Ejecutoria num. 1a./J. 31/2001 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 26826850

Ejecutoria num. 1a./J. 31/2001 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

Emisor:Primera Sala
Número de Resolución:1a./J. 31/2001
Materia:Suprema Corte de Justicia de México
Fecha de Publicación: 1 de Julio de 2001
RESUMEN

CONTRADICCIÓN DE TESIS 50/99-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO, TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO CIRCUITO (AHORA PRIMERO) Y SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

CONTRADICCI�N DE TESIS 50/99-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO, TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIG�SIMO CIRCUITO (AHORA PRIMERO) Y SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

TERCERO

El Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el dieciocho de mayo de mil novecientos noventa el amparo directo 1154/89, promovido por M.G.R.I., en lo que interesa consider�:

... Por otra parte, es infundado e inoperante el concepto en donde la reclamante aduce que la acci�n ejercitada por su contraparte en el juicio de origen era improcedente, porque la demanda se present� antes de que el contrato exhibido como fundatorio de la acci�n feneciera. Es infundado porque, como ya qued� precisado, el contrato en comento venci� el treinta de noviembre de mil novecientos ochenta y seis, y si la demanda fue presentada el seis de diciembre del propio a�o, es inconcuso que fue presentada en tiempo. En cambio, resulta inoperante, pues aun cuando efectivamente la demanda se hubiera presentado unos d�as antes del vencimiento del contrato, la acci�n intentada no se tornar�a improcedente por ese hecho, toda vez que, si lo que pretende afirmar es que oper� la t�cita reconducci�n, y �sta es el resultado de una presunci�n de consentimiento para la renovaci�n del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovaci�n es una oposici�n espec�fica que destruye la presunci�n aludida. As�, la presentaci�n por el arrendador de la demanda de terminaci�n del contrato y de entrega del inmueble, que se apoya en el supuesto de que ha concluido aqu�l, es una demostraci�n evidente de su oposici�n a que el contrato se renovara; sin que sea trascendente que esa oposici�n se manifieste antes de que termine el plazo del arrendamiento, pues aqu�lla se puede manifestar antes o despu�s del vencimiento del contrato, pero nunca despu�s del t�rmino prudente se�alado por la jurisprudencia 75 de la Cuarta Parte, del �ltimo Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n, de diez d�as contados a partir del vencimiento del contrato. Por tanto, si la oposici�n, aunque manifestada antes del vencimiento del contrato, es v�lida, resulta incuestionable que por ese solo hecho deviene improcedente la t�cita reconducci�n. A lo anterior tiene aplicaci�n, en lo conducente, la tesis visible en la p�gina 21 del Volumen LXXVI de la Sexta �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n, y la tesis relacionada en segundo lugar con la jurisprudencia 74, consultable en la p�gina 182, de la parte y Ap�ndice citados, cuyos sumarios textualmente rezan: ?ARRENDAMIENTO, T�CITA RECONDUCCI�N DEL. OPOSICI�N DEL ARRENDADOR.-Si la t�cita reconducci�n es el resultado de una presunci�n de consentimiento para la renovaci�n del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovaci�n es una oposici�n espec�fica que destruye la presunci�n aludida. La presentaci�n de la demanda de terminaci�n del contrato y de entrega del inmueble que se apoya en el supuesto de que ha concluido la pr�rroga, es una demostraci�n evidente de la oposici�n del arrendador para que el contrato se renueve. Y no importa que esa oposici�n se manifieste antes de que termine la citada pr�rroga, pues la oposici�n del arrendador para que contin�e en vigor el contrato, se puede manifestar no necesariamente antes del vencimiento, pero s� dentro del t�rmino prudente que se ha considerado como de diez d�as a partir del vencimiento del contrato. Por lo tanto, la oposici�n que formule el arrendador para que el inquilino contin�e en el goce del predio arrendado, es v�lida aunque se manifieste unos d�as antes del vencimiento de la pr�rroga.? y ?ARRENDAMIENTO. T�CITA RECONDUCCI�N (LEGISLACI�N DEL ESTADO DE SINALOA).-Si se ha estimado como oportuna la oposici�n que se hace pocos d�as despu�s de fenecer la pr�rroga, tales argumentaciones son igualmente v�lidas para considerar oportuna la oposici�n que se haga poco antes de dicho vencimiento y el hecho de que tal manifestaci�n se haya expresado a trav�s de la demanda de terminaci�n del contrato de arrendamiento, present�ndose la misma cuatro d�as antes del vencimiento de la pr�rroga, no la convierte en una manifestaci�n extempor�nea.?.-Por consiguiente, ante lo inoperante e infundado de los motivos de inconformidad hechos valer, particularmente, porque no se advierte la existencia de alguna violaci�n manifiesta de la ley, que coloque en estado de indefensi�n a la quejosa y permita suplir la deficiencia de su queja, en t�rminos del art�culo 76 bis de la Ley de A., lo procedente es negarle el amparo impetrado.

El tribunal anteriormente citado, al fallar el veintinueve de marzo de mil novecientos noventa el amparo directo 71/90, promovido por J.�s R.M. y G.C. de R., en lo conducente consider�:

III.-Los anteriores conceptos de violaci�n son infundados e inoperantes. En efecto, contrariamente a lo sostenido por los quejosos, es inexacto que hubiera operado la t�cita reconducci�n del contrato controvertido, por el hecho de que dentro de los diez d�as siguientes a su vencimiento, no se hubiera hecho valer gesti�n alguna de oposici�n para que el arrendatario continuara ocupando la localidad arrendada, toda vez que la voluntad del arrendador, de no prorrogar ni novar el contrato de que se trata, qued� patentizada como correctamente lo consider� la Sala responsable, con antelaci�n al vencimiento del contrato, en las diligencias que en v�a de jurisdicci�n voluntaria promovi� para tal efecto (fojas 44 a 62 del juicio de origen). Es decir, para que la figura de la t�cita reconducci�n opere, es necesario que el arrendatario contin�e en el uso y goce de la cosa arrendada sin que el arrendador manifieste oposici�n alguna, de manera que su silencio se interprete como un consentimiento t�cito para que el contrato se torne reconducto; y en la especie, malamente podr�a hablarse de un silencio o consentimiento t�cito que produjese tales efectos, cuando el arrendador manifest� de manera expresa su oposici�n a que el contrato se novara o prorrogara.-Cabe precisar adem�s, que carece de relevancia que la oposici�n se hubiera hecho valer con antelaci�n al vencimiento del contrato, toda vez que si la t�cita reconducci�n es el resultado de una presunci�n de consentimiento para la renovaci�n del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovaci�n es una oposici�n espec�fica que destruye la presunci�n aludida. La promoci�n por el arrendador de diligencias de jurisdicci�n voluntaria para notificar al ahora quejoso su determinaci�n de no prorrogar ni novar el contrato controvertido, es una demostraci�n evidente de su oposici�n a que el contrato se renovara; sin que sea trascendente, como ya se dijo, que esa oposici�n se manifieste antes de que termine el plazo del arrendamiento, pues aqu�lla se puede manifestar antes o despu�s del vencimiento del contrato, pero nunca despu�s del t�rmino prudente se�alado por la jurisprudencia 75 de la Cuarta Parte, del �ltimo Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n, de diez d�as contados a partir del vencimiento del contrato. Por tanto, si la oposici�n, aunque manifestada antes del vencimiento del contrato, es v�lida, resulta incuestionable que por ese solo hecho deviene improcedente la t�cita reconducci�n y deja de tener importancia que dentro del plazo aludido -diez d�as despu�s del vencimiento del contrato-, no se hubiera hecho valer oposici�n alguna como aducen los quejosos. A lo anterior tienen aplicaci�n, en lo conducente, la tesis visible en la p�gina 21 del Volumen LXXVI de la Sexta �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n, y la tesis relacionada en segundo lugar con la jurisprudencia 74, consultable en la p�gina 182, de la parte y Ap�ndice citados, cuyos sumarios textualmente rezan: ?ARRENDAMIENTO, T�CITA RECONDUCCI�N DEL. OPOSICI�N DEL ARRENDADOR.-Si la t�cita reconducci�n es el resultado de una presunci�n de consentimiento para la renovaci�n del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovaci�n es una oposici�n espec�fica que destruye la presunci�n aludida. La presentaci�n de la demanda de terminaci�n del contrato y de entrega del inmueble que se apoya en el supuesto de que ha concluido la pr�rroga, es una demostraci�n evidente de la oposici�n del arrendador para que el contrato se renueve. Y no importa que esa oposici�n se manifieste antes de que termine la citada pr�rroga, pues la oposici�n del arrendador para que contin�e en vigor el contrato, se puede manifestar no necesariamente antes del vencimiento, pero s� dentro del t�rmino prudente que se ha considerado como de diez d�as a partir del vencimiento del contrato. Por lo tanto, la oposici�n que formule el arrendador para que el inquilino contin�e en el goce del predio arrendado, es v�lida aunque se manifieste unos d�as antes del vencimiento de la pr�rroga.? y ?ARRENDAMIENTO. T�CITA RECONDUCCI�N (LEGISLACI�N DEL ESTADO DE SINALOA).-Si se ha estimado como oportuna la oposici�n que se hace pocos d�as despu�s de fenecer la pr�rroga, tales argumentaciones son igualmente v�lidas para considerar oportuna la oposici�n que se haga poco antes de dicho vencimiento y el hecho de que tal manifestaci�n se haya expresado a trav�s de la demanda de terminaci�n del contrato de arrendamiento, present�ndose la misma cuatro d�as antes del vencimiento de la pr�rroga, no la convierte en una manifestaci�n extempor�nea.?.-En este contexto, es inoperante el concepto por el cual los quejosos aducen infringidos los art�culos 423 del C�digo de Procedimientos Civiles y 2375 y 2377 del C�digo Civil, ambos ordenamientos del Estado de Colima. Lo es, porque los quejosos pretenden apoyar en tales preceptos, la operancia en su favor de la t�cita reconducci�n del contrato controvertido, la cual, como ya se vio, result� improcedente en el caso a estudio ...

