Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

JuezJuan N. Silva Meza,Juventino Castro y Castro,Humberto Román Palacios,José de Jesús Gudiño Pelayo
LocalizadorGaceta del Semanario Judicial de la Federación. Tomo XVIII, Julio de 2003, 34
Fecha de publicación01 Julio 2003
Fecha01 Julio 2003
Número de resolución1a./J. 37/2003
Número de registro17646
MateriaSuprema Corte de Justicia de México,Derecho Civil
EmisorPrimera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 16/2003-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DÉCIMO SEGUNDO Y QUINTO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.


CONSIDERANDO:


TERCERO. Las consideraciones del Décimo Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el cinco de diciembre de dos mil dos el amparo directo 759/2002 son, en lo que interesa, las siguientes:


"De la transcripción de las prestaciones reclamadas así como del numeral antes referido (81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal), y de lo argumentado por el demandado respecto del pago de las pensiones rentísticas correspondientes a los meses de septiembre y octubre de dos mil uno, se deduce que la S. responsable no tenía la obligación de analizar lo relativo a la posible mora en el cumplimiento del pago de las pensiones rentísticas en cita, porque tal cuestión no formó parte de la litis, dado que la rescisión del contrato de arrendamiento de fecha diecinueve de febrero de dos mil uno, se fundamentó únicamente en la falta de pago de las pensiones rentísticas correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de dos mil uno, sin aludirse en momento alguno a la mora siendo, por tal motivo, infundados los argumentos del concepto de violación en comento, debido a que la S. responsable no tenía la obligación de analizar la posible mora en el pago de las rentas, ya que ello implicaría emitir la sentencia respectiva en forma incongruente, porque se estarían incorporando elementos ajenos a la litis. Sirve de apoyo la tesis jurisprudencial VI.2o.C. J/218 visible en la página 1238, T.X., enero de 2002, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que a la letra dice: ‘SENTENCIA INCONGRUENTE. ES AQUELLA QUE INTRODUCE CUESTIONES AJENAS A LA LITIS PLANTEADA O A LOS AGRAVIOS EXPRESADOS EN LA APELACIÓN.’ (se transcribe). Asimismo, debe anotarse que este tribunal no comparte el criterio sustentado en la tesis jurisprudencial de rubro: ‘ARRENDAMIENTO. MORA EN EL PAGO DE RENTAS. EXAMEN PROCEDENTE AUNQUE NO SE HAYA ADUCIDO COMO CAUSAL RESCISORIA.’, por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, porque en virtud de la misma, se estaría incorporando un elemento ajeno a la litis en forma oficiosa, lo que implicaría dejar en estado de indefensión a la parte demandada, ya que al no haberse cuestionado en el juicio natural lo relativo al pago puntual de las pensiones rentísticas, en forma evidente dicha parte no estaría en la posibilidad de controvertir tales argumentos, expresando los motivos que tuvo para realizar el pago en momento diverso y justificar en su oportunidad las excepciones que tuviera al respecto, lo que generaría un estado de indefensión."


CUARTO. Las consideraciones del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el veintidós de marzo de mil novecientos noventa y uno el amparo directo 575/91, en lo que interesa, son las siguientes:


"Se dice que son fundados los motivos de inconformidad aludidos, porque si bien es cierto que el actor no invocó en su escrito de demanda como causal rescisoria la mora en el pago de rentas, sino únicamente la falta de su pago liso y llano; sin embargo, la S. de apelación debió confirmar el fallo de primer grado por estimar ajustado a derecho el que el J. haya estudiado como causa de rescisión de contrato, el pago extemporáneo de las mensualidades rentísticas, puesto que para poder resolver la procedencia o improcedencia de la rescisión del contrato por falta de pago de rentas, es preciso analizar la oportunidad en el pago de las mismas, esto es, si se satisficieron en la forma y términos convenidos, como lo ordena la fracción I del artículo 2425, así como el artículo 2448 E del Código Civil, ya que la falta del pago de la renta, en los términos prevenidos en los artículos 2452 y 2454, faculta al arrendador para exigir la rescisión del contrato, de acuerdo a lo dispuesto por la fracción I del artículo 2489 del aludido Código Civil. Por tanto, aunque en el escrito de demanda no se expresó como causal de rescisión la mora en el pago de las rentas, sino la falta de pago, no resultó contrario a derecho el estudio que hizo el J. de primera instancia acerca de la oportunidad en la consignación de las rentas, pues para poder determinar si existió el cumplimiento de la obligación de pago de rentas, debe examinarse si dicho pago se efectuó en los términos de ley ...".


