Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS PRIMERO Y SEGUNDO, AMBOS DEL DÉCIMO QUINTO CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

TERCERO. Los criterios en posible contradicción son los siguientes:

El Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 213/2003, promovido por el XVII Ayuntamiento de Ensenada, Baja California, en sesión de fecha veintinueve de mayo de dos mil tres, en la parte que interesa, sostuvo lo siguiente:

"Resulta también infundado lo alegado por el impetrante en el sentido de que para que se configure la tácita reconducción el arrendatario debía estar al corriente en el pago de las rentas, de conformidad con el artículo 2359 del Código Civil del Estado, pues si bien es cierto que dicho precepto establece esa obligación para el arrendatario, también lo es, que independientemente de a quién le corresponda demostrar el cumplimiento o no de tal obligación, la misma sólo se refiere al caso en que el arrendador (sic) tenga derecho a una prórroga, mientras que lo relativo a la tácita reconducción del contrato, se encuentra prevista en el artículo 2361 en relación con el 2360 del referido ordenamiento legal."

Similares consideraciones sostuvo dicho tribunal al fallar los amparos directos civiles 329/2003 y 472/2003, en sesiones de fechas seis de agosto y diecisiete de septiembre de dos mil tres, respectivamente.

Por su parte, el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, al resolver el amparo directo civil 216/2003, promovido por A.A.M. y otro, en sesión de fecha doce de junio de dos mil tres, sostuvo, esencialmente, lo siguiente:

"QUINTO. Resulta fundado el primero de los motivos de inconformidad expresados en la demanda de garantías y, por ende, suficiente, por sí mismo, para conceder la protección constitucional solicitada. La responsable, Juez Mixto de Paz de la ciudad de Ensenada, Baja California, al dictar el fallo reclamado, determinó que la parte actora, quejosa en esta instancia, no demostró su acción en virtud de que no interpuso su demanda o se opuso a la continuación del contrato de arrendamiento dentro del término de diez días naturales siguientes a la terminación del pacto contractual referido, por lo que operó, como consecuencia, la tácita reconducción a favor de la arrendataria. Ahora, de la lectura de las constancias que integran el sumario natural, si bien se advierte que, en efecto, la demanda de terminación del contrato de arrendamiento se presentó a los once días naturales, contados a partir del siguiente en que venció ese acuerdo de voluntades, lo cierto es, como bien lo sostiene la impetrante de la acción constitucional, que la figura que aplicó la responsable sólo opera cuando el inquilino esté al corriente en el pago de las rentas; así lo dispone el artículo 2359 del Código Civil del Estado de Baja California, que expresamente señala, en su parte conducente que: ‘... vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato ...’. Pensar lo contrario permitiría que la esencia del contrato de arrendamiento se desvirtuara, en cuanto a que ese pacto consiste en una obligación recíproca de las partes contratantes, pues mientras una se obliga a conceder el uso o el goce temporal de una cosa, la otra, a pagar, por esa prestación, un precio cierto; así lo dispone el numeral 2272 del código en consulta. De modo tal que no es permisible obligar a que la parte que concedió el uso o goce de la cosa continúe satisfaciendo esa obligación, si su contraparte no cumplió, a su vez, con la que corría a su cargo; esto es, la de pagar por el beneficio que recibe. Máxime si se observa la regla contenida en el artículo 2363 del cuerpo de leyes ya invocado, que en su fracción I dispone que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato por falta de pago de la renta. Mandato que da más fuerza al criterio sostenido en esta ejecutoria, en cuanto a que no prospera la tácita reconducción, dado que en el propio contrato de arrendamiento se acordó la prórroga del mismo, y esto hace improcedente aquélla, si el inquilino no ha pagado las rentas derivadas del uso o goce de la cosa dada en arrendamiento, y en cambio, si permite que el arrendador solicite la rescisión del pacto celebrado, aun cuando no ha llegado la fecha de su vencimiento, por falta de ese pago, es claro que no se le puede obligar a soportar una carga por la que no recibe, a cambio, una contraprestación, por el solo hecho de que no promovió la acción que intentó en la instancia natural dentro del término que precisó el Juez responsable. Lo expuesto conduce a declarar que la parte quejosa recibió, con la emisión de la sentencia reclamada, un daño en su esfera jurídica, que sólo puede repararse a través del amparo y protección de la Justicia Federal para el efecto de que la responsable soslaye la procedencia de la figura de la tácita reconducción y, con plenitud de jurisdicción, resuelva la litis que se le planteó conforme sea procedente en derecho y acorde a las constancias que integran el sumario natural. En el entendido de que el Juez responsable deberá observar si ese conflicto se debe de resolver conforme a la regla que contiene el artículo 2285 del Código Civil consultado, en cuanto a que el bien dado en arrendamiento consiste en un local ubicado en el inmueble que se identifica como ex mercado público municipal de Ensenada, Baja California."

