/30. C. viuda de M�ndez Concepci�n, sucesi�n de 7 de abril de 1932. Mayor�a de tres votos. Disidentes: F.D.�az L. y R.C.. La publicaci�n no menciona el nombre del ponente.

Consecuentemente, la mora presupondr� siempre la existencia de una prestaci�n (que puede ser personal o real), eficaz, exigible y vencida, siempre y cuando el retraso en el pago no sea imputable al propio acreedor; pues en tal caso no existir�a la mora, de acuerdo con el siguiente criterio de la Tercera S. en la tesis publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Quinta �poca, Tomo LVIII, p�gina mil setecientos ochenta y uno, cuyo texto es el siguiente:

"MORA, INEXISTENCIA DE LA. Si por no haberse tramitado y resuelto una liquidaci�n parcial, dentro de los plazos correspondientes, el deudor no hizo la consignaci�n relativa, no puede legalmente imput�rsele la mora, cuando es el mismo acreedor quien la motiv�, provocando conflictos que ten�an que pasar por los tr�mites legales, hasta su resoluci�n.

A. civil en revisi�n 7353/36. Ch�vez Julio sucesi�n de. 11 de noviembre de 1938. Unanimidad de cuatro votos. El Ministro Abenamar Eboli Paniagua no intervino en la discusi�n y votaci�n de este asunto por las razones que constan en el acta del d�a. La publicaci�n no menciona el nombre del ponente.

Por otro lado, debe tomarse en cuenta que, para que se constituya la mora es necesario que se practique la correspondiente interpelaci�n al deudor, lo cual puede hacerse de manera directa pero fehaciente, o a trav�s de una demanda; lo que se corrobora con el criterio de la Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Quinta �poca, Tomo XXXVIII, p�gina mil setecientos sesenta y tres, que dice:

"MORA. El momento en que el demandado se constituye en mora, es aqu�l en que se efect�a la interpelaci�n judicial, mediante la demanda respectiva.

Recurso de s�plica 120/32. G.K. y Compa��a F., S.A. 20 de julio de 1933. Unanimidad de cinco votos. La publicaci�n no menciona el nombre del ponente.

La interpelaci�n de pago, doctrinalmente, es considerada como un requerimiento, judicial o extrajudicial, que se hace a un deudor, por parte de su acreedor, para que cumpla con su obligaci�n. En materia de arrendamiento, la interpelaci�n es el requerimiento de pago, de las rentas vencidas, que hace el arrendador al arrendatario.

Al respecto, es de tenerse en cuenta el siguiente criterio de la Cuarta S. de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Sexta �poca, V.L., Quinta Parte, p�gina veinte, que se�ala:

"INTERPELACI�N, C�MO PUEDE EFECTUARSE LA. La interpelaci�n es un acto por el cual se requiere o �ntima a una persona para que cumpla una obligaci�n, y hay interpelaci�n, tanto cuando el requerimiento o intimaci�n tiene lugar con anterioridad a la demanda, como cuando lo tiene en la demanda misma, que es una intimaci�n por excelencia y constituye por s� sola una interpelaci�n.

A. directo 2900/63. P.A.R.�n. 16 de julio de 1964. Mayor�a de cuatro votos. Ponente: M.Y.R..

Como complemento de lo anterior, resulta oportuno se�alar que la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n ha definido los requisitos de la interpelaci�n en la tesis emitida por la Tercera S., publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Quinta �poca, Tomo CXV, p�gina mil setenta y tres, que dice:

"INTERPELACI�N, REQUISITOS PARA LA. Los elementos esenciales de una interpelaci�n son: la presencia de la parte interpelada, en el acto de la interpelaci�n y el requerimiento de la parte interpelante por s� o debidamente representada, sobre el cumplimiento de una obligaci�n, as� como la respuesta de la parte interpelada, todo ello autentificado por notario o funcionario judicial. Por tanto, la constancia firmada por dos testigos, de haber presenciado el acto de que el acreedor cobr� al deudor, no puede considerarse como una interpelaci�n en la que se cobra lo debido.

A. civil directo 4464/51. Dulces La Nacional, S.A. 19 de marzo de 1953. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: R.E.. Ponente: A.�n Mercado Alarc�n.

Por lo que hace a los efectos del emplazamiento, debe precisarse que es un acto procesal mediante el cual se da a conocer al deudor o demandado, la existencia de una demanda en su contra, para enterarlo de la petici�n del actor (acreedor) y de la oportunidad para contestarla, lo anterior con objeto de establecer el momento en que el arrendatario deudor ha incurrido en mora.

Lo anterior, tambi�n ha sido establecido por la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n en el criterio emitido por la Tercera S., publicado en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Quinta �poca, Tomo XCIX, p�gina dos mil ciento setenta y cinco que dice:

"INTERPELACI�N JUDICIAL. Uno de los efectos del emplazamiento, por disposici�n expresa de la ley procesal, es que produce todas las consecuencias de la interpelaci�n judicial, y la Suprema Corte de Justicia ha sostenido que la demanda es la interpelaci�n m�s formal y en�rgica que puede hacer el acreedor a su deudor.