CUARTO

El Tribunal Colegiado del Vig�simo Circuito (ahora Primero), al resolver el catorce de marzo de mil novecientos ochenta y nueve el amparo directo 370/88, promovido por M.L.J.R.�guez, en lo conducente consider�:

SEXTO.-Son fundados los conceptos de violaci�n aducidos en la demanda de garant�as.-En efecto, le asiste raz�n al quejoso en cuanto alega que la resoluci�n reclamada viola garant�as individuales en su perjuicio porque la Sala responsable hizo una incorrecta interpretaci�n de los art�culos 2452 y 2458 del C�digo Civil, al estimar: ?que inicialmente (el contrato de arrendamiento) era regulado por el art�culo 2458 del C�digo Civil, es decir, como el arrendamiento se hab�a hecho por tiempo determinado su conclusi�n se daba un d�a antes del fijado en dicho contrato sin necesidad de desahucio, menos a�n, que se le notificara en v�a de jurisdicci�n voluntaria como lo hizo el apelante en determinada fecha y estaba obligado a manifestar su oposici�n a que el inquilino continuara en el goce de la cosa arrendada dentro de los diez d�as siguientes al vencimiento del contrato, lo cual no lo hizo, operando en su perjuicio la t�cita reconducci�n.?. Lo anterior no es verdad, en virtud de que el contrato de arrendamiento celebrado con fecha primero de febrero de mil novecientos ochenta y cinco, respecto al inmueble ubicado en la Avenida Central Norte n�mero 15-A, de la ciudad de Huixtla, Chiapas, fue por tiempo expresamente determinado, con duraci�n al d�a primero de febrero de mil novecientos ochenta y seis; y, aun cuando la arrendataria continu� con el uso y disfrute de la cosa arrendada, no puede operar en el caso la t�cita reconducci�n en virtud de que existi� franca oposici�n de la arrendadora precisamente con la jurisdicci�n voluntaria que promovi�, en la cual hace del conocimiento a la arrendataria su deseo de no continuar con el referido contrato, como se advierte de las copias certificadas que obran en autos (fojas 4 y 5) del expediente natural; y, por consiguiente, tiene exacta aplicaci�n lo previsto por el art�culo 2458 del mismo ordenamiento, que dice: ?Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el d�a prefijado sin necesidad de desahucio. ...?; por consiguiente, obligar a la quejosa a dar el aviso indubitable a que se refiere el art�culo 2452 del c�digo sustantivo civil, equivaldr�a a una duplicidad de oposici�n, adem�s de que no es verdad lo que sostiene la Sala responsable en el sentido de que la actora debi� agotar antes de presentar su demanda el aviso indubitable, pues con fecha catorce de enero de ese mismo a�o (1986), se efectu� el mismo, es decir, antes de la terminaci�n del contrato de arrendamiento y de la presentaci�n de la demanda.-De lo anterior se advierte que lo externado en la sentencia combatida, en la que se expresa que el art�culo 2452 del C�digo Civil es el aplicable, no es cierto, porque se est� en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, o sea, como lo contempla el diverso art�culo 2458 del precitado c�digo; al no observar lo anterior en la sentencia que constituye el acto reclamado, se conculcan en perjuicio de la ahora quejosa las garant�as que consagran los art�culos 14 y 16 de la Ley Fundamental.-Por otra parte, es igualmente fundado el diverso concepto de violaci�n en el que se alega que la responsable hizo indebida aplicaci�n de la ejecutoria que cita bajo el rubro de: ?ARRENDAMIENTO, T�CITA RECONDUCCI�N DEL CONTRATO DE. DEBE ENTENDERSE QUE LOS DIEZ D�AS QUE SE�ALA LA H. SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACI�N PARA QUE EL ARRENDADOR DEMUESTRE SU OPOSICI�N A FIN DE QUE NO OPERE, DEBEN SER NATURALES Y NO H�BILES.?. Porque si bien es verdad que el criterio invocado trata de ilustrar a las partes la obligaci�n activa de oposici�n dentro del prudente t�rmino, tambi�n es cierto que al ser improcedente la t�cita reconducci�n deviene su inaplicabilidad, lo que irroga perjuicio en contra de la quejosa. Consecuentemente, procede concederle el amparo y protecci�n de la Justicia Federal, para el efecto de que la autoridad responsable deje insubsistente la resoluci�n que se reclama y con plenitud de jurisdicci�n resuelva lo que en derecho proceda, siguiendo los lineamientos de esta ejecutoria, fundando y motivando su proceder.-A mayor abundamiento, supuesto que se ha estimado como oportuna la oposici�n que se hace pocos d�as despu�s de fenecer el contrato de arrendamiento, tales argumentaciones son igualmente v�lidas para considerar oportuna la oposici�n que se haga poco antes de dicho vencimiento.

QUINTO

El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el veinticinco de abril de mil novecientos noventa el amparo directo 208/90, promovido por J.P.M., se�al� en la parte que interesa lo siguiente:

CUARTO.-Los conceptos de violaci�n hechos valer por el quejoso son infundados.-En efecto, no le asiste la raz�n al agraviado al manifestar que el aviso que dio al inquilino el doce de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, en donde le extern� su deseo de que no ocupara el inmueble materia del arrendamiento, despu�s de que �ste concluyera (primero de abril de mil novecientos ochenta y ocho), constituye una verdadera oposici�n de su parte y que, por tanto, ello hace inoperante la t�cita reconducci�n de dicho contrato, m�xime que, agrega el inconforme, no le recibi� rentas al arrendatario con posterioridad a la vigencia de dicho contrato y que adem�s, se pact� en �ste una renta m�s alta a la convenida en caso de que el inquilino no desocupara el inmueble en la fecha de su vencimiento; toda vez que, como acertadamente lo consider� la responsable en la reclamada, conforme a la jurisprudencia n�mero 245, que aparece visible a fojas 442 y 443, Segunda Parte, del �ltimo Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n, para que opere la t�cita reconducci�n se requiere la continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada despu�s del vencimiento del contrato y la falta de oposici�n del arrendador, y que al no precisar la ley el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposici�n, se ha considerado prudente fijar el de diez d�as contados a partir de la fecha del vencimiento del contrato, dicha oposici�n debi� de haberse hecho valer en el plazo precisado con antelaci�n y no antes de que concluyera la vigencia del referido contrato, por lo que es obvio que aqu�lla no surti� ning�n efecto; de ah� que si el promovente del amparo present� su demanda de terminaci�n el veintiocho de abril del mencionado a�o, a pesar de que el multicitado contrato feneci� el primero de abril de ese mismo a�o, es evidente que s� oper� la t�cita reconducci�n, sin que obste para concluir lo anterior el hecho de que en el fundatorio de la acci�n se haya pactado una renta m�s alta a la convenida en caso de que el demandado no desocupara el inmueble en la fecha de su vencimiento, as� como que el actor no le haya recibido las rentas posteriormente a la vigencia del contrato en cuesti�n, ya que como se vio, para que no operara la figura jur�dica de m�rito, la oposici�n debi� haberse hecho valer dentro del plazo que establece la jurisprudencia en comento.

SEXTO

En principio, debe se�alarse que es procedente que este tribunal realice el estudio de la presente denuncia de contradicci�n de tesis y pronuncie la resoluci�n correspondiente, aun cuando de autos no conste la opini�n del procurador general de la Rep�blica, pues ante la omisi�n de dicho funcionario debe entenderse que no estim� pertinente intervenir en la presente contradicci�n, facultad que le confiere el art�culo 197-A, p�rrafo primero, de la Ley de A..

Es aplicable la tesis de jurisprudencia 13/92, aprobada por la extinta Tercera Sala de este Alto Tribunal, en sesi�n privada celebrada el diecisiete de agosto de mil novecientos noventa y dos, cuyos datos de localizaci�n son los siguientes:

"Octava �poca

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Ap�ndice de 1995

"Tomo: VI, P.S.

"Tesis: 183

"P�gina: 124

"CONTRADICCI�N DE TESIS. LA ABSTENCI�N DEL PROCURADOR GENERAL DE LA REP�BLICA DE EXPONER SU PARECER DEBE INTERPRETARSE EN EL SENTIDO DE QUE NO ESTIM� PERTINENTE INTERVENIR EN ELLA.-En el art�culo 197-A, primer p�rrafo, de la Ley de A. concede una facultad potestativa al procurador general de la Rep�blica para que, por s� o por conducto del agente del Ministerio P�blico Federal que al efecto designe, emita su parecer dentro del plazo de treinta d�as en relaci�n con las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito; en consecuencia, cuando el mencionado servidor p�blico se abstiene de formular su parecer en el t�rmino de referencia debe interpretarse que no estim� pertinente intervenir en el asunto de que se trate, lo que por consiguiente vuelve procedente se dicte la resoluci�n que corresponda sin la opini�n de m�rito.

"Octava �poca:

"Contradicci�n de tesis 19/90. Entre las sustentadas por el Primer y Segundo Tribunales Colegiados en Materia Civil del Tercer Circuito. 5 de noviembre de 1990. Unanimidad de cuatro votos.

"Contradicci�n de tesis 35/90. Entre las sustentadas por el Segundo y el Cuarto Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 11 de febrero de 1991. Unanimidad de cuatro votos.

"Contradicci�n de tesis 30/90. Entre las sustentadas por el Segundo y el Quinto Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 13 de mayo de 1991. Unanimidad de cuatro votos.