En el mismo sentido resolvió el amparo directo civil 332/2003, en sesión de fecha trece de agosto de dos mil tres.

CUARTO. Previo al estudio de fondo del asunto, es necesario determinar si, en el presente caso, existe o no contradicción de tesis, entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados contendientes.

Para ello, debe tenerse presente el contenido de la siguiente tesis de jurisprudencia:

"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 26/2001

"Página: 76

"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la S. que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."

Según se desprende del criterio antes transcrito, para que exista contradicción de tesis deben reunirse los siguientes elementos:

a) Que al resolver los planteamientos jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes.

b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias.

c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.

Establecido lo anterior, es necesario analizar las ejecutorias destacadas en el considerando tercero, que fueron remitidas en copia certificada, con valor probatorio pleno en términos del artículo 202 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de Amparo, por tratarse de documentos públicos; ello con el objeto de determinar si existe la contradicción planteada.

Es existente la contradicción de tesis denunciada, entre el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, al resolver los juicios de amparo directo 213/2003, 329/2003 y 472/2003, y el Primer Tribunal Colegiado del mismo circuito, al resolver los juicios de amparo directo 216/2003 y 332/2003.

Lo anterior es así, en virtud de que el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito en los juicios de amparo antes citados sostuvo que es inexacto que para que se configure la tácita reconducción el arrendatario debe estar al corriente en el pago de las rentas, de conformidad con el artículo 2359 del Código Civil del Estado, pues si bien es cierto que dicho precepto establece esa obligación para el arrendatario, también lo es que solamente se refiere al caso en que el inquilino tenga derecho a una prórroga, mientras que la tácita reconducción se encuentra prevista en el artículo 2361, en relación con el 2360 del propio código; así, para que opere la tácita reconducción no se requiere que el inquilino esté al corriente en el pago de las rentas, sino simplemente que no haya existido oposición por parte del arrendador dentro de los diez días siguientes al vencimiento del contrato para que aquél continúe en el uso del inmueble.

Por su parte, el Primer Tribunal Colegiado del mismo circuito, al resolver los juicios de amparo directo 216/2003-I y 332/2003-I, sostuvo que la tácita reconducción solamente opera cuando el inquilino está al corriente en el pago de rentas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2359 del Código Civil del Estado, el que si bien es cierto regula la figura de la prórroga de los contratos de arrendamiento al encontrarse previsto en el capítulo IX, título quinto, del citado código, también lo es que por razones de equidad y justicia es aplicable por analogía a la figura jurídica de la tácita reconducción.

Sostuvo que aun cuando la prórroga y la tácita reconducción requieren de presupuestos diferentes, tienen la misma finalidad, consistente en la prolongación del contrato, por tanto, tanto en la prórroga de contrato como para obtener el beneficio de la tácita reconducción es necesario que el inquilino se encuentre al corriente en el pago de las rentas, pues no es válido que el arrendatario haga valer el derecho previsto en el artículo 2359 del código citado para que opere a su favor la tácita reconducción, si no ha cumplido con su obligación de pagar el monto de las rentas en los términos pactados de manera oportuna.

