Ejecutoria num. 1a./J. 7/2011 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 326745523

Ejecutoria num. 1a./J. 7/2011 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

Emisor:Primera Sala
Número de Resolución:1a./J. 7/2011
Fecha de Publicación: 1 de Marzo de 2011
RESUMEN

CONTRADICCIÓN DE TESIS 123/2010. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS TERCERO Y NOVENO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.ARRENDAMIENTO SOBRE INMUEBLES DESTINADOS A LA HABITACIÓN. PERÍODO DURANTE EL CUAL SE SURTE LA PRESUNCIÓN DE PAGO DE LA RENTA ESTABLECIDA EN EL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.ARRENDAMIENTO. FORMAS DE CUMPLIR CON LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR DE OTORGAR EL RECIBO DE PAGO RESPECTIVO PARA EFECTOS DEL ARTÍCULO 2428-E, SEGUNDO PÁRRAFO, DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.ARRENDAMIENTO. TÉRMINOS Y EFECTOS DEL REQUERIMIENTO FORMAL DE PAGO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.REQUERIMIENTO FORMAL DE PAGO. DESTRUYE LA PRESUNCIÓN IURIS TANTUM DE PAGO.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

CONTRADICCIÓN DE TESIS 123/2010. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS TERCERO Y NOVENO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

PRIMERO

Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer del presente asunto, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 197-A de la Ley de Amparo y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación; en relación con los puntos primero, segundo y cuarto del Acuerdo General Plenario 5/2001, publicado en el Diario Oficial de la Federación el veintinueve de junio de dos mil uno, por tratarse de una posible contradicción suscitada entre los criterios de Tribunales Colegiados de Circuito, en asuntos de materia civil, que corresponden a la materia de especialización de esta Sala.

SEGUNDO

La presente denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, toda vez que fue formulada por el Magistrado presidente del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, que se encuentra facultado para ello de conformidad con el artículo 197-A de la Ley de Amparo.

TERCERO

Las consideraciones contenidas en las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales Colegiados de Circuito que dieron origen a la denuncia de contradicción, son las siguientes:

  1. Tesis del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Para identificar la tesis contendiente en el presente asunto, que dicho Tribunal Colegiado sustentó, se exhibieron en autos las ejecutorias que emitió al resolver los juicios de amparo directo **********, ********** y ********** que a continuación se reseñan:

    A) En sesión de diez de octubre de dos mil ocho, dicho colegiado resolvió el juicio de amparo directo número DC. ********** que versó esencialmente sobre la siguiente cuestión jurídica:

    El arrendador promovió controversia de arrendamiento en contra del arrendatario, reclamando la rescisión del contrato de arrendamiento sobre finca urbana destinada a la habitación; la desocupación y entrega del inmueble arrendado; el pago de las pensiones rentísticas vencidas a partir del mes de abril de dos mil siete a enero de dos mil ocho, más las que se sigan venciendo; pago de cuota de mantenimiento a partir del mes de julio de dos mil ocho y las que se generen hasta la entrega del inmueble; pago de la pena convencional; daños y perjuicios, y gastos y costas judiciales.

    Seguido el procedimiento, se dictó sentencia definitiva en la que se declaró rescindido el contrato de arrendamiento, se condenó: a desocupar y entregar el inmueble arrendado, y al pago de las pensiones rentísticas reclamadas a partir del mes de abril de dos mil siete hasta el mes en el que el arrendatario desocupe y entregue el inmueble litigioso.

    En contra de dicha determinación, el arrendatario interpuso recurso de apelación, del cual la Sala responsable resolvió confirmar la sentencia definitiva y condenar al apelante al pago de costas procesales. Dicha sentencia constituyó el acto reclamado en el juicio de amparo directo.

    El Colegiado otorgó el amparo por considerar esencialmente, que en términos del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, cuando el arrendador no entregue recibos de pago por las rentas al arrendatario por más de tres meses, deben presumirse pagadas las rentas correspondientes a dicho periodo de tres meses, y el arrendador únicamente puede impedir que se actualice dicha presunción haciendo la correspondiente interpelación del pago; de manera que en la especie, se actualizó dicha presunción por lo que se refiere a los meses de abril a octubre de dos mil siete, respecto de los cuales no hay interpelación de pago; y que, sin embargo, no se actualizaba la presunción por lo que se refiere a los meses de noviembre a diciembre de dos mil siete, y enero de dos mil ocho, porque la demanda fue promovida el veintinueve de enero de dos mil ocho, constituyendo dicha presentación de la demanda una interpelación de pago, que interrumpe el plazo anteriormente señalado, correspondiente a los tres meses inmediatos anteriores.

    La resolución del Colegiado se sustenta, en lo que interesa, en las siguientes consideraciones:

    "... La conclusión a la que arribó la Sala responsable con relación al requerimiento de pago es incorrecta, toda vez que de la anterior relatoría de hechos se advierte que el apelante manifestó expresamente que la sentencia de primera instancia le causaba agravio porque al haberlo condenado al pago de rentas desde abril de dos mil siete, el a quo debió analizar la obligación del arrendador de requerirle de pago en su domicilio, por ende, se estima que esa manifestación constituía la causa de pedir para que el tribunal de alzada procediera al análisis de los elementos de las acciones ejercidas en contra del apelante y en el caso particular, debió tomar en consideración que el actor tenía una carga adicional de conformidad con el artículo 2,448-E del Código Civil para el Distrito Federal, que establece lo siguiente: (se transcribe).

    "El artículo antes transcrito contiene una excepción a la regla general relativa a la carga probatoria para acreditar el pago de las rentas que normalmente recae en el arrendatario, puesto que cuando el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado a casa habitación, arroja sobre el arrendador, en caso de que reclame el pago de más de tres meses de rentas, la carga de probar que hizo el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, lo que debe entenderse en el tiempo y la forma en que hayan convenido en el contrato o lo determine la ley, ya que si no lo prueba, opera la presunción de pago a favor del arrendatario; por tanto, la Sala responsable se encontraba obligada a analizar si dicha interpelación constituía o no un elemento de la acción y por ende, si se encontraba acreditado ese elemento.

    "Lo anterior, además, encuentra sustento en la jurisprudencia 83/2006, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página treinta y dos, Tomo XXIV, diciembre de dos mil seis, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, del rubro y texto siguiente:

    "‘ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).’ (se transcribe el texto).

    "De la parte final de la jurisprudencia antes transcrita, se advierte con claridad que la Primera Sala del Más Alto Tribunal consideró que como el legislador al reformar el artículo 2,428(sic)-E del Código Civil para el Distrito Federal, no estableció ninguna diferenciación en cuanto a que la convención sobre el lugar del pago de las rentas, esto es, en el domicilio del arrendador, o bien, en el del arrendatario, hiciera la diferencia para que sólo en el primer caso operara la presunción de pago a que se refiere el segundo párrafo en comento, por lo que debía entenderse que para la actualización de la hipótesis normativa en estudio, era intrascendente que en el contrato de arrendamiento sobre inmueble urbano destinado a la habitación, se estableciera o no lugar de pago de las rentas, o bien, se que dicho lugar fuera el domicilio del arrendador o del arrendatario, ello en atención al principio general de derecho que establece que en donde el legislador no distingue, el juzgador no debe hacerlo.

    "Conforme a ese criterio jurisprudencial que es obligatorio en términos del artículo 192 de la Ley de Amparo, la Sala responsable no debió distinguir y considerar que no era necesario que el actor interpelara dado que en el contrato se pactó domicilio donde debía efectuarse el pago, puesto que la jurisprudencia antes mencionada, señala que para que se actualice la presunción de pago prevista en el artículo 2448-E, del Código Civil para el Distrito Federal, resulta intrascendente que se haya pactado lugar de pago.

    "Entonces, si el apelante manifestó expresamente en sus agravios que se debió analizar la falta de requerimiento de pago a cargo del actor, la Sala responsable se encontraba obligada a determinar si dicha interpelación constituía un elemento de la acción y en caso de considerarlo procedente, debió analizar la actualización de los referidos elementos con base en lo argumentado por el apelante.

    "...

    "En el caso no se encuentra acreditado que el arrendador hubiera interpelado al arrendatario para evitar que se actualizara la presunción prevista en el artículo 2448-E, del Código Civil para el Distrito Federal, en consecuencia, si demandó el pago de las pensiones rentísticas generadas a partir de abril de dos mil siete y no interpeló en el plazo establecido para tal efecto, debe tenerse por actualizada la presunción de pago únicamente respecto de las mensualidades correspondientes a los meses de abril a octubre de dos mil siete, toda vez que el actor presentó su demanda el veintinueve de enero de dos mil ocho y con este acto, se interrumpió el plazo de tres meses para que operara la presunción de pago respecto de las pensiones rentísticas correspondientes a noviembre de dos mil siete u subsecuentes.

    "Lo anterior es así, puesto que de conformidad con el artículo 258 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, la presentación de la demanda interrumpe la prescripción y en el caso, aun cuando el artículo 2448-E, del Código Civil para el Distrito Federal, no se refiere expresamente a la prescripción del derecho para cobrar rentas, lo cierto es que la presunción de pago que establece por la falta de interpelación antes de que transcurran tres meses a partir de la fecha en que se debió realizar el pago, implica la pérdida del derecho a reclamarlo por el sólo transcurso del tiempo, de ahí que se equipare a la prescripción, en consecuencia, el plazo de tres meses a que se refiere el artículo en comento del código sustantivo, sí se interrumpe con la presentación de la demanda.

    "El anterior aserto se justifica en la medida de que el artículo 2448-E del Código Civil para el Distrito Federal, exige que el arrendador requiera al arrendatario dentro de los tres meses siguientes al incumplimiento de su obligación, para evitar que opere la presunción de pago de rentas, es decir, le impone una carga que únicamente depende de su voluntad; sin embargo, si el arrendador demanda ante una autoridad judicial el pago de rentas sin que previamente hubiera efectuado el citado requerimiento, debe interrumpirse el plazo de tres meses con la sola presentación de la demanda, puesto que por una parte esa actuación revela que es voluntad del actor cobrar las rentas o rescindir el contrato ante la falta de pago, y por otro lado, porque la interpelación que se realice al demandado con motivo del emplazamiento, de conformidad con el artículo 259, fracción IV, ya no dependerá de la voluntad del actor, sino de la actuación de una autoridad, en consecuencia, la interrupción del plazo para que opere la presunción de pago no puede estar supeditada a que se realice el emplazamiento, ya que esto permitiría que continuaran venciéndose las mensualidades respecto de las cuales no exista requerimiento, aun cuando el actor ya hubiera manifestado en su demandada su voluntad de cobrarlas ante el incumplimiento del arrendatario.

    "...

    "En cambio, el concepto de violación formulado por el quejoso resulta parcialmente fundado por lo que hace a la acción de pago de rentas, toda vez que para la procedencia de esta acción no se requiere acreditar que el arrendatario se constituyó en mora, puesto que está encaminada a obtener las mensualidades vencidas y no a la terminación del contrato, por lo que bastará que se acredite la existencia del contrato, que ya aconteció el uso y disfrute del inmueble arrendado y que se interpeló al arrendatario para que proceda la acción, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.

    "Sirve de apoyo a lo anterior la jurisprudencia 66/2006, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página ciento dos, Tomo XXIV, noviembre de dos mil seis, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, del rubro y texto siguientes: ‘ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA.’ (se transcribe el texto).

    "En esa tesitura la presunción de pago prevista en el artículo 2448-E del Código Civil para el Distrito Federal, ante la falta de requerimiento por parte del arrendador dentro del plazo que establece el citado precepto legal, sí favorece al arrendatario únicamente por lo que respecta a la acción de pago de rentas vencidas y exigibles que no quedan comprendidas en el lapso de los tres meses de renta anteriores a la presentación de la demanda (veintinueve de enero de dos mil ocho), esto es, la presunción se surte para los meses de octubre de dos mil siete y anteriores, no así respecto de las mensualidades correspondientes a los meses de noviembre de dos mil siete y subsecuentes, puesto que la presentación de la demanda interrumpe el plazo de la presunción de pago, aunque el emplazamiento se haya llevado a cabo en febrero de dos mil ocho. De modo que la presentación de la demanda es una fecha a partir de la cual es suficiente para establecer que se interrumpió el lapso de la presunción, y basta para arrojar la carga de la prueba al deudor arrendatario respecto de los tres meses anteriores a la presentación de la demanda, y los que se sigan venciendo con posterioridad a la presentación de ésta. Entonces el límite de la presunción de pago es los tres meses y operará si es que el arrendador no demuestra que previo a la presentación de la demanda realizó el requerimiento o interpelación respecto de las mensualidades que reclamó entre abril y octubre de dos mil siete; toda vez que la única forma para evitar esa presunción de pago es que el requerimiento se realice antes del vencimiento de la mensualidad correspondiente al tercer mes, lo que implica que debe probar que lo hizo antes de la presentación de la demanda respecto de las mensualidades no comprendidas en el tercer mes anterior a la presentación de la demanda.

    "En las narradas condiciones, lo procedente es conceder la protección constitucional al quejoso para el efecto de que la Sala responsable deje insubsistente la sentencia reclamada y dicte una nueva resolución en la que analice nuevamente los agravios planteados en apelación, se pronuncie sobre los elementos de las acciones ejercidas en contra del apelante con base en los lineamientos establecidos en esta ejecutoria y resuelva conforme a sus atribuciones, que procede la acción de rescisión con sus consecuencias y el pago de las rentas únicamente respecto de las causadas por los meses de noviembre de dos mil siete y subsecuentes, hasta que el arrendatario desocupe la localidad arrendada en términos del artículo 2429 del Código Civil para el Distrito Federal ..."

    B) En sesión de dieciocho de febrero de dos mil diez, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito resolvió el juicio de amparo directo número DC. **********, que versó esencialmente sobre la siguiente cuestión jurídica:

    El arrendador promovió controversia de arrendamiento en contra del arrendatario y su fiadora, reclamando la rescisión del contrato de arrendamiento de finca urbana destinada a la habitación, así como el pago de las rentas vencidas e insolutas a partir del veinte de agosto de dos mil cuatro y las que se siguieran generando hasta la fecha de entrega del predio en arrendamiento; la devolución y entrega del inmueble; el pago de deudas por servicio de agua, energía eléctrica y teléfono y el pago de gastos y costas. El arrendatario demandado reconvino al actor, reclamándole la entrega de los recibos de pago por rentas correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de dos mil nueve.

