Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 158/2003-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS TERCERO Y SÉPTIMO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

TERCERO. Los criterios que se estiman en contradicción son los siguientes:

A) El Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo DC. 5687/99, el ocho de julio de mil novecientos noventa y nueve, emitió el criterio siguiente:

"QUINTO. Es infundado lo aducido por la sociedad quejosa, en el transcrito concepto de violación, pues si bien es cierto que en la exposición de motivos a que alude se hizo referencia a la prórroga a voluntad del arrendatario al indicar: ‘En consecuencia, esta iniciativa propone, por una parte, la eliminación de las citadas prórrogas a voluntad del arrendatario y que el plazo para el arrendamiento pueda ser menor a un año, a juicio de las partes, mediante la reforma procesal al artículo 2448-C, al cual se propone adicionar la expresión «salvo convenio en contrario».’; también es verdad que en esa exposición ninguna referencia se hizo a la prórroga consensual, misma que contrario a lo que sostiene la impetrante del amparo no puede subsistir, pues como correctamente lo consideró el tribunal de alzada, al haberse derogado los artículos 2485 y 2486 del mencionado Código Civil, dejó de existir la figura jurídica de la prórroga en materia de arrendamiento; además, sería ilógico aceptar el ejercicio de una acción fundada en una figura cuyo precepto que la contemplaba ha sido derogado. También cabe indicar que aun cuando el ahora derogado artículo 2485 del Código Civil haya establecido un derecho a favor del inquilino al establecer: (transcribe); ese derecho no podría prevalecer, al haber desaparecido la figura de la prórroga en los contratos de arrendamiento, por derogación del precepto transcrito y su correlativo; por ende, tampoco puede existir la prórroga, aun cuando sea mediante convenio o pacto establecido en el propio contrato de arrendamiento, como en la especie, puesto que de todas maneras sería un derecho del arrendatario que el legislador suprimió, y si la intención de las partes es de que el inquilino continúe en el uso y disfrute del inmueble arrendado, lo que procedería es el otorgamiento de un nuevo contrato de arrendamiento. Esto con independencia de que, después de vencido el plazo del contrato operaría la diversa figura jurídica conocida como tácita reconducción, misma que concede al inquilino la facultad de continuar en el uso de la localidad arrendada. No es obstáculo a lo anterior, lo aducido en torno a que como las partes pueden convenir los plazos del arrendamiento de acuerdo con sus necesidades, y que por eso sí existe la prórroga consensual; cuenta habida que el plazo es el tiempo o lapso que se fija para que tenga lugar una acción y la prórroga es la continuación de ese plazo, lo que evidentemente no está permitido por la ley, precisamente por haberse derogado las disposiciones relativas a la figura de la prórroga en el arrendamiento. Además, contrario a lo que sostiene la inconforme, no es verdad que tan sólo se haya retirado del sistema jurídico la prórroga legal a voluntad del arrendatario y no así la prórroga convencional a voluntad de ambas partes, pues de la lectura íntegra del título sexto del Código Civil, relativo al arrendamiento, no aparece precepto alguno que autorice la prórroga consensual, y la inconforme omite señalar qué precepto contempla esa figura. Cabe destacar también la circunstancia de que según constancias de autos, en su demanda que no le fue admitida, tampoco señaló precepto legal alguno en el que fundara esa prórroga, pues en el capítulo de derecho únicamente dijo: ‘En lo concerniente al fondo del asunto son aplicables los artículos 2398, 2399, 2400, 2406, 2412, 2414, 2419, 2420, 2422 y demás aplicables del Código Civil.’, es decir, los aplicables en relación con el contrato de arrendamiento, de los cuales ninguno se refiere a la aducida prórroga consensual o convencional del arrendamiento. En las relacionadas circunstancias, al no ser la sentencia reclamada violatoria de garantías en perjuicio de la sociedad quejosa, lo que procede es negarle la protección de la Justicia Federal."