Similares consideraciones se sostuvieron en los amparos directos números 2825/91, 3227/91, 7019/91 y 255/95.


Lo anterior dio lugar a la siguiente tesis:


"Novena Época

"Instancia: Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: I, marzo de 1995

"Tesis: I.5o.C. J/1

"Página: 33


"ARRENDAMIENTO. MORA EN EL PAGO DE RENTAS. EXAMEN PROCEDENTE AUNQUE NO SE HAYA ADUCIDO COMO CAUSAL RESCISORIA. Para poder resolver la procedencia o improcedencia de la rescisión del contrato, por falta de pago de rentas, es preciso analizar la oportunidad en el pago de las mismas, esto es, si se satisficieron en la forma y términos convenidos, como lo ordena la fracción I del artículo 2425, así como el numeral 2448-E del Código Civil para el Distrito Federal, ya que la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2452 y 2454, faculta al arrendador para exigir la rescisión del contrato, de acuerdo con lo dispuesto por la fracción I del artículo 2489 del ordenamiento citado. Por lo tanto, aunque en el escrito de demanda no se expresó como causal de rescisión la mora en el pago de las rentas, sino la falta de pago, no resulta contrario a derecho el estudio que hizo el J. acerca de la oportunidad en la consignación de las rentas, pues para poder determinar si existió el cumplimiento de la obligación de pago de rentas, debe examinarse si dicho pago se efectuó en los términos de ley.


"Amparo directo 575/91. 22 de marzo de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: E.O.O.. Secretaria: M.G.G.C..


"Amparo directo 2825/91. 5 de julio de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: E.O.O.. Secretario: E.F.N.G..


"Amparo directo 3227/91. 6 de febrero de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: I.P.R.. Secretaria: Y.M.R..


"Amparo directo 7019/91. 20 de febrero de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: I.P.R.. Secretaria: Y.M.R..


"Amparo directo 255/95. Ópticas D., S.A. de C.V. 9 de febrero de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: M.S.H. de M.. Secretario: R.P.J.."


QUINTO. Con el propósito de verificar si en el presente caso existe contradicción entre los criterios sustentados por los Tribunales Colegiados contendientes, se tiene presente el contenido de la jurisprudencia siguiente:


"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 26/2001

"Página: 76


"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la S. que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.


"Contradicción de tesis 1/97. Entre las sustentadas por el Segundo y el Primer Tribunales Colegiados en Materia Administrativa, ambos del Tercer Circuito. 10 de octubre de 2000. Mayoría de ocho votos. Ausente: J. de J.G.P.. Disidentes: J.V.A.A. y G.D.G.P.. Ponente: S.S.A.A.. Secretario: F.O.A..


"Contradicción de tesis 5/97. Entre las sustentadas por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito y el Cuarto Tribunal Colegiado del Sexto Circuito. 10 de octubre de 2000. Unanimidad de diez votos. Ausente: J. de J.G.P.. Ponente: O.S.C. de G.V.. Secretario: C.M.A..


"Contradicción de tesis 2/98-PL. Entre las sustentadas por el Segundo y Tercer Tribunales Colegiados en Materia Civil del Tercer Circuito. 24 de octubre de 2000. Once votos. Ponente: S.S.A.A.. Secretario: J.C.R.N..


"Contradicción de tesis 28/98-PL. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito, el Primer Tribunal Colegiado del Sexto Circuito, el Cuarto Tribunal Colegiado del Sexto Circuito, el Segundo Tribunal Colegiado del Octavo Circuito y el Tercer Tribunal Colegiado del Sexto Circuito. 16 de noviembre de 2000. Unanimidad de nueve votos. Ausentes: G.I.O.M. y J.V.A.A.. Ponente: J.N.S.M.. Secretario: R.D.A.S..


"Contradicción de tesis 44/2000-PL. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Penal del Segundo Circuito y el Primer Tribunal Colegiado en Materia Penal del Primer Circuito. 18 de enero de 2001. Mayoría de diez votos. Disidente: H.R.P.. Ponente: O.S.C. de G.V.. Secretario: J.L.V.C.."


Así tenemos que el Décimo Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito estima, en resumen, que cuando se demanda la rescisión de un contrato de arrendamiento, argumentando exclusivamente la falta en el pago de la renta, no hay obligación de analizar lo relativo a la posible mora en el cumplimiento del pago de las citadas pensiones rentísticas, puesto que tal cuestión no es parte de la litis.