    El Juez de la causa dictó sentencia definitiva en la que absolvió a los codemandados y al demandado en la vía reconvencional de todas las prestaciones reclamadas. Tanto el actor como el arrendatario codemandado interpusieron recurso de apelación, y el tribunal de alzada dictó su resolución revocando la sentencia recurrida, y decretó la rescisión del contrato de arrendamiento por falta del pago puntual y completo de rentas, a la entrega y desocupación del inmueble, al pago de la diferencia insoluta de las rentas vencidas, así como al pago de las rentas que siguieran generándose hasta la desocupación del inmueble, y al pago de gastos y costas judiciales. Asimismo, absolvió al demandado en la reconvención.

    Tanto el arrendatario como la fiadora codemandados, promovieron juicio de amparo directo en contra de dicha resolución de alzada.

    Respecto del tema que concierne al presente estudio, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito declaró que era infundado el concepto de violación planteado por el arrendatario, en el sentido de que la Sala responsable había omitido tomar en consideración y aplicar la presunción derivada del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, porque para que dicha presunción cobrara aplicación, habría sido necesario, ente otras cosas, que el demandado opusiera la excepción de pago y que la misma no se comprobara, requisito que en concepto del colegiado no se cumplió, porque el demandado para demostrar el pago, exhibió fichas de depósito bancario, de las que, sin embargo, se advierte que en ninguno de los tres meses anteriores a la fecha de presentación de la demanda inicial, la parte demandada hubiera cubierto en forma puntual o completa las obligaciones rentísticas pactadas.

    C) En sesión del cuatro de marzo de dos mil diez, el propio Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito resolvió el juicio de amparo directo número DC. **********, que versó, esencialmente, sobre la siguiente cuestión jurídica:

    El arrendador promovió controversia de arrendamiento en contra de los arrendatarios, reclamando la declaración judicial de la rescisión del contrato de arrendamiento de finca urbana destinada a la habitación; la desocupación y entrega del inmueble arrendado; el pago de las pensiones rentísticas vencidas a partir del mes de julio de dos mil ocho y las que se siguieran generando; el pago de las cuotas mensuales de mantenimiento; el pago de la pena convencional, y el pago de gastos y costas judiciales. Al contestar la demanda los codemandados opusieron entre otras, la excepción derivada del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal.

    Seguido el procedimiento se dictó sentencia en la que se declaró rescindido el contrato de arrendamiento y se condenó a los codemandados a la desocupación y entrega del inmueble arrendado, al pago de las rentas a partir del once de diciembre de dos mil ocho, fecha en que fue presentada la demanda, y hasta la desocupación y entrega del inmueble litigioso, al pago de la pena convencional pactada, y al pago de los gastos de mantenimiento. Lo anterior, por considerar que la actora reclamó más de tres pensiones rentísticas, por lo que en términos del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, debían presumirse pagadas las rentas vencidas hasta antes de esa fecha.

    Las partes interpusieron recurso de apelación, y al resolverlo, el tribunal de alzada revocó la sentencia de primer grado y absolvió a los codemandados de todas y cada una de las prestaciones reclamadas, por considerar que, al haberse reclamado más de tres meses de renta, correspondía al actor probar el incumplimiento deltotal de las rentas reclamadas, o bien, el requerimiento de pago respectivo, con fundamento en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal. Para sustentar su resolución, la Sala responsable citó la tesis sustentada por el Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, de rubro: "ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMAN RENTAS POR MÁS DE TRES MESES Y SE OPONE COMO EXCEPCIÓN LA PRESUNCIÓN LEGAL DERIVADA DEL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, SE ARROJA LA CARGA DE LA PRUEBA AL ACTOR PARA ACREDITAR EL INCUMPLIMIENTO DEL TOTAL DE LAS RENTAS EN QUE SE HACE DESCANSAR LA MORA.". Dicha resolución constituyó el acto reclamado en el juicio de amparo directo de que se trata, promovido por la arrendadora.

    El Colegiado otorgó el amparo, por considerar, esencialmente, que en términos del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, cuando el arrendador no entregue recibos de pago por las rentas al arrendatario por más de tres meses, deben presumirse pagadas las rentas correspondientes a dicho periodo de tres meses y el arrendador únicamente puede impedir que se actualice dicha presunción haciendo la correspondiente interpelación del pago; de manera que en la especie, se actualizó dicha presunción por lo que se refiere a los meses de julio a octubre de dos mil ocho, respecto de los cuales no hay interpelación de pago; y que, sin embargo, no se actualizaba la presunción por lo que se refiere a los meses de noviembre a diciembre de dos mil ocho, porque la demanda fue promovida el once de diciembre de dos mil ocho, constituyendo dicha presentación de la demanda una interpelación de pago, que interrumpe el plazo anteriormente señalado, correspondiente a los tres meses inmediatos anteriores.

    Las consideraciones de la sentencia de amparo, en lo que aquí interesa, son las siguientes:

    "... En el caso, la Sala responsable estimó que la actora en su escrito de demanda no hace referencia a haber requerido el pago de las rentas vencidas a los codemandados, no obstante que demandó el pago de más de tres meses; que correspondía al arrendador la carga de probar que se hizo el requerimiento de referencia, y con base en ello absolvió a los codemandados de todas las prestaciones demandadas.

    "La anterior determinación es parcialmente incorrecta, únicamente en cuanto a que la Sala responsable realizó una indebida aplicación del artículo 2428-E (2448-E) del Código Civil para el Distrito Federal.

    "En efecto, la conclusión a la que arribó la Sala responsable con relación al requerimiento de pago es inexacta, toda vez que la actora presentó su demanda de rescisión en diciembre de dos mil ocho y reclamó la rescisión del contrato de arrendamiento y el pago de rentas; y la causa de pedir consistió en la falta de pago de las rentas de los meses de julio de dos mil ocho más las que se siguieron generando.

    "Ciertamente, es importante precisar que en el caso la arrendadora ejerció dos acciones en contra del arrendatario, la rescisión del contrato de arrendamiento y el pago de rentas, por lo que la presunción de pago derivada de la falta de interpelación no tendría los mismos efectos en caso de actualizarse, toda vez que las acciones antes mencionadas se integran con distintos elementos.

    "Al respecto, cabe decir que cuando se demanda la rescisión de contrato de arrendamiento, como consecuencia de ello, el pago de rentas vencidas y no cubiertas dichas acciones son independientes, de tal manera que ésta no depende de la primera, toda vez que la obligación del pago adeudado deriva de la ocupación del bien arrendado y dicha obligación no desaparece por la sola circunstancia de que el contrato no resulte rescindido.

    "En tal virtud, si la actora en su calidad de arrendadora demandó la rescisión del contrato entre otras cuestiones por falta de pago de rentas vencidas y a su vez reclama que éstas le sean cubiertas conforme al artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, el emplazamiento que se practique al demandado produce todas las consecuencias de la interpelación judicial, respecto de las rentas insatisfechas, independientemente de que prospere o no la acción rescisoria intentada, dado que esa situación no releva al arrendatario de pagar las pensiones rentísticas adecuadas, pues de acuerdo con los artículos 2398, párrafo primero y 2425 fracción I, del Código Civil de la entidad referida, el derecho del arrendador al cobro de las rentas adecuadas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva exclusivamente del uso y disfrute del inmueble correspondiente concedido a éste.

    "Esos lineamientos se advierten de la jurisprudencia 1a./J. 146/2005 de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación publicada en el Semanario Judicial de la federación y su Gaceta, tomo XXII, diciembre de dos mil cinco, página 63 de rubro y texto siguientes: ‘ARRENDAMIENTO. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO Y EL RECLAMO DE LAS RENTAS INSOLUTAS, SON ACCIONES INDEPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA.’ (se transcribe el texto).

    "Bajo esas premisas, es parcialmente acertada la consideración de la Sala responsable, en el sentido de que opera la presunción de pago de rentas respecto de los tres meses vencidos anteriores a la presentación de la demanda, y de conformidad con el artículo 2428-E, (2448-E) del Código Civil para el Distrito Federal y, por ende, es al actor (arrendador) el que tiene la carga de probar que se realizó el requerimiento de pago respecto de los meses de renta vencidos que excedan de tres meses, sin que sea relevante la existencia del plazo para el pago, así como el domicilio para ese fin, sea el del arrendador o el del arrendatario.

    "El precepto invocado establece lo siguiente: (se trascribe)

    "Dicho precepto contiene una excepción a la regla general relativa a la carga probatoria para acreditar el pago de las rentas que normalmente recae en el arrendatario, puesto que cuando el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado a casa habitación, arroja sobre el arrendador, en caso de que éste reclame el pago de más de tres meses de rentas, la carga de probar que hizo el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, lo que debe entenderse en el tiempo y la forma en que hayan convenido en el contrato o lo determine la ley, ya que si no lo prueba, opera la presunción de pago a favor del arrendatario en el sentido de que pagó los tres meses de renta a que se refiere dicho precepto legal; sin que pueda derivarse distinción alguna en razón del pacto expreso sobre el plazo y lugar de pago de las rentas, porque donde el legislador no hizo distinción no compete hacerla al juzgador.

    "Tiene aplicación al caso, la jurisprudencia 83/2006, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página treinta y dos, Tomo XXIV, diciembre de dos mil seis, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, del rubro y texto siguiente: ‘ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003.’ (se transcribe el texto).

    "De la parte final de la jurisprudencia antes transcrita se advierte que la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consideró que el legislador al reformar el artículo 2,428 (sic)-E (2448-E) del Código Civil para el Distrito Federal, no estableció ninguna diferenciación en cuanto a la convención sobre el lugar del pago de las rentas, esto es, en el domicilio del arrendador, o bien, en el del arrendatario; de modo que no distinguió que sólo en el primer caso operara la presunción de pago a que se refiere el segundo párrafo del precepto en análisis, por lo que debía entenderse que para la actualización de la hipótesis normativa en estudio, era intrascendente que en el contrato de arrendamiento sobre inmueble urbano destinado a la habitación, se estableciera o no lugar de pago de las rentas, o bien, que dicho lugar fuera el domicilio del arrendador o del arrendatario, ello, en atención al principio general de derecho que establece que en donde el legislador no distingue, el juzgador no debe hacerlo.

    "Conforme a ese criterio jurisprudencial que es obligatorio para este Tribunal Colegiado, para la Sala responsable en términos del artículo 192 de la Ley de Amparo, es legal la consideración del acto reclamado en el sentido de que la presunción a que se refiere el citado precepto legal, opera únicamente respecto de los tres meses anteriores a la presentación de la demanda, y para que se actualice la presunción de pago prevista en el artículo 2448-E, del Código Civil para el Distrito Federal, resulta intrascendente que se haya pactado lugar de pago, así como el que exista plazo, así como que el arrendatario haya afirmado que realizó el pago sin aportar prueba al respecto; dado que es el precepto legal el que arroja la carga de la prueba al arrendador.

    "En ese contexto, no asiste razón a la quejosa en el sentido de que el arrendatario deba demostrar que se encuentra al corriente en el pago de rentas y que el arrendador se ha negado a entregarle los recibos correspondientes, puesto que tal planteamiento es contrario a lo precisamente regula el artículo 2428-E (2448-E) del Código Civil para el Distrito Federal que dispone expresamente que ante la falta de entrega de recibos por parte del arrendador por más de tres meses se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.

    "En el caso, el emplazamiento a juicio que hace las veces de interpelación, no puede operar respecto de las rentas vencidas con más de tres meses anteriores a la fecha de presentación de la demanda, y no dice como acreditó que el arrendador hubiera interpelado al arrendatario para evitar que se actualizara la presunción prevista en el artículo 2448-E, del Código Civil para el Distrito Federal, por consiguiente, si demandó el pago de las pensiones rentísticas generadas a partir de julio de dos mil ocho y no interpeló en el plazo establecido para tal efecto, debe tenerse por actualizada la presunción de pago únicamente respecto de las mensualidades correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre, de dos mil ocho.

    "Lo anterior, partiendo del supuesto de que la actora aquí quejosa presentó su demanda el once de diciembre de dos mil ocho y con este acto, se interrumpió el plazo de tres meses para que operara la presunción de pago respecto a las pensiones rentísticas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de dos mil ocho subsecuentes.

    "Lo afirmado es así, puesto que de conformidad con el artículo 258 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, la presentación de la demanda interrumpe la prescripción y en el caso, aun cuando el artículo 2428-E (sic) (2448-E), del Código Civil para el Distrito Federal, no se refiere expresamente a la prescripción del derecho de cobrar rentas, la presunción de pago que establece por la falta de interpelación antes de que transcurran tres meses a partir de la fecha en que se debió realizar, implica la pérdida del derecho a reclamarlo por el sólo transcurso del tiempo, de ahí que se equipare a la prescripción.

    "En consecuencia, el plazo de tres meses a que se refiere el artículo en comento del código sustantivo, sí se interrumpe con la presentación de la demanda, solamente respecto de aquéllos inmediatamente anteriores a la fecha de presentación.

    "Dicha cuestión jurídica en la medida de que el artículo 2428 (sic) (2448-E), del Código Civil para el Distrito Federal, exige que el arrendador requiera al arrendatario dentro de los tres meses siguientes al incumplimiento de su obligación, para evitar que opere la presunción de pago de rentas, es decir, que le impone una carga, únicamente depende de su voluntad; sin embargo, si el arrendador demanda ante una autoridad judicial el pago de rentas sin que previamente hubiera efectuado el citado requerimiento, debe interrumpirse el plazo de tres meses con la sola presentación de la demanda, puesto que por una parte esa actuación revela que es voluntad del actor cobrar las rentas o rescindir el contrato ante la falta de pago, y por otro lado, porque la interpelación que se realice al demandado con motivo del emplazamiento, de conformidad con el artículo 259, fracción IV, ya no dependerá de la voluntad del actor, sino de la actuación de una autoridad, de ahí, que la interrupción del plazo para que opere la presunción de pago no puede estar supeditada a que se realice el emplazamiento ya que esto permitiría que continuaran venciéndose las mensualidades respecto de las cuáles no exista requerimiento, aun cuando el actor ya hubiera manifestado en su demanda su voluntad de cobrarlas ante el incumplimiento del arrendatario.

