Voto de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

JuezMinistro Arturo Zaldívar Lelo de Larrea
Número de registro40562
Fecha01 Marzo 2011
Fecha de publicación01 Marzo 2011
Número de resolución5/2010
LocalizadorGaceta del Semanario Judicial de la Federación. Tomo XXXIII, Marzo de 2011, 210
EmisorPrimera Sala

Voto particular que formula el M.A.Z.L. de L., relativo a las consideraciones sustentadas en la contradicción de tesis 5/2010.


En sesión del día veintitrés de junio de dos mil diez, la mayoría de los señores Ministros de esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvieron la contradicción de tesis 5/2010, en el sentido de que sí existe la contradicción planteada y debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio que establece, en lo medular, que el contrato de compraventa con reserva de dominio tiene el carácter de justo título, apto para acreditar la posesión con carácter de propietario para la procedencia de la prescripción adquisitiva o usucapión.


A pesar del pleno respeto a la opinión de la mayoría, expreso mi discrepancia respecto a las consideraciones plasmadas en la resolución, por las siguientes razones:


Como puede apreciarse, el tema a dilucidar en el presente asunto consistió en determinar si el contrato de compraventa con reserva de dominio como causa generadora de la posesión en los juicios de origen valorados por los tribunales contendientes, puede considerarse como un documento apto para la procedencia de la acción de prescripción adquisitiva o usucapión. La sentencia aprobada por la mayoría sostiene que sí en los siguientes términos:


En primer lugar, se hace una interpretación de los artículos que regulan la compraventa con reserva de dominio en el Código Civil para el Distrito Federal, que en lo que interesa señalan:


"Artículo 2,312. Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.


"Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2,310 (bienes inmuebles y bienes muebles susceptibles de identificación),(1) el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción."


"Artículo 2,313. El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. Esta limitación de dominio se anotará en la parte correspondiente."


"Artículo 2,314. Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado su precio, se aplicará lo que dispone el artículo 2,311."(2)


"Artículo 2,315. En la venta de que habla el artículo 2,312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma."


La sentencia aprobada por la mayoría sostiene su criterio esencialmente, en que esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ya se ha pronunciado sobre el tema relativo a que una cesión de derechos o un contrato de compraventa son documentos aptos para acreditar que se adquirió la posesión originaria, en virtud de que sólo ésta es apta para prescribir.(3)


Distingue además la compraventa con reserva de dominio de la compraventa ordinaria, al señalar que "a diferencia del caso normal, dicha entrega no es transmitiva de dominio", y aclara que con dicha modalidad se persigue garantizar al vendedor el pago del precio, y que por ello al celebrarse el contrato, no se transmite la propiedad, sino sólo el uso y el disfrute.


Sin embargo, al analizar el artículo 2,315 (que dispone: "En la venta de que habla el artículo 2,312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma"), establece que: "si bien el artículo anterior dispone que al comprador deberá considerarse como arrendatario, también lo es que tal disposición está encaminada a proteger los derechos del vendedor para que le sea devuelto el bien, pero con relación al cumplimiento o rescisión del contrato de compraventa en sí mismo".


La sentencia concluye que el carácter de arrendatario que le da la ley al comprador únicamente es para el caso de que el propietario incumpla con lo pactado, o se rescinda el contrato de compraventa, en cuyo caso, a partir de entonces, el comprador estará obligado a cubrir el pago de un alquiler o renta por el uso de la cosa vendida y no para diversos actos, pues la posesión que ejerza el comprador, -posesión originaria- tendrá siempre el carácter de propiedad en virtud de que entre el vendedor y el comprador no se estipuló contrato de arrendamiento alguno, sino la venta de un inmueble sujeta a una condición.


Por tanto, continúa la sentencia, el hecho que en un contrato de compraventa el vendedor se reserve el dominio de un inmueble, no desvirtúa la naturaleza de éste, razón por la cual debe considerarse un título suficiente para que el comprador ejerza la posesión en concepto de propietario, pues es claro que tiene la intención de poseer la cosa a título de dueño.


No comparto estas consideraciones, atento a que el Código Civil en su artículo 2315, es muy claro en establecer que el vendedor podrá reservarse la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado; pero si el comprador recibe la cosa antes de que el precio pactado esté saldado, será considerado como arrendatario de la misma.(4) De ahí que resulte evidente que el contrato de compraventa con reserva de dominio no es un justo título para usucapir, pues mientras no se cubra el precio total de la cosa, no es más que un contrato de arrendamiento, documento que no es apto para usucapir.


En otras palabras, en los contratos de compraventa con reserva de dominio, existe una transferencia de sólo dos de los atributos de la propiedad, consistentes en el uso y disfrute, pero no de disponer de la cosa vendida. Así, es dable concluir que la compraventa con reserva de dominio da al vendedor la garantía de que, hasta en tanto no se pague el precio de la compraventa, la propiedad de la cosa no pasará al comprador.


