Ejecutoria num. 1a./J. 82/2013 (10a.) de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 512864790

Ejecutoria num. 1a./J. 82/2013 (10a.) de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

Emisor:Primera Sala
Número de Resolución:1a./J. 82/2013 (10a.)
Localizacion:Décima Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro XXV, Octubre de 2013, Tomo 2, página 909.
Fecha de Publicación:31 de Octubre de 2013
RESUMEN

CONTRADICCIÓN DE TESIS 160/2013. SUSCITADA ENTRE EL PRIMER Y EL TERCER TRIBUNALES COLEGIADOS, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL CUARTO CIRCUITO. CAUSAHABIENCIA. NO EXISTE ENTRE QUIEN ADQUIERE UN DERECHO DE PROPIEDAD DEL TITULAR REGISTRAL Y LOS TITULARES REGISTRALES ANTERIORES AL VENDEDOR, SI SE TRATA DE COMPRAVENTAS DE EJECUCIÓN INSTANTÁNEA, SIN QUE ELLO IMPLIQUE QUE EL ADQUIRENTE SEA EN AUTOMÁTICO TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

CAUSAHABIENCIA. NO EXISTE ENTRE QUIEN ADQUIERE UN DERECHO DE PROPIEDAD DEL TITULAR REGISTRAL Y LOS TITULARES REGISTRALES ANTERIORES AL VENDEDOR, SI SE TRATA DE COMPRAVENTAS DE EJECUCIÓN INSTANTÁNEA, SIN QUE ELLO IMPLIQUE QUE EL ADQUIRENTE SEA EN AUTOMÁTICO TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL.

CONTRADICCIÓN DE TESIS 160/2013. SUSCITADA ENTRE EL PRIMER Y EL TERCER TRIBUNALES COLEGIADOS, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL CUARTO CIRCUITO. 19 DE JUNIO DE 2013. LA VOTACIÓN SE DIVIDIÓ EN DOS PARTES: MAYORÍA DE CUATRO VOTOS EN CUANTO A LA COMPETENCIA. DISIDENTE: J.R.C.D.. UNANIMIDAD DE CINCO VOTOS EN CUANTO AL FONDO. PONENTE: J.M.P.R.. SECRETARIA: ROSA MARÍA ROJAS VÉRTIZ CONTRERAS.

CONSIDERANDO:

PRIMERO

Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es legalmente competente para conocer de la presente denuncia de contradicción de tesis, atendiendo a lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Carta Magna; 226, fracción II, de la Ley de Amparo Reglamentaria de los Artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en vigor a partir del día tres de abril de dos mil trece; en relación con los puntos primero, segundo y tercero del Acuerdo General Número 5/2013, emitido por el Pleno de este Alto Tribunal y publicado en el Diario Oficial de la Federación, el veintiuno de mayo de dos mil trece; en virtud de que se trata de una posible contradicción de tesis entre Tribunales Colegiados de Circuito y el tema de fondo corresponde a la materia civil, en la que se encuentra especializada esta S..

No pasa inadvertido que a partir del cuatro de octubre de dos mil once entró en vigor el decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el seis de junio de ese año, mediante el cual se reformó, entre otras disposiciones, la fracción XIII del artículo 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que dispone que el Pleno y las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación tienen facultades para resolver las contradicciones de tesis que se susciten entre los Plenos de Circuito de distintos circuitos, los Plenos de Circuito en materia especializada de un mismo circuito o los tribunales de un mismo circuito con diferente especialización, no así, respecto de los criterios sustentados entre dos Tribunales Colegiados de un mismo circuito, lo cual se reitera en el artículo 226, fracciones II y III, de la Ley de A. en vigor.

En esa distribución de competencias, esta Primera Sala advierte que la Suprema Corte de Justicia de la Nación se encuentra reconocida constitucionalmente como órgano terminal en la solución de este tipo de conflictos; de ahí que dicha competencia constitucional para conocer de contradicciones de tesis, deba estimarse extendida a los criterios contradictorios suscitados entre Tribunales Colegiados de un mismo circuito, como sucede en el presente caso.