    "Bajo esas premisas, debe señalarse que la presunción antes señalada resulta insuficiente para desvirtuar los elementos de la acción de rescisión del caso concreto, no tiene el alcance de desvirtuar uno de los elementos de la acción que es la mora.

    "Ciertamente, la actualización de la presunción de pago prevista en el artículo 2448-E del Código Civil para el Distrito Federal, opera únicamente para la acción de pago de rentas de más de tres meses anteriores a la presentación de la demanda; y no así para la rescisión del contrato de arrendamiento, porque de cualquier forma respecto a la acción de rescisión, aunque se presumió el pago de las rentas reclamadas, esta presunción operó únicamente respecto a los meses de julio a octubre de dos mil ocho, ello, ante la falta de demostración de requerimiento de pago de esas mensualidades dentro del tercer mes anterior a la presentación de la demanda.

    "La conclusión anterior supone que correspondía al deudor acreditar que realizó el pago en las condiciones de tiempo, lugar y cantidad pactadas en el contrato de arrendamiento, es decir, dentro de los primeros diez días de cada mes en el domicilio del arrendador (cláusula tercera), respecto de los meses de noviembre y diciembre de dos mil ocho y subsecuentes.

    "Por consiguiente; si existió la mora por lo menos respecto de esos meses, puesto que de esos meses no operó la presunción de pago, no pueda sostenerse el pago de dichos meses y subsecuentes.

    "Lo anterior se corrobora con el dicho de los propios codemandados quienes al dar contestación a la demanda presentada en su contra, en el hecho dos, señalaron que el contrato se volvió indeterminado a razón de que el arrendatario ha continuado ocupándolo, sin haber realizado la arrendadora manifestación alguna antes de treinta y uno de diciembre de dos mil ocho, de no desear continuar con la relación contractual o llevar a cabo la celebración de un nuevo contrato.

    "En el hecho IV, señalaron que no existe adeudo de las pensiones rentísticas demandadas, pero que un apoderado del arrendador le indicó que los recibos de julio de dos mil ocho se entregaría posteriormente ya que tenía un problema contable, que esa situación sucedió mes con mes y que por tal circunstancia la actora tiene los recibos de julio de dos mil ocho a enero de dos mil nueve; sin embargo, esas circunstancias no quedaron acreditadas con algún medio de convicción, por lo que al no haber probado el cumplimiento oportuno de las obligaciones a cargo del arrendatario, respecto de los meses ya precisados, aun cuando se presuman pagadas las rentas anteriores a octubre de dos mil ocho, que también fueron demandadas, se actualizan los elementos constitutivos de la acción de rescisión, toda vez que se acreditó la existencia de un contrato en el que se pactó, lugar, fecha y cantidad que debía pagar por concepto de renta, por lo que si el actor demandó la rescisión del contrato por incumplimiento en el pago de las rentas, sin que el demandado acreditara haber pagado las pensiones rentísticas en la fecha y lugar que pactaron, quedó acreditada la mora que es un elemento constitutivo de la acción de rescisión, ya que aun cuando se presuma el pago por falta de requerimiento, lo cierto es que esa presunción en el caso no puede tener el alcance de que el pago se efectuó en el momento y forma pactados, porque el propio demandado señaló que sí pago, sin que lo demostrara con medios de prueba fehacientes.

    "Además, no debe perderse de vista el hecho de que la presunción de pago únicamente operó respecto de los meses de julio a octubre de dos mil ocho, por lo que el cumplimiento del resto de las mensualidades reclamadas (noviembre y diciembre de dos mil ocho y subsecuentes) no se acreditó con algún medio de convicción ni con la presunción de pago prevista en el artículo 2448-E del Código Civil para el Distrito Federal.

    "En virtud de lo anterior, si en el caso no se acreditó que el pago de las mensualidades de noviembre a diciembre de dos mil ocho, anteriores a la presentación de la demanda, se hubiera efectuado oportunamente ni que se hubieran cubierto las pensiones rentísticas, debe tomarse en consideración que si los contratantes estipularon expresamente en la cláusula sexta que la falta de pago de una de las mensualidades, sería causa suficiente para que el arrendador demandara judicialmente la rescisión del contrato, es claro, que sí se encuentra acreditada la acción de rescisión dado que la falta de pago de un solo mes era causa suficiente para demandarla y en el caso no se encuentra acreditado el cumplimiento de la obligación a cargo del arrendatario, pues se presumió el pago respecto de unos meses y no se acreditó respecto de otros.

    "Bajo ese orden de ideas, los efectos de la presunción respecto de las mensualidades cuyo requerimiento de pago no se realizó dentro de los tres meses siguientes a su vencimiento respecto de cada una de las acciones, no produce los mismos efectos para la acción de pago de rentas.

    "Ciertamente, por lo que hace a la acción de pago de rentas, para su procedencia no se requiere acreditar que el arrendatario se constituyó en mora, puesto que está encaminada a obtener las mensualidades vencidas y no a la terminación del contrato, por lo que bastará que se acredite: a) la existencia del contrato, b) el uso y disfrute del inmueble arrendado, y c) que se interpeló al arrendatario para que proceda la acción.

    "Respecto a los elementos relativos al inciso a) y b) no son hechos controvertidos puesto que ambas partes así lo manifestaron, en tanto que el elemento relativo al inciso c) dicho requerimiento (interpelación) puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.

    "Sirve de apoyo a lo anterior la jurisprudencia 66/2006, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página ciento dos, Tomo XXIV, noviembre de dos mil seis, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, del rubro y texto siguientes: ‘ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA.’ (se transcribe el texto).

    "En esa tesitura, la presunción de pago prevista en el artículo 2448-E del Código Civil para el Distrito Federal, ante la falta de requerimiento por parte del arrendador dentro del plazo que establece el citado precepto legal, si favorece al arrendatario únicamente por lo que respecta a la acción de pago de rentas vencidas y exigibles que no quedan comprendidas en el lapso de los tres meses de renta anteriores a la presentación de la demanda (once de diciembre de dos mil ocho), esto es, la presunción se surte para los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de dos mil ocho, no así respecto de las mensualidadescorrespondientes a los meses de noviembre y diciembre de dos mil ocho y subsecuentes, puesto que la presentación de la demanda interrumpe el plazo de la presunción de pago, aunque el emplazamiento se haya llevado a cabo en marzo de dos mil nueve.

    "De modo que la presentación de la demanda es una fecha a partir de la cual es suficiente para establecer que se interrumpió el lapso de la presunción, y basta para arrojar la carga de la prueba del pago al deudor arrendatario respecto de los tres meses vencidos anteriores a la presentación de la demanda, y los que se sigan venciendo con posterioridad a la presentación de ésta. Entonces, el límite de la presunción de pago es los tres meses vencidos y operará si es que el arrendador no demuestra que previo a la presentación de la demanda realizó el requerimiento o interpelación respecto de las mensualidades que reclamó entre julio y octubre de dos mil ocho; toda vez que la única forma para evitar esa presunción de pago es que el requerimiento se realice antes del vencimiento de la mensualidad correspondiente al tercer mes, lo que implica que debe probar que lo hizo antes de la presentación de la demanda respecto de las mensualidades no comprendidas en el tercer mes anterior a la presentación de la demanda.

    "En las narradas condiciones lo procedente es conceder la protección constitucional al quejoso para el efecto de que la Sala responsable deje insubsistente la sentencia reclamada y dicte una nueva resolución en la que analice nuevamente la litis en apelación, se pronuncie sobre los elementos de las acciones ejercidas en contra de los apelantes con base en los lineamientos establecidos en esta ejecutoria y resuelva conforme a sus atribuciones, que procede la acción de rescisión con sus consecuencias y el pago de las rentas únicamente respecto de las causadas por los meses de julio a octubre de dos mil ocho y subsecuentes, hasta que el arrendatario desocupe la localidad arrendada en términos del artículo 2429 del Código Civil para el Distrito Federal.

    Similares consideraciones sustentó este Tribunal Colegiado al resolver el amparo directo civil DC. ********** ..., en sesión de diez de octubre de dos mil ocho y el DC. ********** ... en sesión de dieciocho de febrero de dos mil diez ...

  2. Tesis del Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Para identificar la tesis contendiente en el presente asunto, sustentada por el colegiado en mención, se exhibieron en los presentes autos las ejecutorias que dicho tribunal emitió al resolver el juicio de amparo directo ********** y el amparo directo **********, que a continuación se describen.

    A) En sesión del veintiuno de mayo de dos mil nueve, el citado tribunal resolvió el juicio de amparo directo número DC. ********** promovido en contra de una sentencia derivada de un juicio con las siguientes características:

    Se trata de una controversia de arrendamiento inmobiliario, donde la sucesión arrendadora mediante escrito presentado el doce de agosto de dos mil ocho, demandó de la arrendataria y del fiador, la declaración judicial de rescisión del contrato de arrendamiento, la desocupación y entrega del inmueble, el pago de renta correspondiente a los meses de septiembre de dos mil seis a agosto de dos mil ocho, más los que se siguieran causando hasta la desocupación y entrega del inmueble, el pago de los intereses moratorios, la exhibición de los comprobantes de pago de servicios de agua, energía eléctrica, teléfono y gas, y el pago de gastos y costas judiciales. Al contestar la demanda los codemandados opusieron la excepción de pago.

    El Juez del conocimiento dictó sentencia definitiva en la que declaró rescindido el contrato y condenó a la demandada a la desocupación y entrega del inmueble, así como al pago de las rentas a partir del mes de mayo de dos mil ocho, y de las pensiones rentísticas que se siguieran venciendo hasta la desocupación y entrega. Asimismo, la absolvió del pago de intereses moratorios, y la condenó al pago de servicios de consumo de agua o la comprobación de su pago.

    Inconforme con esta determinación, la demandada interpuso recurso de apelación, y, al resolverlo, la Sala responsable confirmó la sentencia recurrida y condenó a la demandada apelante al pago de costas. Dicha resolución constituyó el acto reclamado por la arrendataria.

    El colegiado del conocimiento concedió el amparo por considerar que el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, contiene una excepción a la regla general, pues arroja sobre el arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de renta, la carga de probar que hizo el requerimiento en tiempo y forma, y si no lo prueba, opera la presunción de pago en favor del arrendatario. Lo cual significa, en concepto del colegiado, que al demandarse el pago de más de tres mensualidades, el actor arrendador debe demostrar haber requerido a la arrendataria antes de que concluyera ese término, es decir, antes de los tres meses, pues de lo contrario se entenderían pagadas ante la falta de interpelación, todas las rentas reclamadas y no sólo las previas a los tres meses anteriores a la presentación de la demanda, pues suponer lo contrario, como afirma la inconforme, implicaría que se variara la litis, además de que esta interpretación del precepto es congruente con la intención del legislador de proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitación, con el fin de evitar abusos del arrendador e impedir que éste pueda demandar sin límite el pago de las rentas.

    Las consideraciones en que se basó el colegiado, en lo que aquí interesa, se trascriben a continuación.

    "En relación al fondo la sentencia reclamada, la quejosa primero narra las prestaciones que le fueron reclamadas, la forma en la que contestó la demanda, el sentido en el que resolvió la Jueza de primera instancia, y hace referencia a los agravios que planteó ante la responsable, así como al sentido en que resolvió la Sala.

    "A ese respecto, argumenta la quejosa que tal determinación es ilegal porque al operar la presunción de pago a su favor, es fundada la excepción de pago que opuso; asimismo, aduce que en el caso, sí era forzoso que su contraria acreditara el incumplimiento de pago que hizo valer.

    "Argumenta que, contrario a lo que consideró la Sala, la tercera perjudicada sí estaba obligada a acreditar el incumplimiento de las rentas reclamadas como elemento de la acción, es decir, refiere, debió analizarse como fue planteada la litis, pues el hecho de que se estableciera que la hoy quejosa debía acreditar el pago de los tres meses de renta anteriores a la presentación de la demanda, es una variación de la litis, toda vez que su contraria no reclamó el pago de las rentas por esa temporalidad, sino por una distinta mayor a tres meses, por lo que ese es el elemento de acción en la rescisión que se le demandó.

    "En consecuencia, afirma la quejosa que si se estableció la procedencia de la rescisión por un hecho distinto, como lo es la temporalidad en el incumplimiento, entonces se varió la litis, pues el incumplimiento o la mora debe estudiarse en los términos que fue planteado.

    "Lo anterior es sustancialmente fundado.

    "Es así, porque como afirma la quejosa, la actora reclamó la rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas desde septiembre de dos mil seis, y en virtud de la excepción que opuso, derivada del artículo 2428 E del Código Civil para el Distrito Federal, se deben tener por pagadas las rentas en su totalidad y no sólo las previas a los tres meses anteriores a la presentación de la demanda, pues suponer lo contrario, como afirma la inconforme, implicaría que se variara la litis. Lo anterior, porque como aduce la quejosa, la actora reclamó todas las rentas vencidas, y ella opuso la excepción prevista en el artículo 2428 E del Código Civil para el Distrito Federal, del que se desprende que a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador hubiere hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.

    "El citado precepto contiene una excepción a la regla general, pues arroja sobre el arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de renta, la carga de probar que hizo el requerimiento en tiempo y forma, es decir, en el tiempo y en la forma en que se hubiere convenido en el contrato o lo determine la ley, y si no lo prueba, opera la presunción de pago en favor del arrendatario.

    "En ese contexto, si dada la excepción que opuso la aquí quejosa, se estimaron pagadas las rentas reclamadas, debe entenderse que es la totalidad de las mismas, que van de septiembre de dos mil seis a agosto de dos mil ocho, mes en el que se presentó la demanda inicial, pues se está en un caso de excepción a la regla general que establece que el pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado.

