Ejecutoria num. 1a./J. 31/2001 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 26826850

Ejecutoria num. 1a./J. 31/2001 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

Emisor:Primera Sala
Número de Resolución:1a./J. 31/2001
Materia:Suprema Corte de Justicia de México
Fecha de Publicación: 1 de Julio de 2001
RESUMEN

CONTRADICCIÓN DE TESIS 50/99-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO, TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO CIRCUITO (AHORA PRIMERO) Y SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

CONTRADICCIÓN DE TESIS 50/99-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO, TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO CIRCUITO (AHORA PRIMERO) Y SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

TERCERO

El Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el dieciocho de mayo de mil novecientos noventa el amparo directo 1154/89, promovido por M.G.R.I., en lo que interesa consideró:

... Por otra parte, es infundado e inoperante el concepto en donde la reclamante aduce que la acción ejercitada por su contraparte en el juicio de origen era improcedente, porque la demanda se presentó antes de que el contrato exhibido como fundatorio de la acción feneciera. Es infundado porque, como ya quedó precisado, el contrato en comento venció el treinta de noviembre de mil novecientos ochenta y seis, y si la demanda fue presentada el seis de diciembre del propio año, es inconcuso que fue presentada en tiempo. En cambio, resulta inoperante, pues aun cuando efectivamente la demanda se hubiera presentado unos días antes del vencimiento del contrato, la acción intentada no se tornaría improcedente por ese hecho, toda vez que, si lo que pretende afirmar es que operó la tácita reconducción, y ésta es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovación es una oposición específica que destruye la presunción aludida. Así, la presentación por el arrendador de la demanda de terminación del contrato y de entrega del inmueble, que se apoya en el supuesto de que ha concluido aquél, es una demostración evidente de su oposición a que el contrato se renovara; sin que sea trascendente que esa oposición se manifieste antes de que termine el plazo del arrendamiento, pues aquélla se puede manifestar antes o después del vencimiento del contrato, pero nunca después del término prudente señalado por la jurisprudencia 75 de la Cuarta Parte, del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, de diez días contados a partir del vencimiento del contrato. Por tanto, si la oposición, aunque manifestada antes del vencimiento del contrato, es válida, resulta incuestionable que por ese solo hecho deviene improcedente la tácita reconducción. A lo anterior tiene aplicación, en lo conducente, la tesis visible en la página 21 del Volumen LXXVI de la Sexta Época del Semanario Judicial de la Federación, y la tesis relacionada en segundo lugar con la jurisprudencia 74, consultable en la página 182, de la parte y Apéndice citados, cuyos sumarios textualmente rezan: ?ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR.-Si la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovación es una oposición específica que destruye la presunción aludida. La presentación de la demanda de terminación del contrato y de entrega del inmueble que se apoya en el supuesto de que ha concluido la prórroga, es una demostración evidente de la oposición del arrendador para que el contrato se renueve. Y no importa que esa oposición se manifieste antes de que termine la citada prórroga, pues la oposición del arrendador para que continúe en vigor el contrato, se puede manifestar no necesariamente antes del vencimiento, pero sí dentro del término prudente que se ha considerado como de diez días a partir del vencimiento del contrato. Por lo tanto, la oposición que formule el arrendador para que el inquilino continúe en el goce del predio arrendado, es válida aunque se manifieste unos días antes del vencimiento de la prórroga.? y ?ARRENDAMIENTO. TÁCITA RECONDUCCIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SINALOA).-Si se ha estimado como oportuna la oposición que se hace pocos días después de fenecer la prórroga, tales argumentaciones son igualmente válidas para considerar oportuna la oposición que se haga poco antes de dicho vencimiento y el hecho de que tal manifestación se haya expresado a través de la demanda de terminación del contrato de arrendamiento, presentándose la misma cuatro días antes del vencimiento de la prórroga, no la convierte en una manifestación extemporánea.?.-Por consiguiente, ante lo inoperante e infundado de los motivos de inconformidad hechos valer, particularmente, porque no se advierte la existencia de alguna violación manifiesta de la ley, que coloque en estado de indefensión a la quejosa y permita suplir la deficiencia de su queja, en términos del artículo 76 bis de la Ley de Amparo, lo procedente es negarle el amparo impetrado.

El tribunal anteriormente citado, al fallar el veintinueve de marzo de mil novecientos noventa el amparo directo 71/90, promovido por J.R.M. y G.C. de R., en lo conducente consideró:

III.-Los anteriores conceptos de violación son infundados e inoperantes. En efecto, contrariamente a lo sostenido por los quejosos, es inexacto que hubiera operado la tácita reconducción del contrato controvertido, por el hecho de que dentro de los diez días siguientes a su vencimiento, no se hubiera hecho valer gestión alguna de oposición para que el arrendatario continuara ocupando la localidad arrendada, toda vez que la voluntad del arrendador, de no prorrogar ni novar el contrato de que se trata, quedó patentizada como correctamente lo consideró la Sala responsable, con antelación al vencimiento del contrato, en las diligencias que en vía de jurisdicción voluntaria promovió para tal efecto (fojas 44 a 62 del juicio de origen). Es decir, para que la figura de la tácita reconducción opere, es necesario que el arrendatario continúe en el uso y goce de la cosa arrendada sin que el arrendador manifieste oposición alguna, de manera que su silencio se interprete como un consentimiento tácito para que el contrato se torne reconducto; y en la especie, malamente podría hablarse de un silencio o consentimiento tácito que produjese tales efectos, cuando el arrendador manifestó de manera expresa su oposición a que el contrato se novara o prorrogara.-Cabe precisar además, que carece de relevancia que la oposición se hubiera hecho valer con antelación al vencimiento del contrato, toda vez que si la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovación es una oposición específica que destruye la presunción aludida. La promoción por el arrendador de diligencias de jurisdicción voluntaria para notificar al ahora quejoso su determinación de no prorrogar ni novar el contrato controvertido, es una demostración evidente de su oposición a que el contrato se renovara; sin que sea trascendente, como ya se dijo, que esa oposición se manifieste antes de que termine el plazo del arrendamiento, pues aquélla se puede manifestar antes o después del vencimiento del contrato, pero nunca después del término prudente señalado por la jurisprudencia 75 de la Cuarta Parte, del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, de diez días contados a partir del vencimiento del contrato. Por tanto, si la oposición, aunque manifestada antes del vencimiento del contrato, es válida, resulta incuestionable que por ese solo hecho deviene improcedente la tácita reconducción y deja de tener importancia que dentro del plazo aludido -diez días después del vencimiento del contrato-, no se hubiera hecho valer oposición alguna como aducen los quejosos. A lo anterior tienen aplicación, en lo conducente, la tesis visible en la página 21 del Volumen LXXVI de la Sexta Época del Semanario Judicial de la Federación, y la tesis relacionada en segundo lugar con la jurisprudencia 74, consultable en la página 182, de la parte y Apéndice citados, cuyos sumarios textualmente rezan: ?ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR.-Si la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovación es una oposición específica que destruye la presunción aludida. La presentación de la demanda de terminación del contrato y de entrega del inmueble que se apoya en el supuesto de que ha concluido la prórroga, es una demostración evidente de la oposición del arrendador para que el contrato se renueve. Y no importa que esa oposición se manifieste antes de que termine la citada prórroga, pues la oposición del arrendador para que continúe en vigor el contrato, se puede manifestar no necesariamente antes del vencimiento, pero sí dentro del término prudente que se ha considerado como de diez días a partir del vencimiento del contrato. Por lo tanto, la oposición que formule el arrendador para que el inquilino continúe en el goce del predio arrendado, es válida aunque se manifieste unos días antes del vencimiento de la prórroga.? y ?ARRENDAMIENTO. TÁCITA RECONDUCCIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SINALOA).-Si se ha estimado como oportuna la oposición que se hace pocos días después de fenecer la prórroga, tales argumentaciones son igualmente válidas para considerar oportuna la oposición que se haga poco antes de dicho vencimiento y el hecho de que tal manifestación se haya expresado a través de la demanda de terminación del contrato de arrendamiento, presentándose la misma cuatro días antes del vencimiento de la prórroga, no la convierte en una manifestación extemporánea.?.-En este contexto, es inoperante el concepto por el cual los quejosos aducen infringidos los artículos 423 del Código de Procedimientos Civiles y 2375 y 2377 del Código Civil, ambos ordenamientos del Estado de Colima. Lo es, porque los quejosos pretenden apoyar en tales preceptos, la operancia en su favor de la tácita reconducción del contrato controvertido, la cual, como ya se vio, resultó improcedente en el caso a estudio ...