Así se advierte que en el caso sí se surte la contradicción de criterios, entre los sustentados por el Segundo y el Primer Tribunales Colegiados del Décimo Quinto Circuito, en virtud de que se cumple con el requisito consistente en que la oposición de criterios surja de entre las consideraciones, argumentaciones o razonamientos que sustentan la interpretación de un precepto legal o tema concreto de derecho, ya que esas consideraciones justifican el criterio jurídico que adopta cada uno de los órganos jurisdiccionales para decidir la controversia planteada, a través de las ejecutorias de amparo, materia de la contradicción de tesis.

Ahora bien, ambos Tribunales Colegiados, en las ejecutorias de mérito, sí examinaron cuestiones jurídicas esencialmente iguales, en virtud de que los juicios de amparo directo resueltos tanto por el Primer como por el Segundo Tribunales Colegiados del Décimo Quinto Circuito, fueron interpuestos por el mismo quejoso en contra de sentencias dictadas por un Juez Mixto de Paz, en juicios sumarios civiles en los cuales se demandó la terminación del contrato de arrendamiento, así como diversas prestaciones, entre ellas, el pago de rentas vencidas, juicios en los cuales se resolvió que el actor no probó su acción y, en consecuencia, se absolvió a los demandados.

Luego entonces, en ambos casos los Tribunales Colegiados conocieron de juicios de amparo directo en los que se reclamaron sentencias iguales, es más, interpuestos por el mismo quejoso; lo que pone de manifiesto que examinaron cuestiones jurídicas esencialmente iguales y, no obstante, llegaron a conclusiones discrepantes.

Asimismo, de las transcripciones de las respectivas ejecutorias se advierte que la diferencia de criterios se presenta en las consideraciones y razonamientos contenidos en cada una de las sentencias dictadas por los Tribunales Colegiados citados.

Finalmente, por lo que hace al tercer requisito, es de señalarse que de las referidas sentencias se desprende que los criterios en contradicción provienen del examen de los mismos elementos, a saber: a) juicios de amparo directo en los que se señaló como acto reclamado una sentencia dictada en juicios sumarios, en los que la acción intentada fue la de terminación de un contrato de arrendamiento y diversas prestaciones, y b) se analizó la figura de la tácita reconducción.

Conforme a lo antes expuesto, sí existe la contradicción de criterios entre los sustentados por el Segundo y el Primer Tribunales Colegiados del Décimo Quinto Circuito, la cual se constriñe a determinar si para que opere la figura de la tácita reconducción en un contrato de arrendamiento es necesario que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas, de conformidad con el Código Civil para el Estado de Baja California.

QUINTO. Esta Primera S. resuelve que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio que se sostiene en la presente resolución.

A efecto de ilustrar la decisión a la cual se habrá de arribar conviene tener presente como cuestión previa lo siguiente.

La figura de la tácita reconducción se da en el contexto del contrato de arrendamiento, por medio del cual una persona llamada arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o el uso y goce de un bien a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto.

Dicho contrato se encuentra previsto en el artículo 2272 del Código Civil para el Estado de Baja California, el cual es del tenor siguiente:

"Artículo 2272. Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

"El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación; de quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria."

Así, como características de dicho contrato se pueden citar las siguientes:

a) Que puede ser traslativo de uso, o bien, de uso y goce; el primer caso, se da cuando el contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, en cuyo caso el arrendatario podrá disponer de ella conforme a lo convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; mientras que si se celebra además respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa.

b) La concesión del uso o del uso y goce siempre debe ser temporal, con base en consideraciones de orden económico, la ley impone la necesidad de la temporalidad en este contrato para facilitar la posibilidad de circulación de la riqueza; en efecto, la propia naturaleza del contrato lleva consigo la temporalidad del mismo por tratarse de una concesión en el uso y goce del inmueble a cambio del pago de una renta, el cual por cuestiones prácticas no podría ser permanente.

c) Es un contrato siempre oneroso, ya que el arrendador al conceder el uso o el uso y goce de un bien invariablemente lo hace a cambio de un precio, partiendo de que éste es un elemento esencial, y en ausencia de éste no se podría hablar jurídicamente de un arrendamiento, sino que se trataría de un comodato.

