Voto de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala
| Juez | Ministro Juan N. Silva Meza. |
| Localizador | Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Tomo XXII, Agosto de 2005, 259 |
| Fecha de publicación | 01 Agosto 2005 |
| Fecha | 01 Agosto 2005 |
| Número de resolución | 1a./J. 59/2005 |
| Número de registro | 20439 |
| Materia | Voto Particular de la Suprema Corte de Justicia de México,Derecho Civil |
| Emisor | Primera Sala |
Voto particular del M.J.N.S.M..
La referida contradicción de criterios fue analizada con objeto de determinar si para que opere la tácita reconducción es necesario que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de la renta, de conformidad con la legislación del Estado de Baja California.
Al respecto, debe ponerse de manifiesto que el fundamento de la prórroga del contrato de arrendamiento está en el artículo 2359 del Código Civil para el Estado de Baja California, que establece lo siguiente:
"Artículo 2359. Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trata, han sufrido una alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento.
"Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido."
Por su parte, el artículo 2360 de dicho código es el fundamento para la tácita reconducción, el cual establece lo siguiente:
"Artículo 2360. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año."
Conforme a las características y naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, en tanto que implica obligaciones recíprocas para las partes, entre otras, cubrir el pago de las rentas y otorgar el uso y goce del bien arrendado, debe tomarse en cuenta que tanto la prórroga del contrato como la tácita reconducción son derechos del arrendatario, pero necesariamente deben encontrar su contrapartida en el cumplimiento de la obligación correlativa, consistente en el pago de la renta estipulada, de tal manera que si el inquilino no está al corriente en el pago de las rentas, no podría gozar del derecho a la prórroga del contrato de arrendamiento, mucho menos podría operar la tácita reconducción, porque esta consecuencia jurídica presupone el cumplimiento de las obligaciones recíprocas que derivan del contrato.
Por otro lado, es cierto que en términos del Código Civil la prórroga opera en un contrato de arrendamiento por tiempo determinado que, habiendo fenecido y si el inquilino está al corriente en el pago de las rentas, si así se solicita, procede la prórroga, pero tendrá que convenirla expresamente con el arrendador. Mientras que la tácita reconducción opera en contratos por tiempo indeterminado, siempre que no exista oposición del arrendador. Se trata de una prolongación del contrato por disposición legal.
Así, la prórroga es un derecho del arrendatario, pero no opera automáticamente, sino que tiene que solicitarla. En cambio, la tácita reconducción sí opera en forma automática y por tiempo indefinido, pero es necesario que no exista oposición de parte del arrendador.
Debe tomarse en cuenta que si la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, debe considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovación es una oposición específica que destruye la presunción aludida e impide que opere la tácita reconducción.
Por tanto, es lógico y jurídico afirmar que la existencia de adeudos por falta de pago de las rentas necesariamente se traducirá en oposición al arrendador para que se dé la reconducción tácita.
La anterior consideración encuentra sustento en la siguiente tesis:
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Volumen: LXXVI, Cuarta Parte
"Página: 21
"ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR.-Si la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del arriendo, debe entonces considerarse que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa renovación es una oposición específica que destruye la presunción aludida. La presentación de la demanda de terminación del contrato y de entrega del inmueble que se apoya en el supuesto de que ha concluido la prórroga, es una demostración evidente de la oposición del arrendador para que el contrato se renueve. Y no importa que esa oposición se manifieste antes de que termine la citada prórroga, pues la oposición del arrendador para que continúe en vigor el contrato, se puede manifestar no necesariamente antes del vencimiento, pero si dentro del término prudente que se ha considerado como de diez días a partir del vencimiento del contrato. Por lo tanto, la oposición que formule el arrendador para que el inquilino continúe en el goce del predio arrendado, es válida aunque se manifieste unos días antes del vencimiento de la prórroga.
"Amparo directo 8761/62. N.N.B.. 24 de octubre de 1963. Cinco votos. Ponente: M.A.."
Consecuentemente, aunque es cierto que de las diversas tesis de la Sexta Época, que se refieren al tema, se desprenden algunas diferencias entre la prórroga del contrato de arrendamiento y la tácita reconducción, considero que no son suficientes para llegar a sostener que la reconducción tácita pudiera operar aun ante la falta de pago de las rentas, con evidente perjuicio para el arrendador, cuando lo cierto es que, atento a la naturaleza jurídica del arrendamiento, en tanto que implica obligaciones recíprocas (otorgar el uso y goce del bien arrendado y pagar la renta estipulada), debe tomarse en cuenta que en todo caso, tanto para la prórroga del contrato como para la tácita reconducción existe la condicionante de que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas, por razones de equidad y de igualdad entre las partes.
Por las razones expresadas, disiento del criterio de la mayoría sostenido en la presente contradicción de tesis.