"Contradicci�n de tesis 11/90. Entre las sustentadas por el Primer y el Tercer Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 3 de agosto de 1992. Cinco votos.

"Contradicci�n de tesis 14/91. Entre las sustentadas por el Segundo y el Quinto Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 3 de agosto de 1992. Mayor�a de cuatrovotos.

"Nota: Tesis 3a./J. 13/92, G.N.�mero 56, p�g. 24; v�ase ejecutoria en el Semanario Judicial de la Federaci�n, Tomo X-Agosto, p�g. 163."

S�PTIMO

Como cuesti�n previa a cualquier otra, debe establecerse si efectivamente existe la contradicci�n de tesis denunciada.

El Primer Tribunal Colegiado del Vig�simo Circuito, con residencia en Chiapas, sostiene que como se ha estimado oportuna la oposici�n que se hace pocos d�as despu�s de fenecer el contrato de arrendamiento, tales argumentaciones son igualmente v�lidas para considerar oportuna la oposici�n que se haga poco antes de dicho vencimiento para que no opere la t�cita reconducci�n.

Por su parte, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, con sede en Jalisco, sostiene en sus dos ejecutorias que la oposici�n del arrendador para que no opere la t�cita reconducci�n manifestada antes de la terminaci�n del contrato de arrendamiento, es suficiente para impedir el surgimiento de dicha figura jur�dica a favor del inquilino, pues dicha oposici�n puede manifestarse antes o despu�s del vencimiento del acuerdo de voluntades, pero nunca con posterioridad al plazo de diez d�as que se�ala la jurisprudencia n�mero 75, visible en la Cuarta Parte del "�ltimo" Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n.

La jurisprudencia n�mero 75 a que se refiere el Tribunal Colegiado en cita (aunque no cita a qu� Ap�ndice se refiere), puede ser localizada en la p�gina 183 del Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n 1917-1985, Cuarta Parte, Tercera Sala, y es del tenor siguiente:

"ARRENDAMIENTO, T�CITA RECONDUCCI�N DEL CONTRATO DE.-Los requisitos esenciales para que opere la t�cita reconducci�n, seg�n los art�culos 2486 y 2487 del C�digo Civil para el Distrito Federal, son: La continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, despu�s del vencimiento del contrato, y la falta de oposici�n del arrendador. La ley no precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposici�n, por lo que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el de diez d�as, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato.

"Sexta �poca, Cuarta Parte:

"Vol. XXIV, p�g. 87. AD. 2603/58. J.�a La Palma, S. de R.L. Unanimidad de 4 votos.

"Vol. XXVI, p�g. 49. AD. 6044/58. M.G.. 5 votos.

"Vol. XXXV, p�g. 38. AD. 926/59. Justo H.�ndez O.. 5 votos.

"Vol. XXXVII, p�g. 36. AD. 7539/59. W.S.�n. 5 votos.

"Vol. XL, p�g. 76. AD. 4276/59. D. de J.J.�nez. Unanimidad de 4 votos."

En contraposici�n con los anteriores criterios, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, con sede en Jalisco, sostiene que la oposici�n del arrendador a que un contrato de arrendamiento a plazo determinado contin�e y as� evitar opere la t�cita reconducci�n a favor del inquilino, debe expresarse dentro del plazo de diez d�as despu�s de concluida la vigencia del contrato y no antes, pues as� se deduce de la jurisprudencia n�mero 245, sustentada por la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, visible en las p�ginas 442 y 443, Segunda Parte, del "�ltimo" Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n, en el sentido de que esa oposici�n debe manifestarse en el plazo de diez d�as contados a partir de la fecha de su vencimiento y no antes de que concluyera la vigencia del contrato.

La jurisprudencia n�mero 245 del "�ltimo" Ap�ndice a que alude el citado �rgano colegiado, puede ser localizada en las p�ginas 442 y 443 del Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n 1917-1988, Segunda Parte, S. y Tesis Comunes, y es la misma en la que se apoya el Primer Tribunal Colegiado del Tercer Circuito, transcrita en p�rrafos precedentes, y la �nica diferencia es que est�n en diferentes Ap�ndices, ya que una est� publicada en el de 1917-1985 y la otra en el de 1917-1988.

De lo anterior, se tiene que los Tribunales Colegiados que participan en la presente contradicci�n aceptan que la oposici�n del arrendador para evitar que opere la t�cita reconducci�n, no debe ser mayor a la de diez d�as despu�s del vencimiento del plazo del contrato; esto es, sobre este punto existe uniformidad de criterios. En donde radica la discrepancia, es en relaci�n a si esa oposici�n debe manifestarse precisamente despu�s de la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento, o bien, si dicha oposici�n puede manifestarse incluso antes del vencimiento de dicho contrato; siendo que el Segundo Tribunal Colegiado del Tercer Circuito, sostiene que la oposici�n debe manifestarse dentro de los diez d�as, contados a partir de la fecha de su vencimiento, mientras que los Tribunales Colegiados Primero del Vig�simo Circuito y Primero en Materia Civil del Tercer Circuito, sostienen que no solamente puede hacerse dentro de ese t�rmino, sino que la oposici�n puede manifestarse incluso antes del vencimiento del contrato, por lo que debe concluirse que la presente contradicci�n existe y debe, por ende, resolverse.

Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia sostenida por la anterior Cuarta Sala y la tesis aislada del Tribunal Pleno, que esta Primera Sala hace suyas y que se transcriben a continuaci�n:

"Octava �poca

"Instancia: Cuarta Sala

"Fuente: Ap�ndice de 1995

"Tomo: VI, P.S.

"Tesis: 178

"P�gina: 120

"CONTRADICCI�N DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.-De conformidad con lo que establecen los art�culos 107, fracci�n XIII, primer p�rrafo de la Constituci�n Federal y 197-A de la Ley de A., cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia, o la Sala que corresponda deben decidir cu�l tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) Que al resolver los negocios jur�dicos se examinen cuestiones jur�dicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jur�dicos discrepantes; b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jur�dicas de las sentencias respectivas; y c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.

"Contradicci�n de tesis 76/90. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Primero del Cuarto Circuito y Primero del D�cimo Noveno Circuito. 12 de agosto de 1991. Cinco votos.

"Contradicci�n de tesis 30/91. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Cuarto, ambos del Primer Circuito en Materia de Trabajo. 2 de marzo de 1992. Cinco votos.

"Contradicci�n de tesis 33/91. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Sexto en Materia de Trabajo del Primer Circuito y actualmente Primer Tribunal Colegiado del D�cimo Tercer Circuito. 16 de marzo de 1992. Cinco votos.

"Contradicci�n de tesis 71/90. Entre las sustentadas por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del Primer Circuito y el Tribunal Colegiado del D�cimo Tercer Circuito. 30 de marzo de 1992. Cinco votos.

"Contradicci�n de tesis 15/91. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado del D�cimo Noveno Circuito, el Segundo Tribunal Colegiado del S�ptimo Circuito y el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 17 de agosto de 1992. Unanimidad de cuatro votos."

"Novena �poca

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta

"Tomo: II, agosto de 1995

"Tesis: P. LIII/95

"P�gina: 69

"CONTRADICCI�N DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS OPUESTOS.-Los art�culos 107, fracci�n XIII, de la Constituci�n Federal, 197 y 197-A de la Ley de A., establecen el procedimiento para dirimir las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito o las S. de la Suprema Corte. El vocablo ?tesis? que se emplea en dichos dispositivos debe entenderse en un sentido amplio, o sea, como la expresi�n de un criterio que se sustenta en relaci�n con un tema determinado, por los �rganos jurisdiccionales en su quehacer legal de resolver los asuntos que se someten a su consideraci�n, sin que sea necesario que est� expuesta de manera formal, mediante una redacci�n especial, en la que se distinga un rubro, un texto, y datos de identificaci�n del asunto en donde se sostuvo, ni menos a�n, que constituya jurisprudencia obligatoria, en los t�rminos previstos por los art�culos 192 y 193 de la Ley de A., porque ni la Ley Fundamental ni la ordinaria en alguno de sus preceptos, establecen esos requisitos. Por lo tanto para denunciar una contradicci�n de tesis, basta con que se hayan sustentado criterios opuestos sobre la misma cuesti�n por S. de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n o Tribunales Colegiados de Circuito, en resoluciones dictadas en asuntos de su competencia.

"Contradicci�n de tesis 9/95. Entre las sustentadas por el Cuarto y S�ptimo Tribunales Colegiados en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 5 de junio de 1995. Unanimidad de once votos. Ponente: M.A.G.�itr�n. Secretario: J.D.G.�n G.�lez.

El Tribunal Pleno en su sesi�n privada celebrada el diecis�is de agosto en curso, por unanimidad de diez votos de los se�ores Ministros presidente J.V.A.A.�n, S.S.A.A., M.A.G.�itr�n, J.D.R., G.D.G.�ngora P., J.� de J.�s G.�o P., G.I.O.M., H.R.P., O.M.�a S�nchez C. y J.N.S.M.; aprob�, con el n�mero LIII/95 (9a.) la tesis que antecede; y determin� que la votaci�n es id�nea para integrar tesis de jurisprudencia.-M�xico, Distrito Federal, a diecis�is de agosto de mil novecientos noventa y cinco.