La resolución anterior dio origen a la tesis siguiente:

"Novena Época

"Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: X, septiembre de 1999

"Tesis: I.7o.C.26 C

"Página: 833

"PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DE LA, POR HABERSE DEROGADO LOS ARTÍCULOS 2485 Y 2486 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL VEINTIUNO DE JULIO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES. La figura jurídica de la prórroga en los contratos de arrendamiento que regulaban los artículos 2485 y 2486 del Código Civil para el Distrito Federal, quedó suprimida por el legislador, al haber derogado dichos preceptos mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación, el veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres; por lo tanto, al haber desaparecido el derecho del inquilino a la prórroga, ésta no puede prevalecer, aun cuando se haya establecido en el contrato de arrendamiento, puesto que carecería de fundamento en precepto alguno de los que dicho código regula esa clase de contratos.

"Amparo directo 5687/99. A.T.M., S.A. de C.V. 8 de julio de 1999. Unanimidad de votos. Ponente: A.O.G.. Secretaria: L.R.G.."

B) El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo DC. 489/2003, el cinco de septiembre de dos mil tres, consideró lo siguiente:

"QUINTO. Como se adelantó, son fundados los argumentos sintetizados. Para arribar a tal conclusión, es pertinente destacar, en primer término, como un hecho cierto que el contrato de arrendamiento en el que se fundan las acciones de origen, fue celebrado entre Asociación Suiza de México, Asociación Civil, como arrendadora y la hoy quejosa como arrendataria, respecto del inmueble que se describe en su clausulado. Asimismo, se debe establecer que a la firma de dicho contrato, esto es, el primero de septiembre de dos mil, ya se encontraba derogado el artículo 2485 del Código Civil para el Distrito Federal, al que se remite la autoridad responsable, en virtud de la reforma de veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres. Dicho numeral se contemplaba dentro del capítulo IX, título sexto, segunda parte del libro cuarto del Código Civil para el Distrito Federal, antes denominado, Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, relativo al ‘Modo de terminar el arrendamiento’. Precepto que con anterioridad a la reforma aludida, era del tenor siguiente: ‘Artículo 2485.’ (se transcribe). El numeral antes transcrito establecía una prerrogativa derivada de la ley, únicamente a favor del inquilino, como lo era el que se le prorrogara hasta por un año más el contrato de arrendamiento, siempre y cuando se colmaran las condiciones que exigía el propio precepto, a saber: que se hubiere vencido el contrato de que se habla y que el arrendatario se encontrara al corriente en el pago de sus rentas. Sin embargo, dicho precepto fue derogado por la reforma que sufrió el entonces denominado Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, publicada en el Diario Oficial de la Federación el veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres. De ese hecho basa la responsable su argumento respecto a que la supresión de la figura de la prórroga del contrato de arrendamiento ocasionaba que las partes que intervinieran en un contrato de esa naturaleza se encontraban impedidas para estipular dicha institución, y en caso de que así lo hicieran, no debía prevalecer ante la falta de un fundamento legal; además, la propia autoridad responsable concluye que la intención del legislador fue suprimir esa figura de los contratos, ya sea derivada de la ley o de la voluntad de las partes, pues de lo contrario no hubiese derogado totalmente la figura de mérito. Para constatar lo antes afirmado es menester reproducir, en la parte conducente, la resolución que constituye el acto reclamado en el presente juicio de garantías, que dice: (transcribe). En ese orden de ideas, es conveniente acudir a la exposición de motivos que dio origen a la reforma que sufrió el entonces llamado Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, publicada el veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, con el objeto de precisar los alcances y fines que se propuso el legislador al suprimir, entre otros, lo dispuesto en el artículo a que se alude, sin dejar de lado que dicha reforma, en general, atendió a varios aspectos del arrendamiento que son convenientes observar para comprender de manera armónica el origen de las reformas propuestas, en los términos siguientes: (transcribe). De lo antes transcrito es posible dilucidar el propósito que persiguió la reforma al código en comento, la que se advierte tanto de la lectura integral de la exposición de motivos como de las razones particulares que dieron origen a suprimir la figura jurídica de prórroga del contrato de arrendamiento como prerrogativa del inquilino, a saber: que con el fin de abatir la necesidad de vivienda en el Distrito Federal en el aspecto de arrendamiento, se evidenció que las disposiciones que regían dicha institución habían tenido efectos contrarios a los esperados, porque brindaban excesivas facilidades al inquilino que era irresponsable, ante lo cual el arrendador se encontraba en una clara desventaja; por lo cual se buscaban modificaciones a la ley que