Asimismo, se trata de un contrato bilateral, porque genera obligaciones para ambas partes contratantes; oneroso, porque origina provechos y gravámenes recíprocos; formal, porque la ley exige para su validez la forma escrita; consensual en oposición a real, porque para su perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa, sino sólo del consentimiento de las partes; principal, porque no requiere para su existencia o validez de un contrato o de una obligación previamente existentes; nominado, por la amplia regulación que hace de él la ley; y es, por último, un contrato de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes no pueden cumplirse en un solo acto, sino que requiere necesariamente de un lapso más o menos largo.

Son elementos de dicho contrato: el consentimiento, así en este contrato existe acuerdo de voluntades de ambas partes, una para conceder el uso o el uso y goce de un bien y la otra para pagar como contraprestación un precio cierto; mientras que el objeto del mismo, como contenido de las prestaciones de las partes, es doble: por una parte la arrendada y por la otra el precio.

A) La cosa, sigue las reglas generales de los contratos en el sentido de que la cosa debe existir en la naturaleza (con la excepción de que puedan darse en arrendamiento cosas futuras y si así fuere, aunque no se asentara expresamente en el contrato, el arrendador tendría una obligación previa, consistente en procurar la existencia de la cosa para hacer posible su entrega posterior a efecto de conceder su uso o su uso y goce, como en todo contrato de bienes futuros) y ser determinada o determinable.

B) El precio. El precio o contraprestación en este contrato debe ser cierto y puede consistir en una suma de dinero o en otros bienes, con tal de que sean ciertos y determinados al momento de efectuarse el pago.

Ahora bien, en este contrato, en términos generales, las obligaciones del arrendatario son las siguientes:

a) Pagar el precio cierto. Esta obligación se desprende del concepto mismo del contrato. Como consecuencia de la bilateralidad y onerosidad de este contrato, las obligaciones y los gravámenes de las partes deben ser correlativos y, por tanto, el arrendatario sólo está obligado a pagar el precio desde el día que reciba la cosa arrendada y hasta el día que la entregue, y no estará obligado a pagarlo durante el arrendamiento si por caso fortuito o fuerza mayor se le impide totalmente el uso de la cosa y, por último, si sólo se impide en parte el uso, tiene derecho a una reducción del precio a juicio de peritos. El arrendatario debe pagar el precio, que también recibe el nombre de renta, en el lugar, tiempo y modo convenidos y sólo si no hubo pacto expreso se aplican las reglas siguientes: Lugar. La casa habitación o despacho del arrendatario. Tiempo. Respecto de bienes muebles, si el contrato se fijó por tiempo fijo, al vencimiento del plazo; y si celebró por lapsos, al vencimiento de cada uno de los plazos.

b) Modo. La renta debe pagarse en dinero y si hay pacto expreso en otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, y en caso de que deba pagarse en frutos y no se hiciere el pago en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren esos frutos dentro del tiempo convenido.

c) Conservar la cosa. Es la obligación primaria de conservar la cosa e implica las siguientes obligaciones secundarias: 1. Debe usar la cosa sólo conforme a lo convenido. 2. Debe realizar las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que regularmente son causados por las personas que habitan en el inmueble.

Dichas obligaciones se encuentran consignadas en los siguientes artículos del Código Civil para el Estado de Baja California, aplicado en las sentencias materia de la presente contradicción:

"Artículo 2299. El arrendatario está obligado:

"I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;

"II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;

"III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella."

"Artículo 2301. La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario."

"Artículo 2303. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada."

"Artículo 2314. El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria."

"Artículo 2315. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios."

"Artículo 2316. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable."

"Artículo 2318. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio."

"Artículo 2289. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause."

"Artículo 2293. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este artículo no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento."

Mientras que el arrendador, también en forma genérica, tiene las siguientes obligaciones:

1. Entregar la cosa objeto del contrato, si se trata de inmuebles se deben entregar en estado de servir al uso convenido o al que corresponda conforme a su naturaleza; si no se convino en una fecha cierta, se debe entregar la cosa tan pronto como sea requerida la cosa por el arrendatario.

2. Conservar la cosa durante el tiempo que dure el arrendamiento haciendo para tal efecto las reparaciones que sean necesarias tendientes a conservar la cosa para el uso convenido y no aquellas que puedan originarse como consecuencia del uso normal de la cosa.