Por su parte, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito considera que para poder resolver la procedencia o improcedencia de la rescisión de un contrato de arrendamiento, por falta de pago de la renta, es preciso analizar la oportunidad en el pago de las mismas.


De lo expuesto se advierte:


a) Que al resolver asuntos similares puestos a su consideración, los órganos colegiados examinaron la misma cuestión jurídica, es decir, si en términos de la legislación aplicable en el Distrito Federal, para declarar la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, debe o no analizarse si hubo mora en el pago de la misma.


b) Que la diferencia de criterios se presenta en las consideraciones de las resoluciones y tesis respectivas.


c) Que los criterios provienen del examen de los mismos elementos, pues los Tribunales Colegiados, atendiendo al mismo problema jurídico, arribaron a diferentes conclusiones.


De todo lo que se lleva dicho se llega a la conclusión de que en este caso sí existe contradicción de tesis consistente en determinar si en términos de la legislación aplicable en el Distrito Federal, para declarar la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, debe o no analizarse si hubo mora en el pago de la misma.


No es obstáculo a lo anterior la circunstancia de que las consideraciones vertidas por el Décimo Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, no se hayan formalizado en tesis, porque los artículos 107, fracción XIII, párrafos primero y tercero, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, que establecen el procedimiento para resolverla, no imponen dichos requisitos.


En relación con este punto cobra aplicación la jurisprudencia sustentada por el Tribunal Pleno, que es la siguiente:


"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 27/2001

"Página: 77


"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS DISCREPANTES. Los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Federal, 197 y 197-A de la Ley de Amparo establecen el procedimiento para dirimir las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito o las S.s de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. El vocablo ‘tesis’ que se emplea en dichos dispositivos debe entenderse en un sentido amplio, o sea, como la expresión de un criterio que se sustenta en relación con un tema determinado por los órganos jurisdiccionales en su quehacer legal de resolver los asuntos que se someten a su consideración, sin que sea necesario que esté expuesta de manera formal, mediante una redacción especial, en la que se distinga un rubro, un texto, los datos de identificación del asunto en donde se sostuvo y, menos aún, que constituya jurisprudencia obligatoria en los términos previstos por los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo, porque ni la Ley Fundamental ni la ordinaria establecen esos requisitos. Por tanto, para denunciar una contradicción de tesis, basta con que se hayan sustentado criterios discrepantes sobre la misma cuestión por S. de la Suprema Corte o Tribunales Colegiados de Circuito, en resoluciones dictadas en asuntos de su competencia.


"Contradicción de tesis 9/95. Entre las sustentadas por el Cuarto y Séptimo Tribunales Colegiados en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 5 de junio de 1995. Once votos. Ponente: M.A.G.. Secretario: J.D.G.G..


"Contradicción de tesis 32/96. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Cuarto Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito. 6 de julio de 1998. Once votos. Ponente: J. de J.G.P.. Secretario: I.M.P..


"Contradicción de tesis 37/98. Entre las sustentadas por el Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, Primer Tribunal Colegiado en Materia Penal del Segundo Circuito y el Primer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito. 8 de junio de 2000. Unanimidad de nueve votos. Ausentes: J. de J.G.P. y G.I.O.M.. Ponente: H.R.P.. Secretario: U.M.H..


"Contradicción de tesis 55/97. Entre las sustentadas por el Sexto y Noveno Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 7 de diciembre de 2000. Unanimidad de diez votos. Ausente: J.V.C. y C.. Ponente: J.V.A.A.. Secretario: B.A.Z..


"Contradicción de tesis 44/2000-PL. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Penal del Segundo Circuito y el Primer Tribunal Colegiado en Materia Penal del Primer Circuito. 18 de enero de 2001. Mayoría de diez votos. Disidente: H.R.P.. Ponente: O.S.C. de G.V.. Secretario: J.L.V.C.."


Igualmente es aplicable el siguiente criterio de la Segunda S. que esta Primera S. comparte:


"Octava Época

"Instancia: Segunda S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: XII, diciembre de 1993

"Tesis: 2a. VIII/93

"Página: 41


"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA SU RESOLUCIÓN NO ES NECESARIO QUE ÉSTAS TENGAN EL CARÁCTER DE JURISPRUDENCIA. El procedimiento para dirimir contradicciones de tesis no tiene como presupuesto necesario el que los criterios que se estiman opuestos tengan el carácter de jurisprudencia, pues los artículos 107, fracción XIII de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo no lo establecen así.