No es obst�culo a lo anterior, el hecho que los Tribunales Colegiados contendientes en sus respectivas ejecutorias no invoquen el art�culo que regula la t�cita reconducci�n, que en el caso ser�a, en la ejecutoria 370/98, el art�culo 2460 del C�digo Civil del Estado de Chiapas, vigente desde mil novecientos treinta y ocho hasta la actualidad, por lo que hace al Primer Tribunal Colegiado del Vig�simo Circuito; en las ejecutorias 208/90 y 1154/89, el art�culo 2404 del C�digo Civil del Estado de Jalisco, vigente hasta el catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco, por lo que hace a los Tribunales Colegiados Primero y Segundo en Materia Civil del Tercer Circuito; y, en la ejecutoria 71/90, el art�culo 2376 del C�digo Civil del Estado de Colima, vigente desde mil novecientos cincuenta y tres hasta la actualidad, por lo que hace al Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito; ni que la jurisprudencia interprete los art�culos 2486 (actualmente derogado) y 2487 del C�digo Civil del Distrito Federal (actualmente reformado), pues el tema abordado por todos ellos es el mismo, y gira en torno al t�rmino en que debe manifestarse la oposici�n del arrendador para que no opere la t�cita reconducci�n. Para el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, debe ser posterior a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, mientras que para los otros dos Tribunales Colegiados, esa oposici�n puede incluso manifestarse antes del vencimiento del arrendamiento.

Los numerales citados son del tenor literal siguiente:

C�digo Civil del Estado de Chiapas.

Art�culo 2460. Si despu�s de terminado el arrendamiento y su pr�rroga, si la hubo, contin�a el arrendatario sin oposici�n en el goce y uso del predio, y �ste es r�stico, se entender� renovado el contrato por otro a�o.

C�digo Civil del Estado de Jalisco.

Art�culo 2404. Si despu�s de terminado el arrendamiento y su pr�rroga, si la hubo, contin�a el arrendatario sin oposici�n en el goce y uso del predio, y �ste es r�stico, se entender� renovado el contrato por otro a�o.

C�digo Civil del Estado de Colima.

"Art�culo 2376. Si despu�s de terminado el arrendamiento y su pr�rroga, contin�a el arrendatario sin oposici�n en el goce y uso del predio, y �ste es r�stico, se entender� renovado el contrato por otro a�o."

C�digo Civil para el Distrito Federal, vigente en la �poca en que se emiti� la jurisprudencia cuyo rubro se�ala: "ARRENDAMIENTO, T�CITA RECONDUCCI�N DEL CONTRATO DE.".

Art�culo 2486. Si despu�s de terminado el arrendamiento y su pr�rroga, si la hubo, contin�a el arrendatario sin oposici�n en el goce y uso del predio, y �ste es r�stico, se entender� renovado el contrato por otro a�o.

Como es de advertirse, todos los art�culos son id�nticos.

Cabe se�alar que el C�digo Civil del Estado de Jalisco, en el que se conten�a el art�culo 2404, estuvo vigente hasta el catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco, pues fue abrogado por un nuevo c�digo sustantivo publicado en el Peri�dico Oficial estatal de veinticinco de febrero de mil novecientos noventa y cinco, que entr� en vigor a partir del catorce de septiembre del mismo a�o, cuyo art�culo 2143 dispone:

Art�culo 2143. Si despu�s de terminado el plazo por el que se celebr� el arrendamiento, el arrendatario contin�a sin oposici�n en el uso y goce del bien arrendado, continuar� el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato.-Cualesquiera de las partes podr� solicitar la terminaci�n del contrato de arrendamiento en los t�rminos del art�culo 2035 de este c�digo.-Las obligaciones contra�das por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al t�rmino del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

En relaci�n al C�digo Civil para el Distrito Federal, mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federaci�n el veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, se derog� el art�culo 2486 y se reform� el art�culo 2487. Este �ltimo actualmente se�ala:

Art�culo. 2487. Si despu�s de terminado el plazo por el que se celebr� el arrendamiento, el arrendatario contin�a sin oposici�n en el uso y goce del bien arrendado, continuar� el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminaci�n del contrato en los t�rminos del art�culo 2478. Las obligaciones contra�das por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al t�rmino del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

No obstante lo anterior, esto es, que el art�culo 2404 del anterior C�digo Civil del Estado de Jalisco ya no se encuentra en vigor, se estima necesario resolver la contradicci�n de tesis por dos motivos:

  1. En virtud que el ordenamiento que sustituy� al art�culo 2404, repite en lo esencial la hip�tesis normativa, cuya interpretaci�n por el Tribunal Colegiado dio lugar a la contradicci�n; y

  2. Ni en el art�culo 2143, ni en ning�n otro dispositivo del cap�tulo correspondiente del C�digo Civil del Estado de Jalisco vigente, se resuelve el problema sujeto a contradicci�n. Por tanto, debe resolverse la contradicci�n planteada, pues dicho proceder tiende a fijar criterios que conservan vigencia.

Es aplicable al caso la siguiente tesis jurisprudencial de la Segunda Sala, que esta Primera Sala comparte, cuyo texto se�ala:

"Novena �poca

"Instancia: Segunda Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta

"Tomo: XII, septiembre de 2000

"Tesis: 2a./J. 87/2000

"P�gina: 70

"CONTRADICCI�N DE TESIS. DEBE RESOLVERSE, AUNQUE DIMANE DE LA INTERPRETACI�N DE PRECEPTOS LEGALES DEROGADOS, SI SU CONTENIDO SE REPITI� EN LOS VIGENTES.-A pesar de que los criterios divergentes deriven del examen de disposiciones legales o reglamentarias que ya no se encuentren en vigor, por haber sido derogados o abrogados los ordenamientos a que pertenecen, es necesario resolver la contradicci�n de tesis denunciada en el caso de que los ordenamientos vigentes, que sustituyeron a aqu�llos repitan, en lo esencial, las hip�tesis normativas cuya interpretaci�n por los Tribunales Colegiados de Circuito o por las S. de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, dio lugar a la contradicci�n de tesis, puesto que este proceder tiende a fijar criterios que conservan vigencia y utilidad en la preservaci�n de la seguridad jur�dica.

"Contradicci�n de tesis 22/97. Entre las sustentadas por el Segundo y Tercer Tribunales Colegiados del Sexto Circuito. 12 de junio de 1998. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: G.I.O.M.. Ponente: J.D.�az R.. Secretario: A.C.�s G.�n.

"Contradicci�n de tesis 17/96. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado del Cuarto Circuito y el Noveno Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 26 de marzo de 1999. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: S.S.A.A.. Ponente: G.I.O.M.. Secretario: R.C.C..

"Contradicci�n de tesis 109/98. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado del D�cimo Cuarto Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado del Cuarto Circuito. 5 de marzo de 1999. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: S.S.A.A.. Ponente: J.D.�az R.. Secretaria: M.A.�lica S.M.�nez.

"Contradicci�n de tesis 78/99-SS. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Administrativa y de Trabajo del Cuarto Circuito y el Primer Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 25 de febrero del a�o 2000. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: J.V.A.A.�n. Ponente: J.V.A.A.�n; en su ausencia hizo suyo el asunto G.I.O.M.. Secretaria: Mar�a A.d.C.T.C..

"Contradicci�n de tesis 25/2000-SS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Primero, Sexto y Noveno, todos en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 11 de agosto del a�o 2000. Cinco votos. Ponente: S.S.A.A.. Secretario: A.M.R.M.�as.

"Tesis de jurisprudencia 87/2000. Aprobada por la Segunda Sala de este Alto Tribunal, en sesi�n privada del trece de septiembre del a�o dos mil.

"Nota: Este criterio se sustent� en las contradicciones de tesis precedentes, pero no resolvi� el tema materia de las mismas."

OCTAVO

Precisado el punto de contradicci�n, es de se�alarse que debe prevalecer el criterio sustentado por esta Primera Sala.

Antes de entrar al tema, se reitera que todos los Tribunales Colegiados en contradicci�n aceptan que la oposici�n del arrendador para que contin�e el arrendamiento a favor del inquilino, no debe ser mayor de la de diez d�as despu�s de vencer el plazo del contrato; en lo que se contradicen es en relaci�n a si esa oposici�n debe darse precisamente dentro de ese plazo o bien si la misma puede manifestarse incluso antes del vencimiento del contrato, siendo que uno afirma lo que los otros niegan.

Ahora bien, a fin de establecer el criterio de esta Primera Sala, conviene se�alar, en primer t�rmino, que la t�cita reconducci�n puede definirse como la pr�rroga por manifestaci�n t�cita de la voluntad, cuando el arrendador permite que el arrendatario contin�e en el uso de la cosa arrendada. En la t�cita reconducci�n existe, pues, un consentimiento t�cito que se deriva de hechos indubitables, que demuestran la intenci�n en el arrendatario de continuar en el uso o goce de la cosa, y en el arrendador, de permitir que se contin�e en esa situaci�n; esto es, la t�cita reconducci�n es una presunci�n de consentimiento para la renovaci�n del arrendamiento.

Ahora bien, tal y como lo dispone la primera parte de la jurisprudencia en que se apoyan dos de los tribunales contendientes, transcrita en p�rrafos precedentes, cuyo rubro se�ala: "ARRENDAMIENTO, T�CITARECONDUCCI�N DEL CONTRATO DE.", los requisitos para que opere la t�cita reconducci�n son: a) La continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada despu�s de la expiraci�n del t�rmino del contrato; y b) La falta de oposici�n del arrendador al respecto. Adem�s, la jurisprudencia de m�rito establece en la segunda parte, que "la ley no precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposici�n, por lo que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el de diez d�as, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato".

En la forma como est� redactada la segunda parte de la referida jurisprudencia, pareciera que determina que para que no opere la t�cita reconducci�n, la oposici�n a la continuaci�n del arrendamiento debe manifestarse precisamente dentro del plazo de diez d�as, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato y no antes, lo que indudablemente dejar�a sin materia la presente contradicci�n.