    "En ese contexto, es también fundado el argumento relativo a que se estableció la procedencia de la rescisión por un hecho distinto al que fue planteado dada la temporalidad en el incumplimiento y que se varió la litis, pues como se ha visto, la excepción contenida en el artículo 2428 E del Código Civil para el Distrito Federal, es expreso en señalar que a falta de entrega de recibos por pago de renta por más de tres meses se entenderá que el pago ha sido efectuado.

    "De modo que si la acción rescisoria del contrato de arrendamiento se planteó en base a que la demandada, aquí quejosa, adeudaba las pensiones rentísticas desde septiembre de dos mil seis, y la demanda se presentó en agosto de dos mil ocho, es inconcuso que la actora reclamó el pago de más de tres meses de renta; luego, si la demandada, se excepcionó con base en el precepto legal citado con antelación, y se deben tener por pagadas las rentas reclamadas, queda sin sustento la causa de rescisión decretada, pues no se actualizó el incumplimiento de la inquilina.

    "Por lo tanto, si la falta de entrega de recibos de renta liberó a la demandada de acreditar el pago de las pensiones rentísticas, pues le fueron reclamados más de tres meses sin que la arrendadora acreditara haber efectuado el requerimiento correspondiente, es dable sostener que es improcedente la acción rescisoria pues se apoyó en incumplimiento al pago de las pensiones rentísticas, de las que fue liberada la demandada en virtud de la excepción en comento.

    "En efecto, como se ha visto, el precepto en el que se apoyó la quejosa arroja la carga de la prueba a la arrendadora de acreditar que requirió el cumplimiento en tiempo y forma, dado que pretendía el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debía demostrar haber requerido a la arrendataria antes de que concluyera ese término, es decir, antes de los tres meses, pues de lo contrario esas rentas se entenderían pagadas ante la falta de interpelación.

    "Ahora bien, de una revisión minuciosa de los autos se advierte que no obra constancia alguna que acredite que la arrendadora, aquí tercera perjudicada, hubiera llevado a cabo tal requerimiento a la hoy quejosa, por ende, es claro que no se ubica en el supuesto de excepción que contempla el artículo 2428 E, en la parte final del párrafo segundo, del Código Civil para el Distrito Federal, en cuanto dispone que se entenderán pagadas las rentas, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento en tiempo y forma.

    "De modo que al no requerir de pago a la inconforme, la arrendadora no cumplió con el supuesto previsto por el artículo en comento, y toda vez que las rentas por las que fue condenada la quejosa, en las que la Sala sustentó su incumplimiento, se encuentran inmersas en las rentas que fueron reclamadas en el escrito inicial, debe concluirse que es improcedente la acción rescisoria, dado que no existió el requerimiento de pago a la inconforme.

    "Se reitera, de la interpretación teleológica del artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal, que refiere que a falta de entrega de los recibos de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador hubiera hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, así como conforme a la jurisprudencia 1a./ J. 83/2006, emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro: ‘ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE DOS MIL TRES).’, se desprende una excepción para exigir la prueba del pago de rentas al obligado, cuando el reclamo sea de más de tres mensualidades, porque entonces la carga probatoria se revierte al arrendador en cuanto a que hizo el requerimiento correspondiente, y si no lo hace opera la presunción a favor de arrendatario de haber realizado ese pago; ante tal precisión, en el supuesto de que el actor reclame más de tres mensualidades sin que exista en autos constancia que acredite que llevó a cabo tal requerimiento, la consecuencia será que se entiendan por pagadas la totalidad de las rentas reclamadas y no de manera fraccionada. Por lo tanto, ante la ausencia de mora cobra vigencia la improcedencia de la rescisión del contrato de arrendamiento, toda vez que no es congruente que la autoridad responsable declare que la presunción legal que deriva del precepto invocado sólo comprende las rentas que rebasen los tres meses, anteriores a la presentación de la demanda, y por lo que hace a las que anteceden a tal presentación, decrete el incumplimiento e incluso condene el pago de esas pensiones, pues si bien la presentación de la demanda es una forma de interpelación judicial, lo cierto es que la presunción legal de tal precepto, comprende el total de las rentas en la forma en que fueron reclamadas.

    "Al respecto, se cita la jurisprudencia emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXIV, diciembre de dos mil seis, número 1a./J. 83/2006, página treinta y dos, que es del tenor siguiente: ‘ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).’ (se transcribe el texto). Por otro lado, dicha excepción no se actualiza cuando sólo se reclama el pago de rentas por menos de tres meses, pues se estaría bajo la regla general de la primera parte del segundo párrafo del referido artículo 2,428-E, que obliga al arrendatario a probar el pago de las rentas; de ahí que el arrendador no sólo deba otorgar el recibo de pago de las rentas, sino también demandar el pago de no más de dos rentas mensuales vencidas, para evitar que se actualice el supuesto de excepción que le impondría la carga de probar el requerimiento en tiempo y forma de pago de rentas por más de tres meses, so pena de que se presuman pagadas. Esta interpretación es congruente con la intención del legislador de proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitación, con el fin de evitar abusos del arrendador e impedir que éste pueda demandar sin límite el pago de las rentas; siendo también esas las razones por las cuales todas las disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación son de orden público e interés social, irrenunciables y, por tanto, cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta. Consecuentemente, cuando el arrendador pretende el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debe demostrar haber requerido al inquilino antes de que culmine ese término, de lo contrario se entenderán pagadas, ante la falta de interpelación, dada la presunción legal que establece en su favor el artículo en comento, sin que importe el señalamiento en el contrato sobre el lugar de pago de las rentas, esto es, en el domicilio del arrendador o en el del arrendatario, ello en atención al principio general de derecho que establece que en donde el legislador no distingue, el juzgador no debe hacerlo.

    En consecuencia, al estimarse fundado el anterior concepto de violación, procede conceder el amparo y protección de la Justicia Federal a la quejosa, para el efecto de que la Sala responsable: 1. deje insubsistente la sentencia reclamada; 2. emita otra en la que parta de la base en que la excepción que planteó la demandada, aquí quejosa, prevista en el artículo 2428 E del Código Civil para el Distrito Federal, comprende la totalidad de las rentas reclamadas, dado que la actora demandó el pago de más de tres pensiones rentísticas; 3. asimismo, dado que la arrendadora no acreditó haber requerido el cumplimiento en tiempo y forma, declare improcedente la rescisión del contrato basal.

    A raíz de la ejecutoria de referencia, el Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito emitió la tesis cuyos datos de localización y texto se transcriben:

    "Novena Época

    "Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

    "Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

    "Tomo: XXX, julio de 2009

    "Tesis aislada

    "Página: 1861

    ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMEN RENTAS POR MÁS DE TRES MESES Y SE OPONE COMO EXCEPCIÓN LA PRESUNCIÓN LEGAL DERIVADA DEL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, SE ARROJA LA CARGA DE LA PRUEBA AL ACTOR PARA ACREDITAR EL INCUMPLIMIENTO DEL TOTAL DE LAS RENTAS EN QUE SE HACE DESCANSAR LA MORA. De la interpretación teleológica del artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal, que refiere que a falta de entrega de los recibos de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador hubiera hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, así conforme a la jurisprudencia 1a./J. 83/2006, emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro: ‘ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE DOS MIL TRES).’ se desprende una excepción para exigir la prueba de pago de rentas al obligado, cuando el reclamo sea de más de tres mensualidades, porque entonces la carga probatoria se revierte al arrendador en cuanto a que hizo el requerimiento correspondiente, y si no lo hace opera la presunción a favor del arrendatario de haber realizado ese pago; ante tal precisión, en el supuesto de que el actor reclame más de tres mensualidades sin que exista en autos constancia que acredite que llevó a cabo tal requerimiento, la consecuencia será que se entiendan por pagadas la totalidad de las rentas reclamadas y no de manera fraccionada. Por lo tanto, ante la ausencia de mora cobra vigencia la improcedencia de la rescisión del contrato de arrendamiento, toda vez que no es congruente que la autoridad responsable declare que la presunción legal que deriva del precepto invocado sólo comprende las rentas que rebasen los tres meses, anteriores a la presentación de la demanda, y por lo que hace a las que anteceden a tal presentación, decrete el incumplimiento e incluso condene al pago de esas pensiones, pues si bien la presentación de la demanda es una forma de interpelación judicial, lo cierto es que la presunción legal de tal precepto, comprende el total de las rentas en la forma en que fueron reclamadas.

    B) Por otro lado, en sesión del tres de septiembre de dos mil nueve, el citado tribunal resolvió el juicio de amparo directo número DC. **********, promovido en contra de una sentencia derivada de un juicio con las siguientes características:

    Se trata de una controversia de arrendamiento inmobiliario, donde la arrendadora, mediante escrito presentadoel nueve de febrero de dos mil nueve, demandó del arrendatario y de la fiadora, la declaración judicial de terminación (sic) del contrato de arrendamiento sobre inmueble destinado a la habitación, la desocupación y entrega del inmueble, el pago de renta correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil ocho, enero y febrero de dos mil nueve, más las que se siguieran causando hasta la desocupación y entrega del inmueble, el pago de cuotas por mantenimiento, el pago de las penas convencionales, y el pago de gastos y costas judiciales. Al contestar la demanda, los codemandados opusieron entre otras, la excepción derivada del artículo 2,448-E del Código Civil para el Distrito Federal.

    El Juez del conocimiento dictó sentencia definitiva en la que declaró rescindido el contrato y condenó al arrendatario a la desocupación y entrega del inmueble, y a ambos codemandados, al pago de las rentas reclamadas, más las que se siguieren venciendo hasta la desocupación y entrega del inmueble, al pago de las cuotas de mantenimiento y al pago de la pena convencional.

    Inconformes con esta determinación, los codemandados interpusieron recurso de apelación, y al resolverlo, la Sala responsable confirmó la sentencia recurrida y condenó a los apelantes al pago de costas. En lo que aquí interesa, la Sala responsable consideró infundado el agravio planteado en el sentido de que se había transgredido lo dispuesto en el artículo 2448-E del Código Civil para el Distrito Federal, porque las apelantes no demostraron que el arrendatario se encontrara al corriente en el pago de las rentas. Dicha resolución constituyó el acto reclamado.

    El colegiado del conocimiento concedió el amparo, por considerar que el artículo 2,448 E del Código Civil para el Distrito Federal contiene una excepción a la regla general, pues arroja sobre el arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de renta, respecto de los cuales no entregó al arrendatario recibos de pago, la carga de probar que hizo el requerimiento en tiempo y forma, y si no lo prueba, opera la presunción de pago en favor del arrendatario.

    Las consideraciones en que se basó el colegiado, en lo que aquí interesa, se trascriben a continuación.

    "... Lo anterior es fundado.

    "En efecto, asiste la razón a la parte quejosa en el concepto de violación que nos ocupa, en virtud de que contrariamente a lo que sostienen las autoridades de instancia, la presunción de pago prevista en el artículo 2448-E, del Código Civil para el Distrito Federal, opera a favor de los arrendatarios ante la falta de entrega de los recibos respectivos por más de tres meses por parte del arrendador, ya que dicho numeral establece una excepción a la regla probatoria general. Dicha excepción consiste en que si bien el arrendatario debe acreditar haber realizado el pago respectivo, también impone al arrendador, la carga de la probar (sic) que hizo el requerimiento correspondiente cuando reclama el pago de más de tres meses de rentas y si no lo hace la presunción de pago opera a favor del arrendatario.

    "En efecto, el numeral en cuestión destaca que el arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad pagada por el arrendatario, asimismo prevé que la falta de entrega de recibos por más de tres meses implica que el pago se realizó, esto con la salvedad de que el arrendador haya hecho los requerimientos pertinentes.

    "En el caso, de autos del juicio natural se advierte que el arrendador no demostró haber realizado tales requerimientos, pues las probanzas que al efecto ofreció fueron: a. la confesional a cargo de los demandados; b. las documentales consistentes en el contrato de arrendamiento y las tres facturas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil ocho; c. la testimonial a cargo de **********; d. la presuncional en su doble aspecto; y, e. la instrumental de actuaciones.

    "Tales medios de convicción no fueron suficientes para demostrar que la parte arrendadora hubiera realizado el requerimiento que le impone el artículo en cita ... .

    "Sirve de apoyo a lo anterior lo sustentado en la jurisprudencia ... sustentada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ... que a la letra ordena: ‘ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,448-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).’ (trascribe el texto).

    No es obstáculo para llegar a la anterior conclusión la circunstancia de que la parte actora, en el hecho trece de su demanda natural haya afirmado que solicitó a los demandados el pago de que se trata, pues como se ha dicho sus pruebas no fueron suficientes para acreditar ese dicho. ...

CUARTO

Sentada la exposición de las tesis materia de análisis, debe determinarse a continuación si existe o no la contradicción de tesis denunciada, para lo cual debe analizarse si los Tribunales Colegiados contendientes, al resolver los asuntos que son materia de la denuncia, examinaron hipótesis jurídicas esencialmente iguales, y llegaron a conclusiones discrepantes respecto a la solución que ha de darse a dichas cuestiones; pues en ello consiste la esencia de la contradicción de tesis.

Es éste el criterio adoptado por el Pleno de este Alto Tribunal, mediante la tesis cuyos datos de localización, rubro y texto son los siguientes:

"Registro No. 164120

"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XXXII, agosto de 2010

"Página: 7

"Tesis: P./J. 72/2010

"Jurisprudencia

"Materia(s): Común

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES. De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de amparo, se advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan ‘tesis contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales, pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más asuntos idénticos, tanto en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que considerar que la contradicción se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios jurídicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en ocasiones rodean el problema jurídico respecto del cual se sostienen criterios opuestos y, consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurídicos resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpió la jurisprudencia P./J. 26/2001 de rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL, pues al establecer que la contradicción se actualiza siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes’ se impedía el estudio del tema jurídico materia de la contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista estrictamente jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción planteada, lo que es contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el número de contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución."