3. No estorbar de manera alguna el uso de la cosa ni variar su forma.

4. Responder de los daños y perjuicios originados como consecuencia de perturbaciones que por vías de hecho o por actos jurídicos suyos sufra el arrendatario sin tener justificación legal.

5. Indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que éste sufra por la privación del uso proveniente de la evicción de la cosa durante todo el tiempo del contrato.

6. Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores a la celebración del contrato.

7. Pagar las mejoras hechas por el arrendatario cuando se obligó a hacerlo.

Las citadas obligaciones dentro del código aplicado en las sentencias de las que deriva la presente contradicción, se encuentran previstas en los siguientes preceptos:

"Artículo 2286. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

"I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada;

"II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;

"III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;

"IV. A garantir (sic) el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;

"V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento."

"Artículo 2287. La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario."

"Artículo 2288. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III, del artículo 2286."

Una vez establecidas las obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento, se procede al análisis de los preceptos que prevén tanto la figura de la prórroga como de la tácita reconducción en la legislación civil del Estado de Baja California.

La tácita reconducción se encuentra prevista en el artículo 2360, que es del tenor siguiente:

"Artículo 2360. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año."

La figura de la tácita reconducción consiste en que si después de terminado el plazo establecido en el contrato y su prórroga, si la hubo, el arrendatario continúa sin oposición en el uso o goce de la cosa, se entenderá prorrogado el contrato por tiempo indeterminado, estando obligado a pagar la renta conforme a lo convenido en el contrato, y todas las obligaciones de las partes deben cumplirse como si el contrato tuviera plazo no vencido. En el supuesto de la tácita reconducción, cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato, previo aviso por escrito dado a la otra parte con quince días de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico.

Respecto a dicha figura, la extinta Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sostuvo los siguientes criterios.

"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: XXXV, Cuarta Parte

"Página: 38

"ARRENDAMIENTO, REQUISITOS PARA QUE SE OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. Los requisitos para que se opere la tácita reconducción son: a) La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración del término del contrato y b) La falta de oposición del arrendador al respecto. Como nuestro Código Civil no fija cuál es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposición a la tácita reconducción, queda la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y demás circunstancias del caso; sobre el particular la Suprema Corte ha resuelto que no es prudente establecer que la tácita reconducción opere al día siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un lapso moderado para considerar que no hubo oposición a que el arrendatario continúe en el uso y goce del predio, así como que ese plazo tácito no podrá ser menor de diez días, tiempo suficiente para que se manifieste la voluntad del arrendador. Por tanto, notificada la terminación del arrendamiento cinco días después de concluido, debe considerarse que es oportuna y válida la oposición a su continuación, y en consecuencia, que no puede producirse la tácita reconducción.

"Amparo directo 926/59. Justo H.O.. 9 de mayo de 1960. Cinco votos. Ponente: J.C.E..

"Sexta Época, Cuarta Parte:

"V.X., página 100. Amparo directo 2514/59. M.I.L.. 21 de octubre de 1959. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: G.G.R..

"V.X., página 80. Amparo directo 2603/58. Joyería ‘La Palma’, S. de R.L. 11 de junio de 1959. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: J.C.E.."

"ARRENDAMIENTO, REQUISITOS ESENCIALES PARA QUE SE OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. De conformidad con lo dispuesto por los artículos 2486 y 2487 del Código Civil en vigor en el Distrito Federal, los requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción son la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el contrato, y la falta de oposición del arrendador. Ahora bien: el derecho mexicano no precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposición, y tampoco hay norma alguna sobre la forma de realizarla y evitar que la continuación en el uso y disfrute produzca la tácita reconducción. Por lo que se refiere a la primer cuestión, esta Suprema Corte de Justicia ha fijado en término de diez días para que el arrendador se oponga a la continuación del arrendamiento, y en cuando a la segunda, ha considerado como acto de oposición la demanda de desocupación, la notificación fehaciente hecha al arrendatario de la oposición del arrendador, el permiso para preparar y hacer la mudanza, la renuncia de la tácita reconducción consignada en el contrato primitivo o antes de su vencimiento, o la inclusión en el contrato de una cláusula penal para el caso en que el inquilino no desocupe al vencerse el arrendamiento.