"Varios 29/92. Contradicción de tesis sustentadas entre los Tribunales Colegiados Tercero y Cuarto en Materia Administrativa del Primer Circuito. Cinco votos. 19 de mayo de 1993. Ponente: F.M.F.. Secretario: J.C.C.R.."


No pasa inadvertido para esta S. que, como se verá en su momento, varios de los preceptos legales vinculados con el diferendo interpretativo que nos ocupa, han sido modificados en el transcurso del tiempo en que se integraron los criterios que dan lugar a la presente contradicción; empero ello no impide que se lleve a cabo el estudio respectivo tendiente a determinar cuál es el criterio que debe prevalecer, en virtud de que entraña un criterio general sobre la materia civil.


Al respecto es de tenerse en cuenta, en su parte relativa, el siguiente criterio:


"Octava Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: I, Primera Parte-1, enero a junio de 1988

"Página: 284


"CONTRADICCIÓN DE TESIS. DETERMINACIÓN DEL CRITERIO QUE DEBE PREVALECER, AUNQUE SE REFIERA A PRECEPTOS PROCESALES CIVILES DEROGADOS. Es procedente resolver la denuncia de contradicción de tesis propuesta, respecto de tesis en pugna que se refieran a preceptos procesales civiles de una entidad federativa que ya se encuentren derogados, pues aun cuando el sentido único de la resolución que se dicte sea fijar el criterio que debe prevalecer, sin afectar las situaciones concretas de los asuntos en los que se sustentaron las tesis opuestas conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 197-A de la Ley de Amparo, la definición del criterio jurisprudencial es indispensable, por una parte, porque es factible que no obstante tratarse de preceptos procesales civiles locales derogados, pudieran encontrarse pendientes algunos asuntos que, regulados por dichos preceptos, deban resolverse conforme a la tesis que llegue a establecerse con motivo de la contradicción y, por otra parte, porque tratándose de un criterio general sobre legislación procesal civil, el mismo también sería aplicable a preceptos de códigos procesales de otras entidades federativas que coincidieran con los preceptos que fueron derogados.


"Contradicción de tesis 2/84. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito y Tercer y Cuarto Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 25 de febrero de 1988. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: E.D.I.. Ponente: M.A.G.. Secretaria: L.F.M.G.P.."


SEXTO. Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en términos de las consideraciones siguientes:


La presente contradicción de tesis consiste en determinar si en términos de la legislación aplicable en el Distrito Federal, para declarar la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, debe o no analizarse si hubo mora en el pago de la misma.


Como punto de partida para solucionar el anterior diferendo interpretativo, debemos atender a la fracción I del artículo 2425 del Código Civil para el Distrito Federal, que dice:


"Artículo 2425. El arrendatario está obligado:


"I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos."


Por su parte, el primer párrafo del artículo 2448 E, cuyo texto es el vigente en términos de la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación de siete de febrero de mil novecientos ochenta y cinco, reza:


"Artículo 2448 E. La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos."


Posteriormente, la fracción I del artículo 2489, atento la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación de veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, nos indica:


"Artículo 2489. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:


"I. Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425."


De la interpretación armónica de los anteriores preceptos de la legislación sustantiva civil del Distrito Federal, se deduce que el hecho de que el arrendatario no satisfaga el pago de la renta, en la forma y tiempo convenidos, le genera al arrendador la acción para exigir la rescisión del contrato de arrendamiento respectivo.


Lo anterior es congruente con lo dispuesto en los artículos 2078, párrafo primero y 2079 de la legislación sustantiva en estudio que, en cuanto al pago como forma del cumplimiento de las obligaciones, dicen:


"Artículo 2078. El pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado; y nunca podrá hacerse parcialmente sino en virtud de convenio expreso o de disposición de ley."


"Artículo 2079. El pago se hará en el tiempo designado en el contrato, exceptuando aquellos casos en que la ley permita o prevenga expresamente otra cosa."


Así pues, tenemos que, salvo pacto en contrario, la obligación de pago debe cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el contrato y, en el caso del arrendamiento, la omisión de tal cumplimiento le genera al arrendador la acción para exigir la rescisión del contrato.