En primer término, esta Primera Sala estima que no debe tomarse en consideración, dentro del estudio de la presente denuncia de contradicción de tesis, la ejecutoria emitida por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el juicio de amparo directo DC. **********, pues en dicha resolución, el colegiado se apartó parcialmente del criterio que había sentado al resolver el diverso amparo directo **********, en el sentido de que en términos del precepto en análisis, el legislador creó una excepción a la regla general según la cual, corre a cargo del arrendatario demandado la carga de demostrar el pago de las rentas reclamadas. En efecto, al resolver el amparo DC. **********, el colegiado de referencia señaló que para poder presumir el pago de las rentas, el arrendatario tendría que haber demostrado el pago de las rentas, lo cual, en dicho asunto, no había sucedido. Como se observa, en dicha resolución, el colegiado no sostuvo que la carga probatoria se revirtiera para pesar sobre el actor, sino que consideró que el demandado tenía que demostrar el pago, lo cual ubica a dicha resolución, dentro de la regla general, a pesar de la referencia realizada al artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal. Sin embargo, dicha circunstancia no es suficiente para considerar, para efectos de la presente denuncia de contradicción de tesis, que el colegiado en mención abandonó su criterio, pues en todo caso, al resolver el juicio de amparo directo DC. **********, en sesión de fecha posterior a los otros dos juicios de amparo de su índice, aquí reseñados, lo hizo en los mismos términos y bajo idénticas consideraciones que emitió al resolver el diverso amparo directo **********, de manera que debe considerarse como última tesis sustentada por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, la emitida en estas dos últimas ejecutorias.

Por otro lado, tampoco debe tomarse en cuenta para el estudio de la presente denuncia, la ejecutoria emitida por el Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito al resolver el juicio de amparo directo número DC. **********, pues si bien en dicho asunto, se abordó el tema relativo a la presunción de pago establecida en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, dicho análisis se agotó en la consideración consistente en que dicha presunción se actualiza cuando el arrendador no demuestra haber hecho el requerimiento de pago respectivo, pero no se estudió si la demanda instaurada en contra del arrendatario, como interpelación judicial, interrumpe el término de tres meses a que se refiere el precepto en cita, y si por consiguiente, debe excluirse la presunción de pago respectiva, por lo que se refiere a los tres meses inmediatos anteriores a la presentación de dicha demanda.

Con las salvedades anteriores, esta Primera Sala advierte que sí existe la contradicción de tesis denunciada, pues ambos Tribunales Colegiados contendientes, al resolver los juicios de amparo directo números DC. ********** y DC. **********, del índice del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, y DC. **********, del índice del Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, examinaron cuestiones jurídicas esencialmente iguales, pues por ser materia de litis en los mismos, se vieron en la necesidad de analizar si la presunción de pago que se establece en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, se actualiza respecto de todas las rentas reclamadas por un periodo superior a tres meses y, en consecuencia, resulta improcedente la acción de rescisión del contrato por falta de pago de rentas, o bien, si la presentación de la demanda constituye un requerimiento de pago que excluye la presunción de pago respecto de los tres meses inmediatos anteriores, y en consecuencia, es procedente la acción rescisoria con base en la falta de pago de esas mensualidades, cuyo pago no se presume y debe ser probado por el arrendatario.

Al respecto se advierte, que ambos Colegiados parten de una misma premisa inicial, al señalar que el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal contiene una excepción a la regla general relativa a la carga probatoria para acreditar el pago de las rentas que normalmente recae en el arrendatario, pues tratándose de arrendamientos sobre inmuebles destinados a la habitación, recae sobre el arrendador, en caso de que éste reclame el pago de más de tres meses de renta, la carga de probar que hizo el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, ya que si no lo prueba opera la presunción de pago a favor del arrendatario. Premisa que, por lo demás, se deriva esencialmente de la jurisprudencia 1a./J. 83/2006, emitida por esta Primera Sala, de rubro: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).".

Sin embargo, ambos Colegiados adoptaron posiciones discrepantes al determinar los meses por los que debía considerarse actualizada la presunción de pago antes expuesta, pues por una parte, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito estableció que dicha presunción de pago se aplica a todas aquellas mensualidades anteriores al término de tres meses, que finaliza precisamente al momento de la interposición de la demanda, puesto que la sola presentación de la demanda interrumpe el plazo de la presunción de pago, que se equipara a la prescripción negativa por implicar la pérdida del derecho a reclamar las rentas cuyo pago se presume, precisamente por lo que se refiere a ese plazo de tres meses, en términos del precepto interpretado, y en consecuencia, debe considerarse aplicable la regla general consistente en que la carga probatoria pesa sobre el arrendatario para acreditar el pago de los tres meses anteriores a la presentación de la demanda, así como a los que se sigan venciendo con posterioridad a la presentación de ésta; de manera que, si el arrendatario no demuestra el pago respecto de dichos tres meses inmediatos anteriores a la presentación de la demanda, sí es procedente la acción de rescisión del contrato, además de la acción de pago de las rentas.

En cambio, el Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito consideró que la presunción de pago prevista en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, se actualiza respecto de la totalidad de las rentas reclamadas, si éstas exceden de tres meses, y no sólo de algunas de ellas de manera fraccionada, pues considerar lo contrario, implicaría alterar la litis materia del juicio, y además, dicha interpretación es más adecuada a la intención del legislador, de proteger al arrendatario, con el fin de evitar abusos del arrendador e impedir que éste pueda demandar sin límite el pago de las rentas; por lo que, operando la presunción de pago respecto de la totalidad de las mensualidades rentísticas reclamadas, resulta improcedente no sólo la reclamación de pago de las mismas, sino también, por vía de consecuencia, la acción rescisoria.

De las relatadas consideraciones, se advierte que en este asunto sí se actualiza la contradicción de criterios denunciada, por tanto, procede que esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, actuando en el ámbito de su competencia en términos del artículo 197-A de la Ley de Amparo, se avoque a la definición de la cuestión jurídica sometida a su jurisdicción, que consiste en determinar si la presunción establecida en el segundo párrafo del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, respecto del pago de las rentas correspondientes a un arrendamiento sobre inmueble destinado a la habitación, cuando el arrendador no entregue al arrendatario recibos de pago por más de tres meses, salvo que lo haya requerido de pago en tiempo y forma, opera para todas las rentas reclamadas, cuando se demanden judicialmente más de tres meses de renta, lo que tiene por consecuencia además, que sea improcedente la acción rescisoria, o bien, que dicha presunción opera para todo ese periodo, con excepción de los tres meses inmediatos anteriores a la presentación de la demanda, que constituye un requerimiento de pago que excluye la presunción de pago respecto de dichos tres meses inmediatos anteriores, lo que permite reclamar el pago de las mismas, así como la rescisión del contrato.

QUINTO

Debe prevalecer el criterio sustentado por esta Primera Sala, que a continuación se expone, y que debe partir, convenientemente, de la interpretación del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal.

Al respecto, debe hacerse notar, en primer término, que por un error en la publicación de las reformas correspondientes, aparece publicado dicho precepto con el número 2,428-E, cuando por secuencia le correspondía el número 2,448-E; sin embargo, por aparecer así publicado en el texto legal oficial, esta Primera Sala hará referencia a dicho precepto con el número 2428-E, cuyo texto se trascribe a continuación, para mayor claridad.

"Artículo 2,428-E. La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos.

"El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.

El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito.

El estudio de la presente contradicción de tesis ha de centrarse primordialmente en la presunción establecida en el segundo párrafo del precepto trascrito, y para ello, conviene determinar, primeramente, si se trata de una presunción iuris tantum, o bien de una presunción iure et de iure.

Al tratarse de una presunción legal, le es aplicable lo dispuesto en el artículo 382 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, que es del tenor literal siguiente:

Artículo 382. No se admite prueba contra la presunción legal, cuando la ley lo prohíbe expresamente y cuando el efecto de la presunción es anular un acto o negar una acción, salvo el caso en que la ley haya reservado el derecho de probar.

Al respecto, se advierte que en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal no se prohíbe expresamente la admisión de prueba en contrario respecto de la presunción legal establecida, ni tampoco se trata de una presunción cuyo efecto sea anular un acto.

Ahora bien, se trata de unapresunción cuyo efecto puede negar una acción.

En efecto, esta Primera Sala ha interpretado el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, en el sentido de que la presunción contenida en su segundo párrafo, cobra aplicación en aquellas controversias de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, promovidas por el arrendador, mediante el ejercicio de las acciones que se basen en el incumplimiento de la obligación principal de pago de rentas a cargo del arrendatario, como la acción de pago de rentas o la acción de rescisión de contrato. Dicho criterio se adoptó al resolver la contradicción de tesis 65/2006-PS, que dio origen a la jurisprudencia que puede ser consultada bajo los siguientes datos de localización, rubro y texto:

"No. Registro: 173843

"Jurisprudencia

"Materia(s): Civil

"Novena Época

"Instancia: Primera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XXIV, diciembre de 2006

"Tesis: 1a./J. 83/2006

"Página: 32

"ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003). El artículo 2,448-E del Código Civil para el Distrito Federal, actualmente 2,428-E debido a la imprecisión del numeral en la reforma publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 16 de enero de 2003, establece la obligación para el arrendador de entregar un recibo por cada mensualidad que le sea pagada, la cual es correlativa con el deber del arrendatario de pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, siendo que el pago o cumplimiento de esa obligación corresponde demostrarlo al obligado, toda vez que exigir tal prueba al arrendador equivaldría a obligarlo a probar una negación, situación procesalmente inadmisible; sin embargo, el citado artículo contiene una excepción a dicha regla general e impone al arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de rentas, la carga de probar que hizo el requerimiento correspondiente, ya que si no lo hace, opera la presunción de pago a favor del arrendatario, en tanto que la porción normativa señala que ‘a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma’. Por otro lado, dicha excepción no se actualiza cuando sólo se reclama el pago de rentas por menos de tres meses, pues se estaría bajo la regla general de la primera parte del segundo párrafo del referido artículo 2,428-E, que obliga al arrendatario a probar el pago de las rentas; de ahí que el arrendador no sólo deba otorgar el recibo de pago de las rentas, sino también demandar el pago de no más de dos rentas mensuales vencidas, para evitar que se actualice el supuesto de excepción que le impondría la carga de probar el requerimiento en tiempo y forma de pago de rentas por más de tres meses, so pena de que se presuman pagadas. Esta interpretación es congruente con la intención del legislador de proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitación, con el fin de evitar abusos del arrendador e impedir que éste pueda demandar sin límite el pago de las rentas; siendo también esas las razones por las cuales todas las disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación son de orden público e interés social, irrenunciables y, por tanto, cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta. Consecuentemente, cuando el arrendador pretende el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debe demostrar haber requerido al inquilino antes de que culmine ese término, de lo contrario se entenderán pagadas, ante la falta de interpelación, dada la presunción legal que establece en su favor el artículo en comento, sin que importe el señalamiento en el contrato sobre el lugar de pago de las rentas, esto es, en el domicilio del arrendador o en el del arrendatario, ello en atención al principio general de derecho que establece que en donde el legislador no distingue, el juzgador no debe hacerlo."

En términos de la jurisprudencia transcrita, tratándose de juicios promovidos por el arrendador en contra del arrendatario, con base en la falta de pago de rentas, resulta aplicable la presunción de pago, en términos del precepto legal analizado. En ese orden de ideas, si lo que se presume es el pago de las rentas por parte del arrendatario demandado, dicha presunción funciona como prueba para demostrar la excepción de pago, que es por excelencia la excepción que anula la acción ipso iure.

Sin embargo, debe señalarse que el propio precepto establece la posibilidad de probar en contra de la presunción, al admitir la destrucción de la presunción, en aquellos casos en los que el arrendador "haya hecho el requerimiento (de pago) correspondiente en tiempo y forma".

Por consiguiente, en términos del artículo 382 antes transcrito, se trata de una presunción legal iuris tantum, esto es, que admite prueba en contrario y, por tanto, su efecto es que se invierta la carga de la prueba en perjuicio del arrendador, conforme a lo dispuesto en el artículo 383 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal que a continuación se trascribe:

"Artículo 383. En los supuestos de presunciones legales que admiten prueba en contrario opera la inversión de la carga de la prueba."

Lo anterior significa que, en aquellos casos en los que el juicio de controversia de arrendamiento sobre bienes inmuebles destinados a la habitación, se derive de acciones ejercitadas por el arrendador que se basen en el incumplimiento de la obligación principal de pago de rentas a cargo del arrendatario, tendrá que considerarse que dichas acciones son procedentes en todo caso en la vía correspondiente, esto es, no pueden considerarse anuladas ab initio; pero al estimarse que se actualiza la presunción contenida en el precepto que se analiza, el actor debe asumir la carga probatoria que de otra suerte pesaría sobre el demandado, en lo referente a todas aquellas pensiones rentísticas respecto de las cuales se actualice la presunción legal. Esto significa que, para destruir la presunción, el actor tendrá que demostrar la falta de pago o la mora en el pago de las rentas reclamadas, respectivamente, o bien, que hizo el requerimiento de pago correspondiente, "en tiempo y forma", en términos del precepto analizado. De no probar tales extremos, tendrá que decretarse que el actor no probó su acción, respecto de las pensiones rentísticas cuyo pago deba presumirse legalmente.

Es importante señalar en este punto, que la ratio legis del precepto en análisis se advierte claramente de los motivos que el legislador expresó al decretar su reforma, los cuales se expusieron durante el proceso legislativo, en el dictamen de las Comisiones Unidas de Administración y Procuración de Justicia y de Vivienda de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, fechado el veintitrés de diciembre de dos mil dos, que en la parte que interesa se transcribe:

"A partir de la publicación del Decreto de 1992, la desinformación y el desconocimiento de la población de los tiempos y procedimientos para el descongelamiento, permitió que comenzaran los abusos de los caseros hacia los inquilinos, se dieron aumentos desmedidos en las rentas y quienes no los aceptaban fueron amenazados con ser desalojados, de tal forma que iniciaron y en algunos casos, los menos, negociaciones entre caseros e inquilinos para actualizar contratos de acuerdo a tiempos que marcaba el Decreto de 1992.