permitieran favorecer una auténtica relación de equidad jurídica entre arrendadores y arrendatarios. Además, en tal reforma se advirtió que la existencia de las prórrogas legales a voluntad del arrendatario han sido motivo generalizado y continuo de controversias entre las partes, que produce saturación de conflictos en los tribunales y no incentiva la construcción y ofrecimiento de vivienda para su arrendamiento y, por tanto, el legislador determinó conveniente que las partes contratantes fueran las que, con toda libertad, pudieran convenir los plazos de sus arrendamientos, de acuerdo con sus intereses y necesidades, por lo que se eliminaron las prórrogas que la legislación dejaba a voluntad del arrendatario. Las mencionadas prórrogas no sólo se contemplaban en el artículo 2485 del otrora Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, cuyo contenido ha quedado transcrito en párrafos anteriores y que se refería al vencimiento del contrato de arrendamiento, sino también en el diverso 2448-C que literalmente establecía lo siguiente: (se transcribe). Dicho numeral se encontraba dentro de las disposiciones que regulaban el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitación, y si bien es verdad que en la exposición de motivos de la reforma aludida se refirió en lo que interesa a ese precepto, ello no es obstáculo para determinar que tales razonamientos deban ser aplicados para justificar la derogación del artículo 2485, pues éste se contenía en el capítulo general de vencimiento del contrato de arrendamiento, incluyendo de fincas rústicas o urbanas, para cualquier destino. También es dable concluir de la exposición de motivos de la reforma de veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres que el legislador no restringió la voluntad de las contratantes para convenir respecto de la prórroga del arrendamiento, sino, por el contrario, para buscar la equidad de las partes dejó a éstas que decidieran al respecto y de acuerdo a sus necesidades, pues con dicha reforma se pretendió eliminar la excesiva regulación que en ese momento existía respecto del ejercicio de la libertad de contratación y protección eficaz a los derechos tanto del arrendador como del arrendatario. En efecto, la intención del legislador no fue la de prohibir el convenio respecto de la prórroga del arrendamiento, sino eliminar las restricciones a la libertad de contratar, pues al establecerse con anterioridad en la ley en comento que esa prórroga únicamente constituía un derecho para el inquilino, dejaba en desigualdad a su contraparte quien no tenía injerencia para decidir respecto de la misma, y con ello buscó el mayor respeto de la máxima jurídica que rige a este tipo de actos: ‘la voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos’. En ese contexto asiste razón a la quejosa al argumentar que la prórroga no fue prohibida por el legislador, sino que sólo dejó su regulación a la voluntad de las partes, sin que con ello se vulneren normas de carácter público, el interés social, la moral o las costumbres. Sin que obste la afirmación relativa a que el convenir respecto a la prórroga de un contrato de arrendamiento no encontraría fundamento legal, pues considerarlo así atentaría contra la libre contratación que el legislador buscó con la reforma de mil novecientos noventa y tres; sin que además los particulares se rijan por el principio de autoridad, ya que tienen permitido realizar todo aquello que no esté prohibido por una ley, cosa contraria sucede respecto a las autoridades quienes tienen que sujetar su actuar necesariamente en un fundamento legal, de acuerdo al sistema jurídico que rige nuestro Estado de derecho. En consecuencia, no se debe tener por inválida la cláusula quinta del contrato base de la acción, relativa a la vigencia del arrendamiento y de su prórroga, pues ésta fue estipulada con libertad de las partes de acuerdo a sus necesidades e intereses propios, lo que no va en contra de la intención del legislador que estableció la reforma al Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, publicada en el Diario Oficial de la Federación de veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, cuyo tenor es el siguiente: (se transcribe). Las consideraciones antes expuestas dan sustento a este Tribunal Colegiado para no compartir el criterio jurisprudencial en el que se apoyó la autoridad responsable para emitir el acto reclamado, cuyo rubro es del tenor siguiente: ‘PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DE LA, POR HABERSE DEROGADO LOS ARTÍCULOS 2485 Y 2486 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL VEINTIUNO DE JULIO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES.’, sostenido por el Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, cuyos datos de localización se citan en la propia resolución reclamada. Por los motivos anteriores, con fundamento en el artículo 197-A de la Ley de Amparo y toda vez que este órgano jurisdiccional sustenta una postura contraria a la de la tesis sostenida por el Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, se ordena denunciar la contradicción respectiva ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación, para que, de resultar procedente, decida cuál tesis de las contendientes debe prevalecer ..."