Tal extensión de competencia encuentra justificación jurídica en un criterio de mayoría de razón, dado que si bien en la Constitución y en la nueva Ley de Amparo, esa competencia se otorga de manera específica a los Plenos de Circuito, mientras éstos no queden debidamente habilitados y en funcionamiento, este Alto Tribunal debe asumir el conocimiento de la presente contradicción de tesis, a fin de resolver de manera pronta la cuestión planteada, porque de esa forma se otorga certeza jurídica para la solución de los asuntos competencia de los Tribunales Colegiados contendientes; de lo contrario, se generaría indefinición en la solución de asuntos como el que ahora se analiza, en claro perjuicio del orden público y el interés social.

Lo anterior, se corrobora en virtud de que en sesión pública de trece de febrero de dos mil doce, por mayoría de diez votos el Pleno de este Alto Tribunal determinó que la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer las contradicciones de tesis suscitadas incluso entre Tribunales Colegiados del mismo circuito.

SEGUNDO

Legitimación del denunciante. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, constitucional, y 227, fracción II, de la Ley de Amparo vigente a partir del tres de abril de dos mil trece, pues fue realizada por los Magistrados integrantes del Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, con residencia en Monterrey, Nuevo León, uno de los órganos colegiados entre los que se suscita la posible contradicción, por lo que se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.

TERCERO

Criterios de los tribunales contendientes. Las consideraciones contenidas en las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales Colegiados de Circuito, que dieron origen a la denuncia de contradicción, son las siguientes:

  1. Tesis del Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, con residencia en Monterrey, Nuevo León, quien conoció del amparo directo 309/2012, con los antecedentes siguientes:

    • En escritura pública fechada el trece de diciembre de mil novecientos noventa y uno, GMS celebró en carácter de "trabajador-deudor", con el consentimiento de su cónyuge -JLB-, un contrato de compraventa con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, fungiendo éste como acreedor, en relación al inmueble objeto del negocio.

    • En escritura pública fechada el tres de septiembre de dos mil ocho, se documentó un préstamo que una sociedad financiera de objeto múltiple, entidad no regulada, otorgó a GMS, mediante la celebración de un convenio de reconocimiento de adeudo con garantía hipotecaria y poder especial irrevocable para actos de dominio, respecto del inmueble referido en el punto anterior. En el poder otorgado se plasmó que la sociedad financiera(1) sólo podría hacer uso de él, en caso de que los deudores incumplieran con las amortizaciones a su cargo.

    • En escritura pública de fecha veintiséis de mayo de dos mil nueve, la sociedad financiera(2) hizo constar la extinción de la hipoteca en primer lugar, que fue constituida a su favor por GMS, así como el contrato de compraventa celebrado entre el representante legal de la sociedad financiera, quien compareció en representación de GMS y JLB, como parte vendedora, y MMN, como parte compradora, respecto del mismo inmueble, en ejercicio del poder irrevocable para actos de dominio que le fue otorgado. Transmisión que cumplió con las formalidades legales y fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad. En la cláusula tercera(3) del contrato de compraventa se asentó la entrega de la propiedad y posesión jurídica del inmueble objeto de operación.

    • MMN instauró en contra de GMS y JLB, un juicio oral de arrendamiento a fin de desalojarlos del inmueble en pugna; el cual resultó infundado al justificarse la falsedad del contrato de arrendamiento.