"La gran mayoría no respetaba los tiempos que establecía el decreto, en donde no hubo posibilidades de acuerdo, en el mejor de los casos se iniciaron juicios civiles por terminación de contrato, controversia de arrendamiento o especial de desahucio de acuerdo a lo que estipulaban los Código Civil y de Procedimientos Civiles, en el peor de los casos se inicia el juicio y de forma violenta los inquilinos fueron desalojados.

"Las reformas, adiciones, modificaciones y erogaciones que se proponen se sustentan en tres ejes fundamentales; 1) buscar un sano equilibrio, entre dos sectores cuyos intereses son contrarios, el de los caseros y el de los inquilinos, donde la parte más débil es el inquilino, situación que muchas veces es hecha de lado por el juzgador; 2) agilizar y dar claridad a la norma; y 3) otorgar seguridad al arrendador y al inquilino en el marco de nuestra legislación.

"Se debe reconocer, sin lugar a dudas o interpretaciones, que las relaciones entre caseros e inquilinos, no son relaciones entre iguales, no tan sólo por la oposición de intereses, sino fundamentalmente, porque la autonomía de la voluntad para establecer la relación contractual no existe.

"En la medida de que el casero es el propietario del inmueble y el inquilino debe tener la capacidad para pagar la renta, la cual representa el mayor gasto del ingreso familiar, además su incremento no responde a criterios con que se fija el salario mínimo, quedando al arbitrio de los propietarios y de los indicadores económicos.

"Por ello, las reformas deben de establecer una serie de mecanismos que protejan a la parte más débil en la relación contractual, en este caso el inquilino, en contraposición del más fuerte, que es el casero, en este sentido, el proyecto de dictamen contempla: Establecer las obligaciones a los arrendadores de entregar recibos de renta correspondientes."

De la anterior trascripción se desprende la intención y el objeto que llevó al legislador a reformar dicho precepto, con el fin de precisar el contenido y alcance de las obligaciones a cargo del arrendador de un inmueble destinado a la habitación, para evitar y proteger al arrendatario de los abusos de aquél, haciendo hincapié entre otras cosas, en la obligación a cargo del arrendador de entregar "recibos" de pago correspondientes a cada periodo de renta pagado por el arrendatario, con el fin de que éste tenga en todo caso posibilidad de defenderse de una reclamación de pago, mediante la exhibición de dichos documentos.

En este punto, esta Primera Sala considera conveniente determinar lo que debe entenderse por "recibo" de pago.

Normalmente, un recibo de pago es el documento de autoría del acreedor, en el que se contienen los elementos necesarios que indiquen que el deudor ha realizado el pago respecto de la obligación específica, de manera que normalmente, dicho documento constituye el medio idóneo para demostrar el pago.

Sin embargo, existe un sinnúmero de documentos que también pueden considerarse como "recibos" de pago, por cumplir con la misma función. P., por ejemplo, en el pago realizado mediante depósito en una cuenta bancaria, donde la ficha de depósito demuestra el pago, quizás incluso con mayor valor probatorio que un recibo privado, por provenir de un tercero que es el banco. Lo mismo puede decirse del documento que se produce al realizar una transferencia bancaria, ya sea por medios físicos o electrónicos. Todos estos documentos, y los análogos, hacen las veces de "recibo" de pago, por lo que si el arrendatario tiene acceso a ellos, cada vez que realiza el pago de una pensión rentística, debe considerarse, para efectos de lo dispuesto en el artículo 2,428 E del Código Civil para el Distrito Federal, que el arrendador ha cumplido con el deber de otorgar el recibo de pago respectivo, sobre todo cuando la generación del documento de que se trate proviene de un medio de pago pactado por las partes en el contrato respectivo.

Ahora bien, esta obligación de otorgar un recibo de pago, no es creación del legislador reformador, pues en el propio ordenamiento legal de que se trata, ya estaba establecida esta obligación para todo acreedor, en términos de su artículo 2,088, que establece como sanción para el incumplimiento de dicho deber, que el deudor puede retener el pago mientras no se le entregue el recibo correspondiente. Dicho precepto es del tenor literal siguiente:

"Artículo 2,088. El deudor que paga tiene derecho de exigir el documento que acredite el pago y puede detener éste mientras que no le sea entregado."

Sin embargo, el legislador de dos mil tres implementa una sanción más grave para el acreedor arrendador de un inmueble destinado a la habitación; pues sanciona la falta de entrega de recibos de pago, con la presunción legal que aquí se analiza, en virtud de la cual, si el arrendador no entrega al arrendatario recibos de pago de rentas por más de tres meses, se presumirán pagadas dichas rentas, con lo cual se establece, como se ha visto, una excepción a la regla general de la carga probatoria, según la cual, al ejercitarse una acción basada en la exigibilidad de una obligación, corresponde al deudor la carga de probar que ha pagado, regla que se basa a su vez en el principio según el cual, el que niega no tiene que probar el hecho negativo, por ser dicha prueba, normalmente, casi imposible.

Bajo la óptica proporcionada por la ratio legis expresada por el legislador, resulta nítidamente comprensible la presunción legal que se analiza, si se observa desde el punto de vista del arrendatario que ha pagado la renta y que sufre un abuso por parte de la "parte más fuerte" en la relación, que en concepto del legislador es el arrendador, y que consiste en la omisión de entregar a aquél el "recibo" de pago; abuso que se traduce en que el arrendatario no cuenta con el documento idóneo para demostrar que pagó. Entonces, los bienes jurídicos tutelados por el legislador son el de la seguridad jurídica y el de la certeza jurídica.

En efecto, se protege la seguridad jurídica del arrendatario, pues en la medida en que siga pagando la renta, y el arrendatario omita en cada ocasión entregarle el documento idóneo que demuestre ese pago, el arrendatario estará a merced del arrendador, pues en caso de un eventual juicio en su contra, se verá en la dificultad de probar que pagó. En cambio, a través de la medida establecida por el legislador, el arrendatario a quien no se entreguen recibos de pago, estará protegido por la presunción de pago.

En el mismo sentido, preocupa al legislador la falta de certeza en la relación jurídica derivada del contrato de arrendamiento, que se compone de obligaciones cuyo cumplimiento es, por regla general, de tracto sucesivo, pues al transcurrir el tiempo, sin que el arrendador entregue recibos de pago al arrendatario, resulta cada vez más endeble la relación, en la medida en que no se va perfeccionando un medio de prueba para, en caso de conflicto, poder rastrear el comportamiento de las partes hacia el pasado. En cambio, con la medida legislativa en estudio, la falta de recibos de pago no será un problema probatorio importante, pues podrá decretarse que opera la presunción de pago, o bien, podrá decretarse que el arrendador requirió el cumplimiento del pago, con lo que al menos habrá un evento demostrable que indique cuál fue el último estado de cosas entre las partes, que determinó el desarrollo de la relación contractual en el transcurso del tiempo.

Es en este sentido, según la interpretación jurisprudencial de esta Primera Sala, contenida en la tesis que se ha citado anteriormente, bajo el rubro: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003)."; el legislador dispone que el arrendatario no tendrá que probar en juicio que pagó la renta, sino que la carga probatoria se invertirá en perjuicio del arrendador abusivo, que al demandar al arrendatario, tendrá que demostrar la falta de pago, aunque se trate de un hecho negativo, como sanción por haber dejado el contrato de arrendamiento en estado de inseguridad e incerteza, al incumplir el deber legal de entregar recibos de pago a pesar de haber recibido el pago.

El problema surge, sin embargo, cuando se interpreta el artículo 2,428 -E del Código Civil para el Distrito Federal, desde el punto de vista del arrendador que no recibe el pago de la renta.

Es obvio que no debe exigirse al arrendador que en este caso entregue recibos de pago de renta, pues no ha recibido tal pago. En este sentido, si se estableciera la presunción de pago sin más, de manera absoluta, se incurriría en un extremo desproporcionado de inversión de la carga probatoria.

Es por eso que el legislador optó por establecer un mecanismo para que el arrendador pueda impedir la actualización de la presunción legal descrita, precisamente en esos casos. Se trata de la posibilidad de probar en juicio, contra dicha presunción, que requirió de pago al arrendatario, "en tiempo y forma". Dicho mecanismo constituye la fuente de la cuestión jurídica central del presente estudio.

Para determinar el preciso contenido y alcance de esta porción normativa, debe desentrañarse el sentido de la expresión empleada por el legislador, en cuanto a que el requerimiento de pago debe hacerse "en tiempo y forma".

Fuera de los casos en los que se estipule expresamente la forma y tiempo en que deba requerirse el pago, en el contrato de arrendamiento de que se trate -donde evidentemente, tendrá que estarse a lo pactado, siempre que no se rebase o deje sin efectos la disposición de orden público establecida por el legislador-, debe analizarse en qué forma y en qué términos debe hacerse legalmente el requerimiento de pago.

Conviene determinar, en primer lugar, lo que ha entenderse legalmente imperativo, por lo que respecta al tiempo para realizar la interpelación o requerimiento de pago.

En términos generales, no existe un término obligatorio extracontractual para requerir de pago al deudor, excepto, desde luego, el relativo a la prescripción de la acción; pues de no requerirse el pago dentro de este término, podría actualizarse la figura de la prescripción negativa, si ésta no se interrumpe por otra causa, y el efecto de la prescripción es la destrucción del derecho sustantivo -en este caso, del derecho al cobro- por el mero transcurso del tiempo.

Sin embargo, esta Primera Sala considera que no debe entenderse que el legislador de dos mil tres se refirió a este preciso término temporal correspondiente a la prescripción de la acción, pues considerar lo contrario, haría nugatoria la disposición legal que se analiza. En efecto, si no ha prescrito la acción, en términos generales podría reclamarse el pago de la totalidad de las rentas no pagadas, y si dicha reclamación constituye un requerimiento de pago, se salvaría la presunción establecida en dicho precepto respecto de todas esas rentas.

Además, no tendría caso establecer una presunción de pago de la obligación para el caso de que no se ejercite la acción respectiva dentro del término de la prescripción, cuando el efecto del transcurso de dicho plazo es la extinción del derecho y por tanto la improcedencia de la acción y del juicio, de manera que ni siquiera tendría que llegarse en el mismo a la etapa probatoria.

En cambio, resulta más adecuado interpretar la expresión del legislador, en el sentido de que el requerimiento de pago debe hacerse en tiempo, en relación con el periodo de "más de tres meses" que el propio legislador menciona en el precepto que se analiza y, respecto, precisamente, del pago de rentas derivadas de un arrendamiento de inmueble destinado a la habitación.

R. esta consideración, que en la exposición de motivos el legislador concibe al arrendador como la parte más fuerte en la relación, porque es dueño del inmueble, mientras que el arrendatario hace la erogación consistente en el pago de la renta, que en ocasiones constituye el gasto principal de la familia; de manera que puede determinarse que fue intención del legislador que las reclamaciones de renta no excedan de tres meses, para evitar que, porun periodo de tiempo mayor, se ponga en riesgo el patrimonio de aquel arrendatario que, habiendo pagado rentas, no obtuvo el correspondiente comprobante de pago. Lo anterior, con el fin de proteger los bienes jurídicos de seguridad jurídica y certeza jurídica, como se ha dejado establecido con antelación.

En consecuencia, esta Primera Sala considera que una correcta interpretación del precepto en análisis, arroja que para determinar que el requerimiento del pago correspondiente a tres meses de renta fue hecho en tiempo, según lo establecido por el legislador, y que por ende puede excluirse la presunción de pago de las mensualidades por las que no se ha entregado recibo de pago, tal requerimiento debe hacerse precisamente al vencer la tercera mensualidad, y no antes de que se cumpla un periodo de "más de tres meses", durante los cuales el arrendador no hubiere entregado recibos de pago al arrendatario.

En este preciso punto, esta Primera Sala considera pertinente hacer una nueva reflexión respecto del criterio contenido en la jurisprudencia que ha quedado transcrita con antelación, de rubro: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).". Lo anterior, en virtud de que en dicha jurisprudencia, se estableció que la excepción a la presunción de pago establecida en el precepto en análisis, "no se actualiza cuando sólo se reclama el pago de rentas por menos de tres meses, pues se estaría bajo la regla general de la primera parte del segundo párrafo del referido artículo 2,428-E, que obliga al arrendatario a probar el pago de las rentas; de ahí que el arrendador no sólo deba otorgar el recibo de pago de las rentas, sino también demandar el pago de no más de dos rentas mensuales vencidas, para evitar que se actualice el supuesto de excepción que le impondría la carga de probar el requerimiento en tiempo y forma de pago de rentas por más de tres meses, so pena de que se presuman pagadas. ... Consecuentemente, cuando el arrendador pretende el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debe demostrar haber requerido al inquilino antes de que culmine ese término, de lo contrario se entenderán pagadas, ante la falta de interpelación, dada la presunción legal que establece en su favor el artículo en comento ...".

En efecto, la interpretación literal del precepto que se analiza, arroja que la presunción de pago se actualiza cuando el arrendador deja de entregar al arrendatario recibos de pago por "más de tres meses", de manera que al vencerse la tercera mensualidad sin entrega de recibos, todavía no se actualiza dicha presunción, sino únicamente si transcurre un periodo de tiempo mayor a tres meses, lo que debe interpretarse, en concepto de esta Primera Sala, en el sentido de que la presunción se actualiza al vencerse la cuarta mensualidad consecutiva. En congruencia con lo anterior, el arrendador tiene que hacer el requerimiento de pago para evitar que se surta la presunción de pago por los tres meses durante los cuales no entregó recibo de pago, antes de que se venza la cuarta mensualidad consecutiva, pues el precepto analizado establece que la presunción se surte, si no se entregan recibos por "más de tres meses".