La resolución anterior dio origen a la tesis siguiente:

"Novena Época

"Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIX, enero de 2004

"Tesis: I.3o.C.447 C

"Página: 1593

"PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ES VÁLIDA LA CLÁUSULA QUE LO PACTA, AUNQUE ESTÉ DEROGADO EL ARTÍCULO 2485 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL MEDIANTE REFORMA DE VEINTIUNO DE JULIO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES. El artículo 2485 del Código Civil para el Distrito Federal antes de ser derogado, el veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, establecía que al vencimiento del contrato de arrendamiento el inquilino tenía el derecho a la prórroga hasta por un año, siempre que estuviese al corriente en el pago de las rentas, y era una prerrogativa únicamente a favor del arrendatario; por tanto, si las partes pactaron la prórroga del contrato de arrendamiento, es violatorio de garantías que la Sala responsable considere que la derogación del precepto ocasione impedimento para estipularla entre las partes que intervienen en el acto jurídico en mención, ante la falta de fundamento legal, pues la intención del legislador que estableció la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación, en la fecha antes indicada, en materia de arrendamiento, no era la de suprimir esa institución de los contratos, sino la de dar mayor libertad a la voluntad de los contratantes para prorrogar el contrato de arrendamiento, sin dejar esa potestad únicamente al arrendatario, lo que permite favorecer una auténtica relación de equidad jurídica entre arrendadores y arrendatarios, evitando controversias entre las partes; por ende, no se debe invalidar la cláusula del contrato de arrendamiento que pacta su prórroga, ya que ésta fue estipulada con libertad contractual de las partes, de acuerdo a sus necesidades e intereses propios y en respeto de la máxima jurídica que rige a este tipo de actos jurídicos: ‘La voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos’.

"Amparo directo 489/2003. Centro Suizo Mexicano Cultural y Deportivo, A.C. 5 de septiembre de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: J.J.R.. Secretario: H.R.G.."

CUARTO. Como una cuestión previa, cabe precisar que esta Suprema Corte de Justicia de la Nación al interpretar los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 197-A de la Ley de Amparo, ha considerado que dichos preceptos regulan lo relativo a la contradicción de tesis sobre una misma situación jurídica como forma o sistema de integración de jurisprudencia, y que por tesis debe entenderse la posición que, manifestada mediante una serie de proposiciones que se expresan con el carácter de propias, adopta el Tribunal en la solución de un negocio jurídico.

Asimismo, este Alto Tribunal ha considerado que para que exista materia a dilucidar respecto a un criterio que prevalezca debe existir, cuando menos formalmente, una oposición de criterios jurídicos en los que se controvierta la misma cuestión; es decir, para que se surta su procedencia, la contradicción denunciada debe referirse a las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas, vertidas dentro de la parte considerativa de las sentencias respectivas, que son las fuentes primordiales de las tesis que sustentan los órganos jurisdiccionales.

En otros términos, se da la contradicción anterior cuando concurran los siguientes supuestos:

a) Que al resolver los negocios se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten criterios discrepantes.

b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas.

c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.

Al respecto es aplicable la siguiente jurisprudencia:

"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 26/2001

"Página: 76

"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la Sala que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."

QUINTO. Precisado lo anterior, lo que procede es examinar si, en la especie, existe o no la contradicción de tesis sustentadas entre los Tribunales Colegiados de Circuito.

Analizadas las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales Colegiados, cuyas posturas se vieron reflejadas en las tesis que emitieron al respecto, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que sí existe la contradicción de criterios denunciada.

El Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, de acuerdo a la tesis que emitió, esencialmente sustenta el criterio en el sentido de que "la figura jurídica de la prórroga en los contratos de arrendamiento que regulaban los artículos 2485 y 2486 del Código Civil para el Distrito Federal, quedó suprimida por el legislador, al haber derogado dichos preceptos mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación, el veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres; por tanto, al haber desaparecido el derecho del inquilino a la prórroga, ésta no puede prevalecer, aun cuando se haya establecido en el contrato de arrendamiento, puesto que carecería de fundamento en precepto alguno de los que dicho código regula esa clase de contratos."

Por su parte, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, de acuerdo a la tesis que emitió, estima que "el artículo 2485 del Código Civil para el Distrito Federal antes de ser derogado el veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, establecía que al vencimiento del contrato de arrendamiento el inquilino tenía el derecho a la prórroga hasta por un año, siempre que estuviese al corriente en el pago de las rentas, y era una prerrogativa únicamente a favor del arrendatario; por tanto, si las partes pactaron la prórroga del contrato de arrendamiento, es violatorio de garantías que la Sala responsable considere que la derogación del precepto ocasione impedimento para estipularla entre las partes que intervienen en el acto jurídico en mención, ante la falta de fundamento legal, pues la intención del legislador que estableció la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación en la fecha antes indicada, en materia de arrendamiento, no era la de suprimir esa institución de los contratos, sino la de dar mayor libertad a la voluntad de los contratantes para prorrogar el contrato de arrendamiento, sin dejar esa potestad únicamente al arrendatario, lo que permite favorecer una auténtica relación de equidad jurídica entre arrendadores y arrendatarios, evitando controversias entre las partes; por ende, no se debe invalidar la cláusula del contrato de arrendamiento que pacta su prórroga, ya que ésta fue estipulada con libertad contractual de las partes, de acuerdo a sus necesidades e intereses propios y en respeto de la máxima jurídica que rige a este tipo de actos jurídicos: ‘La voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos’."

De lo relatado se advierte lo siguiente:

a) Que al resolver los asuntos sometidos a su consideración, los órganos colegiados contendientes examinaron la misma cuestión jurídica, esto es, si es válida o es improcedente la cláusula en la que el arrendador y el arrendatario estipulan lo relativo a la prórroga del contrato de arrendamiento cuando el dispositivo jurídico que contenía dicha figura jurídica fue derogado del ordenamiento legal de la materia.

b) La diferencia de criterios se presenta en las consideraciones de las sentencias y tesis respectivas, como se advierte de su contenido.

c) Los criterios provienen del examen de los mismos elementos, pues los Tribunales Colegiados, atendiendo a lo que disponían los artículos 2485 y 2486 del Código Civil para el Distrito Federal y a la exposición de motivos que originó la derogación de dichos preceptos, arribaron a diferentes conclusiones, a saber:

aa) El Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito en el caso concreto sostiene que al haber desaparecido el derecho del inquilino a la prórroga ésta no puede prevalecer aun cuando se haya establecido en el contrato de arrendamiento, puesto que carecería de fundamento en precepto alguno de los que dicho código regula esa clase de contratos.

bb) Por su parte, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito en ese mismo supuesto considera que si las partes pactaron la prórroga del contrato de arrendamiento, es violatorio de garantías que se considere que la derogación del precepto ocasione impedimento para estipularla entre las partes que intervienen en el acto jurídico en mención, ante la falta de fundamento legal, pues la intención del legislador que estableció la reforma respectiva, en materia de arrendamiento, no era la de suprimir esa institución de los contratos, sino la de dar mayor libertad a la voluntad de los contratantes para prorrogar el contrato de arrendamiento.

Lo anterior permite concluir que, en este caso, sí existe contradicción de tesis en el punto medular, como quedó apuntado con anterioridad.

En este orden de ideas, no resulta obstáculo, el hecho de que los criterios en contraposición no constituyan jurisprudencia, porque los artículos 107, fracción XIII, párrafos primero y tercero, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 197-A de la Ley de Amparo, que establecen el procedimiento para resolverla no imponen dicho requisito.