Al respecto es aplicable, en la parte relativa, el siguiente criterio:


"Quinta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: LXII

"Página: 233


"RESCISIÓN, NORMAS DE LA. Es cierto que nuestra legislación civil está tomada, en lo general, de las disposiciones del Código Español, el que a su vez tomó su estructura del Código de N., y aun algunos de los textos, en toda su integridad; pero también lo es que los preceptos de nuestro código fueron redactados en lo general, en forma distinta, introduciendo modalidades que transforman fundamentalmente en ciertos aspectos el contenido de sus disposiciones, por lo que, en puridad de razón, no es correcto aplicar totalmente la doctrina y la interpretación que los tribunales y autores franceses y españoles han producido cuando se trata de decir cuestiones de hermenéutica, en nuestra propia legislación. Ahora bien, tratándose de rescisión de contratos, mientras que el precepto relativo del Código Francés deja ver, por los términos de su redacción, la necesidad de la intervención de los tribunales, cuando hay condición resolutoria, en el artículo relativo del Código Español, de una manera expresa se requiere la intervención del tribunal, para que decrete la resolución del contrato, y mientras en el primero se habla de condición resolutiva, en el segundo no se usa de este concepto jurídico y se indica que la facultad de resolver las obligaciones, se encuentra de manera implícita en las recíprocas. Pudiera decirse que el examen gramatical de los preceptos legales relativos de nuestra legislación y de sus antecedentes en la legislación extranjera, determina la forma en que han de resolverse los contratos, haciendo indispensable para ellos la intervención de los tribunales, pero una de las primeras dificultades con que se tropieza es definir si el artículo 1349 del Código Civil de 1884, establece una condición resolutoria, o lo que en el tecnicismo jurídico se conoce con el nombre de pacto comisorio, y aparentemente esta dificultad resulta obvia, atendiendo únicamente a la redacción del precepto, pero lo cierto es que la doctrina y la jurisprudencia se han puesto de acuerdo para convenir en que no es una condición resolutoria la que establece la ley, sino que es el pacto comisorio, y sólo por defectos conceptuales, pudo llamársele condición resolutoria, y no lo es, porque del estudio de los orígenes y evolución del mismo se llega a la conclusión de que no la constituye, porque ni sus orígenes ni la forma de realizarse, opera como una condición resolutoria; efectivamente, es axiomático en derecho civil, que la condición resolutoria, una vez cumplida, produce la resolución de la obligación y repone las cosas en el estado que tenían antes de pactarse, concepto elevado a la categoría de ley, conforme al artículo 1332 del Código Civil; así pues, la condición resolutoria no es más que una manifestación de voluntad incluida en los contratos, los cuales, mientras no se realice el acontecimiento incierto en que consiste, surten todos sus efectos, y sólo al cumplirse la condición, deja de existir el contrato, por haberlo convenido así los contratantes. Desde luego debe observarse que no es lo mismo la extinción de un contrato, previa la estipulación respectiva de las partes, que su resolución por falta de cumplimiento del mismo, dado que el resolver las obligaciones significa cosa distinta de extinguirlo; pero como quiera que sea, lo cierto es que la realización de la condición resolutoria extingue la obligación como consecuencia inmediata de la manifestación de voluntad de los contratantes, lo que no sucede cuando uno de ellos falta al cumplimiento de las prestaciones que son a su cargo en los contratos bilaterales, porque entonces es cuando la ley, en su calidad de supletoria de la voluntad de los contratantes, dispone que el afectado por el incumplimiento puede exigir de su contraparte, ya sea el cumplimiento de la obligación contraída, o la rescisión del contrato, con el pago de daños y perjuicios, en uno y otro casos.


"Amparo civil en revisión 7187/37. C.Á. y E.. 5 de octubre de 1939. Unanimidad de cinco votos. La publicación no menciona el nombre del ponente."


Establecido lo anterior, debemos ver la forma en que la legislación adjetiva civil aplicable en el Distrito Federal, contempla la forma de tramitar las acciones provenientes del incumplimiento de las obligaciones del pago de la renta en los contratos de arrendamiento.


Así tenemos que el título décimo sexto bis del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, cuyos artículos 957 a 966 son acordes con la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación de veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, y los artículos 967 y 968 se desprenden de la reforma publicada en el mismo órgano oficial de difusión de siete de febrero de mil novecientos ochenta y cinco, se refiere a las controversias en materia de arrendamiento inmobiliario, en los términos siguientes:


"Título décimo sexto bis

"De las controversias en materia de arrendamiento inmobiliario


"Artículo 957. A las controversias que versen sobre el arrendamiento inmobiliario les serán aplicables las disposiciones de este título. El J. tendrá las más amplias facultades para decidir en forma pronta y expedita lo que en derecho convenga.


"A las acciones que se intenten contra el fiador que haya otorgado fianza de carácter civil o terceros por controversias derivados del arrendamiento, se aplicarán las reglas de este título, en lo conducente. Igualmente, la acción que intente el arrendatario para exigir al arrendador, el pago de daños y perjuicios a que se refieren los artículos 2447 y 2448-J del Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, se sujetará a lo dispuesto en este título."