Si conforme al desarrollo de la propia sentencia y de los criterios que cita, lo que se busca acreditar es que el comprador adquirió la posesión originaria, es decir, que ha poseído en concepto de dueño, no es posible afirmar que un contrato en el que se pactó lo contrario, le dé ese carácter.


El proyecto desestima lo que dispone el artículo 2,315, el cual señala en forma expresa que "mientras no se transmita la propiedad, el comprador debe considerarse como arrendatario"; pues concluye que en realidad el comprador sólo tendrá ese carácter si incumple, en caso de que se rescinda el contrato.


No se comparte dicha interpretación, porque el artículo señala lo contrario. La interpretación que hace el proyecto implica que, a contrario sensu, durante toda la vida del contrato se le considere propietario al comprador, no obstante que la ley diga lo opuesto. La ley dice que el comprador es un arrendatario desde un inicio, y hasta que haya terminado de pagar el precio. Sólo hasta terminado de pagar el precio podrá legalmente considerarse dueño y conducirse como tal.


Es cierto que lo que las partes celebraron fue un contrato de compraventa, que tiene como finalidad que el comprador adquiera la propiedad del bien; sin embargo, es incorrecto que se le reste importancia a la característica esencial de esa modalidad de compraventa -que el vendedor se reserve el dominio-, y por tanto, considero que el comprador sólo debe considerarse arrendatario y tiene sólo una posesión derivada, hasta en tanto pague el precio.


El tema de la contradicción de tesis que se analizó en la ejecutoria no es si en algún momento por virtud del contrato, el comprador puede adquirir la propiedad del bien, suponiendo que haya pagado la totalidad del precio; sino determinar si en el momento en que los quejosos ejercitaron la acción de prescripción, poseían en concepto de dueño. Considero que no.


Con el criterio que se propone, esta Primera Sala podrá asegurarse de que no se vuelva a utilizar dicha figura, porque si las partes celebran un contrato en el que pactan el pago a 10 o 20 años, en el que acuerdan que al comprador sólo se le transmitirá la propiedad hasta pagar el precio total, y después de 5 años el comprador demanda la prescripción sin haber pagado el precio, y se considera que la acción es procedente porque ha poseído en concepto de dueño, la consecuencia será que el vendedor se quedará sólo con una acción personal para el cobro del precio, y perderá su derecho real sobre el inmueble. En esa situación ¿qué sentido tuvo celebrar un contrato de compraventa con reserva de dominio cuando se le da el mismo tratamiento que a cualquier otro contrato de compraventa sin esa modalidad?


La sentencia aprobada por la mayoría equipara el contrato de compraventa con reserva de dominio con cualquier compraventa sujeta a condición. Considero que no es lo mismo, pues si bien el Código Civil contempla que las partes pueden pactar cualquier modalidad en su compraventa, también es cierto que regula en forma específica una modalidad que tiene la finalidad de asegurar al propietario el pago del precio, estableciendo expresamente que mientras tanto, el vendedor será el poseedor originario, y el comprador, el poseedor derivado. Por lo tanto, el segundo no podrá prescribir en contra del vendedor, porque la posesión derivada que da un arrendamiento no permite la prescripción, sólo puede prescribir quien posee en concepto de propietario, cuestión que no es aplicable al comprador en ese caso.


La naturaleza especial del contrato de compraventa con reserva de dominio, la explica en forma clara F.L.N. en su libro: Cuarto Curso de Derecho Civil, Contratos,(5) al referirse en la clasificación de los contratos a la "unión con forma alternativa".


Al respecto, señala que: "es una manera de unión de contratos en la que necesariamente, a la postre, al final, uno de los contratos va a extinguirse y el otro subsistirá". Al referirse en específico a la compraventa con reserva de dominio, señala que encontramos unidos dos contratos, contrato de compraventa y contrato de arrendamiento; pero estos dos contratos están subordinados a una misma condición; condición que para la venta es suspensiva y para el arrendamiento es resolutoria. ¿En qué consiste la condición? En el pago del precio. Mientras no se pague el precio, hay un contrato de arrendamiento, el cual terminará con efectos retroactivos al cumplirse la condición resolutoria de pago del precio, la cual a su vez, es condición suspensiva para la compraventa, por lo que el comprador con reserva de dominio dejará de ser arrendatario y se convertirá en dueño al cumplirse la condición, también con efectos retroactivos. Sin embargo, mientras no hay pago de precio, hay un arrendamiento por disposición de la ley. Una vez que hay pago de precio, entonces sí se puede hablar de transmisión de propiedad, y de posesión en concepto de dueño.