En relación con este punto cobra aplicación la tesis de jurisprudencia que a la letra dice:

"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 27/2001

"Página: 77

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS DISCREPANTES. Los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Federal, 197 y 197-A de la Ley de Amparo establecen el procedimiento para dirimir las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito o las S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. El vocablo ‘tesis’ que se emplea en dichos dispositivos debe entenderse en un sentido amplio, o sea, como la expresión de un criterio que se sustenta en relación con un tema determinado por los órganos jurisdiccionales en su quehacer legal de resolver los asuntos que se someten a su consideración, sin que sea necesario que esté expuesta de manera formal, mediante una redacción especial, en la que se distinga un rubro, un texto, los datos de identificación del asunto en donde se sostuvo y, menos aún, que constituya jurisprudencia obligatoria en los términos previstos por los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo, porque ni la Ley Fundamental ni la ordinaria establecen esos requisitos. Por tanto, para denunciar una contradicción de tesis, basta con que se hayan sustentado criterios discrepantes sobre la misma cuestión por S. de la Suprema Corte o Tribunales Colegiados de Circuito, en resoluciones dictadas en asuntos de su competencia."

También resulta aplicable al caso la tesis siguiente:

"Octava Época

"Instancia: Segunda Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: XII, diciembre de 1993

"Tesis: 2a. VIII/93

"Página: 41

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA SU RESOLUCIÓN NO ES NECESARIO QUE ÉSTAS TENGAN EL CARÁCTER DE JURISPRUDENCIA. El procedimiento para dirimir contradicciones de tesis no tiene como presupuesto necesario el que los criterios que se estiman opuestos tengan el carácter de jurisprudencia, pues los artículos 107, fracción XIII de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo no lo establecen así."

SEXTO. Debe prevalecer, con el carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en términos de las consideraciones siguientes:

Como quedó expuesto, el tema de la presente contradicción de tesis se circunscribe a determinar si es improcedente o es válida la cláusula en la que el arrendador y el arrendatario estipulan lo relativo a la prórroga del contrato de arrendamiento, cuando el dispositivo jurídico que contenía dicha figura jurídica fue derogado del ordenamiento legal de la materia.

Los artículos 2485 y 2486 del entonces Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, derogados mediante reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el día veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, disponían lo siguiente:

"Artículo 2485. Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres de la zona en que se trate, han sufrido una alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento. ..."

"Artículo 2486. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año."

De la lectura del primero de los artículos reproducidos puede advertirse que una vez vencido el contrato de arrendamiento el inquilino tenía derecho a que se le prorrogara hasta por un año dicho contrato; el segundo de los preceptos citados alude a lo que se conoce como tácita reconducción.

El derecho que tenía el inquilino para que se prorrogara hasta por un año el contrato de arrendamiento venía a constituir una limitación a la libertad contractual.

Sirve de apoyo a lo anterior la tesis siguiente:

"Quinta Época

"Instancia: Sala Auxiliar

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: CXX

"Página: 29

"ARRENDAMIENTO, LOS DECRETOS SOBRE PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS DE, NO ENTRAÑAN MODALIDADES A LA PROPIEDAD (INQUILINATO EN SINALOA). La Suprema Corte ha establecido que no son inconstitucionales la Ley Inquilinaria del Estado de Nuevo León, ni los decretos números 265 y 60 de la Legislatura de Durango referentes a la misma materia, ni el decreto de treinta de diciembre de mil novecientos cuarenta y siete para el Distrito y Territorios Federales, ni la Ley Inquilinaria de Veracruz, e idéntico criterio se ha sostenido tocante a la leyes que regulan la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento, o que establecen otras restricciones a los derechos del arrendador, en el sentido de que no constituyen modalidades a la propiedad privada, sino que importan solamente limitaciones a la libertad contractual.

"Amparo civil directo 6147/40. E.J.M. 1o. de abril de 1954. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: Á.G. de la Vega. La publicación no menciona el nombre del ponente."