"Amparo directo 3657/58. L.G. de León. 29 de junio de 1959. Mayoría de cuatro votos. Disidente: G.G.R.. Ponente: M.R.S.."

A su vez, la propia S. precisó los requisitos para que no opere esta figura en el siguiente criterio aislado:

"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: LXXXIV, Cuarta Parte

"Página: 38

"ARRENDAMIENTO. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. Los requisitos necesarios para que no opere la tácita reconducción, son dos, a saber: a) oposición del arrendador dentro de un término prudente que se ha fijado en diez días y b) forma de exteriorizar esa oposición, que puede ser mediante notificación fehaciente al arrendatario, o por otros medios indirectos que la hagan patente.

"Amparo directo 2493/62. R. y E.P.Z.. 18 de junio de 1964. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: R.R.V.."

Por otra parte, la prórroga concebida como un derecho del arrendatario que se encuentra al corriente en el pago de la renta está regulada en el artículo 2359 del propio código, que a la letra dice:

"Artículo 2359. Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trata, han sufrido una alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento. Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido."

Sirve de apoyo a lo anterior las siguientes tesis aisladas:

"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: XXIV, Cuarta Parte

"Página: 77

"ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA DEL CONTRATO DE. En un contrato de arrendamiento de plazo fijo, si el arrendatario continúa sin oposición en el goce y uso del predio, no puede demandar, cuando el arrendador le notifica la terminación del contrato, la prórroga establecida por la ley. Solamente los contratos de arrendamiento a plazo fijo, y antes que éste se haya vencido, pueden prorrogarse, pues para que haya prórroga, se necesita un plazo. Si ya operó la tácita reconducción no cabe solicitar la prórroga legal, pues nunca hay segunda ni tercera prórrogas.

"Amparo directo 7117/57. J.S.. 8 de junio de 1959. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: J.C.E..

"Sexta Época, Cuarta Parte:

"V.X., página 72. Amparo directo 5812/57. A.G.. 16 de julio de 1958. Cinco votos. Ponente: G.G.R.."

"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: LXI, Cuarta Parte

"Página: 70

"ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA DEL. Lo que la resolución judicial decide, cuando se demanda la prórroga de un arrendamiento, es si el actor se encuentra o no colocado en los supuestos que la ley exige, vencimiento del contrato y estar al corriente en el pago de las rentas, para que opere su derecho a la prórroga, o sea, que la actividad jurisdiccional se limita a constatar circunstancias y a declarar el derecho a la prórroga, no a constituirlo, pues éste existe por disposición de la ley.

"Amparo directo 7986/60. S.H.J.. 12 de julio de 1962. Cinco votos. Ponente: M.R.V.."

De lo antes expuesto, es dable concluir que tanto la prórroga como la tácita reconducción son formas de continuación del contrato de arrendamiento una vez llegado a su término; así, mientras la prórroga es un derecho del arrendatario que se encuentra al corriente en el pago de sus rentas, la cual podrá ser solamente por un año, la tácita reconducción opera una vez vencido el contrato y su prórroga, siempre que el arrendador no se oponga a que el arrendatario continúe en el uso y goce del bien inmueble.

Ahora, aun cuando ambas figuras tienen como efecto la prolongación del contrato, tienen diferencias.

Dichas diferencias se encuentran establecidas de manera patente en las siguientes tesis aisladas emitidas por la extinta Tercera S. de este Alto Tribunal.