Sin embargo no es as�, pues al realizar el an�lisis de cada una de las ejecutorias que dieron origen a la referida jurisprudencia, ninguna de ellas trata o se pronuncia en forma espec�fica sobre el tema materia de la presente contradicci�n. Las ejecutorias de m�rito, en la parte que interesa, se�alan lo siguiente:

  1. directo 2603/58:

    2.-Seg�n el art�culo 2487, en relaci�n con el 2486, del C�digo Civil, para que opere la t�cita reconducci�n es menester que el inquilino contin�e sin oposici�n del arrendador en el goce y uso del predio arrendado, es decir, que el arrendador consienta t�citamente en la continuaci�n del arrendamiento. En la especie consta que el contrato de subarrendamiento comenz� a regir el primero de agosto de mil novecientos cincuenta y cinco y que el plazo forzoso estipulado fue de veinte meses a partir de esa fecha (cl�usula 4a. del contrato), de tal manera que dicho plazo concluy� el treinta y uno de marzo de mil novecientos cincuenta y siete. Ahora bien, si la demanda de terminaci�n del contrato y de desocupaci�n del local objeto del mismo, se present� el tres de abril de mil novecientos cincuenta y siete, o sea, tres d�as despu�s del vencimiento del plazo, es evidente la oposici�n del arrendador para la continuaci�n del subarrendamiento, y esa oposici�n determina la falta de demostraci�n del consentimiento t�cito necesario para que se opere la reconducci�n del contrato, puesto que no s�lo no hay elementos que permiten presumir ese consentimiento, sino que por el contrario existe manifiesta oposici�n a otorgarlo, ya que inclusive se ejercita acci�n para obtener la desocupaci�n del local subarrendado. Puede citarse en apoyo de lo antes expuesto, la tesis de esta Suprema Corte que aparece a fojas 19 del Informe que la Tercera Sala rindi� al terminar el a�o de mil novecientos cincuenta y ocho, de la que se desprende que no se opera la t�cita reconducci�n si hay oposici�n del arrendador, siendo la jurisprudencia constante de esta Tercera Sala, que el t�rmino prudente para manifestar la oposici�n es de diez d�as. Lo anterior conduce a estimar que la responsable estuvo en lo justo al concluir que no se oper� en la especie la t�cita reconducci�n, independientemente de que no es atinada su referencia al art�culo 137, fracci�n IV, del C�digo de Procedimientos Civiles. Es infundado, entonces, el segundo concepto de violaci�n.

  2. directo 6044/58:

    CUARTO.-Los conceptos de violaci�n son fundados. La Suprema Corte de Justicia ha sustentado en materia de arrendamiento la siguiente tesis: ?Los requisitos para que opere la t�cita reconducci�n son: a) La continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada despu�s de la expiraci�n del t�rmino del contrato; y b) La falta de oposici�n del arrendador al respecto. Como nuestro C�digo Civil no fija cu�l es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposici�n a la t�cita reconducci�n, queda a la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y dem�s circunstancias del caso. As� sobre el particular esta Suprema Corte ha resuelto que no es prudente establecer que la t�cita reconducci�n opera al d�a siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un plazo moderado para considerar que no hubo oposici�n a que el arrendatario contin�e en el goce y uso del predio, as� como que ese plazo t�cito no podr� ser menor de diez d�as, tiempo suficiente para que se manifieste la voluntad del arrendador. Por tanto, notificada la terminaci�n del arrendamiento cinco d�as despu�s de concluido, debe considerarse que es oportuna y v�lida la oposici�n a su continuaci�n, y en consecuencia, que no puede producirse la t�cita reconducci�n.? (A. directo 4547/53. R.L. y coags. Tomo CXXII, p�gina 756 del Semanario Judicial de la Federaci�n).-La tesis antes transcrita ha sido reiterada por esta Suprema Corte de Justicia, quien ha precisado que el t�rmino dentro del cual debe el arrendador oponerse a la continuaci�n del arrendamiento, es de diez d�as contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato y su pr�rroga si la hubo (A. directo 3657/58. L.G.�a de Le�n). En el caso particular a estudio, la oposici�n de la arrendadora debi� realizarse en el plazo de diez d�as; mas seg�n aparece demostrado en autos su oposici�n tuvo lugar fuera de ese t�rmino, pues habiendo concluido el arrendamiento y su pr�rroga el d�a treinta y uno de enero de mil novecientos cincuenta y siete, present� su demanda sobre desocupaci�n y entrega de la finca hasta el d�a veintitr�s de marzo de ese a�o, circunstancia que hizo presumir su consentimiento para la continuaci�n del arrendamiento, operando la t�cita reconducci�n. Conviene hacer notar, que aun cuando la sentencia dictada en el juicio sobre pr�rroga del contrato por un a�o es de fecha veintis�is de febrero de mil novecientos cincuenta y siete, para el veintitr�s de marzo en que se present� la aludida demanda de desocupaci�n, tambi�n hab�a transcurrido con exceso el t�rmino de diez d�as para que la arrendadora manifestara su oposici�n.

  3. directo 926/59:

    CUARTO.-Los conceptos de violaci�n son infundados. 1. En el contrato de cinco de julio de mil novecientos cincuenta y cuatro, que se encuentra a fojas ocho de los autos, aparece que el t�rmino del subarrendamiento se fij� en dos a�os forzosos para ambas partes, t�rmino que, consecuentemente, concluy� el cuatro de julio de mil novecientos cincuenta y seis. La demanda de desocupaci�n del inmueble subarrendado, por terminaci�n del plazo respectivo, se formul� por medio de un escrito fechado el dieciocho de julio de mil novecientos cincuenta y seis, presentado en el juzgado el diecinueve del mismo mes, es decir, quince d�as despu�s de que expir� el plazo forzoso del subarrendamiento.-Ahora bien, como lo indica la autoridad responsable, esta Suprema Corte ha sostenido, seg�n puede verse en la tesis que aparece publicada a fojas 2037 del �ndice del Tomo CXXII del Semanario Judicial de la Federaci�n, que: ?Los requisitos para que opere la t�cita reconducci�n son: a) La continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada despu�s de la expiraci�n del t�rmino del contrato; y b) La falta de oposici�n del arrendador al respecto. Como nuestro C�digo Civil no fija cu�l es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposici�n a la t�cita reconducci�n, queda a la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y dem�s circunstancias del caso. As� sobre el particular esta Suprema Corte ha resuelto que no es prudente establecer que la t�cita reconducci�n opera al d�a siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un plazo moderado para considerar que no hubo oposici�n a que el arrendatario contin�e en el goce y uso del predio, as� como que ese plazo t�cito no podr� ser menor de diez d�as, tiempo suficiente para que se manifieste la voluntad del arrendador. Por tanto, notificada la terminaci�n del arrendamiento cinco d�as despu�s de concluido, debe considerarse que es oportuna y v�lida la oposici�n a su continuaci�n, y en consecuencia, que no puede producirse la t�cita reconducci�n.? (R.L. y coags. P�g. 756).-De acuerdo con esta tesis y en vista de que en efecto el plazo de quince d�as dentro del cual el actor demand� la desocupaci�n es un t�rmino razonable para formular la oposici�n a la continuaci�n del subarrendamiento, cabe estimar que el tribunal estuvo en lo justo al resolver que en el caso no oper� la t�cita reconducci�n.

  4. directo 7539/59:

    2.-De conformidad con los art�culos 2419 y 2420 del C�digo Civil, si despu�s de terminado el arrendamiento y su pr�rroga, si la hubo, contin�a el arrendatario sin oposici�n en el uso y goce del predio, si �ste fuere urbano, el arrendatario deber� pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba. Como es de advertirse, para que se opere la t�cita reconducci�n a que los preceptos mencionados se refieren, se requiere que el arrendatario contin�e sin oposici�n en el uso y goce del predio. Como el c�digo de que se trata no fija cu�l es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposici�n, queda a la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento. As� lo ha resuelto esta Suprema Corte seg�n tesis en la que se dice, adem�s, que no es procedente establecer que la t�cita reconducci�n opera al d�a siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un plazo moderado para considerar que no hubo oposici�n del arrendador, plazo que no podr� ser menor de diez d�as (fojas 2037 del �ndice del Tomo CXXII del Semanario Judicial de la Federaci�n. R.L. y coags. y amparo directo 926/59. Justo H.�ndez O.).-En el caso consta de manera indudable que el plazo del arrendamiento concluy� el treinta de junio de mil novecientos cincuenta y nueve y que la demanda de desocupaci�n por conclusi�n de ese t�rmino se present� el catorce de julio siguiente. De conformidad con las tesis mencionadas y en vista de que en efecto el plazo de catorce d�as dentro del cual el actor manifest� evidentemente su oposici�n a la continuaci�n del arrendamiento, es un t�rmino razonable, sin que el quejoso haya aducido ninguna argumentaci�n adecuada para demostrar que no lo es, cabe concluir que el tribunal de apelaci�n estuvo en lo justo al considerar que en el caso se oper� la t�cita reconducci�n y debe resolverse que, como consecuencia, la sentencia reclamada es correcta.

  5. directo 4276/59:

    ... por tanto, para que un contrato de t�rmino fijo se convierta por la t�cita reconducci�n en un contrato por t�rmino indefinido, a esta conversi�n que err�neamente se le llama a veces pr�rroga t�cita, requiere que no haya oposici�n por parte del arrendador y esta Suprema Corte de Justicia ha sentado jurisprudencia en el sentido de que el t�rmino de diez d�as de vencido el contrato, es el plazo en que puede hacerse valer la oposici�n y si transcurre sin ella, hay t�cita reconducci�n, pero en el caso a estudio no la hay porque se promovi� el juicio al siguiente d�a de haber concluido el contrato.