CUARTO

El Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito (ahora Primero), al resolver el catorce de marzo de mil novecientos ochenta y nueve el amparo directo 370/88, promovido por M.L.J.R., en lo conducente consideró:

SEXTO.-Son fundados los conceptos de violación aducidos en la demanda de garantías.-En efecto, le asiste razón al quejoso en cuanto alega que la resolución reclamada viola garantías individuales en su perjuicio porque la Sala responsable hizo una incorrecta interpretación de los artículos 2452 y 2458 del Código Civil, al estimar: ?que inicialmente (el contrato de arrendamiento) era regulado por el artículo 2458 del Código Civil, es decir, como el arrendamiento se había hecho por tiempo determinado su conclusión se daba un día antes del fijado en dicho contrato sin necesidad de desahucio, menos aún, que se le notificara en vía de jurisdicción voluntaria como lo hizo el apelante en determinada fecha y estaba obligado a manifestar su oposición a que el inquilino continuara en el goce de la cosa arrendada dentro de los diez días siguientes al vencimiento del contrato, lo cual no lo hizo, operando en su perjuicio la tácita reconducción.?. Lo anterior no es verdad, en virtud de que el contrato de arrendamiento celebrado con fecha primero de febrero de mil novecientos ochenta y cinco, respecto al inmueble ubicado en la Avenida Central Norte número 15-A, de la ciudad de Huixtla, Chiapas, fue por tiempo expresamente determinado, con duración al día primero de febrero de mil novecientos ochenta y seis; y, aun cuando la arrendataria continuó con el uso y disfrute de la cosa arrendada, no puede operar en el caso la tácita reconducción en virtud de que existió franca oposición de la arrendadora precisamente con la jurisdicción voluntaria que promovió, en la cual hace del conocimiento a la arrendataria su deseo de no continuar con el referido contrato, como se advierte de las copias certificadas que obran en autos (fojas 4 y 5) del expediente natural; y, por consiguiente, tiene exacta aplicación lo previsto por el artículo 2458 del mismo ordenamiento, que dice: ?Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. ...?; por consiguiente, obligar a la quejosa a dar el aviso indubitable a que se refiere el artículo 2452 del código sustantivo civil, equivaldría a una duplicidad de oposición, además de que no es verdad lo que sostiene la Sala responsable en el sentido de que la actora debió agotar antes de presentar su demanda el aviso indubitable, pues con fecha catorce de enero de ese mismo año (1986), se efectuó el mismo, es decir, antes de la terminación del contrato de arrendamiento y de la presentación de la demanda.-De lo anterior se advierte que lo externado en la sentencia combatida, en la que se expresa que el artículo 2452 del Código Civil es el aplicable, no es cierto, porque se está en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, o sea, como lo contempla el diverso artículo 2458 del precitado código; al no observar lo anterior en la sentencia que constituye el acto reclamado, se conculcan en perjuicio de la ahora quejosa las garantías que consagran los artículos 14 y 16 de la Ley Fundamental.-Por otra parte, es igualmente fundado el diverso concepto de violación en el que se alega que la responsable hizo indebida aplicación de la ejecutoria que cita bajo el rubro de: ?ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE. DEBE ENTENDERSE QUE LOS DIEZ DÍAS QUE SEÑALA LA H. SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN PARA QUE EL ARRENDADOR DEMUESTRE SU OPOSICIÓN A FIN DE QUE NO OPERE, DEBEN SER NATURALES Y NO HÁBILES.?. Porque si bien es verdad que el criterio invocado trata de ilustrar a las partes la obligación activa de oposición dentro del prudente término, también es cierto que al ser improcedente la tácita reconducción deviene su inaplicabilidad, lo que irroga perjuicio en contra de la quejosa. Consecuentemente, procede concederle el amparo y protección de la Justicia Federal, para el efecto de que la autoridad responsable deje insubsistente la resolución que se reclama y con plenitud de jurisdicción resuelva lo que en derecho proceda, siguiendo los lineamientos de esta ejecutoria, fundando y motivando su proceder.-A mayor abundamiento, supuesto que se ha estimado como oportuna la oposición que se hace pocos días después de fenecer el contrato de arrendamiento, tales argumentaciones son igualmente válidas para considerar oportuna la oposición que se haga poco antes de dicho vencimiento.

QUINTO

El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el veinticinco de abril de mil novecientos noventa el amparo directo 208/90, promovido por J.P.M., señaló en la parte que interesa lo siguiente:

CUARTO.-Los conceptos de violación hechos valer por el quejoso son infundados.-En efecto, no le asiste la razón al agraviado al manifestar que el aviso que dio al inquilino el doce de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, en donde le externó su deseo de que no ocupara el inmueble materia del arrendamiento, después de que éste concluyera (primero de abril de mil novecientos ochenta y ocho), constituye una verdadera oposición de su parte y que, por tanto, ello hace inoperante la tácita reconducción de dicho contrato, máxime que, agrega el inconforme, no le recibió rentas al arrendatario con posterioridad a la vigencia de dicho contrato y que además, se pactó en éste una renta más alta a la convenida en caso de que el inquilino no desocupara el inmueble en la fecha de su vencimiento; toda vez que, como acertadamente lo consideró la responsable en la reclamada, conforme a la jurisprudencia número 245, que aparece visible a fojas 442 y 443, Segunda Parte, del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, para que opere la tácita reconducción se requiere la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después del vencimiento del contrato y la falta de oposición del arrendador, y que al no precisar la ley el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposición, se ha considerado prudente fijar el de diez días contados a partir de la fecha del vencimiento del contrato, dicha oposición debió de haberse hecho valer en el plazo precisado con antelación y no antes de que concluyera la vigencia del referido contrato, por lo que es obvio que aquélla no surtió ningún efecto; de ahí que si el promovente del amparo presentó su demanda de terminación el veintiocho de abril del mencionado año, a pesar de que el multicitado contrato feneció el primero de abril de ese mismo año, es evidente que sí operó la tácita reconducción, sin que obste para concluir lo anterior el hecho de que en el fundatorio de la acción se haya pactado una renta más alta a la convenida en caso de que el demandado no desocupara el inmueble en la fecha de su vencimiento, así como que el actor no le haya recibido las rentas posteriormente a la vigencia del contrato en cuestión, ya que como se vio, para que no operara la figura jurídica de mérito, la oposición debió haberse hecho valer dentro del plazo que establece la jurisprudencia en comento.

SEXTO

En principio, debe señalarse que es procedente que este tribunal realice el estudio de la presente denuncia de contradicción de tesis y pronuncie la resolución correspondiente, aun cuando de autos no conste la opinión del procurador general de la República, pues ante la omisión de dicho funcionario debe entenderse que no estimó pertinente intervenir en la presente contradicción, facultad que le confiere el artículo 197-A, párrafo primero, de la Ley de Amparo.

Es aplicable la tesis de jurisprudencia 13/92, aprobada por la extinta Tercera Sala de este Alto Tribunal, en sesión privada celebrada el diecisiete de agosto de mil novecientos noventa y dos, cuyos datos de localización son los siguientes:

"Octava Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Apéndice de 1995

"Tomo: VI, Parte SCJN

"Tesis: 183

"Página: 124

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. LA ABSTENCIÓN DEL PROCURADOR GENERAL DE LA REPÚBLICA DE EXPONER SU PARECER DEBE INTERPRETARSE EN EL SENTIDO DE QUE NO ESTIMÓ PERTINENTE INTERVENIR EN ELLA.-En el artículo 197-A, primer párrafo, de la Ley de Amparo concede una facultad potestativa al procurador general de la República para que, por sí o por conducto del agente del Ministerio Público Federal que al efecto designe, emita su parecer dentro del plazo de treinta días en relación con las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito; en consecuencia, cuando el mencionado servidor público se abstiene de formular su parecer en el término de referencia debe interpretarse que no estimó pertinente intervenir en el asunto de que se trate, lo que por consiguiente vuelve procedente se dicte la resolución que corresponda sin la opinión de mérito.