"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: LXXV, Cuarta Parte

"Página: 50

"ARRENDAMIENTO, DIFERENCIAS ENTRE LA PRÓRROGA Y LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE. Aun cuando la prórroga y la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento tienen de común que el contrato prorrogado o reconducto, haya sido de plazo fijo, terminado éste, la continuación de sus efectos, tiene notables diferencias que las distinguen, pues la prórroga es un derecho que se da al inquilino que está al corriente en el pago de sus rentas y, siempre que este quiera hacer uso de él, tendrá, antes de que termine el contrato, que convenirla expresamente con el arrendador y en caso de negativa de éste, demandarlo judicialmente y dicha prórroga, tratándose de finca urbana, tendrá por efecto que el arrendamiento continúe por un año más, esto es, tiene un plazo fijo. En cambio, la tácita reconducción, no tiene que demandarla al arrendatario, simplemente se realiza, ante la falta de oposición del arrendador o sea ante la tolerancia de este para que el inquilino continúe en el uso y goce de la finca arrendada, con la circunstancia de que en este caso, se realiza una prolongación del contrato, que por disposición legal será por tiempo indefinido, aunque subsistiendo los demás pactos del contrato reconducto.

"Amparo directo 2682/62. E.F.R.. 4 de septiembre de 1963. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: M.R.V..

"Sexta Época, Cuarta Parte:

"Volumen XXXVII, página 28. Amparo directo 4892/59. J.M. de C.. 25 de abril de 1960. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: J.L.L.."

"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: XXXVII, Cuarta Parte

"Página: 28

"ARRENDAMIENTO, DIFERENCIAS ENTRE LA PRÓRROGA Y LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE. Aun cuando la prórroga y la tácita reconducción del contrato de arrendamiento tienen de común que el contrato prorrogado y reconducto sea de plazo fijo y la continuación de sus efectos después de concluido éste, tienen notables diferencias que las distinguen: la prórroga es un derecho que se da al inquilino que está al corriente en el pago de sus rentas y si éste quiere hacer uso de él, tendrá, antes de que termine el contrato, que convenirlo expresamente con el arrendador, o, en caso de negativa de éste, demandársele judicialmente, y la prórroga así lograda, tratándose de finca urbana, tendrá por efecto que el arrendamiento continúe por un año más, esto es, tiene un plazo fijo; en cambio la tácita reconducción no tiene que demostrarla el arrendatario, simplemente se realiza por la tolerancia del arrendador de que el inquilino continúe en el uso y goce de la finca arrendada, con la circunstancia de que en este caso se realiza una prolongación del contrato con la modificación legal de ser por tiempo indefinido, pero quedando vivos los demás pactos del contrato.

"Amparo directo 4892/59. J.M. de C.. 25 de julio de 1960. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: G.G.R.. Ponente: J.L.L.."

"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: LXXXIV, Cuarta Parte

"Página: 12

"ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA Y RECONDUCCIÓN TÁCITA DEL. La prórroga del contrato de arrendamiento a que se refiere el artículo 2485 del Código Civil del Distrito Federal, no es forzosa para el inquilino, de manera que aunque él mismo no la haya pedido, deba tenerse por existente tácitamente, sino que para que dicha prórroga tenga lugar, es necesario que el arrendatario ejercite su derecho a ella o que exista una constancia fehaciente de que ha habido un acuerdo entre las partes, a ese respecto. Cuando el inquilino simplemente continúa ocupando el predio, sin oposición del arrendador, no se está en presencia de la prórroga que establece el artículo 2485 citado, sino que opera la reconducción tácita a que se contraen los artículos 2486 y 2487 del mismo código civil, transformándose el arrendamiento de predios urbanos que ha sido concertado por tiempo determinado, en uno por tiempo indefinido; y en este caso, para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato y esté en aptitud de exigir la desocupación de la finca, es necesario que dé aviso al inquilino, de su deseo de dar por concluido el arrendamiento, conforme a lo dispuesto por el artículo 2478 del citado ordenamiento.

"Amparo directo 2493/62. R. y E.P.Z.. 18 de junio de 1964. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: R.R.V.."

De las tesis transcritas se advierten las diferencias entre ambas figuras, que consisten básicamente en que la prórroga es un derecho del inquilino que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, que puede ser por convenio expreso o ejercerlo mediante demanda; mientras que la tácita reconducción se realiza por la simple falta de oposición del arrendador a que el inquilino continúe en el uso y goce del bien inmueble arrendado.

Luego entonces, mientras que la prórroga es un derecho del arrendatario que se encuentra al corriente en el pago de las rentas que opera aun ante la falta de consentimiento del arrendador, si se demanda judicialmente, la tácita reconducción es la prolongación del contrato ante la falta de oposición del arrendador. De esta manera, ambas figuras tienen consecuencias jurídicas diversas.