A mi juicio, con el criterio que se propone en la sentencia aprobada por la mayoría, el efecto que se obtendrá será el de terminar con la figura de la compraventa con reserva de dominio, pues si no obstante el pacto expreso de las partes y la disposición expresa de la ley, al comprador con reserva de dominio no debe tenérsele como arrendatario, sino como comprador, ¿qué sentido tendrá celebrar un contrato con reserva de dominio?


Cabe señalar que además, la acción que sería más apta para el comprador con reserva de dominio para formalizar su derecho de propiedad sobre el inmueble, una vez pagado el precio, es la acción pro-forma, en caso de que el vendedor no quisiera formalizar la compraventa.


El Código Civil es claro en que hay compraventa cuando hay acuerdo entre precio y cosa. Si en el caso, las partes sujetaron la transmisión de propiedad a la condición del pago del precio, en el momento en que el comprador termine de pagar el precio será dueño. Sólo tendrá que acreditar el pago total del precio. Por lo que no parece natural que deba tener a su alcance la acción de prescripción, en primer lugar, porque si ya es dueño, no puede prescribir contra sí mismo, y si todavía no lo es, lo único que tiene que hacer es pagar el precio para volverse dueño. La escrituración es una cuestión de forma que se puede solicitar mediante la acción pro-forma. Lo anterior deja ver que quien haya celebrado un contrato de compraventa respecto de un bien, no requiere de la acción de prescripción para ser dueño, puesto que adquirió su derecho de propiedad a través de un contrato traslativo de dominio, que por sí solo, o al cumplimiento de la condición pactada, en su caso, automáticamente le transmite la propiedad, por lo que no requiere de una acción que le transmita la propiedad, sino de una que le permita formalizar su derecho de propiedad.


En conclusión, el hecho de considerar al contrato de compraventa con reserva de dominio como un justo título para usucapir, es tanto como equipararlo con cualquier compraventa sujeta a condición, y al hacerlo, se desnaturaliza la compraventa afecta a esta modalidad, pues cuando en un contrato de compraventa, la parte vendedora se reserva el dominio de la cosa vendida hasta en tanto el comprador no pague el precio pactado, se entiende que el vendedor se reservó su derecho de propiedad y por tanto, el inmueble no es objeto de prescripción.


Considero que si a un contrato de compraventa con reserva de dominio se le otorga valor de título apto para prescribir, sus características esenciales -que son las que describí párrafos arriba-, desaparecen, y la figura jurídica de la reserva de dominio queda desnaturalizada.


Razones éstas por las que, respetuosamente, disiento de las consideraciones sostenidas en la sentencia aprobada por esta Primera Sala.








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1. "Artículo 2,310. La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

"I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público.

"II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que habla contra terceros si se inscribió en el Registro Público. ..."


2. "Artículo 2,311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. ..."


3. "CESIÓN DE DERECHOS. ES UN CONTRATO SUBJETIVAMENTE VÁLIDO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN CON JUSTO TÍTULO PARA EFECTOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL ESTADO DE MÉXICO ABROGADA).-Cuando se ejercita la acción de prescripción adquisitiva, quien pretende usucapir debe probar fehacientemente el origen de la posesión en concepto de dueño o propietario. Ahora bien, debe decirse que el contrato de cesión de derechos propiamente dicho, no es apto para transmitir la propiedad de un inmueble, pues sólo sirve para transmitir otro tipo de derechos que están directamente vinculados con un crédito. Sin embargo, si en un contrato denominado de cesión de derechos, derivado de las cláusulas pactadas, una de las partes transfiere derechos reales, ello implica que en realidad se está ante un diverso contrato que es apto para hacerlo y que no se trata entonces de un contrato de cesión de derechos como lo sostienen las partes, y derivado de éste, la propiedad de la cosa u objeto que eran del supuesto cedente pasan a formar parte del patrimonio del supuesto cesionario, quien la recibe y la incorpora a su esfera de dominio, pero no por virtud del contrato de cesión de derechos, sino del diverso que sí es apto para transferir derechos reales. En ese orden de ideas, el denominado contrato de cesión de derechos puede constituir un título subjetivamente válido, para hacer creer, fundadamente al cesionario, que es apto para transmitir la propiedad y, como consecuencia de ello, que se tiene el justo título para poseer el inmueble con el carácter de propietario y en consecuencia, ser apto para acreditar la calidad de propietario para efectos de acudir a un juicio de prescripción adquisitiva o usucapión."


4. Artículo 2,315 del Código Civil para el Distrito Federal. "En la venta de que habla el artículo 2312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma."


5. L.N., A., Cuarto Curso de Derecho Civil Contratos, Asociación Nacional del Notariado Mexicano, México, D.F., 1990, p. 46.


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