    Como es de advertirse, ninguna de las ejecutorias trata el tema relativo a si la oposici�n del arrendador debe expresarse necesariamente despu�s del vencimiento del contrato y no antes del mismo, pues el tema abordado lo fue el relativo a la fijaci�n del plazo prudente para la oposici�n del arrendador despu�s de vencido el contrato para que no operara la t�cita reconducci�n y en todos los casos analizados la oposici�n del arrendador fue posterior al del vencimiento del contrato y no antes, por lo que es evidente que no est� resuelta la contradicci�n aqu� planteada.

    Por otra parte, se considera importante se�alar que la jurisprudencia antes analizada fue modificada con la finalidad de adecuarla a las ejecutorias que la integran. Lo anterior en atenci�n a la jurisprudencia del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, en donde se aclara que conforme al sentido de las ejecutorias que integran la tesis de la Tercera Sala, el transcurso de diez d�as no lleva fatalmente a la t�cita reconducci�n, pues del contenido de las ejecutorias dictadas en los amparos directos 926/59 y 7539/59, lo que se advierte es que se sostuvo que si la oposici�n se hizo quince y catorce d�as, respectivamente, despu�s del vencimiento del contrato, era un t�rmino prudente para manifestar la oposici�n correspondiente para que no operara la t�cita reconducci�n.

    La citada jurisprudencia modificada aparece publicada con el n�mero 122 y se localiza en la p�gina 81, Tomo IV, P.S., del Ap�ndice de 1917-1995 y su texto se�ala:

    "ARRENDAMIENTO, T�CITA RECONDUCCI�N DEL CONTRATO DE.-Los requisitos esenciales para que opere la t�cita reconducci�n, seg�n los art�culos 2486 y 2487 del C�digo Civil para el Distrito Federal, son: La continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, despu�s del vencimiento del contrato, y la falta de oposici�n del arrendador. La ley no determina el tiempo que debe transcurrir sin oposici�n para estimar reconducida la convenci�n, por lo que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el plazo m�nimo de diez d�as, contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.

    "A. directo 2603/58. J.�a La Palma, S. de R.L. 11 de junio de 1959. Unanimidad de cuatro votos.

    "A. directo 6033/58. M.G.. 5 de agosto de 1959. Cinco votos.

    "A. directo 926/59. Justo H.�ndez O.. 9 de mayo de 1960. Cinco votos.

    "A. directo 7539/59. W.S.�n. 14 de julio de 1960. Cinco votos.

    A. directo 4276/59. D. de J.J.�nez. 17 de octubre de 1960. Unanimidad de cuatro votos.

    No obstante la modificaci�n, dicha jurisprudencia tampoco resuelve el problema que se analiza, es decir, si para que no opere la t�cita reconducci�n, la oposici�n �nicamente puede manifestarse despu�s del vencimiento del contrato y no antes. En efecto, la jurisprudencia modificada, en esencia, establece lo mismo en cuanto a que como la ley no determina el tiempo que debe transcurrir sin oposici�n para estimar reconducida la convenci�n, cuando �sta se manifiesta despu�s del vencimiento del contrato, la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el plazo m�nimo de diez d�as, contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.

    Por consiguiente, sigue subsistente el problema y debe resolverse la contradicci�n.

    Tambi�n es importante se�alar que sobre el tema tratado, la anterior Tercera Sala de este M�ximo Tribunal emiti� la siguiente jurisprudencia:

    "Sexta �poca

    "Instancia: Tercera Sala

    "Fuente: Ap�ndice de 1995

    "Tomo: IV, Parte HO

    "Tesis: 765

    "P�gina: 557

    "T�CITA RECONDUCCI�N. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.-Para que no opere la t�cita reconducci�n, despu�s de vencido un contrato de arrendamiento y su pr�rroga, es necesario que el arrendador se oponga a la continuaci�n del arrendamiento, dentro de un t�rmino prudente que se ha fijado en diez d�as y que la oposici�n se exteriorice mediante la notificaci�n fehaciente al arrendatario, o por otros medios indirectos que la hagan patente.

    "A. directo 7676/57. L.T.M.. 19 de junio de 1958. Unanimidad de cuatro votos.

    "A. directo 3657/58. L.G.�a de Le�n. 29 de junio de 1959. Mayor�a de cuatro votos.

    "A. directo 4650/61. C.T., S.A. 15 de junio de 1962. Unanimidad de cuatro votos.

    "A. directo 6151/61. Mar�a E.Z.�a de V.. 21 de noviembre de 1963. Cinco votos.

    A. directo 2493/62. R. y E.P.Z.. 18 de junio de 1964. Unanimidad de cuatro votos.

    Aparentemente, la citada jurisprudencia tambi�n resuelve la denuncia que se presenta, pues dice que la oposici�n debe manifestarse dentro del t�rmino de diez d�as despu�s del vencimiento del contrato. Sin embargo, nuevamente al analizar cada una de sus ejecutorias que dieron origen a la misma, se tiene lo siguiente:

  6. directo 3657/58:

    De conformidad con lo dispuesto por los art�culos 2486 y 2487 del C�digo Civil en vigor en el Distrito Federal, los requisitos esenciales para que opere la t�cita reconducci�n son la continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, despu�s de vencido el contrato, y la falta de oposici�n del arrendador. Ahora bien, en el derecho mexicano no se precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposici�n; tampoco hay norma alguna sobre la forma de realizarla y evitar que la continuaci�n en el uso y disfrute produzca la t�cita reconducci�n. Por lo que se refiere a la primera cuesti�n, esta Suprema Corte de Justicia ha fijado el t�rmino de diez d�as para que el arrendador se oponga a la continuaci�n del arrendamiento, como puede consultarse, entre otras, en la ejecutoria dictada en el amparo directo n�mero 4547/55, promovido por L.R. y coags., publicada en el Tomo CXXII, p�gina 756, del Semanario Judicial de la Federaci�n. En cuanto a la segunda ha considerado como actos de oposici�n la demanda de desocupaci�n, la notificaci�n fehaciente hecha al arrendatario de la oposici�n del arrendador, el permiso para preparar y hacer la mudanza, la renuncia de la t�cita reconducci�n consignada en el contrato primitivo o antes de su vencimiento o la inclusi�n en el contrato de una cl�usula penal para el caso en que el inquilino no desocupe al vencerse el arrendamiento. Tomo CXIII, n�mero 2, p�gina 869, Quinta �poca del Semanario Judicial de la Federaci�n.-En el caso particular a estudio se encuentra plenamente comprobado en autos que el arrendador se opuso a la continuaci�n del arrendamiento dentro del plazo de 10 d�as. En efecto, el inquilino manifest� en escrito de tres de enero de mil novecientos cincuenta y siete, lo siguiente: ?He afirmado en autos que despu�s de vencido el contrato de arrendamiento el apoderado de la actora me entrevist� en mi despacho para hacerme saber que hab�a disposici�n clara y terminante del propietario para que continuara en el uso y disfrute de la cosa arrendada, y que, como el propietario s�lo deseaba un aumento en la renta, quer�a que nos pusi�ramos de acuerdo con ello. Mientras el apoderado del actor me fijaba el monto del aumento tomando en consideraci�n los factores que le hice notar y lleg�bamos a un acuerdo, consign� a disposici�n del actor las mensualidades de renta correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 1956 y los billetes de dep�sito n�meros 562763 y 568432, expedidos por la Nacional Financiera, S.A., los exhib� ante este H. Juzgado seg�n escrito de fechas 10 de octubre y 9 de noviembre, seg�n consta del expediente 4526/56.?.-Si, como se expresa en dicho escrito, el inquilino consign� la renta con fecha diez de octubre, o sea, diez d�as despu�s de vencido el plazo del arrendamiento, tal consignaci�n hace presumir fundadamente la negativa del arrendador para recibir la renta; de conformidad con la cl�usula primera del contrato, el arrendatario estaba obligado a cubrir la renta en el despacho o domicilio del arrendador que se neg� a recibirla, lo cual constituye un signo inequ�voco de oposici�n al arrendamiento; tal aseveraci�n del arrendamiento en el sentido de que el apoderado del arrendador entr� en pl�ticas con �l para fijar el aumento de la renta, consignando �sta, mientras llegaban a un acuerdo, demuestra que la intervenci�n del apoderado para obtener un aumento en el importe de la renta tuvo lugar en fecha anterior a la consignaci�n, por lo que debe estimarse este acto de oposici�n al arrendamiento realizado dentro de los diez d�as siguientes a la terminaci�n del arrendamiento, circunstancia que impidi� operara la t�cita reconducci�n. La autoridad responsable ha calificado jur�dicamente, como acto de oposici�n, la entrevista que el apoderado del actor celebr� con el inquilino a fin de concertar un nuevo contrato aumentando el importe de la renta. En tanto la ley requiere en la hip�tesisde la t�cita reconducci�n un consentimiento liso y llano, el aumento de renta exigido implic� una condici�n impuesta por el arrendador para consentir en la continuaci�n del arrendamiento.-Por otra parte, la conducta observada por los contratantes antes de vencido el contrato es tambi�n contraria a la existencia de la reconducci�n t�cita, toda vez que en la cl�usula quinta se estableci� expresamente la renuncia de ella por parte del inquilino. Si bien es cierto que el derecho adquirido por el arrendador en virtud de esta renuncia, pudo ser motivo a su vez de renuncia, no es admisible atribuir tales efectos al hecho de que el apoderado del actor haya manifestado al inquilino que pod�a continuar en el uso y disfrute de los locales mediante un aumento de rentas, tanto porque la renuncia no fue hecha clara, de suerte que no quedara duda del derecho renunciado -art�culo 7o.-, cuanto porque como se ha advertido, el nuevo arrendamiento qued� sujeto a la condici�n de aumento de renta que, al no realizarse, impidi� todo acuerdo de voluntades.