"Octava Época:

"Contradicción de tesis 19/90. Entre las sustentadas por el Primer y Segundo Tribunales Colegiados en Materia Civil del Tercer Circuito. 5 de noviembre de 1990. Unanimidad de cuatro votos.

"Contradicción de tesis 35/90. Entre las sustentadas por el Segundo y el Cuarto Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 11 de febrero de 1991. Unanimidad de cuatro votos.

"Contradicción de tesis 30/90. Entre las sustentadas por el Segundo y el Quinto Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 13 de mayo de 1991. Unanimidad de cuatro votos.

"Contradicción de tesis 11/90. Entre las sustentadas por el Primer y el Tercer Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 3 de agosto de 1992. Cinco votos.

"Contradicción de tesis 14/91. Entre las sustentadas por el Segundo y el Quinto Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 3 de agosto de 1992. Mayoría de cuatrovotos.

"Nota: Tesis 3a./J. 13/92, Gaceta Número 56, pág. 24; véase ejecutoria en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo X-Agosto, pág. 163."

SÉPTIMO

Como cuestión previa a cualquier otra, debe establecerse si efectivamente existe la contradicción de tesis denunciada.

El Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito, con residencia en Chiapas, sostiene que como se ha estimado oportuna la oposición que se hace pocos días después de fenecer el contrato de arrendamiento, tales argumentaciones son igualmente válidas para considerar oportuna la oposición que se haga poco antes de dicho vencimiento para que no opere la tácita reconducción.

Por su parte, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, con sede en Jalisco, sostiene en sus dos ejecutorias que la oposición del arrendador para que no opere la tácita reconducción manifestada antes de la terminación del contrato de arrendamiento, es suficiente para impedir el surgimiento de dicha figura jurídica a favor del inquilino, pues dicha oposición puede manifestarse antes o después del vencimiento del acuerdo de voluntades, pero nunca con posterioridad al plazo de diez días que señala la jurisprudencia número 75, visible en la Cuarta Parte del "último" Apéndice al Semanario Judicial de la Federación.

La jurisprudencia número 75 a que se refiere el Tribunal Colegiado en cita (aunque no cita a qué A. se refiere), puede ser localizada en la página 183 del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, Cuarta Parte, Tercera Sala, y es del tenor siguiente:

"ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.-Los requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción, según los artículos 2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, son: La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del contrato, y la falta de oposición del arrendador. La ley no precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposición, por lo que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el de diez días, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato.

"Sexta Época, Cuarta Parte:

"Vol. XXIV, pág. 87. AD. 2603/58. Joyería La Palma, S. de R.L. Unanimidad de 4 votos.

"Vol. XXVI, pág. 49. AD. 6044/58. M.G.. 5 votos.

"Vol. XXXV, pág. 38. AD. 926/59. Justo H.O.. 5 votos.

"Vol. XXXVII, pág. 36. AD. 7539/59. W.S.. 5 votos.

"Vol. XL, pág. 76. AD. 4276/59. D. de J.J.. Unanimidad de 4 votos."

En contraposición con los anteriores criterios, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, con sede en Jalisco, sostiene que la oposición del arrendador a que un contrato de arrendamiento a plazo determinado continúe y así evitar opere la tácita reconducción a favor del inquilino, debe expresarse dentro del plazo de diez días después de concluida la vigencia del contrato y no antes, pues así se deduce de la jurisprudencia número 245, sustentada por la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, visible en las páginas 442 y 443, Segunda Parte, del "último" Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, en el sentido de que esa oposición debe manifestarse en el plazo de diez días contados a partir de la fecha de su vencimiento y no antes de que concluyera la vigencia del contrato.

La jurisprudencia número 245 del "último" Apéndice a que alude el citado órgano colegiado, puede ser localizada en las páginas 442 y 443 del A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-1988, Segunda Parte, S. y Tesis Comunes, y es la misma en la que se apoya el Primer Tribunal Colegiado del Tercer Circuito, transcrita en párrafos precedentes, y la única diferencia es que están en diferentes A., ya que una está publicada en el de 1917-1985 y la otra en el de 1917-1988.

De lo anterior, se tiene que los Tribunales Colegiados que participan en la presente contradicción aceptan que la oposición del arrendador para evitar que opere la tácita reconducción, no debe ser mayor a la de diez días después del vencimiento del plazo del contrato; esto es, sobre este punto existe uniformidad de criterios. En donde radica la discrepancia, es en relación a si esa oposición debe manifestarse precisamente después de la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento, o bien, si dicha oposición puede manifestarse incluso antes del vencimiento de dicho contrato; siendo que el Segundo Tribunal Colegiado del Tercer Circuito, sostiene que la oposición debe manifestarse dentro de los diez días, contados a partir de la fecha de su vencimiento, mientras que los Tribunales Colegiados Primero del Vigésimo Circuito y Primero en Materia Civil del Tercer Circuito, sostienen que no solamente puede hacerse dentro de ese término, sino que la oposición puede manifestarse incluso antes del vencimiento del contrato, por lo que debe concluirse que la presente contradicción existe y debe, por ende, resolverse.

Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia sostenida por la anterior Cuarta Sala y la tesis aislada del Tribunal Pleno, que esta Primera Sala hace suyas y que se transcriben a continuación:

"Octava Época

"Instancia: Cuarta Sala

"Fuente: Apéndice de 1995

"Tomo: VI, Parte SCJN

"Tesis: 178

"Página: 120

"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.-De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia, o la Sala que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) Que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas; y c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.

"Contradicción de tesis 76/90. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Primero del Cuarto Circuito y Primero del Décimo Noveno Circuito. 12 de agosto de 1991. Cinco votos.

"Contradicción de tesis 30/91. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Cuarto, ambos del Primer Circuito en Materia de Trabajo. 2 de marzo de 1992. Cinco votos.

"Contradicción de tesis 33/91. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Sexto en Materia de Trabajo del Primer Circuito y actualmente Primer Tribunal Colegiado del Décimo Tercer Circuito. 16 de marzo de 1992. Cinco votos.

"Contradicción de tesis 71/90. Entre las sustentadas por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del Primer Circuito y el Tribunal Colegiado del Décimo Tercer Circuito. 30 de marzo de 1992. Cinco votos.

"Contradicción de tesis 15/91. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Noveno Circuito, el Segundo Tribunal Colegiado del Séptimo Circuito y el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 17 de agosto de 1992. Unanimidad de cuatro votos."

"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: II, agosto de 1995

"Tesis: P. LIII/95

"Página: 69

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS OPUESTOS.-Los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Federal, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, establecen el procedimiento para dirimir las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito o las Salas de la Suprema Corte. El vocablo ?tesis? que se emplea en dichos dispositivos debe entenderse en un sentido amplio, o sea, como la expresión de un criterio que se sustenta en relación con un tema determinado, por los órganos jurisdiccionales en su quehacer legal de resolver los asuntos que se someten a su consideración, sin que sea necesario que esté expuesta de manera formal, mediante una redacción especial, en la que se distinga un rubro, un texto, y datos de identificación del asunto en donde se sostuvo, ni menos aún, que constituya jurisprudencia obligatoria, en los términos previstos por los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo, porque ni la Ley Fundamental ni la ordinaria en alguno de sus preceptos, establecen esos requisitos. Por lo tanto para denunciar una contradicción de tesis, basta con que se hayan sustentado criterios opuestos sobre la misma cuestión por S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o Tribunales Colegiados de Circuito, en resoluciones dictadas en asuntos de su competencia.

"Contradicción de tesis 9/95. Entre las sustentadas por el Cuarto y Séptimo Tribunales Colegiados en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 5 de junio de 1995. Unanimidad de once votos. Ponente: M.A.G.. Secretario: J.D.G.G..