    • MMN posteriormente vendió, mediante escritura pública de diecinueve de marzo de dos mil diez, el inmueble a favor de ARR. Transmisión que también cumplió con las formalidades legales y fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad. En lo que interesa, en la escritura de compraventa se estableció lo siguiente:

    • En la declaración V, se asentó: "V. Declara LA PARTE COMPRADORA que sabe y le consta que el inmueble se encuentra invadido por terceras personas, misma ocupación que ha sido contra la voluntad de LA PARTE VENDEDORA, sin embargo, y no obstante dicha situación, es su deseo adquirir la propiedad de dicho inmueble en las condiciones en que se encuentra, quedando bajo su más estricta responsabilidad cualquier contingencia que pudiera presentarse con motivo de la celebración del presente contrato, deslindando desde este momento a la PARTE VENDEDORA de cualquier reclamación presente o futura que llegare a presentarse, respecto a la posesión física del inmueble."

    • En las cláusulas primera y sexta de la escritura pública en comento, se convino lo siguiente:

    Primera: ‘LA PARTE VENDEDORA’, por medio del presente instrumento VENDE, CEDE y TRASPASA definitiva e irrevocablemente, libre de todo gravamen, haciendo entrega jurídica de la propiedad, mas no así de la posesión, en favor de ‘LA PARTE COMPRADORA’ señor ARR ...

    Sexta: Manifiestan los comparecientes que aceptan esta escritura en todas sus partes por estar redactada en los términos convenidos; ‘LA PARTE COMPRADORA’ acepta de conformidad y asume las consecuencias de que el inmueble objeto de esta compraventa se encuentra ocupado por terceras personas, misma ocupación que ha sido contra la voluntad de ‘LA PARTE VENDEDORA’, por lo que ‘LA PARTE COMPRADORA’ libera en este acto a ‘LA PARTE VENDEDORA’ de la obligación de efectuarle la entrega de la posesión material del inmueble, en consecuencia de la presente compraventa. ‘LA PARTE COMPRADORA’ se obliga a realizar por su cuenta y costo las acciones judiciales y extrajudiciales necesarias para la obtención de la posesión del inmueble, deslindando de cualquier responsabilidad y dejando a salvo y en paz desde este momento a la ‘LA PARTE VENDEDORA’, a sus representantes legales, apoderados, funcionarios, empleados o comisionistas, de cualquier reclamación presente o futura por lograr o no la obtención de dicha posesión

    • Mediante escrito de veintitrés de noviembre de dos mil diez, ARR -quejoso-, demandó en la vía ordinaria civil a GMS y JLB, la reivindicación, desocupación, entrega material y jurídica del bien inmueble, y el pago de los daños, perjuicios, gastos y costas, exhibiendo como documento base de su acción su título de compraventa.

    • GMS, al contestar la demanda relató los antecedentes referidos y manifestó esencialmente que sin existir declaración judicial de incumplimiento, se hizo uso indebido del poder conferido, y que no procedía el ejercicio de la acción real en su contra porque el actor era causahabiente de MMN y ésta a su vez, de la financiera, de ahí que previamente tenía que haber ejercido en su contra la acción personal derivada del reconocimiento de adeudo.

    • El Juez Quinto de lo Civil del Primer Distrito Judicial de Monterrey, Nuevo León, que conoció del juicio, una vez concluido el procedimiento respectivo, el trece de febrero de dos mil doce, dictó sentencia en la cual determinó que la parte actora acreditó los elementos de la acción, y condenó a los demandados a la entrega material y jurídica del inmueble objeto de litigio, así como al pago de los gastos y costas, esencialmente, bajo la consideración de que el actor no tuvo participación en el contrato de reconocimiento de adeudo y garantía hipotecaria, ni tampoco en el de compraventa en donde la citada persona moral transmitió el inmueble a favor de MMN, de ahí que no era posible exigir al accionante intentar previamente una acción personal para el cumplimiento de obligaciones contractuales contenidas en dichos actos jurídicos por no figurar como parte en los mismos; y que no se actualizaba la causahabiencia alegada, debido a que no existía vínculo jurídico entre los demandados y el actor, en razón de que este último adquirió un derecho de propiedad y no los derechos del acreedor, derivado del contrato de reconocimiento de adeudo con garantía hipotecaria y poder especial para actos de dominio.