A. civil directo 5892/47. Tam�s F.. 25 de marzo de 1949. Unanimidad de cinco votos. R.: R.E..

En conclusi�n, si tanto legal como jurisprudencialmente se ha establecido que una de las caracter�sticas del emplazamiento es producir todos los efectos de la interpelaci�n judicial, es evidente entonces que el mismo es apto para el efecto de acreditar que el deudor se constituy� en mora, si no cumple con la obligaci�n que tiene a su cargo a favor del acreedor, una vez hecho el emplazamiento.

Al respecto resulta ilustrativa la tesis de jurisprudencia 37/2003, sostenida por esta Primera S., publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, Novena �poca, T.X., julio de 2003, p�gina treinta y tres, cuyo rubro es el siguiente:

ARRENDAMIENTO. LA MORA EN EL PAGO DE LA RENTA, COMO CAUSAL DE RESCISI�N DEL CONTRATO RESPECTIVO, S�LO PODR� ANALIZARSE SI FUE HECHA VALER POR LAS PARTES. De la interpretaci�n arm�nica de los art�culos 2425, fracci�n I, 2448 E, p�rrafo primero, y 2489, fracci�n I, del C�digo Civil para el Distrito Federal, se desprende que el hecho de que el arrendatario no satisfaga el pago de la renta, en la forma y tiempo convenidos, le otorga el derecho al arrendador para ejercitar la acci�n rescisoria del contrato de arrendamiento respectivo, en virtud de que, acorde con los art�culos 2078, p�rrafo primero, y 2079 del c�digo citado, la obligaci�n de pago debe cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el contrato. Por otra parte, de conformidad con los art�culos 255 y 260, en relaci�n con el 81 del C�digo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, con los escritos de demanda y de contestaci�n queda establecida la materia sobre la que versar� el juicio, respecto de la cual habr� de pronunciarse el �rgano jurisdiccional, toda vez que se trata de un procedimiento de litis cerrada. En consecuencia, para los efectos de que el �rgano jurisdiccional declare la rescisi�n de un contrato de arrendamientopor falta de pago de la renta, s�lo podr� analizar si hubo mora en dicho pago, si tal situaci�n fue hecha valer por las partes en los respectivos escritos de demanda y contestaci�n, pues de otra manera se introducir�a un elemento ajeno a la litis del procedimiento en contravenci�n a los art�culos citados de la legislaci�n adjetiva civil del Distrito Federal.

De acuerdo con las anteriores consideraciones puede concluirse que el pago de las rentas vencidas es una acci�n que busca propiamente que se cubran los alquileres adeudados por concepto del uso y disfrute del bien arrendado, toda vez que la obligaci�n de cubrirlas, en la forma y tiempo convenidos, es sustantiva, al derivar del propio contrato, por tanto, frente a dicha obligaci�n siempre est� el correlativo derecho del arrendador a recibirlas, en la medida en que son rentas vencidas, devengadas ya por el arrendatario quien ha usado y disfrutado del bien arrendado, y que por ello est� obligado a pagarlas.

Como se advierte, el problema central de discrepancia entre el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del S�ptimo Circuito y el D�cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito -que conocieron de casos en los que se ejerci� la acci�n de pago de rentas, conjuntamente con la rescisoria de un contrato de arrendamiento; en las dos hubo que pronunciarse respecto de si la mora era un elemento de la primera clase de acci�n- debe resolverse en sentido negativo y no es �bice el que las normas aplicadas pertenezcan a ordenamientos jur�dicos de validez territorial acotada -los C�digos Civiles de Veracruz y del Distrito Federal-, pues contienen disposiciones jur�dicas an�logas en lo que interesa.

As�, en orden a lo expuesto, se concluye que debe prevalecer con el car�cter de jurisprudencia el siguiente criterio:

ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCI�N DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUY� EN MORA.-La acci�n de pago de rentas no est� encaminada a obtener la terminaci�n del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligaci�n, sino �nicamente que �ste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligaci�n consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligaci�n del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectu� del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteci�, debe concluirse que para la procedencia de la acci�n de pago de rentas, basta que �stas est�n vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse v�lidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en t�rminos del art�culo 259, fracci�n IV, del C�digo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelaci�n judicial.

Por lo expuesto y fundado, se

resuelve:

PRIMERO

S� existe la contradicci�n de tesis denunciada.

SEGUNDO

Debe prevalecer, con car�cter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, conforme a la tesis que ha quedado redactada en la parte final del �ltimo considerando de esta resoluci�n.

TERCERO

D�se publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resoluci�n, en t�rminos del art�culo 195 de la Ley de A..

N.�quese; rem�tase testimonio de la presente resoluci�n en t�rminos de ley y, en su oportunidad, arch�vese el toca de la contradicci�n.

As� lo resolvi� la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, por unanimidad de cinco votos de los se�ores Ministros: Jos� de Jes�s G.�o P. (ponente), S.A.V.H.�ndez, J.N.S.M., O.S.C. de G.�a V. y presidente Jos� R.�n Coss�o D�az.