Por otro lado, esta Primera Sala considera trascendental hacer la precisión de que en el caso de que el arrendador requiera de pago al arrendatario, antes de que transcurra el plazo legal descrito, se destruye la presunción de pago, no solamente respecto de los tres meses anteriores a la reclamación, sino también respecto de las mensualidades posteriores a la reclamación, de manera que no es correcto sostener que el arrendador debe requerir de pago al arrendatario cada tres meses, para evitar que cobre aplicación la presunción de pago; o lo que es lo mismo, afirmar que cada vez que el arrendador demande al arrendatario, debe hacerlo por menos de tres mensualidades, pues de lo contrario operará la presunción de pago. En este sentido, esta Primera Sala juzga conveniente apartarse también de la jurisprudencia de rubro: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).", para precisar la correcta interpretación del precepto, pues lo adecuado es sostener que si el arrendador requiere de pago al arrendatario, una sola vez, antes de que transcurran más de tres meses sin que exista entrega del recibo de pago correspondiente, se evita la presunción de pago, respecto de dichos meses, y también respecto de los posteriores.

Se sostiene lo anterior, atendiendo a la naturaleza jurídica del requerimiento formal de pago que en términos generales, es un acto cuya demostración constituye la prueba idónea para destruir una presunción de pago.

Efectivamente, el requerimiento formal de pago es aquel acto que revela sin dejar lugar a dudas, que el acreedor expresa que no ha recibido el pago y, por ende, su voluntad de recibir el pago.

Ahora bien, la prueba presuncional es un ejercicio lógico tendente a averiguar la verdad de un hecho desconocido a través de la demostración plena de un hecho conocido. Su funcionamiento parte del conocimiento de un hecho indudable, precisamente, porque del mismo se deriva lógicamente otro hecho, que es el que pretende probarse, y esta derivación parte de reglas lógicas que indican que normalmente el hecho desconocido es consecuencia directa del hecho conocido, o bien, que normalmente la actualización del hecho conocido es consustancial a la actualización del hecho desconocido, a tal grado que jamás podría darse otro hecho distinto al que pretende probarse, o bien, sólo por excepción y muy difícilmente. Tratándose de una presunción legal, la necesidad de la actualización del hecho desconocido se da, ya no por la aplicación de las reglas de la lógica, sino por la voluntad del legislador.

Por consiguiente, cuando existe un requerimiento formal de pago, ninguna regla de la lógica podría sustentar, sin más, que existió el pago, sino que por el contrario, la razón indica que un requerimiento formal de pago y, por ende, la expresión de voluntad del acreedor en el sentido de que no ha recibido el pago y que pretende su cobro, establece la necesidad lógica de que se pruebe el pago, o bien, que el requerimiento es infundado o improcedente por alguna otra causa, pues el requerimiento formal de pago constituye un elemento entre el hecho conocido y el hecho desconocido que impide una relación lógica entre ambos.

En concepto de esta Primera Sala, es ese razonamiento precisamente el que siguió el legislador al reformar el precepto que ocupa el presente estudio, pues admitió que el requerimiento de pago, hecho en forma y tiempo, destruye la presunción de pago establecida en el mismo texto legal.

Se ha señalado, además, que lo que preocupó al legislador fue que el arrendador deje al arrendatario en estado de inseguridad, y al contrato, en estado de incerteza, pues en el caso de que el arrendatario pague y no se le entregue el recibo respectivo, lo podrá poner en una situación de inseguridad en un eventual juicio promovido por el arrendador, al resultar difícil la prueba del pago, y además, ello producirá incertidumbre en cuanto al comportamiento de las partes, durante el desarrollo del contrato, porque no podrá determinarse a ciencia cierta, si el arrendatario pagó o no. Sin embargo, ello no puede interpretarse de manera extensiva, para afirmar que en el supuesto de que el arrendatario no pague, la consecuente falta de recibos de pago pueda servir como mecanismo absoluto para la impunidad del incumplimiento del pago de las rentas.

Se reitera que el contrato de arrendamiento implica, por regla general, el cumplimiento de obligaciones de tracto sucesivo. Además, dichas obligaciones son recíprocas, porque el contrato de arrendamiento es un contrato sinalagmático perfecto, de manera que el conocimiento del comportamiento de las partes, que debe ser de buena fe, resulta esencial para el conocimiento de los derechos que cada parte puede exigir, pues en términos del artículo 1,949 del Código Civil para el Distrito Federal, el incumplimiento de la obligación por una de las partes, faculta a la otra a rescindir el contrato o a exigir el cumplimiento forzoso, o bien, visto desde otro ángulo, si una de las partes no cumple con sus obligaciones, no tiene derecho a exigir la obligación la otra. A continuación se trascribe dicho precepto:

"Artículo 1,949. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

"El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible".

En este sentido, desde el momento en el que el arrendador requiere de pago al arrendatario, dentro del plazo establecido en el artículo 2,428 E del mismo ordenamiento, queda establecida, como se ha mencionado, una marca en la relación contractual, que determina el curso de su posterior desarrollo. En efecto, salvo que el arrendatario pruebe que pagó, ante el requerimiento del arrendador, o bien, que dicho requerimiento era infundado, lo último que puede demostrarse dentro de esa relación, es un requerimiento de pago sin respuesta. Este elemento, sin duda, es suficiente para considerar que no existe incertidumbre en la relación contractual, sino que por el contrario, existe certeza en el sentido de que el arrendador reclamó el pago sin que éste se hubiere demostrado, y por tanto, el arrendatario tendrá que demostrar que pagó no solamente las mensualidades a que se refirió dicho requerimiento de pago, sino también las posteriores, para que puedan tomarse en consideración los derechos que a su favor se derivan del contrato, en términos del artículo 1,949 del Código Civil para el Distrito Federal, antes transcrito. Lo anterior, conforme a la regla general de la carga probatoria, según la cual, ante el reclamo del acreedor, pesa sobre el deudor la carga de probar que cumplió con la obligación. Por tanto, en este caso no cobrará aplicación la presunción de pago, aunque vuelvan a transcurrir más de tres meses sin que el arrendador entregue al arrendatario el recibo de pago respectivo.

Lo anterior cobra especial relieve, si se toma en consideración que lo que pretende el legislador es sancionar al arrendador que con su conducta omisiva crea un estado de incertidumbre respecto del desarrollo del contrato, pues una vez que el arrendador lleva a cabo el requerimiento formal de pago, se excluye dicha conducta omisiva, ya que, como se ha advertido, dicho requerimiento deja un testimonio que revela cuál es el estado del desarrollo en la ejecución del contrato, eliminando el estado de incertidumbre que preocupa al legislador y que le llevó a establecer la medida legislativa que aquí se analiza.

Sentado lo anterior, se continúa con la interpretación de la expresión del legislador, en cuanto señala que el requerimiento de pago debe realizarse "en ... forma". Al respecto, esta Primera Sala considera que la forma de requerir el pago -se insiste, salvo pacto en contrario-, puede consistir en una interpelación judicial, o bien, en una interpelación extrajudicial, que a su vez puede realizarse a través de la actuación de un fedatario público, o mediante la presencia de dos testigos. Lo anterior se establece claramente en el artículo 2,080 del propio Código Civil para el Distrito Federal, que a continuación se trascribe:

"Artículo 2,080. Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación."

Una vez determinado lo que debe entenderse por la realización del requerimiento de pago "en tiempo y forma", esta Primera Sala procede a analizar el problema jurídico específico que se deriva de la contradicción entre los colegiados contendientes, que surge ante el planteamiento según el cual, la demanda presentada para reclamar el pago de rentas en una controversia de arrendamiento, o bien, para rescindir el contrato de arrendamiento por falta o por mora en el pago de rentas, constituye un requerimiento de pago, para efectos de lo dispuesto en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal.

Dicho problema consiste en determinar, por tanto, si dicho requerimiento de pago puede excluir la presunción de pago a que se refiere el segundo párrafo de dicho precepto, respecto de las rentas correspondientes a los últimos tres meses inmediatamente anteriores a la presentación de la demanda.

Al respecto, esta Primera Sala considera que debe partirse de la premisa de que una demanda sí produce un requerimiento formal de pago, en términos del artículo 2,080 del Código Civil para el Distrito Federal, como se ha establecido con antelación, ya que conduce al emplazamiento judicial; y que por consiguiente, es una actuación suficiente para excluir la presunción de pago establecida en el artículo 2,428-E del propio ordenamiento.

Es pertinente esclarecer, sin embargo, el momento en que eventualmente podría considerarse que la interpelación judicial de pago fue realizada dentro del término establecido en el mismo precepto legal, que como se ha establecido, comprende el periodo que abarca más de tres mensualidades vencidas. Lo anterior, porque debe determinarse si desde la presentación de la demanda debe entenderse hecho el requerimiento de pago, o bien, hasta que se efectúa la diligencia de emplazamiento.

En principio, tendría que señalarse que la interpelación judicial existe como acto perfecto hasta que se realiza el emplazamiento, pues antes de eso no existe propiamente interpelación de pago, sino una solicitud a la autoridad competente. Así se dispone en la fracción IV del artículo 259 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, que a continuación se trascribe:

"Artículo 259. Los efectos del emplazamiento son: ...

"IV. Producir todas las consecuencias de la interpelación judicial, si por otros medios no se hubiere constituido ya en mora el obligado ..."

Sin embargo, debe atenderse a la interpretación teleológica del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, con base en la ratio legis expuesta por el legislador. Como se ha dejado esclarecido con anterioridad, la finalidad del legislador es otorgar mayor seguridad jurídica al arrendatario, y el medio para lograrlo consiste en la determinación y precisión de las obligaciones a cargo del arrendador. Se desprende desde este punto de vista, que el arrendador se encuentra obligado a entregar al arrendatario un comprobante de pago por cada periodo de renta pagado, que salvo pacto en contrario, se vence mes con mes; y que en cualquier caso, no debe omitir la entrega de dicho comprobante por más de tres meses. La sanción por el incumplimiento de dicha obligación es, como se ha precisado, la actualización de la presunción de pago.

Se ha señalado también, que el legislador estableció un mecanismo a favor del arrendador, para evitar que se configure la presunción descrita, en el caso de que el arrendatario no pague la renta, y que consiste en requerir el pago de la renta en tiempo y forma. De esta manera, se concluyó que el arrendador cumple con esta carga, requiriendo de pago al arrendatario antes de que transcurra el plazo establecido en la ley, lo cual produce como consecuencia, que la presunción no se actualice, ni para las rentas sobre las que versa el requerimiento, ni para las posteriores. Sin embargo, a juicio de esta Primera Sala, sería excesivo exigir al arrendador que lograra como resultado, que se realice el emplazamiento al arrendatario antes de que transcurra el plazo descrito, pues ello no depende necesariamente de su actuación ni de su voluntad, sino de la actuación del órgano jurisdiccional y de las dificultades que eventualmente puedan presentarse en la diligencia de emplazamiento. Por tanto, se considera adecuado interpretar, que el requisito establecido en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, debe considerarse cumplido, en su caso, por interpelación judicial, desde el momento de la presentación de la demanda.

Resulta claro entonces que, en el caso de que el arrendador demande al arrendatario antes de que transcurra el plazo establecido en el segundo párrafo del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, se deberá entender excluida la presunción que se establece en dicha porción normativa, a pesar de que el arrendador no haya entregado al arrendatario los recibos de pago respectivos, lo cual es lógico, además, pues precisamente lo que se demanda es la falta de pago de rentas.

El problema se complica tratándose de juicios en los que se demanda después de transcurrido el plazo a que se refiere el precepto legal en estudio, y se demandan rentas por un plazo mayor a tres meses, pues debe dilucidarse si la presentación de la demanda produce como consecuencia la identificación de un plazo de tres meses, inmediato anterior a la propia presentación de la demanda, durante el cual se excluya la presunción legal de que se trata, o bien, si dicha presunción opera respecto de todas las mensualidades reclamadas, únicamente por haberse dejado pasar el término de "más de tres meses".

A juicio de esta Primera Sala, esta última interpretación es la correcta, como a continuación se demuestra.

En primer término, debe señalarse que la consecuencia jurídica establecida en el segundo párrafo del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal consiste en que se presumen pagadas las rentas correspondientes al plazo correspondiente a "más de tres meses", según se desprende de su interpretación literal. De lo contrario, el legislador habría señalado que se presumirán pagadas las rentas correspondientes a aquellos meses que excedan del plazo de tres meses, computado de manera retroactiva.

Es decir, en el supuesto de que se reclamara judicialmente el pago de cuatro mensualidades rentísticas, si se considerara excluida la presunción por lo que se refiere a los tres meses inmediatos anteriores a la presentación de la demanda, dicha presunción cobraría efectos únicamente respecto de un mes de renta, lo cual es contrario al espíritu de la norma que establece como sanción para el arrendador, la presunción de que "el pago ha sido efectuado", sin distinción respecto de cuáles mensualidades han sido pagadas, de manera que no es válido distinguir.

En este orden de ideas, resulta más adecuado interpretar que la presunción de pago se aplica a todo el periodo comprendido en el plazo durante el cual el arrendador no cumplió con su deber, consistente en entregar recibos o requerir el pago, esto es, durante todo el periodo que abarque "más de tres meses", comprendiéndose así un periodo de cuatro meses en adelante.

El principal sustento de dicha interpretación lo encuentra esta Primera Sala en la teoría de los componentes de la norma, que a su juicio, es la más útil para identificar el momento en que se produce la consecuencia de derecho que una norma jurídica atribuye a cierto supuesto o hipótesis.