Ahora bien, independientemente de que en el artículo 2485 del Código Civil se establecía la prórroga legal de referencia, no resultaba un obstáculo para que en alguna de las cláusulas de los contratos de arrendamiento, el arrendador y el arrendatario pudieran establecer prórrogas convencionales (pacto expreso de las partes que acuerdan prolongar por más tiempo la vigencia del contrato), esto es, si bien se establecía expresamente en la ley la prórroga del contrato de arrendamiento como un derecho en favor del arrendatario, ello no significaba que no pudieran convenirse prórrogas convencionales en alguna de las cláusulas del contrato de mérito.

Al respecto, son ilustrativas las tesis que son del tenor siguiente:

"Quinta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: LXXXVII

"Página: 708

"ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA DEL CONTRATO DE. La prórroga legal que establecen los artículos 2485, 2486 y 2487 del Código Civil del Distrito Federal, sólo opera en los contratos de arrendamiento en que nada se ha convenido sobre el particular, y no en los que contienen cláusula especial sobre prórrogas convencionales.

"Amparo civil directo 1610/45. C.L.A.. 25 de enero de 1946. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: E.P.A.. Ponente: A.M.A.."

"Sexta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: LXVII, Cuarta Parte

"Página: 37

"ARRENDAMIENTO. VALOR DE LA. PRÓRROGA CONVENCIONAL ANTERIOR A LA LEGAL. Cuando en un contrato de arrendamiento las partes sucesivamente convienen en varias prórrogas, hasta que se venza la última de plazo fijo que se señale, será cuando proceda la forzosa o legal que impone la ley, debido a que las anteriores que fueron convencionales, no excluyen la procedencia de la legal, pues éstas siguen dando plazo al contrato. Por lo tanto, si en este último no se menciona que la prórroga convencional comprenda o sustituya a la legal, deberá establecerse que un contrato por tiempo fijo que se prorrogue voluntariamente por las partes en una o más ocasiones, al vencimiento del plazo que se estipule en la última prórroga convencional, será cuando opere la legal, ya que será hasta entonces cuando se venza el término pactado.

"Amparo directo 7371/61. Lucía de Santiago de Luna. 14 de enero de 1963. Cinco votos. Ponente: R.R.V.."

En la exposición de motivos que originó la derogación de los preceptos aludidos, se advierte que con la supresión de la prórroga legal del contrato de arrendamiento como derecho del inquilino, se pretendió establecer una verdadera equidad jurídica entre los arrendadores y arrendatarios; poniéndose de relieve la circunstancia de que dichas prórrogas legales a voluntad del arrendatario han sido motivo de controversias entre las partes, considerando el legislador que era más conveniente que las partes contratantes fueran las que pudieran convenir los plazos de sus arrendamientos, de acuerdo a sus intereses y necesidades.

No pasa inadvertida la circunstancia de que las razones anteriores aludían al artículo 2448-C del Código Civil en mención, sin embargo, dichas razones también son aplicables al artículo 2485, en virtud de que aquél también contemplaba la figura jurídica de la prórroga del contrato.

Asimismo, debe estimarse que la intención del legislador no fue la de prohibir el convenio respecto de la prórroga del arrendamiento, sino eliminar las restricciones a la libertad de contratar, pues al establecerse con anterioridad en la ley en comento que esa prórroga únicamente constituía un derecho para el inquilino, dejaba en desigualdad a su contraparte quien no tenía injerencia para decidir respecto de la misma y, con ello, buscó el mayor respeto de la máxima jurídica que rige a este tipo de actos: "la voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos."

Los motivos expuestos por el legislador, para derogar el artículo 2485 del Código Civil, que contenía la figura jurídica de la prórroga legal del contrato de arrendamiento como un derecho del arrendatario, son acordes y dejaron incólume la prórroga del contrato que en forma convencional pueden acordar las partes.

Al derogarse dicho dispositivo, deben tomarse en cuenta otros principios rectores de los contratos que se encuentran inmersos en la ley, como es el artículo 1796 del actual Código Civil para el Distrito Federal, que a la letra dice:

"Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley."