    • Inconformes con dicha resolución, los demandados interpusieron recursos de apelación, de los cuales correspondió conocer a la Primera Sala Colegiada Civil del Tribunal Superior de Justicia del Estado, con el número de toca **********, quien por resolución de diecinueve de abril de dos mil doce, calificó de parcial y esencialmente fundados los agravios propuestos por el codemandado GMS, revocó el fallo apelado, declaró inoperante la acción reivindicatoria y dejó a salvo los derechos personales de la parte actora para que los hiciera valer en la vía y forma procedente.

    • Inconforme con dicha resolución, el actor promovió un juicio de amparo directo, en el que esencialmente manifestó que la figura de la causahabiencia era inaplicable al caso, dado que el derecho de la financiera derivaba de un contrato de reconocimiento de adeudo, en que fungió como acreedor, y por su parte, adquirió un derecho real de propiedad, por lo que no puede haber causahabiencia entre derechos distintos, sin que además, tenga vínculo jurídico alguno con los demandados.

    • De la demanda de amparo conoció el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, quien determinó negarle el amparo solicitado, con base en las consideraciones siguientes:

    "Lo infundado de las disidencias sintetizadas, se actualiza con relación a aquellas en las que se afirma que la Sala responsable incurrió en ilegalidad al sostener -de manera toral- que el impetrante era causahabiente de los demandados y que, por ende, para obtener la exigencia o devolución del inmueble poseído por éstos, debía promover la acción personal correspondiente y no la acción real de reivindicación.

    "Para comprender las motivos por los cuales se califican de esa manera las inconformidades del quejoso, es necesario abundar un poco con relación a la institución jurídica de la ‘causahabiencia’, de la naturaleza de las acciones reales y personales, de los antecedentes del caso en concreto y del porqué se considera que la responsable actuó ajustada a derecho.

    "En concomitancia con lo señalado por la sala responsable, cabe precisar que el Diccionario Jurídico del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México, define al ‘causahabiente’ como: ‘Persona que ha sucedido o se ha subrogado por cualquier otro título en el derecho de otra u otras. Junto a las partes, en determinados actos jurídicos están aquellas personas que por un acontecimiento posterior a la realización del mismo, adquieren en forma derivada los derechos y obligaciones de quienes fueron sus autores. A aquéllos se les conoce con el nombre de causahabientes, a éstos con el de causantes ...’.

    "Existen dos clases de causahabientes:

    "a) a título universal, y;

    "b) a título particular.

    "La primera se presenta cuando el causahabiente sustituye al causante en todo su patrimonio o en una parte alícuota de él, por ejemplo, en la sucesión testamentaria o intestamentaria existe una causahabiencia por efecto de la ley, en virtud de que en sí misma tiene carácter universal por comprender la masa del patrimonio de su autor. La segunda, puede serlo por cesión de derechos y obligaciones o por subrogación.

    "También, con relación a dicha institución, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la contradicción de tesis 83/2006-PS, que dio origen a la jurisprudencia 63/2007,(4) de rubro: ‘TERCERO EXTRAÑO. EN UN JUICIO ORDINARIO MERCANTIL SEGUIDO EN CONTRA DEL DEUDOR QUE GARANTIZÓ EL ADEUDO CON UNA HIPOTECA. TIENE ESE CARÁCTER EL ADQUIRENTE DEL BIEN HIPOTECADO QUE SE LE TRANSMITIÓ CON ANTERIORIDAD AL INICIO DEL MISMO.’, estableció que la figura de la causahabiencia, lato sensu, se da en todas las transmisiones de derechos o de bienes. En este aspecto, la causahabiencia es una relación jurídica integrada por dos personas, a saber: a) El causante, que es la persona que transmite el bien, y b) El causahabiente, que es la persona a quien se le transmite el bien.