"Artículo 958. Para el ejercicio de cualesquiera de las acciones previstas en este título, el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento correspondiente, en el caso de haberse celebrado por escrito.


"En la demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención, las partes deberán ofrecer las pruebas que pretendan rendir durante el juicio exhibiendo las documentales que tengan en su poder o el escrito sellado mediante el cual hayan solicitado los documentos que no tuvieran en su poder en los términos de los artículos 96 y 97 de este código."


"Artículo 959. Una vez admitida la demanda con los documentos y copias requeridas, se correrá traslado de ella a la parte demandada señalando el J. en el auto de admisión fecha para la celebración de la audiencia de ley que deberá fijarse entre los 25 y 35 días posteriores a la fecha del auto de admisión de la demanda.


"El demandado deberá dar contestación y formular en su caso reconvención dentro de los 5 días siguientes a la fecha del emplazamiento. Si hubiera reconvención se correrá traslado de ésta a la parte actora para que la conteste dentro de los 5 días siguientes a la fecha de notificación del auto que la admita.


"Una vez contestada la demanda y, en su caso, la reconvención, o transcurridos los plazos para ello, el J. admitirá las pruebas ofrecidas conforme a derecho y rechazará las que no lo sean, fijando la forma de preparación de las mismas, a efecto de que se desahoguen a más tardar en la audiencia de ley."


"Artículo 960. Desde la admisión de las pruebas y hasta la celebración de la audiencia se preparará el desahogo de las pruebas que hayan sido admitidas de acuerdo a lo siguiente:


"I. La preparación de las pruebas quedará a cargo de las partes, por lo que deberán presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas y sólo en caso de que demuestren la imposibilidad de preparar directamente el desahogo de algunas de las pruebas que les fueron admitidas, el J. en auxilio del oferente deberá expedir los oficios o citaciones y realizar el nombramiento de peritos, incluso perito tercero en discordia, poniendo a disposición de la parte oferente los oficios y citaciones respectivas, a efecto de que las partes preparen las pruebas y éstas se desahoguen a más tardar en la audiencia de ley;


"II. Si llamado un testigo, perito o solicitado un documento que hayan sido admitidos como prueba, no se desahogan éstas a más tardar en la audiencia, se declarará desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente."


"Artículo 961. La audiencia de ley a que se refieren los artículos anteriores se desarrollará conforme a las siguientes reglas:


"I. El J. deberá estar presente durante toda la audiencia y exhortará a las partes a concluir el litigio mediante una amigable composición;


"II. De no lograrse la amigable composición se pasará al desahogo de pruebas admitidas y que se encuentren preparadas, dejando de recibir las que no se encuentren preparadas, las que se declararán desiertas por causa imputable al oferente, por lo que la audiencia no se suspenderá ni diferirá en ningún caso por falta de preparación o desahogo de las pruebas admitidas;


"III. Desahogadas las pruebas, las partes alegarán lo que a su derecho convenga y el J. dictará de inmediato la resolución correspondiente."


"Artículo 962. En caso de que dentro del juicio a que se refiere este título, se demande el pago de rentas atrasadas por 2 o más meses, la parte actora podrá solicitar al J. que la demandada acredite con los recibos de renta correspondientes o escritos de consignación debidamente sellados, que se encuentra al corriente en el pago de las rentas pactadas y no haciéndolo se embargarán bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas."


"Artículo 963. Para los efectos de este título siempre se tendrá como domicilio legal del ejecutado el inmueble motivo del arrendamiento."


"Artículo 964. Los incidentes no suspenderán el procedimiento. Se tramitarán en los términos del artículo 88 de este código, pero la resolución se pronunciará en la audiencia del juicio conjuntamente con la sentencia definitiva."


"Artículo 965. Para la tramitación de apelaciones respecto del juicio a que se refiere este capítulo, se estará a lo siguiente:


"I. Las resoluciones y autos que se dicten durante el procedimiento y que sean apelables, una vez interpuesta la apelación, el J. la admitirá si procede y reservará su tramitación para que se realice en su caso, conjuntamente con la tramitación de la apelación que se formule en contra de la sentencia definitiva por la misma parte apelante. Si no se presentara apelación por la misma parte en contra de la sentencia definitiva, se entenderán consentidas las resoluciones y autos que hubieran sido apelados durante dicho procedimiento; y


"II. En los procedimientos en materia de arrendamiento no procederá la apelación extraordinaria."