Las diferencias entre estas dos figuras pueden detallarse de la siguiente manera:

Ver diferencias

Una vez establecido lo anterior, se concluye que para que opere la tácita reconducción no es necesario que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de la renta, en virtud de que del texto de la propia ley, que en este caso es el Código Civil para el Estado de Baja California, se advierte que dicho requisito opera únicamente tratándose de la prórroga del contrato de arrendamiento, mas no tratándose de la tácita reconducción.

Esto es, de conformidad con el ordenamiento legal, aplicable para que surta efectos legales, en la tácita reconducción el arrendatario no requiere formular requerimiento o exigencia al arrendador, puesto que la actualización de dicha figura opera entre el vencimiento del contrato y la falta de oposición del arrendador a continuar con el mismo; no siendo aplicable para que opere la tácita reconducción un requisito previsto únicamente para que opere la prórroga.

De esta manera, se considera que en la especie no concurren elementos consistentes que permitan fundadamente aplicar el artículo 2359 del Código Civil para el Estado de Baja California, que regula la prórroga del contrato de arrendamiento, a la figura de la reconducción tácita que codifica el artículo 2361, por el contrario, se estima que sostener tal postura disociaría y desarticularía la colocación armónica de los preceptos que en materia de arrendamiento contiene el Código Civil para el Estado de Baja California, y todavía más, transgrediría el principio de legalidad que debe distinguir a los criterios sustentados por ese tribunal, al aplicar a una situación ajena un precepto que regula un contexto jurídico distinto.

En efecto, los preceptos legales motivo de la contradicción de criterios (artículos 2360 y 2361), no prevén como requisito de validez de la tácita reconducción que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de sus rentas, además, dentro del régimen de facultades expresas que norman a los tribunales del país, éstos sólo pueden hacer lo que la ley permite, por tanto, aplicar un precepto determinado a una situación jurídica que reviste propósitos diversos no es lógico ni legal.

En esta tesitura, para que opere la tácita reconducción no es requisito que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas por no encontrarse así dispuesto en la legislación aplicable.

En tales circunstancias debe prevalecer el criterio sustentado por esta Primera S., por lo que con fundamento en lo dispuesto en el artículo 195 de la Ley de Amparo, la tesis correspondiente debe quedar redactada con el siguiente rubro y texto:

-El artículo 2360 del Código Civil del Estado de Baja California sólo prevé como requisitos para que opere la tácita reconducción en el contrato de arrendamiento, su vencimiento y la falta de oposición del arrendador a que el inquilino continúe en el uso y goce del inmueble arrendado, de manera que es innecesario que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas, pues tal requisito, establecido en el artículo 2359 del citado ordenamiento legal, resulta aplicable tratándose de la prórroga pero no de la tácita reconducción, ya que son figuras previstas y reguladas en disposiciones legales diversas con consecuencias jurídicas también diferentes.

Por lo expuesto y con fundamento en el artículo 197-A de la Ley de Amparo, se resuelve:

PRIMERO.-Sí existe contradicción de tesis entre las sustentadas por el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado del mismo circuito, en los términos del considerando cuarto de la presente ejecutoria.

SEGUNDO.-Debe prevalecer el criterio sustentado por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que ha quedado precisado en el último considerando de esta resolución.

TERCERO.-Dése publicidad a esta ejecutoria, en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.

N.; con testimonio de la presente resolución, hágase del conocimiento de los Tribunales Colegiados contendientes y, en su oportunidad, archívese el expediente como asunto concluido.

Así lo resolvió la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de tres votos de los señores Ministros José de J.G.P., S.A.V.H. y J.R.C.D.; los Ministros presidenta O.S.C. de G.V. (ponente) y J.N.S.M. votaron en contra. Se hizo cargo del engrose el M.S.A.V.H..

Nota: La tesis de rubro: "ARRENDAMIENTO, REQUISITOS ESENCIALES PARA QUE SE OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL." citada en esta ejecutoria, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Sexta Época, V.X., Cuarta Parte, página 78.