Es de utilidad acudir en este aspecto por analogía, y en lo que aquí interesa, a la jurisprudencia emitida por el Plenode este Alto Tribunal, cuyos datos de localización, rubro y texto se transcriben a continuación:

"Novena Época

"Registro: 188508

"Instancia: Pleno

"Jurisprudencia

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIV, octubre de 2001

"Materia(s): Constitucional

"Tesis: P./J. 123/2001

"Página: 16

RETROACTIVIDAD DE LAS LEYES. SU DETERMINACIÓN CONFORME A LA TEORÍA DE LOS COMPONENTES DE LA NORMA.-Conforme a la citada teoría, para determinar si una ley cumple con la garantía de irretroactividad prevista en el primer párrafo del artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, debe precisarse que toda norma jurídica contiene un supuesto y una consecuencia, de suerte que si aquél se realiza, ésta debe producirse, generándose, así, los derechos y obligaciones correspondientes y, con ello, los destinatarios de la norma están en posibilidad de ejercitar aquéllos y cumplir con éstas; sin embargo, el supuesto y la consecuencia no siempre se generan de modo inmediato, pues puede suceder que su realización ocurra fraccionada en el tiempo. Esto acontece, por lo general, cuando el supuesto y la consecuencia son actos complejos, compuestos por diversos actos parciales. De esta forma, para resolver sobre la retroactividad o irretroactividad de una disposición jurídica, es fundamental determinar las hipótesis que pueden presentarse en relación con el tiempo en que se realicen los componentes de la norma jurídica. Al respecto cabe señalar que, generalmente y en principio, pueden darse las siguientes hipótesis: 1. Cuando durante la vigencia de una norma jurídica se actualizan, de modo inmediato, el supuesto y la consecuencia establecidos en ella. En este caso, ninguna disposición legal posterior podrá variar, suprimir o modificar aquel supuesto o esa consecuencia sin violar la garantía de irretroactividad, atento que fue antes de la vigencia de la nueva norma cuando se realizaron los componentes de la norma sustituida. 2. El caso en que la norma jurídica establece un supuesto y varias consecuencias sucesivas. Si dentro de la vigencia de esta norma se actualiza el supuesto y alguna o algunas de las consecuencias, pero no todas, ninguna norma posterior podrá variar los actos ya ejecutados sin ser retroactiva. 3. También puede suceder que la realización de alguna o algunas de las consecuencias de la ley anterior, que no se produjeron durante su vigencia, no dependa de la realización de los supuestos previstos en esa ley, ocurridos después de que la nueva disposición entró en vigor, sino que tal realización estaba solamente diferida en el tiempo, ya sea por el establecimiento de un plazo o término específico, o simplemente porque la realización de esas consecuencias era sucesiva o continuada; en este caso la nueva disposición tampoco deberá suprimir, modificar o condicionar las consecuencias no realizadas, por la razón sencilla de que éstas no están supeditadas a las modalidades señaladas en la nueva ley. 4. Cuando la norma jurídica contempla un supuesto complejo, integrado por diversos actos parciales sucesivos y una consecuencia. En este caso, la norma posterior no podrá modificar los actos del supuesto que se haya realizado bajo la vigencia de la norma anterior que los previó, sin violar la garantía de irretroactividad. Pero en cuanto al resto de los actos componentes del supuesto que no se ejecutaron durante la vigencia de la norma que los previó, si son modificados por una norma posterior, ésta no puede considerarse retroactiva. En esta circunstancia, los actos o supuestos habrán de generarse bajo el imperio de la norma posterior y, consecuentemente, son las disposiciones de ésta las que deben regir su relación, así como la de las consecuencias que a tales supuestos se vinculan.

Prescindiendo de las referencias que se hacen al principio de irretroactividad de la ley en la jurisprudencia antes transcrita, que no tienen relevancia alguna en el presente estudio, esta Primera Sala advierte la utilidad de distinguir, en la especie, el momento en que se producen las consecuencias que la ley establece, en función del momento en que se actualizan las hipótesis normativas respectivas.

Para determinar este alcance con precisión, a continuación se trascribe nuevamente el precepto que se analiza en este estudio, contenido en el segundo párrafo del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal:

"Artículo 2,428 E. ...

"El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. ..."

De dicha norma se desprenden los siguientes componentes:

  1. Supuesto jurídico: que el arrendador no entregue los recibos de pago de renta al arrendatario por más de tres meses.

  2. Consecuencia de derecho: se presume que el pago ha sido efectuado.

  3. Condición excluyente: que el arrendador haya hecho el requerimiento de pago en tiempo y forma.

Conviene entonces precisar la ubicación temporal de los distintos componentes de la norma:

Es cierto que el objeto principal del contrato de arrendamiento, consistente en el uso y goce del bien arrendado, constituye un acto diferido en el tiempo, y que la contraprestación por ese uso y goce, consistente en el pago de la renta, normalmente también puede presentarse como una serie de actos parciales diferidos en el tiempo, salvo que se pacte que el pago se hará en una sola exhibición.

Sin embargo, debe advertirse que el supuesto jurídico contenido en el artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal, no está diferido en el tiempo de manera indefinida, sino que se refiere a un periodo concreto de "más de tres meses". En consecuencia, dicho supuesto jurídico se actualizará en el momento en que hayan transcurrido más de tres meses sin que el arrendador haya entregado al arrendatario recibos de pago.

Dicho supuesto jurídico produciría de manera automática la consecuencia de derecho, consistente en la presunción de pago, de no ser por la actualización de la condición excluyente.

En este punto, es esencial observar la literalidad de las expresiones empleadas por el legislador al describir la condición excluyente: "salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento de pago en tiempo y forma". El empleo del tiempo pretérito perfecto compuesto del modo subjuntivo, no indica una eventualidad, esto es, no se refiere el legislador a que el arrendador eventualmente pueda requerir el pago en cualquier momento, sino que dicha conjugación indica un tiempo determinado: que el arrendador "haya requerido el pago", precisamente antes de que transcurra el plazo de "más de tres meses" a que se refiere el precepto.

Debe recordarse, además, que este componente normativo constituye un mecanismo de prueba establecido para que en juicio, el arrendador pueda probar que realizó el requerimiento de pago en tiempo y forma y, con ello, destruir la presunción de pago.

Por tanto, resulta incorrecto interpretar que en términos de la norma que se analiza, pueda afirmarse que la demanda en la que el arrendador reclama el pago de rentas, configura una interpelación judicial de pago que pueda destruir la presunción de pago respecto de cierto periodo transcurrido con anterioridad a la presentación de la demanda, pues ello sería tanto como afirmar que mediante la sola presentación de la demanda, el arrendador puede destruir -aunque parcialmente- una consecuencia jurídica que ya se actualizó en el mundo del deber ser, y más aún, que la sola interposición de la demanda puede constituir una prueba en contra de la presunción legal respectiva.

En cambio, una correcta interpretación arroja que, una vez transcurrido el periodo de más de tres meses a que se refiere el precepto en análisis, sin que precisamente durante ese periodo se haya hecho el requerimiento de pago, se actualizará la sanción establecida por el legislador, consistente en la presunción de pago, pues desde ese momento se actualiza la hipótesis que el legislador estableció y a la que atribuyó la consecuencia de derecho, consistente en la sanción de presunción de pago; presunción que se aplica no únicamente a un periodo aislado de tres meses, sino también a todo el periodo que exceda de esos tres meses. En este orden de ideas, el hecho de que con posterioridad a dicho periodo, el arrendador lleve a cabo el requerimiento de pago, ya sea judicial o extrajudicialmente, no impide la actualización de los componentes de la norma y, por ende, la de la sanción de presunción respectiva.

Finalmente, esta Primera Sala considera esencial para el estudio exhaustivo de la cuestión materia de la presente contradicción de tesis, determinar el momento en el que deja de surtir efectos la presunción legal establecida en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, esto es, en qué momento dejan de presumirse pagadas las pensiones rentísticas objeto del arrendamiento, en el caso de que el arrendador no haya entregado al arrendatario recibos de pago por más de tres meses, sin requerimiento de pago durante dicho periodo. Lo anterior, porque el legislador estableció que la presunción de pago cobra eficacia, como se ha interpretado, respecto de todo aquél periodo durante el cual no se emitieron recibos de pago, pero no determinó si dicha presunción cesa en algún momento, y qué circunstancia determina esa cesación, lo cual resulta esencial para determinar el plazo por el que surte efectos la presunción de pago, que es parte de la cuestión materia de la presente contradicción de tesis.

Para que esta Primera Sala esté en posibilidad de determinarlo, es conveniente distinguir entre varios supuestos.

En primer lugar, puede suceder que el arrendatario pague determinada mensualidad, y respecto de la misma, el arrendador entregue al arrendatario el recibo de pago correspondiente.

En dicho supuesto, deberá interpretarse que la presunción de pago surtió efectos hasta la última pensión rentística respecto de la cual no se entregó recibo de pago, inmediata anterior a aquella respecto de la que sí se entregó dicho recibo. Lo anterior es así, por una parte, porque como se ha expuesto, la sanción establecida en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal consistente en la presunción de pago de pensiones rentísticas, debe entenderse atribuida a todas las pensiones durante las cuales no se expidió recibo de pago, de manera que al entregarse el recibo de pago por una mensualidad determinada, se marca claramente la terminación del término por el que la presunción debe considerarse efectiva; con independencia de que con posterioridad pueda actualizarse nuevamente la hipótesis del precepto en estudio. Por otra parte, además, debe tomarse en cuenta que en términos del diverso artículo 2,089 del Código Civil para el Distrito Federal la presunción legal iuris tantum de pago se surte respecto de las pensiones rentísticas anteriores a aquellas cuyo pago se demuestre, de donde resulta válido interpretar, que dicha presunción no se actualiza respecto de las posteriores pensiones rentísticas. Dicho precepto se trascribe a continuación:

"Artículo 2,089. Cuando la deuda es de pensiones que deben satisfacerse en periodos determinados, y se acredita por escrito el pago de la última, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario."

Un segundo supuesto que debe analizarse, consiste en que el arrendador requiera de pago al arrendatario, mediante interpelación extrajudicial, esto es, ante la presencia de un fedatario público o de dos testigos, pero con posterioridad al término de "más de tres meses" establecido en la norma.

En este supuesto, como se ha expuesto, la interpelación extrajudicial no podría destruir la presunción legal del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, porque dicha sanción se verificó jurídicamente al actualizarse el supuesto establecido en dicho precepto, consistente en que transcurrieron efectivamente más de tres meses sin que el arrendador entregara recibos de pago. La presunción de pago, por tanto, es efectiva respecto de todas las pensiones rentísticas anteriores a la interpelación extrajudicial.

Sin embargo, a partir de la interpelación, no puede considerarse que continúe surtiendo efectos tal presunción de pago, sino que, a juicio de esta Primera Sala, debe interpretarse que la interpelación de pago marca el fin del periodo por el cual surte efectos la respectiva presunción. Esto se afirma sobre la base de que la interpelación de pago produce un hecho que se interpone entre el hecho conocido y el hecho desconocido, en la presunción legal de que se trata, que impide el perfeccionamiento de dicha prueba presuncional, desde el punto de vista lógico.

Ello es así, porque las presunciones constituyen, en esencia, un medio de prueba, eventualmente valorables en un procedimiento judicial; y en los procedimientos judiciales, es esencial determinar los hechos sobre los que versa la litis. En un eventual juicio, por tanto, tendrán que analizarse las pretensiones de las partes con base en las pruebas que sean materia del juicio. Ahora bien, en un juicio de esta naturaleza en el que la pretensión del actor arrendador sea el pago de las pensiones rentísticas, tendrá que valorarse por una parte, la prueba consistente en la interpelación judicial, con base en la cual, se apoya la pretensión del arrendador de que el arrendatario no pagó las rentas anteriores a la interpelación; y por otra parte, la presunción legal de pago de dichas rentas. Así, aunque deba concluirse que las rentas se presumen pagadas, lo cierto es que la litis versará únicamente sobre las rentas vencidas con anterioridad a la interpelación extrajudicial, y no sobre las posteriores a dicha interpelación.

Por tanto, a partir de la interpelación, debe considerarse extinta la presunción de pago establecida en el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal respecto de las pensiones siguientes a la interpelación de que se trate.

Por último, debe considerarse el supuesto en el que el arrendador demande al arrendatario, esto es, lleve a cabo una interpelación judicial de pago. En este supuesto, es igualmente claro que respecto de las rentas vencidas con posterioridad a la interposición de la demanda, no opera la presunción del artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal pues el acto de presentación de la demanda, determina el valor de las prestaciones exigidas, y por consiguiente, marca la litis sobre la que debe versar el juicio, en términos del artículo 258 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, que a continuación se trascribe:

Artículo 258. Los efectos de la presentación de la demanda son: interrumpir la prescripción si no lo está por otros medios, señalar el principio de la instancia y determinar el valor de las prestaciones exigidas, cuando no pueda referirse a otro tiempo.

Consecuentemente, esta Primera Sala concluye que debe prevalecer, con el carácter de jurisprudencia obligatoria, en términos del último párrafo del artículo 192 de la Ley de Amparo, la tesis que a continuación se precisa, debiendo ordenarse su publicación en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, para los efectos señalados en el precepto legal mencionado:

ARRENDAMIENTO SOBRE INMUEBLES DESTINADOS A LA HABITACIÓN. PERIODO DURANTE EL CUAL SE SURTE LA PRESUNCIÓN DE PAGO DE LA RENTA ESTABLECIDA EN EL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.-La interpelación judicial contenida en la demanda por virtud de la cual el arrendador demanda al arrendatario el pago de rentas vencidas, presentada con posterioridad al periodo superior a tres meses a que se refiere dicho precepto legal, no destruye la presunción de pago contenida en el mismo, la cual se surte respecto de todo el periodo superior a tres meses, durante el cual el arrendador no haya entregado recibos de pago al arrendatario; periodo que debe considerarse concluido hasta la presentación de dicha demanda, salvo que con anterioridad se hubiere expedido un recibo de pago, o bien se haya realizado cualquier tipo de interpelación extrajudicial.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO

Sí existe la contradicción de tesis a que este expediente se refiere, en los términos del considerando cuarto de esta resolución.

SEGUNDO

Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de conformidad con la tesis redactada en el último considerando del presente fallo.

TERCERO

Dése publicidad a la tesis de jurisprudencia que se sustenta en la presente resolución, en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.

N.; con testimonio de la presente resolución a los Tribunales Colegiados contendientes y, en su oportunidad, archívese el presente toca como asunto concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cuatro votos de los señores Ministros: J.R.C.D., J.N.S.M. (ponente), O.S.C. de G.V. y presidente A.Z.L. de L..

En términos de lo previsto en el artículo 3, fracciones II y III, de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en ese supuesto normativo.