"Artículo 966. En los procedimientos de arrendamiento las apelaciones sólo serán admitidas en el efecto devolutivo."


"Artículo 967. La apelación deberá interponerse en la forma y términos previstos por el título décimo segundo del Código de Procedimientos Civiles."


"Artículo 968. En todo lo no previsto regirán las reglas generales de este Código de Procedimientos Civiles, en cuanto no se opongan a las disposiciones del presente título."


Ahora bien, dado que el título transcrito nada dice en cuanto a la forma de fijar la litis en los juicios relativos al contrato de arrendamiento, debemos atender a las reglas generales que al respecto se consagran en el citado Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.


Así tenemos que los artículos 255 y 260, vigentes en términos de la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación de veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y seis, contenidos en el capítulo I del título sexto de la legislación adjetiva civil en estudio, señalan al respecto lo siguiente:


"Título sexto

"Del juicio ordinario


"Capítulo I

"De la demanda, contestación y fijación de la cuestión


"Artículo 255. Toda contienda judicial principiará por demanda en la cual se expresarán:


"I. El tribunal ante el que se promueve;


"II. El nombre y apellidos del actor y el domicilio que señale para oír notificaciones;


"III. El nombre del demandado y su domicilio;


"IV. El objeto u objetos que se reclamen con sus accesorios;


"V. Los hechos en que el actor funde su petición, en los cuales precisará los documentos públicos o privados que tengan relación con cada hecho, así como si los tiene o no a su disposición. De igual manera proporcionará los nombres y apellidos de los testigos que hayan presenciado los hechos relativos.


"Asimismo debe numerar y narrar los hechos, exponiéndolos sucintamente con claridad y precisión;


"VI. Los fundamentos de derecho y la clase de acción, procurando citar los preceptos legales o principios jurídicos aplicables;


"VII. El valor de lo demandado, si de ello depende la competencia del J., y


"VIII. La firma del actor, o de su representante legítimo. Si éstos no supieren o no pudieren firmar, pondrán su huella digital, firmando otra persona en su nombre y a su ruego, indicando estas circunstancias."


"Artículo 260. El demandado formulará la contestación a la demanda en los siguientes términos:


"I.S. el tribunal ante quien conteste;


"II. Indicará su nombre y apellidos, el domicilio que señale para oír notificaciones y, en su caso, las personas autorizadas para oír notificaciones y recibir documentos y valores;


"III. Se referirá a cada uno de los hechos en que el actor funde su petición, en los cuales precisará los documentos públicos o privados que tengan relación con cada hecho, así como si los tiene o no a su disposición. De igual manera proporcionará los nombres y apellidos de los testigos que hayan presenciado los hechos relativos;


"IV. Se asentará la firma del puño y letra del demandado, o de su representante legítimo. Si éstos no supieren o no pudieren firmar, lo hará un tercero en su nombre y a su ruego, indicando estas circunstancias, poniendo los primeros la huella digital;


"V. Todas las excepciones que se tengan, cualquiera que sea su naturaleza, se harán valer simultáneamente en la contestación y nunca después, a no ser que fueran supervenientes.


"De las excepciones procesales se le dará vista al actor para que las conteste y rinda las pruebas que considere oportunas en los términos de este ordenamiento;


"VI. Dentro del término para contestar la demanda, se podrá proponer la reconvención en los casos en que proceda, la que tiene que ajustarse a lo prevenido por el artículo 255 de este ordenamiento, y


"VII. Se deberán acompañar las copias simples de la contestación de la demanda y de todos los documentos anexos a ella para cada una de las demás partes."


De los artículos transcritos tenemos que la litis se fija en los escritos de demanda y de contestación puesto que en ella las partes plantean los hechos en que fundan su petición, los fundamentos de derecho, la clase de acción que intentan (en lo que hace a la parte actora) y las excepciones que se hagan valer (en lo que toca a la parte demandada).


De tal suerte, en tales escritos quedará establecida la materia sobre la que versará el juicio y respecto de la cual habrá de pronunciarse el órgano jurisdiccional.