  7. directo 4650/61:

    ... esta sentencia de segunda instancia en el diverso juicio de pr�rroga se notific� a las partes el seis de mayo de mil novecientos sesenta, surti� efectos la notificaci�n al d�a siguiente y el ocho fue d�a inh�bil por haber sido domingo, de suerte que habi�ndose presentado la demanda de terminaci�n de contrato de subarrendamiento que dio origen al juicio de donde emana el acto reclamado en este amparo, el once de ese mismo mes y a�o, queda de manifiesto que la subarrendadora se opuso a la continuaci�n del contrato, o sea, a la t�cita reconducci�n, precisamente tres d�as despu�s de haber tenido conocimiento de que la sentencia de segunda instancia revoc� la de primera que condenaba la terminaci�n del contrato por expiraci�n de la pr�rroga legal concedida. En tal virtud, aunque la demanda que dio origen al juicio de terminaci�n del contrato de subarrendamiento se present� hasta el once de mayo de mil novecientos sesenta, o sea, un mes once d�as despu�s de vencida la pr�rroga del contrato de subarrendamiento, en el caso especial no hubo t�cita reconducci�n, por la raz�n asentada, ya que la t�cita reconducci�n no opera inmediatamente al d�a siguiente de fenecido el contrato, sino que debe mediar un t�rmino prudente dentro del cual el arrendador manifieste su intenci�n de no permitir al arrendatario que contin�e en el uso y goce del local arrendado, de tal modo que si no la exterioriza, se entender� que est� conforme con la t�cita reconducci�n. Al resolver sobre situaci�n similar, esta Suprema Corte de Justicia de la Naci�n ha sostenido lo siguiente: En el amparo directo 4547/53, promovido por L. y A.�s R., resuelto por unanimidad de cuatro votos el veintinueve de octubre de mil novecientos cincuenta y cuatro, se dijo que los requisitos para que opere la t�cita reconducci�n son: a) La continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada despu�s de la expiraci�n del t�rmino del contrato; y b) La falta de oposici�n del arrendador al respecto; se agreg� que como nuestro C�digo Civil no fija el plazo legal para que el arrendador exprese su oposici�n a la t�cita reconducci�n, queda a la prudencia del juzgador considerarla de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y las dem�s circunstancias del caso; y, por �ltimo, este Alto Tribunal ha resuelto que no es prudente establecer que la t�cita reconducci�n opera al d�a siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un plazo moderado para considerar que no hubo oposici�n y que el arrendatario contin�e en el goce y uso del predio, as� como que ese plazo t�cito no podr� ser menor de diez d�as, tiempo suficiente para que se manifieste la voluntad del arrendador.

  8. directo 6151/61:

    CUARTO.-Son infundados los conceptos de violaci�n que se refieren a que no hay t�cita reconducci�n y a que procede la pr�rroga del contrato, porque contrariamente a las estimaciones de la quejosa, en el caso particular, s� existe t�cita reconducci�n por m�s que se haya interpuesto la demanda de rescisi�n de contrato veinte d�as despu�s de que el plazo estipulado en �l hab�a fenecido, pues conforme al criterio sustentado por esta Suprema Corte de Justicia de la Naci�n en diversas ejecutorias que forman jurisprudencia, es menester que el arrendador exprese su voluntad o realice actos que la pongan de manifiesto, en el sentido de que no es su deseo que el inquilino contin�e ocupando la localidad arrendada, dentro de un plazo no mayor de diez d�as a partir de la fecha en que venci� el plazo estipulado.

  9. directo 2493/62:

    ... en consecuencia, debe decirse que efectivamente en el caso a estudio oper� la t�cita reconducci�n del contrato de arrendamiento y su pr�rroga. En efecto, cuando los quejosos adquirieron la casa arrendada el veinte de octubre de mil novecientos cincuenta y nueve (fojas doce y trece), se encontraba vigente la pr�rroga que el anterior propietario de la casa concedi� a la demandada, dado que �sta venc�a el primero de junio de mil novecientos sesenta, por lo que el contrato de arrendamiento subsisti� en los t�rminos previstos por el art�culo 2428 del C�digo Civil del Estado de Veracruz y como despu�s de concluido el mismo y su pr�rroga, la inquilina continu� en la casa arrendada, sin que los actores se opusieran en su goce y uso, es evidente que el arrendamiento continu� por tiempo indefinido, como lo estatuyen los art�culos 2419 y 2420 del ordenamiento legal de referencia, que dicen: ?Art�culo 2419. Si despu�s de terminado el arrendamiento y su pr�rroga, si la hubo, contin�a el arrendatario sin oposici�n en el goce y uso del predio, y �ste es r�stico, se entender� renovado el contrato por un a�o.? y ?Art�culo 2420. En el caso del art�culo anterior si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuar� por tiempo indefinido, y el arrendatario deber� pagar la renta que corresponde al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba.-Lo dispuesto en este art�culo se entender� sin perjuicio de lo que dispongan las leyes de inquilinato que se expidan en el Estado.?. Por otra parte, con las constancias procesales, s� se encuentra justificado que los arrendadores no se opusieron a que la demandada continuara en el arrendamiento, despu�s de vencido el contrato y su pr�rroga, o sea, que s� oper� la t�cita reconducci�n. Efectivamente, despu�s del primero de junio de mil novecientos sesenta en que concluy� dicha pr�rroga, los arrendadores permitieron que aqu�lla continuara por nueve meses y veinte d�as en el goce y uso de la casa arrendada, debido a que en ese lapso no se opusieron a la continuaci�n del arrendamiento, en los t�rminos en que este Alto Tribunal lo sostuvo en el directo 4650/61, promovido por C.T., S.A., el quince de junio de mil novecientos sesenta y dos, ya que en el mismo se estableci� que los requisitos necesarios para que no opere la t�cita reconducci�n, son dos, a saber: a) oposici�n del arrendador dentro de un t�rmino prudente que se ha fijado en diez d�as; y b) forma de exteriorizar esa oposici�n, que puede ser mediante notificaci�n fehaciente al arrendatario, o por otros medios indirectos que la hagan patente.

    Como se desprende, en ninguna de las cuatro ejecutorias transcritas se cuestion� si la oposici�n deb�a manifestarse necesariamente despu�s del vencimiento del contrato y no antes, sino que, si la oposici�n que se hizo despu�s de vencido el contrato de arrendamiento o su pr�rroga se hab�a realizado dentro del t�rmino prudente que se fij� en diez d�as.

    Por otra parte, en la ejecutoria 7676/57, que constituye el primer precedente de la tesis jurisprudencial se establece, en la parte que interesa, lo siguiente:

    "TERCERO.-Los conceptos que anteceden son infundados.-En efecto, la cita equivocada del art�culo 2485 no agravia al quejoso, ya que ni siquiera puede hablarse de que haya quedado indefenso, porque �l mismo comprendi� que los art�culos que debieron citarse fueron el 2486 y 2487.-Estuvo en lo justo la Sala responsable al decir que por el recargo de labores del juzgado la notificaci�n se hizo hasta el doce de junio de mil novecientos cincuenta y seis, no pod�a hacerse caso omiso de que el arrendador manifest� su voluntad de dar por concluido el arrendamiento el treinta y uno de mayo del mismo a�o, o sea, el �ltimo d�a de vigencia forzosa del contrato; de manera que no ser�a justo que habiendo promovido oportunamente, le parara perjuicio la demora en la notificaci�n, que de ninguna manera le es imputable.-Lo relativo a que, conforme a la cl�usula tercera del contrato de arrendamiento, la condici�n para que no operara la t�cita reconducci�n era que el arrendador le diera aviso de su deseo de terminaci�n antes de que venciera el contrato, lo que entra�ar�a que la notificaci�n debi� ser previa a la terminaci�n del contrato no se prob� por el quejoso, ya que omiti� aportar copia del referido contrato.-Tambi�n es infundado lo referente a que tomando en cuenta el recargo de labores del juzgado, el actor debi� gestionar con la anticipaci�n debida para que lograra hacerse oportunamente la notificaci�n, porque teniendo derecho a externar su voluntad de terminaci�n del arrendamiento en cualquier momento anterior a la expiraci�n del plazo del contrato, actu� legalmente al exteriorizarla el �ltimo d�a.-Aunque es verdad que las diligencias de jurisdicci�n voluntaria que promovi� el actor no fueron propiamente una demanda, debe tenerse en cuenta que el arrendador exterioriz� oportunamente, ante la autoridad judicial, su oposici�n a que el arrendamiento continuara, y que no le es imputable la tardanza de dicha autoridad en hacer llegar al inquilino esa declaraci�n de voluntad, por lo que tambi�n este aspecto de los conceptos de violaci�n es infundado."

    De la ejecutoria transcrita, se advierte que no existi� pronunciamiento sobre el t�rmino prudente de d�as en que debe expresarse la oposici�n del arrendador despu�s del vencimiento del contrato, pues el tema lo fue que no se configur� la t�cita reconducci�n, ya que existi� oposici�n del arrendador, mediante las diligencias de jurisdicci�n voluntaria, promovidas el �ltimo d�a de vigencia forzosa del contrato, y que no por el hecho de que se le hayan notificado al arrendatario dichas diligencias doce d�as despu�s de presentada ante el juzgado, puede estimarse que oper� la t�cita reconducci�n, ya que el arrendador exterioriz� oportunamente ante la autoridad su oposici�n a que el arrendamiento continuara, y si dicha oposici�n se le hizo saber por el juzgado doce d�as despu�s mediante la notificaci�n correspondiente, dicha tardanza obedeci� al recargo en las labores del juzgado.