    "Así, con el término ‘causahabiente’ se considera a la persona que después de celebrado un acto jurídico adquiere en forma derivada del autor de él, por transmisión, los derechos y obligaciones que nacieron originalmente dentro de la misma relación jurídica; es decir, quien con posterioridad al nacimiento de la relación jurídica entre partes distintas a él, entra en el propio acto jurídico celebrado en calidad de sujeto de la relación, colocándose en la posición de uno de los autores del acto, sustituyendo a éste, a quien se le denomina causante.

    "Por otro lado, como dijo, por estar vinculado el tema, es necesario distinguir qué es una acción personal y qué es una acción real.

    "Con relación a tal distingo, el ‘Diccionario razonado de legislación y jurisprudencia’, establece que todas las acciones reales competen o se dan contra cualquier poseedor, sea conocido o desconocido, se haya o no tratado con él. Lo que no sucede en las acciones personales, las cuales se dan contra las personas con quien se ha contratado y no contra terceros.(5)

    "Así, las acciones en comento pueden definirse de la siguiente manera:

    "Acción personal: La que faculta para exigir de otro el cumplimiento de cualquier obligación que contrajo, ya sea que dimane del contrato, cuasi contrato o nudo pacto, ya sea delito o cuasidelito. Se dice personal porque nace de una obligación puramente personal; por tanto, sólo surge contra la persona obligada o su heredero que lo representa, mas no contra un tercer poseedor. El que la entabla pide que se condene al demandado a dar o hacer aquello a que se obligó o a pagar los perjuicios sino (sic) pudiere darlo o hacerlo; y en consecuencia ha de acreditar la obligación en cuya virtud demanda y que ésta no se cumplió por el demandado.(6)

    "Acción real: La que nace de alguno de los derechos llamados reales, esto es, del dominio pleno o menos pleno de la sucesión hereditaria de la servidumbre, o de la prenda e hipoteca. L. reales a estos derechos, porque no afectan a la persona, sino a la misma cosa, fijándose y encargándose, por decirlo así, en ella.(7)

    "... Partiendo de tal relatoría de antecedentes, como bien lo destacó la responsable, los derechos relativos al inmueble en controversia, sin lugar a duda, derivaron originalmente de los demandados GMS y JLB, quienes a través de su apoderada **********, sociedad financiera de objeto múltiple, entidad no regulada, los transmitió -mediante compraventa- a favor de MMN y ésta a su vez a favor del actor ARR, aquí quejoso.

    "Entonces, si ‘causahabiente’ -como se dijo- se considera a la persona que después de celebrado un acto jurídico adquiere en forma derivada del autor de él, por transmisión, los derechos y obligaciones que nacieron originalmente dentro de la misma relación jurídica; es decir, quien con posterioridad al nacimiento de la relación jurídica entre partes distintas a él, entra en el propio acto jurídico celebrado en calidad de sujeto de la relación, colocándose en la posición de uno de los autores del acto, sustituyendo a éste, a quien se le denomina causante.

    "Por consecuencia, es claro que, como bien lo sostuvo la responsable, el actor ARR, es causahabiente de los demandados GMS y JLB, por ser aquél el sucesor de los derechos transmitidos originalmente por estos últimos.

    "Una vez acotado lo anterior, se debe mencionar que la acción reivindicatoria intentada por el citado actor en contra de los demandados, constituye una acción real que tiene por objeto exigir de estos últimos la entrega de la cosa (inmueble) que indebidamente poseen; sin embargo, si en la especie el bien cuya restitución se demanda corresponde precisamente al que se transmitió originalmente por estos últimos; por tanto, como bien lo justipreció la responsable, la vía idónea para demandar su entrega no era a través de la citada acción real, sino de la personal derivada de los actos jurídicos de transmisión, pues dicha acción no es la viable para reclamar del vendedor original la entrega de la cosa vendida.