El Tribunal Pleno en su sesión privada celebrada el dieciséis de agosto en curso, por unanimidad de diez votos de los señores Ministros presidente J.V.A.A., S.S.A.A., M.A.G., J.D.R., G.D.G.P., J. de J.G.P., G.I.O.M., H.R.P., O.M.S.C. y J.N.S.M.; aprobó, con el número LIII/95 (9a.) la tesis que antecede; y determinó que la votación es idónea para integrar tesis de jurisprudencia.-México, Distrito Federal, a dieciséis de agosto de mil novecientos noventa y cinco.

No es obstáculo a lo anterior, el hecho que los Tribunales Colegiados contendientes en sus respectivas ejecutorias no invoquen el artículo que regula la tácita reconducción, que en el caso sería, en la ejecutoria 370/98, el artículo 2460 del Código Civil del Estado de Chiapas, vigente desde mil novecientos treinta y ocho hasta la actualidad, por lo que hace al Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito; en las ejecutorias 208/90 y 1154/89, el artículo 2404 del Código Civil del Estado de Jalisco, vigente hasta el catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco, por lo que hace a los Tribunales Colegiados Primero y Segundo en Materia Civil del Tercer Circuito; y, en la ejecutoria 71/90, el artículo 2376 del Código Civil del Estado de Colima, vigente desde mil novecientos cincuenta y tres hasta la actualidad, por lo que hace al Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito; ni que la jurisprudencia interprete los artículos 2486 (actualmente derogado) y 2487 del Código Civil del Distrito Federal (actualmente reformado), pues el tema abordado por todos ellos es el mismo, y gira en torno al término en que debe manifestarse la oposición del arrendador para que no opere la tácita reconducción. Para el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, debe ser posterior a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, mientras que para los otros dos Tribunales Colegiados, esa oposición puede incluso manifestarse antes del vencimiento del arrendamiento.

Los numerales citados son del tenor literal siguiente:

Código Civil del Estado de Chiapas.

Artículo 2460. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año.

Código Civil del Estado de Jalisco.

Artículo 2404. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año.

Código Civil del Estado de Colima.

"Artículo 2376. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año."

Código Civil para el Distrito Federal, vigente en la época en que se emitió la jurisprudencia cuyo rubro señala: "ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.".

Artículo 2486. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año.

Como es de advertirse, todos los artículos son idénticos.

Cabe señalar que el Código Civil del Estado de Jalisco, en el que se contenía el artículo 2404, estuvo vigente hasta el catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco, pues fue abrogado por un nuevo código sustantivo publicado en el Periódico Oficial estatal de veinticinco de febrero de mil novecientos noventa y cinco, que entró en vigor a partir del catorce de septiembre del mismo año, cuyo artículo 2143 dispone:

Artículo 2143. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato.-Cualesquiera de las partes podrá solicitar la terminación del contrato de arrendamiento en los términos del artículo 2035 de este código.-Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

En relación al Código Civil para el Distrito Federal, mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, se derogó el artículo 2486 y se reformó el artículo 2487. Este último actualmente señala:

Artículo. 2487. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

No obstante lo anterior, esto es, que el artículo 2404 del anterior Código Civil del Estado de Jalisco ya no se encuentra en vigor, se estima necesario resolver la contradicción de tesis por dos motivos:

  1. En virtud que el ordenamiento que sustituyó al artículo 2404, repite en lo esencial la hipótesis normativa, cuya interpretación por el Tribunal Colegiado dio lugar a la contradicción; y

  2. Ni en el artículo 2143, ni en ningún otro dispositivo del capítulo correspondiente del Código Civil del Estado de Jalisco vigente, se resuelve el problema sujeto a contradicción. Por tanto, debe resolverse la contradicción planteada, pues dicho proceder tiende a fijar criterios que conservan vigencia.

Es aplicable al caso la siguiente tesis jurisprudencial de la Segunda Sala, que esta Primera Sala comparte, cuyo texto señala:

"Novena Época

"Instancia: Segunda Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XII, septiembre de 2000

"Tesis: 2a./J. 87/2000

"Página: 70

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. DEBE RESOLVERSE, AUNQUE DIMANE DE LA INTERPRETACIÓN DE PRECEPTOS LEGALES DEROGADOS, SI SU CONTENIDO SE REPITIÓ EN LOS VIGENTES.-A pesar de que los criterios divergentes deriven del examen de disposiciones legales o reglamentarias que ya no se encuentren en vigor, por haber sido derogados o abrogados los ordenamientos a que pertenecen, es necesario resolver la contradicción de tesis denunciada en el caso de que los ordenamientos vigentes, que sustituyeron a aquéllos repitan, en lo esencial, las hipótesis normativas cuya interpretación por los Tribunales Colegiados de Circuito o por las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, dio lugar a la contradicción de tesis, puesto que este proceder tiende a fijar criterios que conservan vigencia y utilidad en la preservación de la seguridad jurídica.

"Contradicción de tesis 22/97. Entre las sustentadas por el Segundo y Tercer Tribunales Colegiados del Sexto Circuito. 12 de junio de 1998. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: G.I.O.M.. Ponente: J.D.R.. Secretario: A.C.G..

"Contradicción de tesis 17/96. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado del Cuarto Circuito y el Noveno Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 26 de marzo de 1999. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: S.S.A.A.. Ponente: G.I.O.M.. Secretario: R.C.C..

"Contradicción de tesis 109/98. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Cuarto Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado del Cuarto Circuito. 5 de marzo de 1999. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: S.S.A.A.. Ponente: J.D.R.. Secretaria: M.A.S.M..

"Contradicción de tesis 78/99-SS. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Administrativa y de Trabajo del Cuarto Circuito y el Primer Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 25 de febrero del año 2000. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: J.V.A.A.. Ponente: J.V.A.A.; en su ausencia hizo suyo el asunto G.I.O.M.. Secretaria: M.A. delC.T.C..

"Contradicción de tesis 25/2000-SS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Primero, Sexto y Noveno, todos en Materia de Trabajo del Primer Circuito. 11 de agosto del año 2000. Cinco votos. Ponente: S.S.A.A.. Secretario: A.M.R.M..

"Tesis de jurisprudencia 87/2000. Aprobada por la Segunda Sala de este Alto Tribunal, en sesión privada del trece de septiembre del año dos mil.

"Nota: Este criterio se sustentó en las contradicciones de tesis precedentes, pero no resolvió el tema materia de las mismas."

OCTAVO

Precisado el punto de contradicción, es de señalarse que debe prevalecer el criterio sustentado por esta Primera Sala.

Antes de entrar al tema, se reitera que todos los Tribunales Colegiados en contradicción aceptan que la oposición del arrendador para que continúe el arrendamiento a favor del inquilino, no debe ser mayor de la de diez días después de vencer el plazo del contrato; en lo que se contradicen es en relación a si esa oposición debe darse precisamente dentro de ese plazo o bien si la misma puede manifestarse incluso antes del vencimiento del contrato, siendo que uno afirma lo que los otros niegan.

Ahora bien, a fin de establecer el criterio de esta Primera Sala, conviene señalar, en primer término, que la tácita reconducción puede definirse como la prórroga por manifestación tácita de la voluntad, cuando el arrendador permite que el arrendatario continúe en el uso de la cosa arrendada. En la tácita reconducción existe, pues, un consentimiento tácito que se deriva de hechos indubitables, que demuestran la intención en el arrendatario de continuar en el uso o goce de la cosa, y en el arrendador, de permitir que se continúe en esa situación; esto es, la tácita reconducción es una presunción de consentimiento para la renovación del arrendamiento.

Ahora bien, tal y como lo dispone la primera parte de la jurisprudencia en que se apoyan dos de los tribunales contendientes, transcrita en párrafos precedentes, cuyo rubro señala: "ARRENDAMIENTO, TÁCITARECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.", los requisitos para que opere la tácita reconducción son: a) La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración del término del contrato; y b) La falta de oposición del arrendador al respecto. Además, la jurisprudencia de mérito establece en la segunda parte, que "la ley no precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposición, por lo que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el de diez días, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato".