De esta manera, es válida la cláusula en la cual las partes estipulan lo relativo a la prórroga del contrato de arrendamiento, lo que significa que se está en presencia de una prórroga convencional, en donde, para que opere, no es necesario que exista prevención legal expresa, como lo sería el derogado artículo 2485, en virtud de que su otorgamiento surte plenamente sus efectos, de conformidad con lo estipulado por el artículo 1796 del Código Civil, esto es, en razón de la libertad de contratación de las partes.

Sirve de apoyo a lo anterior la tesis que es del tenor siguiente:

"Séptima Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volúmenes: 145-150, Cuarta Parte

"Página: 67

"ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA CONVENCIONAL DEL. No es verdad que otorgada una prórroga respecto de cierto tiempo, para que la misma opere se requiere de prevención legal expresa, ya que tal otorgamiento surte efectos, es decir, obliga al otorgante desde el momento en que manifiesta su voluntad en ese sentido, conforme a lo establecido en el artículo 1796 del Código Civil para el Distrito Federal, no siendo obstáculo para validez de la prórroga que el derecho a ella deba hacerse valer para que sea reconocido; y puesto que prorrogar un término significa tan sólo prolongarlo o extenderlo en el tiempo, no puede estimarse que, tratándose de un contrato de arrendamiento prorrogado, éste fenezca al vencerse el término pactado en él, sino que el mismo sigue vigente en tanto no fenezca el término complementario; además de que el otorgamiento de una prórroga, como cualquiera otra convención complementaria de un contrato, no necesariamente debe pactarse con posterioridad a éste, ni constituir novación de aquél, sino que puede acordarse por las partes concomitantemente, en virtud de la libertad de contratación postulada en el citado artículo.

"Amparo directo 3790/80. E.N.Y.. 18 de febrero de 1981. Cinco votos. Ponente: J.A.A.A.."

En las relatadas consideraciones es válida la cláusula en la que el arrendador y el arrendatario estipulan lo relativo a la prórroga del contrato de arrendamiento, no obstante que específicamente el artículo 2485 del entonces Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, haya sido derogado, puesto que la intención del legislador no fue la de que se suprimiera o limitara la libertad contractual de las partes, sino que existiera equidad entre las mismas, aunado a la circunstancia de que para que opere la prórroga convencional del contrato de arrendamiento no se necesita de prevención legal expresa ya que tal otorgamiento surte sus efectos de conformidad con el diverso artículo 1796 de dicho ordenamiento legal, el cual postula la libertad de contratación de las partes.

En estas condiciones, esta Primera Sala considera que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio redactado con el siguiente rubro y texto:

Es válida la cláusula en la que el arrendador y el arrendatario estipulan lo relativo a la prórroga del contrato de arrendamiento, no obstante que el artículo 2485 del entonces Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, que contenía la figura de la prórroga legal, haya sido derogado, puesto que la intención del legislador no fue suprimir o limitar la libertad contractual de las partes, sino establecer una verdadera equidad jurídica entre ellas al concederles la posibilidad de convenir los plazos de sus arrendamientos, de acuerdo a sus intereses y necesidades; aunado a la circunstancia de que para que opere la prórroga convencional de este tipo de contratos no se requiere prevención legal expresa, ya que surte sus efectos de conformidad con el diverso artículo 1796 del citado ordenamiento legal, que postula la libertad de contratación de las partes.

Por lo expuesto y fundado se resuelve:

PRIMERO.-Sí existe contradicción de tesis entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Séptimo, ambos en Materia Civil del Primer Circuito.

SEGUNDO.-Se declara que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sostenido por esta Primera Sala en los términos de la tesis redactada en el último considerando del presente fallo.

TERCERO.-Remítase de inmediato la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución a la Dirección General de la Coordinación de Compilación y Sistematización de Tesis para su publicación en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, al Pleno y a la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a los Tribunales de Circuito y Juzgados de Distrito, en acatamiento a lo previsto en el artículo 195 de la Ley de Amparo.

N.; cúmplase y, en su oportunidad, archívese el expediente relativo a la presente contradicción de tesis, como asunto concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cuatro votos de los señores Ministros: J. de J.G.P., J.N.S.M. (ponente), J.R.C.D. y presidenta O.S.C. de G.V.. Ausente el M.H.R.P..