Al respecto es aplicable, en su parte relativa, el siguiente criterio:


"Quinta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Tomo: CXVII

"Página: 443


"LITIS, FIJACIÓN DE LA. La litis no se fija sólo por la demanda, sino por ésta y por la contestación. Por tanto, si en el juicio seguido para obtener la celebración del contrato escrito de arrendamiento, el demandado impugna directamente la facultad del actor para arrendar, es claro que el punto relativo a si existe o no dicha facultad, como propietario o bien como persona autorizada, no sólo forma parte de la litis, sino que es parte principalísima de ella, y por tanto, no puede hablarse de desviación improcedente si se estudia, máxime que sería imposible estudiar la excepción sin tocar el punto. Tampoco puede dársele razón al actor, si dice que el inquilino carece de derecho y de interés jurídico para obtener su facultad de arrendar, porque además de ser libre de oponer cuantas excepciones juzgue pertinentes, resultaría un contrasentido obligarlo a celebrar contrato de arrendamiento con persona carente por completo de derecho de arrendar.


"Amparo civil directo 1925/52. 23 de julio de 1953. Mayoría de tres votos. Disidentes: R.R.V. y G.G.R.. La publicación no menciona el nombre del ponente."


En complemento a lo anterior, el artículo 81 de la ley procesal en cita, en términos del decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación de veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y seis, dice:


"Artículo 81. Todas las resoluciones sean decretos de trámite, autos provisionales, definitivos o preparatorios o sentencias interlocutorias, deben ser claras, precisas y congruentes con las promociones de las partes, resolviendo sobre todo lo que éstas hayan pedido. Cuando el tribunal sea omiso en resolver todas las peticiones planteadas por el promovente, de oficio o a simple instancia verbal del interesado, deberá dar nueva cuenta y resolver las cuestiones omitidas dentro del día siguiente. Las sentencias definitivas también deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y las contestaciones y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, condenando o absolviendo al demandado, y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. Cuando éstos hubieren sido varios, se hará el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos."


De lo anterior se desprende que en la materia procesal civil, en términos de la legislación analizada, nos encontramos ante lo que se denomina litis cerrada, en la cual el juzgador sólo puede conocer de aquello que las partes hayan hecho valer en sus escritos de demanda y contestación, no pudiendo ir más allá so pena de infringir la legalidad aplicable.


En consecuencia, para los efectos de que un órgano jurisdiccional, en términos de la legislación aplicable en el Distrito Federal, declare la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, sólo podrá analizar si hubo mora en el pago de la misma, si tal situación fue hecha valer por las partes en los respectivos escritos de demanda y contestación, pues de otra manera estaría introduciendo un elemento ajeno a la litis del procedimiento en contravención a los artículos 255 y 260, en relación con el 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.


En estas condiciones debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio de esta Primera S., redactado con los siguientes rubro y texto:


-De la interpretación armónica de los artículos 2425, fracción I, 2448 E, párrafo primero, y 2489, fracción I, del Código Civil para el Distrito Federal, se desprende que el hecho de que el arrendatario no satisfaga el pago de la renta, en la forma y tiempo convenidos, le otorga el derecho al arrendador para ejercitar la acción rescisoria del contrato de arrendamiento respectivo, en virtud de que, acorde con los artículos 2078, párrafo primero, y 2079 del código citado, la obligación de pago debe cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el contrato. Por otra parte, de conformidad con los artículos 255 y 260, en relación con el 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, con los escritos de demanda y de contestación queda establecida la materia sobre la que versará el juicio, respecto de la cual habrá de pronunciarse el órgano jurisdiccional, toda vez que se trata de un procedimiento de litis cerrada. En consecuencia, para los efectos de que el órgano jurisdiccional declare la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, sólo podrá analizar si hubo mora en dicho pago, si tal situación fue hecha valer por las partes en los respectivos escritos de demanda y contestación, pues de otra manera se introduciría un elemento ajeno a la litis del procedimiento en contravención a los artículos citados de la legislación adjetiva civil del Distrito Federal.


Por lo expuesto y fundado, se resuelve:


PRIMERO.-Sí existe contradicción entre los criterios sustentados por el Décimo Segundo y el Quinto Tribunales Colegiados, ambos en Materia Civil del Primer Circuito.


SEGUNDO.-Se declara que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sostenido por esta Primera S., en los términos de la tesis redactada en el último considerando del presente fallo.


TERCERO.-Remítase de inmediato la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución al Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, para su publicación, así como al Tribunal Pleno y a la Segunda S. de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, a los Tribunales de Circuito y a los Jueces de Distrito, en acatamiento a lo previsto en el artículo 195 de la Ley de Amparo.


N.; cúmplase y, en su oportunidad, archívese el toca relativo a la presente contradicción de tesis como asunto concluido.


Así lo resolvió la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: J.V.C. y C., H.R.P., J. de J.G.P., O.S.C. de G.V. y presidente J.N.S.M. (ponente).


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