En la forma como está redactada la segunda parte de la referida jurisprudencia, pareciera que determina que para que no opere la tácita reconducción, la oposición a la continuación del arrendamiento debe manifestarse precisamente dentro del plazo de diez días, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato y no antes, lo que indudablemente dejaría sin materia la presente contradicción.

Sin embargo no es así, pues al realizar el análisis de cada una de las ejecutorias que dieron origen a la referida jurisprudencia, ninguna de ellas trata o se pronuncia en forma específica sobre el tema materia de la presente contradicción. Las ejecutorias de mérito, en la parte que interesa, señalan lo siguiente:

  1. directo 2603/58:

2.-Según el artículo 2487, en relación con el 2486, del Código Civil, para que opere la tácita reconducción es menester que el inquilino continúe sin oposición del arrendador en el goce y uso del predio arrendado, es decir, que el arrendador consienta tácitamente en la continuación del arrendamiento. En la especie consta que el contrato de subarrendamiento comenzó a regir el primero de agosto de mil novecientos cincuenta y cinco y que el plazo forzoso estipulado fue de veinte meses a partir de esa fecha (cláusula 4a. del contrato), de tal manera que dicho plazo concluyó el treinta y uno de marzo de mil novecientos cincuenta y siete. Ahora bien, si la demanda de terminación del contrato y de desocupación del local objeto del mismo, se presentó el tres de abril de mil novecientos cincuenta y siete, o sea, tres días después del vencimiento del plazo, es evidente la oposición del arrendador para la continuación del subarrendamiento, y esa oposición determina la falta de demostración del consentimiento tácito necesario para que se opere la reconducción del contrato, puesto que no sólo no hay elementos que permiten presumir ese consentimiento, sino que por el contrario existe manifiesta oposición a otorgarlo, ya que inclusive se ejercita acción para obtener la desocupación del local subarrendado. Puede citarse en apoyo de lo antes expuesto, la tesis de esta Suprema Corte que aparece a fojas 19 del Informe que la Tercera Sala rindió al terminar el año de mil novecientos cincuenta y ocho, de la que se desprende que no se opera la tácita reconducción si hay oposición del arrendador, siendo la jurisprudencia constante de esta Tercera Sala, que el término prudente para manifestar la oposición es de diez días. Lo anterior conduce a estimar que la responsable estuvo en lo justo al concluir que no se operó en la especie la tácita reconducción, independientemente de que no es atinada su referencia al artículo 137, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles. Es infundado, entonces, el segundo concepto de violación.

Amparo directo 6044/58:

CUARTO.-Los conceptos de violación son fundados. La Suprema Corte de Justicia ha sustentado en materia de arrendamiento la siguiente tesis: ?Los requisitos para que opere la tácita reconducción son: a) La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración del término del contrato; y b) La falta de oposición del arrendador al respecto. Como nuestro Código Civil no fija cuál es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposición a la tácita reconducción, queda a la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y demás circunstancias del caso. Así sobre el particular esta Suprema Corte ha resuelto que no es prudente establecer que la tácita reconducción opera al día siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un plazo moderado para considerar que no hubo oposición a que el arrendatario continúe en el goce y uso del predio, así como que ese plazo tácito no podrá ser menor de diez días, tiempo suficiente para que se manifieste la voluntad del arrendador. Por tanto, notificada la terminación del arrendamiento cinco días después de concluido, debe considerarse que es oportuna y válida la oposición a su continuación, y en consecuencia, que no puede producirse la tácita reconducción.? (A. directo 4547/53. R.L. y coags. Tomo CXXII, página 756 del Semanario Judicial de la Federación).-La tesis antes transcrita ha sido reiterada por esta Suprema Corte de Justicia, quien ha precisado que el término dentro del cual debe el arrendador oponerse a la continuación del arrendamiento, es de diez días contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato y su prórroga si la hubo (A. directo 3657/58. L.G. de León). En el caso particular a estudio, la oposición de la arrendadora debió realizarse en el plazo de diez días; mas según aparece demostrado en autos su oposición tuvo lugar fuera de ese término, pues habiendo concluido el arrendamiento y su prórroga el día treinta y uno de enero de mil novecientos cincuenta y siete, presentó su demanda sobre desocupación y entrega de la finca hasta el día veintitrés de marzo de ese año, circunstancia que hizo presumir su consentimiento para la continuación del arrendamiento, operando la tácita reconducción. Conviene hacer notar, que aun cuando la sentencia dictada en el juicio sobre prórroga del contrato por un año es de fecha veintiséis de febrero de mil novecientos cincuenta y siete, para el veintitrés de marzo en que se presentó la aludida demanda de desocupación, también había transcurrido con exceso el término de diez días para que la arrendadora manifestara su oposición.

Amparo directo 926/59:

CUARTO.-Los conceptos de violación son infundados. 1. En el contrato de cinco de julio de mil novecientos cincuenta y cuatro, que se encuentra a fojas ocho de los autos, aparece que el término del subarrendamiento se fijó en dos años forzosos para ambas partes, término que, consecuentemente, concluyó el cuatro de julio de mil novecientos cincuenta y seis. La demanda de desocupación del inmueble subarrendado, por terminación del plazo respectivo, se formuló por medio de un escrito fechado el dieciocho de julio de mil novecientos cincuenta y seis, presentado en el juzgado el diecinueve del mismo mes, es decir, quince días después de que expiró el plazo forzoso del subarrendamiento.-Ahora bien, como lo indica la autoridad responsable, esta Suprema Corte ha sostenido, según puede verse en la tesis que aparece publicada a fojas 2037 del índice del Tomo CXXII del Semanario Judicial de la Federación, que: ?Los requisitos para que opere la tácita reconducción son: a) La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración del término del contrato; y b) La falta de oposición del arrendador al respecto. Como nuestro Código Civil no fija cuál es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposición a la tácita reconducción, queda a la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y demás circunstancias del caso. Así sobre el particular esta Suprema Corte ha resuelto que no es prudente establecer que la tácita reconducción opera al día siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un plazo moderado para considerar que no hubo oposición a que el arrendatario continúe en el goce y uso del predio, así como que ese plazo tácito no podrá ser menor de diez días, tiempo suficiente para que se manifieste la voluntad del arrendador. Por tanto, notificada la terminación del arrendamiento cinco días después de concluido, debe considerarse que es oportuna y válida la oposición a su continuación, y en consecuencia, que no puede producirse la tácita reconducción.? (R.L. y coags. Pág. 756).-De acuerdo con esta tesis y en vista de que en efecto el plazo de quince días dentro del cual el actor demandó la desocupación es un término razonable para formular la oposición a la continuación del subarrendamiento, cabe estimar que el tribunal estuvo en lo justo al resolver que en el caso no operó la tácita reconducción.

Amparo directo 7539/59:

2.-De conformidad con los artículos 2419 y 2420 del Código Civil, si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el uso y goce del predio, si éste fuere urbano, el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba. Como es de advertirse, para que se opere la tácita reconducción a que los preceptos mencionados se refieren, se requiere que el arrendatario continúe sin oposición en el uso y goce del predio. Como el código de que se trata no fija cuál es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposición, queda a la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento. Así lo ha resuelto esta Suprema Corte según tesis en la que se dice, además, que no es procedente establecer que la tácita reconducción opera al día siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un plazo moderado para considerar que no hubo oposición del arrendador, plazo que no podrá ser menor de diez días (fojas 2037 del índice del Tomo CXXII del Semanario Judicial de la Federación. R.L. y coags. y amparo directo 926/59. Justo H.O.).-En el caso consta de manera indudable que el plazo del arrendamiento concluyó el treinta de junio de mil novecientos cincuenta y nueve y que la demanda de desocupación por conclusión de ese término se presentó el catorce de julio siguiente. De conformidad con las tesis mencionadas y en vista de que en efecto el plazo de catorce días dentro del cual el actor manifestó evidentemente su oposición a la continuación del arrendamiento, es un término razonable, sin que el quejoso haya aducido ninguna argumentación adecuada para demostrar que no lo es, cabe concluir que el tribunal de apelación estuvo en lo justo al considerar que en el caso se operó la tácita reconducción y debe resolverse que, como consecuencia, la sentencia reclamada es correcta.