    "Es decir, si la posesión del inmueble que se demanda deriva de la transmisión sucesiva a través de sendos contratos de compraventa; entonces, la existencia de esas relaciones jurídicas obliga a las partes a promover en primer término la acción personal correspondiente, pues no es posible desconocer el acto o actos jurídicos por los que se transmitió la posesión de ese bien; en la inteligencia de que la legislación y la doctrina definen al derecho personal como aquel que otorga a la persona la facultad de exigir de un sujeto pasivo, el cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer.

    "En efecto, los indicados deberes(de dar, hacer o no hacer), más que representar una modalidad, reflejan las tres categorías en las que son divididas las obligaciones propiamente dichas, de acuerdo al objeto directo de la obligación de que se trate, las cuales se encuentran previstas en el Código Civil del Estado, particularmente en los artículos 1721, 1722, 1724, 1905, 1921 y 1922 del mencionado Código Civil del Estado;(8) por ello, si la propia legislación sustantiva permite que mediante el ejercicio de un derecho personal pueda exigirse el cumplimiento de una obligación de dar o hacer que puede consistir, para el obligado, en la restitución de cosa ajena; entonces, es posible afirmar que la restitución de la posesión de la cosa a su dueño, no es exclusiva de la acción real reivindicatoria, pues dicho fin también puede seguirse mediante una acción personal, como es la conocida doctrinariamente como ‘ACTIO EMPTI’, que se define como la acción derivada del contrato consensual de compraventa, a favor del comprador y que se ejerce en contra del vendedor, para reclamar, entre otras cosas, la entrega de la cosa vendida.(9)

    "En ese orden de ideas, es claro que al ser el demandante el sucesor jurídico de sus demandados con relación al inmueble objeto de controversia, entonces aquél es causahabiente de éstos y, por ende, para poder reclamar la entrega de la cosa vendida, necesariamente debió hacerse a través de la acción personal que derivó de los contratos de compraventa en cuestión y no mediante la acción (real) reivindicatoria.

    "Estimar lo contrario, implicaría permitir que prevalezca la acción real antes que la personal (dado el carácter de causahabiente que une al actor respecto a sus demandados), lo que sería tanto como desconocer la validez y obligatoriedad que reviste la concertación de la relación personal existente (por causahabiencia) entre los antagonistas de la referida acción real; más aún, que sólo a través de la acción personal la parte demandada estaría en aptitud de ejercer las excepciones conducentes para justificar los motivos por los cuales no ha hecho entrega del inmueble objeto de transmisión de compraventa; cuestión que por estar directamente vinculada a las obligaciones pactadas en los contratos de compraventa involucrados, no podría proponerse dentro de la acción reivindicatoria, lo cual dejaría en completo estado de indefensión a la parte requerida, en claro perjuicio a la garantía de seguridad jurídica tutelada por el artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como los diversos numerales aludidos del Código Civil del Estado.

    "Por otro lado, atendiendo a las manifestaciones que expone el autorizado del quejoso en el escrito de dieciséis de enero del presente año (foja 35 del cuaderno en que se actúa), al cual anexa copia certificada de la resolución dictada por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, en el amparo directo 361/2012, se hace necesario exponer las siguientes consideraciones:

    "No se inadvierte, que en el contrato base de la acción que se aportó en el juicio de origen (escritura **********), donde consta el contrato de compraventa celebrado entre el aquí quejoso ARR, como comprador y MMN, como vendedora, con relación al inmueble en controversia, se dio fe por parte de la notario público que dicho bien se encontraba libre de todo gravamen al momento de la concertación del pacto de voluntades y que la mencionada vendedora era quien aparecía como propietaria del bien en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.

    "Sin embargo, no obstante ello, esa circunstancia no desvirtúa el carácter de causahabiente que le surge al actor con relación a los demandados, pues, contrario a lo que estima, no es posible considerarlo como ‘tercero adquiriente de buena fe’.