    Sin embargo, lo resuelto en esta �ltima ejecutoria no se refleja de manera alguna en el contenido de la tesis de jurisprudencia de la que form� parte como primer precedente.

    De lo anterior, se tiene que el punto sujeto a contradicci�n tampoco ha sido resuelto por esta Suprema Corte de Justicia, mediante la jurisprudencia analizada.

    El siguiente punto a dilucidar, y que es propiamente la materia de la presente contradicci�n, lo constituye si la oposici�n del arrendador para evitar que opere la t�cita reconducci�n, necesariamente debe ser expresada dentro de un t�rmino prudente despu�s de vencido el contrato de arrendamiento, o bien, si dicha oposici�n puede hacerse tambi�n antes del vencimiento del contrato.

    Como se precis�, son dos los requisitos para que opere la t�cita reconducci�n: el primero es la continuaci�n del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada despu�s de la expiraci�n del t�rmino del contrato. Es decir, para que opere dicha figura, es requisito indispensable que el contrato de arrendamiento haya expirado, y que el inquilino contin�e en el uso y disfrute del inmueble arrendado, por lo que no puede nacer la figura jur�dica, cuando el contrato a�n est� vigente.

    El segundo requisito lo es la falta de oposici�n del arrendador a la continuaci�n del arriendo; por tanto, si despu�s de concluido el contrato de arriendo existiese oposici�n, ya no se actualizar�a la t�cita reconducci�n.

    Es importante se�alar que la t�cita reconducci�n es el resultado de una presunci�n; presunci�n que se da evidentemente en favor del arrendatario por inactividad del arrendador en manifestar su oposici�n para la continuaci�n del arrendamiento, y es en el sentido de que si despu�s de vencido el t�rmino pactado en el arriendo, el inquilino contin�a en el uso y disfrute del inmueble arrendado y no existe manifestaci�n de oposici�n del arrendador, se vuelve a dar el acuerdo de voluntades para la renovaci�n del mismo.

    De lo anterior, se tiene que no puede nacer la t�cita reconducci�n cuando el contrato de arrendamiento a�n est� vigente; figura jur�dica que opera en favor del inquilino, y en perjuicio del arrendador si �ste no deseaba la continuaci�n del mismo; tan es as�, que mientras aqu�l contin�e en el uso y disfrute del bien arrendado despu�s de fenecido el t�rmino forzoso del contrato, se da la presunci�n a su favor de que la voluntad del arrendador es que se renueve el contrato de m�rito; sin embargo, esa presunci�n desaparece cuando la oposici�n se manifiesta mediante notificaci�n fehaciente al arrendatario o por otros medios indirectos que la hagan patente.

    La ley sustantiva no se�ala el momento en que el arrendador debe manifestar esa oposici�n, motivo por el cual esta Suprema Corte de Justicia de la Naci�n estableci� mediante jurisprudencia (las cuales se analizaron con antelaci�n), que si la oposici�n se hac�a despu�s del vencimiento del contrato, la misma ten�a que hacerse dentro de un t�rmino prudente, que se consider� de diez d�as, los cuales se computar�an a partir de la fecha del vencimiento del contrato, tiempo suficiente para que se manifestara la voluntad del arrendador; es decir, se fij� un t�rmino m�ximo en que pod�a expresarse la oposici�n del arrendador.

    Esto es, si fenece el contrato y el arrendatario contin�a en el uso y disfrute del inmueble arrendado, y si la oposici�n del arrendador se realiza dentro de ese plazo de diez d�as, evidentemente no opera en favor del inquilino esa figura jur�dica y s�lo se configurar� la misma si la oposici�n se exterioriza fuera de ese plazo.

    Pero qu� sucede, como aconteci� en todas las ejecutorias que dan origen a la presente contradicci�n, si la oposici�n se realiza antes del vencimiento del contrato de arrendamiento.

    En las ejecutorias dictadas en los juicios de amparo 1154/89 y 71/90, no se indica con qu� anticipaci�n se realiz� la oposici�n; en la primera, s�lo se se�ala que fue "unos d�as" antes del vencimiento del contrato, mediante la notificaci�n de la demanda de terminaci�n de contrato; mientras que en la segunda "con antelaci�n" al vencimiento del contrato, mediante diligencias de jurisdicci�n voluntaria.

    En la ejecutoria dictada en el juicio de amparo 370/88, se indica que la oposici�n fue con dieciocho d�as de antelaci�n al vencimiento del contrato, mediante diligencias de jurisdicci�n voluntaria.

    Finalmente, en la ejecutoria dictada en el juicio de amparo 208/90, la oposici�n se realiz� veinte d�as antes del vencimiento, tambi�n mediante diligencias de jurisdicci�n voluntaria.

    En los C�digos Civiles de los Estados de Chiapas, Colima y Jalisco, no existe precepto, ni tampoco jurisprudencia emitida por esta Suprema Corte de Justicia, que se�ale que la oposici�n realizada antes del vencimiento del contrato no tenga valor jur�dico alguno o que sea ineficaz para que no opere la t�cita reconducci�n.

    Sin embargo, siendo la t�cita reconducci�n el resultado de una presunci�n de consentimiento para la renovaci�n del contrato de arrendamiento, presunci�n que, se reitera, inicia una vez fenecido el mismo, debe concluirse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novaci�n (actos de oposici�n que pueden destruir esa presunci�n), debe manifestarse evidentemente despu�s del vencimiento del contrato de arriendo y no antes, en virtud de que antes de que ocurra ese hecho, a�n no inicia el t�rmino de presunci�n a favor del inquilino para que opere esa figura jur�dica y por tanto, no puede legalmente manifestarse oposici�n cuando a�n est� vigente el contrato respectivo.

    Sostener lo contrario, ser�a tanto como desnaturalizar la figura jur�dica de la t�cita reconducci�n antes precisada.

    De todo lo anterior, se llega a la conclusi�n de que la oposici�n del arrendador para que no se configure la t�cita reconducci�n, debe manifestarse despu�s del vencimiento del contrato, pero no fuera del t�rmino prudente que se�alan las jurisprudencias 122 y 765 del Tomo IV del Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n 1917-1995, cuyos rubros se�alan: "ARRENDAMIENTO, T�CITA RECONDUCCI�N DEL CONTRATO DE." y "T�CITA RECONDUCCI�N. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez d�as contados a partir del vencimiento del contrato.

    Por tanto, esta Sala considera que debe prevalecer con el car�cter de obligatorio, en t�rminos del �ltimo p�rrafo del art�culo 192 de la Ley de A., el criterio sustentado por esta propia Primera Sala, el cual se plasma en la tesis que se redacta en los t�rminos que a continuaci�n se indican, debiendo ordenarse la publicaci�n de la misma en el Semanario Judicial de la Federaci�n y de la parte considerativa de la ejecutoria en el propio Semanario, para los efectos del art�culo 195 de la propia ley.

    T�CITA RECONDUCCI�N. LA OPOSICI�N DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQU�LLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL T�RMINO DE DIEZ D�AS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-Si se toma en consideraci�n que la t�cita reconducci�n es el resultado de una presunci�n de consentimiento para la renovaci�n del contrato de arrendamiento, y que dicha presunci�n inicia una vez que �ste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novaci�n (actos de oposici�n que pueden destruir esa presunci�n), debe manifestarse despu�s del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el t�rmino de la presunci�n a favor del inquilino para que opere esa figura jur�dica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposici�n cuando todav�a est� vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario ser�a tanto como desnaturalizar la figura jur�dica de la t�cita reconducci�n. Por consiguiente, la oposici�n para la continuaci�n del arriendo debe ser manifestada por el arrendador despu�s del vencimiento del contrato, pero dentro del t�rmino prudente que se�alan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Ap�ndice al Semanario Judicial de la Federaci�n 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, p�ginas 81 y 557, respectivamente, de rubros: "ARRENDAMIENTO, T�CITA RECONDUCCI�N DEL CONTRATO DE." y "T�CITA RECONDUCCI�N. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez d�as contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.

    Lo resuelto en la presente contradicci�n, no afecta de manera alguna las situaciones jur�dicas concretas derivadas de los juicios en las que se dictaron las sentencias contradictorias; ello de conformidad con el segundo p�rrafo del art�culo 197-A de la Ley de A..

    Por lo expuesto y fundado, se

    resuelve:

PRIMERO

S� existe contradicci�n de tesis entre las sustentadas por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, Tribunal Colegiado del Vig�simo Circuito (ahora Primero) y Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito.

SEGUNDO

Debe prevalecer con car�cter de jurisprudencia el criterio que en esta resoluci�n sustenta esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n.

TERCERO

Rem�tase de inmediato la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resoluci�n a la Coordinaci�n General de Compilaci�n y S.�n de Tesis, para su publicaci�n en el Semanario Judicial de laFederaci�n, a la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, a los Tribunales de Circuito y a los Jueces de Distrito, en acatamiento a lo previsto por el art�culo 195 de la Ley de A..

N.�quese; rem�tase copia de esta ejecutoria a los Tribunales Colegiados entre los que se suscit� la contradicci�n y en su oportunidad, arch�vese el expediente.

As� lo resolvi� la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, por unanimidad de cinco votos de los se�ores Ministros: J.V.C. y C., H.R.P., J.N.S.M., O.S.C. de G.�a V. (ponente) y presidente J.� de J.�s G.�o P..

Nota: La tesis de rubro: CONTRADICCI�N DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS OPUESTOS.", citada en esta ejecutoria, integr� la jurisprudencia P./J. 27/2001, publicada en el Semanario Judicial de la Federaci�n y su Gaceta, Novena �poca, T.X., abril de 2001, p�gina 77, con el rubro: "CONTRADICCI�N DE TESIS PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS DISCREPANTES.".