Amparo directo 4276/59:

... por tanto, para que un contrato de término fijo se convierta por la tácita reconducción en un contrato por término indefinido, a esta conversión que erróneamente se le llama a veces prórroga tácita, requiere que no haya oposición por parte del arrendador y esta Suprema Corte de Justicia ha sentado jurisprudencia en el sentido de que el término de diez días de vencido el contrato, es el plazo en que puede hacerse valer la oposición y si transcurre sin ella, hay tácita reconducción, pero en el caso a estudio no la hay porque se promovió el juicio al siguiente día de haber concluido el contrato.

Como es de advertirse, ninguna de las ejecutorias trata el tema relativo a si la oposición del arrendador debe expresarse necesariamente después del vencimiento del contrato y no antes del mismo, pues el tema abordado lo fue el relativo a la fijación del plazo prudente para la oposición del arrendador después de vencido el contrato para que no operara la tácita reconducción y en todos los casos analizados la oposición del arrendador fue posterior al del vencimiento del contrato y no antes, por lo que es evidente que no está resuelta la contradicción aquí planteada.

Por otra parte, se considera importante señalar que la jurisprudencia antes analizada fue modificada con la finalidad de adecuarla a las ejecutorias que la integran. Lo anterior en atención a la jurisprudencia del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, en donde se aclara que conforme al sentido de las ejecutorias que integran la tesis de la Tercera Sala, el transcurso de diez días no lleva fatalmente a la tácita reconducción, pues del contenido de las ejecutorias dictadas en los amparos directos 926/59 y 7539/59, lo que se advierte es que se sostuvo que si la oposición se hizo quince y catorce días, respectivamente, después del vencimiento del contrato, era un término prudente para manifestar la oposición correspondiente para que no operara la tácita reconducción.

La citada jurisprudencia modificada aparece publicada con el número 122 y se localiza en la página 81, Tomo IV, P.S., del A. de 1917-1995 y su texto señala:

"ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.-Los requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción, según los artículos 2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, son: La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del contrato, y la falta de oposición del arrendador. La ley no determina el tiempo que debe transcurrir sin oposición para estimar reconducida la convención, por lo que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el plazo mínimo de diez días, contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.

"Amparo directo 2603/58. Joyería La Palma, S. de R.L. 11 de junio de 1959. Unanimidad de cuatro votos.

"Amparo directo 6033/58. M.G.. 5 de agosto de 1959. Cinco votos.

"Amparo directo 926/59. Justo H.O.. 9 de mayo de 1960. Cinco votos.

"Amparo directo 7539/59. W.S.. 14 de julio de 1960. Cinco votos.

Amparo directo 4276/59. D. de J.J.. 17 de octubre de 1960. Unanimidad de cuatro votos.

No obstante la modificación, dicha jurisprudencia tampoco resuelve el problema que se analiza, es decir, si para que no opere la tácita reconducción, la oposición únicamente puede manifestarse después del vencimiento del contrato y no antes. En efecto, la jurisprudencia modificada, en esencia, establece lo mismo en cuanto a que como la ley no determina el tiempo que debe transcurrir sin oposición para estimar reconducida la convención, cuando ésta se manifiesta después del vencimiento del contrato, la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el plazo mínimo de diez días, contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.

Por consiguiente, sigue subsistente el problema y debe resolverse la contradicción.

También es importante señalar que sobre el tema tratado, la anterior Tercera Sala de este Máximo Tribunal emitió la siguiente jurisprudencia:

"Sexta Época

"Instancia: Tercera Sala

"Fuente: Apéndice de 1995

"Tomo: IV, Parte HO

"Tesis: 765

"Página: 557

"TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.-Para que no opere la tácita reconducción, después de vencido un contrato de arrendamiento y su prórroga, es necesario que el arrendador se oponga a la continuación del arrendamiento, dentro de un término prudente que se ha fijado en diez días y que la oposición se exteriorice mediante la notificación fehaciente al arrendatario, o por otros medios indirectos que la hagan patente.

"Amparo directo 7676/57. L.T.M.. 19 de junio de 1958. Unanimidad de cuatro votos.

"Amparo directo 3657/58. L.G. de León. 29 de junio de 1959. Mayoría de cuatro votos.

"Amparo directo 4650/61. Café T., S.A. 15 de junio de 1962. Unanimidad de cuatro votos.

"Amparo directo 6151/61. M.E.Z. de V.. 21 de noviembre de 1963. Cinco votos.

Amparo directo 2493/62. R. y E.P.Z.. 18 de junio de 1964. Unanimidad de cuatro votos.

Aparentemente, la citada jurisprudencia también resuelve la denuncia que se presenta, pues dice que la oposición debe manifestarse dentro del término de diez días después del vencimiento del contrato. Sin embargo, nuevamente al analizar cada una de sus ejecutorias que dieron origen a la misma, se tiene lo siguiente:

Amparo directo 3657/58:

De conformidad con lo dispuesto por los artículos 2486 y 2487 del Código Civil en vigor en el Distrito Federal, los requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción son la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el contrato, y la falta de oposición del arrendador. Ahora bien, en el derecho mexicano no se precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposición; tampoco hay norma alguna sobre la forma de realizarla y evitar que la continuación en el uso y disfrute produzca la tácita reconducción. Por lo que se refiere a la primera cuestión, esta Suprema Corte de Justicia ha fijado el término de diez días para que el arrendador se oponga a la continuación del arrendamiento, como puede consultarse, entre otras, en la ejecutoria dictada en el amparo directo número 4547/55, promovido por L.R. y coags., publicada en el Tomo CXXII, página 756, del Semanario Judicial de la Federación. En cuanto a la segunda ha considerado como actos de oposición la demanda de desocupación, la notificación fehaciente hecha al arrendatario de la oposición del arrendador, el permiso para preparar y hacer la mudanza, la renuncia de la tácita reconducción consignada en el contrato primitivo o antes de su vencimiento o la inclusión en el contrato de una cláusula penal para el caso en que el inquilino no desocupe al vencerse el arrendamiento. Tomo CXIII, número 2, página 869, Quinta Época del Semanario Judicial de la Federación.-En el caso particular a estudio se encuentra plenamente comprobado en autos que el arrendador se opuso a la continuación del arrendamiento dentro del plazo de 10 días. En efecto, el inquilino manifestó en escrito de tres de enero de mil novecientos cincuenta y siete, lo siguiente: ?He afirmado en autos que después de vencido el contrato de arrendamiento el apoderado de la actora me entrevistó en mi despacho para hacerme saber que había disposición clara y terminante del propietario para que continuara en el uso y disfrute de la cosa arrendada, y que, como el propietario sólo deseaba un aumento en la renta, quería que nos pusiéramos de acuerdo con ello. Mientras el apoderado del actor me fijaba el monto del aumento tomando en consideración los factores que le hice notar y llegábamos a un acuerdo, consigné a disposición del actor las mensualidades de renta correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 1956 y los billetes de depósito números 562763 y 568432, expedidos por la Nacional Financiera, S.A., los exhibí ante este H. Juzgado según escrito de fechas 10 de octubre y 9 de noviembre, según consta del expediente 4526/56.?.-Si, como se expresa en dicho escrito, el inquilino consignó la renta con fecha diez de octubre, o sea, diez días después de vencido el plazo del arrendamiento, tal consignación hace presumir fundadamente la negativa del arrendador para recibir la renta; de conformidad con la cláusula primera del contrato, el arrendatario estaba obligado a cubrir la renta en el despacho o domicilio del arrendador que se negó a recibirla, lo cual constituye un signo inequívoco de oposición al arrendamiento; tal aseveración del arrendamiento en el sentido de que el apoderado del arrendador entró en pláticas con él para fijar el aumento de la renta, consignando ésta, mientras llegaban a un acuerdo, demuestra que la intervención del apoderado para obtener un aumento en el importe de la renta tuvo lugar en fecha anterior a la consignación, por lo que debe estimarse este acto de oposición al arrendamiento realizado dentro de los diez días siguientes a la terminación del arrendamiento, circunstancia que impidió operara la tácita reconducción. La autoridad responsable ha calificado jurídicamente, como acto de oposición, la entrevista que el apoderado del actor celebró con el inquilino a fin de concertar un nuevo contrato aumentando el importe de la renta. En tanto la ley requiere en la hipótesisde la tácita reconducción un consentimiento liso y llano, el aumento de renta exigido implicó una condición impuesta por el arrendador para consentir en la continuación del arrendamiento.-Por otra parte, la conducta observada por los contratantes antes de vencido el contrato es también contraria a la existencia de la reconducción tácita, toda vez que en la cláusula quinta se estableció expresamente la renuncia de ella por parte del inquilino. Si bien es cierto que el derecho adquirido por el arrendador en virtud de esta renuncia, pudo ser motivo a su vez de renuncia, no es admisible atribuir tales efectos al hecho de que el apoderado del actor haya manifestado al inquilino que podía continuar en el uso y disfrute de los locales mediante un aumento de rentas, tanto porque la renuncia no fue hecha clara, de suerte que no quedara duda del derecho renunciado -artículo 7o.-, cuanto porque como se ha advertido, el nuevo arrendamiento quedó sujeto a la condición de aumento de renta que, al no realizarse, impidió todo acuerdo de voluntades.

Amparo directo 4650/61:

... esta sentencia de segunda instancia en el diverso juicio de prórroga se notificó a las partes el seis de mayo de mil novecientos sesenta, surtió efectos la notificación al día siguiente y el ocho fue día inhábil por haber sido domingo, de suerte que habiéndose presentado la demanda de terminación de contrato de subarrendamiento que dio origen al juicio de donde emana el acto reclamado en este amparo, el once de ese mismo mes y año, queda de manifiesto que la subarrendadora se opuso a la continuación del contrato, o sea, a la tácita reconducción, precisamente tres días después de haber tenido conocimiento de que la sentencia de segunda instancia revocó la de primera que condenaba la terminación del contrato por expiración de la prórroga legal concedida. En tal virtud, aunque la demanda que dio origen al juicio de terminación del contrato de subarrendamiento se presentó hasta el once de mayo de mil novecientos sesenta, o sea, un mes once días después de vencida la prórroga del contrato de subarrendamiento, en el caso especial no hubo tácita reconducción, por la razón asentada, ya que la tácita reconducción no opera inmediatamente al día siguiente de fenecido el contrato, sino que debe mediar un término prudente dentro del cual el arrendador manifieste su intención de no permitir al arrendatario que continúe en el uso y goce del local arrendado, de tal modo que si no la exterioriza, se entenderá que está conforme con la tácita reconducción. Al resolver sobre situación similar, esta Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido lo siguiente: En el amparo directo 4547/53, promovido por L. y A.R., resuelto por unanimidad de cuatro votos el veintinueve de octubre de mil novecientos cincuenta y cuatro, se dijo que los requisitos para que opere la tácita reconducción son: a) La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración del término del contrato; y b) La falta de oposición del arrendador al respecto; se agregó que como nuestro Código Civil no fija el plazo legal para que el arrendador exprese su oposición a la tácita reconducción, queda a la prudencia del juzgador considerarla de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y las demás circunstancias del caso; y, por último, este Alto Tribunal ha resuelto que no es prudente establecer que la tácita reconducción opera al día siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un plazo moderado para considerar que no hubo oposición y que el arrendatario continúe en el goce y uso del predio, así como que ese plazo tácito no podrá ser menor de diez días, tiempo suficiente para que se manifieste la voluntad del arrendador.

Amparo directo 6151/61:

CUARTO.-Son infundados los conceptos de violación que se refieren a que no hay tácita reconducción y a que procede la prórroga del contrato, porque contrariamente a las estimaciones de la quejosa, en el caso particular, sí existe tácita reconducción por más que se haya interpuesto la demanda de rescisión de contrato veinte días después de que el plazo estipulado en él había fenecido, pues conforme al criterio sustentado por esta Suprema Corte de Justicia de la Nación en diversas ejecutorias que forman jurisprudencia, es menester que el arrendador exprese su voluntad o realice actos que la pongan de manifiesto, en el sentido de que no es su deseo que el inquilino continúe ocupando la localidad arrendada, dentro de un plazo no mayor de diez días a partir de la fecha en que venció el plazo estipulado.

Amparo directo 2493/62:

... en consecuencia, debe decirse que efectivamente en el caso a estudio operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y su prórroga. En efecto, cuando los quejosos adquirieron la casa arrendada el veinte de octubre de mil novecientos cincuenta y nueve (fojas doce y trece), se encontraba vigente la prórroga que el anterior propietario de la casa concedió a la demandada, dado que ésta vencía el primero de junio de mil novecientos sesenta, por lo que el contrato de arrendamiento subsistió en los términos previstos por el artículo 2428 del Código Civil del Estado de Veracruz y como después de concluido el mismo y su prórroga, la inquilina continuó en la casa arrendada, sin que los actores se opusieran en su goce y uso, es evidente que el arrendamiento continuó por tiempo indefinido, como lo estatuyen los artículos 2419 y 2420 del ordenamiento legal de referencia, que dicen: ?Artículo 2419. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por un año.? y ?Artículo 2420. En el caso del artículo anterior si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponde al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba.-Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo que dispongan las leyes de inquilinato que se expidan en el Estado.?. Por otra parte, con las constancias procesales, sí se encuentra justificado que los arrendadores no se opusieron a que la demandada continuara en el arrendamiento, después de vencido el contrato y su prórroga, o sea, que sí operó la tácita reconducción. Efectivamente, después del primero de junio de mil novecientos sesenta en que concluyó dicha prórroga, los arrendadores permitieron que aquélla continuara por nueve meses y veinte días en el goce y uso de la casa arrendada, debido a que en ese lapso no se opusieron a la continuación del arrendamiento, en los términos en que este Alto Tribunal lo sostuvo en el directo 4650/61, promovido por C.T., S.A., el quince de junio de mil novecientos sesenta y dos, ya que en el mismo se estableció que los requisitos necesarios para que no opere la tácita reconducción, son dos, a saber: a) oposición del arrendador dentro de un término prudente que se ha fijado en diez días; y b) forma de exteriorizar esa oposición, que puede ser mediante notificación fehaciente al arrendatario, o por otros medios indirectos que la hagan patente.

Como se desprende, en ninguna de las cuatro ejecutorias transcritas se cuestionó si la oposición debía manifestarse necesariamente después del vencimiento del contrato y no antes, sino que, si la oposición que se hizo después de vencido el contrato de arrendamiento o su prórroga se había realizado dentro del término prudente que se fijó en diez días.

Por otra parte, en la ejecutoria 7676/57, que constituye el primer precedente de la tesis jurisprudencial se establece, en la parte que interesa, lo siguiente:

"TERCERO.-Los conceptos que anteceden son infundados.-En efecto, la cita equivocada del artículo 2485 no agravia al quejoso, ya que ni siquiera puede hablarse de que haya quedado indefenso, porque él mismo comprendió que los artículos que debieron citarse fueron el 2486 y 2487.-Estuvo en lo justo la Sala responsable al decir que por el recargo de labores del juzgado la notificación se hizo hasta el doce de junio de mil novecientos cincuenta y seis, no podía hacerse caso omiso de que el arrendador manifestó su voluntad de dar por concluido el arrendamiento el treinta y uno de mayo del mismo año, o sea, el último día de vigencia forzosa del contrato; de manera que no sería justo que habiendo promovido oportunamente, le parara perjuicio la demora en la notificación, que de ninguna manera le es imputable.-Lo relativo a que, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la condición para que no operara la tácita reconducción era que el arrendador le diera aviso de su deseo de terminación antes de que venciera el contrato, lo que entrañaría que la notificación debió ser previa a la terminación del contrato no se probó por el quejoso, ya que omitió aportar copia del referido contrato.-También es infundado lo referente a que tomando en cuenta el recargo de labores del juzgado, el actor debió gestionar con la anticipación debida para que lograra hacerse oportunamente la notificación, porque teniendo derecho a externar su voluntad de terminación del arrendamiento en cualquier momento anterior a la expiración del plazo del contrato, actuó legalmente al exteriorizarla el último día.-Aunque es verdad que las diligencias de jurisdicción voluntaria que promovió el actor no fueron propiamente una demanda, debe tenerse en cuenta que el arrendador exteriorizó oportunamente, ante la autoridad judicial, su oposición a que el arrendamiento continuara, y que no le es imputable la tardanza de dicha autoridad en hacer llegar al inquilino esa declaración de voluntad, por lo que también este aspecto de los conceptos de violación es infundado."

De la ejecutoria transcrita, se advierte que no existió pronunciamiento sobre el término prudente de días en que debe expresarse la oposición del arrendador después del vencimiento del contrato, pues el tema lo fue que no se configuró la tácita reconducción, ya que existió oposición del arrendador, mediante las diligencias de jurisdicción voluntaria, promovidas el último día de vigencia forzosa del contrato, y que no por el hecho de que se le hayan notificado al arrendatario dichas diligencias doce días después de presentada ante el juzgado, puede estimarse que operó la tácita reconducción, ya que el arrendador exteriorizó oportunamente ante la autoridad su oposición a que el arrendamiento continuara, y si dicha oposición se le hizo saber por el juzgado doce días después mediante la notificación correspondiente, dicha tardanza obedeció al recargo en las labores del juzgado.

Sin embargo, lo resuelto en esta última ejecutoria no se refleja de manera alguna en el contenido de la tesis de jurisprudencia de la que formó parte como primer precedente.

De lo anterior, se tiene que el punto sujeto a contradicción tampoco ha sido resuelto por esta Suprema Corte de Justicia, mediante la jurisprudencia analizada.

El siguiente punto a dilucidar, y que es propiamente la materia de la presente contradicción, lo constituye si la oposición del arrendador para evitar que opere la tácita reconducción, necesariamente debe ser expresada dentro de un término prudente después de vencido el contrato de arrendamiento, o bien, si dicha oposición puede hacerse también antes del vencimiento del contrato.

Como se precisó, son dos los requisitos para que opere la tácita reconducción: el primero es la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración del término del contrato. Es decir, para que opere dicha figura, es requisito indispensable que el contrato de arrendamiento haya expirado, y que el inquilino continúe en el uso y disfrute del inmueble arrendado, por lo que no puede nacer la figura jurídica, cuando el contrato aún está vigente.

El segundo requisito lo es la falta de oposición del arrendador a la continuación del arriendo; por tanto, si después de concluido el contrato de arriendo existiese oposición, ya no se actualizaría la tácita reconducción.

Es importante señalar que la tácita reconducción es el resultado de una presunción; presunción que se da evidentemente en favor del arrendatario por inactividad del arrendador en manifestar su oposición para la continuación del arrendamiento, y es en el sentido de que si después de vencido el término pactado en el arriendo, el inquilino continúa en el uso y disfrute del inmueble arrendado y no existe manifestación de oposición del arrendador, se vuelve a dar el acuerdo de voluntades para la renovación del mismo.

De lo anterior, se tiene que no puede nacer la tácita reconducción cuando el contrato de arrendamiento aún está vigente; figura jurídica que opera en favor del inquilino, y en perjuicio del arrendador si éste no deseaba la continuación del mismo; tan es así, que mientras aquél continúe en el uso y disfrute del bien arrendado después de fenecido el término forzoso del contrato, se da la presunción a su favor de que la voluntad del arrendador es que se renueve el contrato de mérito; sin embargo, esa presunción desaparece cuando la oposición se manifiesta mediante notificación fehaciente al arrendatario o por otros medios indirectos que la hagan patente.

La ley sustantiva no señala el momento en que el arrendador debe manifestar esa oposición, motivo por el cual esta Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció mediante jurisprudencia (las cuales se analizaron con antelación), que si la oposición se hacía después del vencimiento del contrato, la misma tenía que hacerse dentro de un término prudente, que se consideró de diez días, los cuales se computarían a partir de la fecha del vencimiento del contrato, tiempo suficiente para que se manifestara la voluntad del arrendador; es decir, se fijó un término máximo en que podía expresarse la oposición del arrendador.

Esto es, si fenece el contrato y el arrendatario continúa en el uso y disfrute del inmueble arrendado, y si la oposición del arrendador se realiza dentro de ese plazo de diez días, evidentemente no opera en favor del inquilino esa figura jurídica y sólo se configurará la misma si la oposición se exterioriza fuera de ese plazo.

Pero qué sucede, como aconteció en todas las ejecutorias que dan origen a la presente contradicción, si la oposición se realiza antes del vencimiento del contrato de arrendamiento.

En las ejecutorias dictadas en los juicios de amparo 1154/89 y 71/90, no se indica con qué anticipación se realizó la oposición; en la primera, sólo se señala que fue "unos días" antes del vencimiento del contrato, mediante la notificación de la demanda de terminación de contrato; mientras que en la segunda "con antelación" al vencimiento del contrato, mediante diligencias de jurisdicción voluntaria.

En la ejecutoria dictada en el juicio de amparo 370/88, se indica que la oposición fue con dieciocho días de antelación al vencimiento del contrato, mediante diligencias de jurisdicción voluntaria.

Finalmente, en la ejecutoria dictada en el juicio de amparo 208/90, la oposición se realizó veinte días antes del vencimiento, también mediante diligencias de jurisdicción voluntaria.

En los Códigos Civiles de los Estados de Chiapas, Colima y Jalisco, no existe precepto, ni tampoco jurisprudencia emitida por esta Suprema Corte de Justicia, que señale que la oposición realizada antes del vencimiento del contrato no tenga valor jurídico alguno o que sea ineficaz para que no opere la tácita reconducción.

Sin embargo, siendo la tácita reconducción el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, presunción que, se reitera, inicia una vez fenecido el mismo, debe concluirse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse evidentemente después del vencimiento del contrato de arriendo y no antes, en virtud de que antes de que ocurra ese hecho, aún no inicia el término de presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando aún está vigente el contrato respectivo.

Sostener lo contrario, sería tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción antes precisada.

De todo lo anterior, se llega a la conclusión de que la oposición del arrendador para que no se configure la tácita reconducción, debe manifestarse después del vencimiento del contrato, pero no fuera del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765 del Tomo IV del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, cuyos rubros señalan: "ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE." y "TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez días contados a partir del vencimiento del contrato.

Por tanto, esta Sala considera que debe prevalecer con el carácter de obligatorio, en términos del último párrafo del artículo 192 de la Ley de Amparo, el criterio sustentado por esta propia Primera Sala, el cual se plasma en la tesis que se redacta en los términos que a continuación se indican, debiendo ordenarse la publicación de la misma en el Semanario Judicial de la Federación y de la parte considerativa de la ejecutoria en el propio Semanario, para los efectos del artículo 195 de la propia ley.

TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, páginas 81 y 557, respectivamente, de rubros: "ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE." y "TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.

Lo resuelto en la presente contradicción, no afecta de manera alguna las situaciones jurídicas concretas derivadas de los juicios en las que se dictaron las sentencias contradictorias; ello de conformidad con el segundo párrafo del artículo 197-A de la Ley de Amparo.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO

Sí existe contradicción de tesis entre las sustentadas por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito (ahora Primero) y Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito.

SEGUNDO

Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio que en esta resolución sustenta esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

TERCERO

Remítase de inmediato la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución a la Coordinación General de Compilación y Sistematización de Tesis, para su publicación en el Semanario Judicial de laFederación, a la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a los Tribunales de Circuito y a los Jueces de Distrito, en acatamiento a lo previsto por el artículo 195 de la Ley de Amparo.

N.; remítase copia de esta ejecutoria a los Tribunales Colegiados entre los que se suscitó la contradicción y en su oportunidad, archívese el expediente.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: J.V.C. y C., H.R.P., J.N.S.M., O.S.C. de G.V. (ponente) y presidente J. de J.G.P..

Nota: La tesis de rubro: CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS OPUESTOS.", citada en esta ejecutoria, integró la jurisprudencia P./J. 27/2001, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., abril de 2001, página 77, con el rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS DISCREPANTES.".