    "Para explicar lo anterior y la naturaleza jurídica de un ‘tercero adquiriente de buena fe’ para los efectos del registro, primero es necesario mencionar que el Registro Público de la Propiedad es una institución administrativa encargada de dar publicidad oficial del estado jurídico de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, referente a la constitución, declaración, transmisión, modificación, extinción y gravámenes de los derechos reales, dándole una apariencia jurídica a lo asentado en sus archivos, esto último en atención a que las anotaciones en el registro engendran la presunción de certeza del derecho inscrito, presunción que admite prueba en contrario y, por ende, da seguridad jurídica entre tanto no sea destruida legalmente.

    "En relación con los efectos que produce la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de los documentos registrables, se conocen tres sistemas, a saber:

    "a) El sustantivo, en el cual la inscripción en el Registro Público de la Propiedad es un elemento de existencia para adquirir el dominio de los bienes inmuebles.

    "b) El constitutivo, en el que el derecho nace con el contrato o acto jurídico, pero para su perfección es necesaria su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, en este sistema, la inscripción no es potestativa sino obligatoria; y,

    "c) El declarativo, en el cual la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato sin necesidad de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y sólo se inscribe si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos frente a terceros.

    "Este último sistema es adoptado por el Código Civil del Estado de Nuevo León, ya que en el artículo 2895 establece lo siguiente:

    "‘Artículo 2895. Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.’

    "Ahora bien, tercero para los efectos del registro, es aquella persona que mediante un acto o contrato puede ejercer un derecho real sobre determinado inmueble, siempre y cuando se haya adquirido de quien aparecía como su titular en el Registro Público de la Propiedad, el que una vez inscrito es oponible a cualquier otro supuesto titular con derecho real anterior pero no inscrito.

    "Partiendo de las consideraciones y criterios reseñados, es posible advertir que, es cierto que la tendencia general de la ley es la de proteger al tercero de buena fe registral, a quien no es posible considerar como causahabiente de quien transmite un inmueble, siempre que este último sea quien aparezca como titular en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.

    "No obstante que en el asunto que se analiza, es verdad que, como se indicó, en la escritura base de la acción donde consta la compraventa celebrada entre el actor y MMN, se dio fe por parte del notario público que el inmueble objeto de compraventa no presentaba ningún gravamen; lo cierto es que aun así, se insiste, no es posible considerar al citado accionante como tercero adquiriente de buena fe, sino que su calidad es la de causahabiente con relación a los vendedores originales.

    "Esto se afirma, ya que, con independencia de que en el contrato basal se diera fe de que el inmueble objeto de operación se encontraba libre de todo gravamen y que el mismo estaba registrado a nombre de la vendedora, lo cierto es que -se reitera- no es posible desconocer el vínculo jurídico que une al actor con los demandados, a razón de una serie de actos jurídicos por los cuales se transmitieron los derechos del bien en controversia, hasta llegar a manos del accionante aquí quejoso, lo que impide poner por encima de la acción personal derivada de esos actos jurídicos, a la ‘real’ que la ley confiere al tercero adquiriente de buena fe para la recuperación del bien transmitido más aún que en la escritura basal consta la manifestación expresa del ahora quejoso, como comprador, en el sentido de tener conocimiento que el inmueble en cuestión se encontraba ocupado por terceros (los demandados), y que no obstante esa situación era su deseo adquirir el bien en sus condiciones, lo cual es suficiente para desvirtuar la calidad que pretende ostentar (tercero adquiriente de buena fe).

    "Entonces, si el actor ARR, por un lado, se sustituyó en los derechos de propiedad del inmueble, con relación a su causante MMN y, por otro, declaró expresamente tener conocimiento de que el inmueble se encontraba ocupado por ‘terceras personas’ (que en realidad se trataba de los vendedores originales) en contra de la voluntad de la enajenante y aun así externó su voluntad de aceptarlo en esas condiciones; por tanto, el derecho personal que tenía su causante para recuperar la posesión por parte de los vendedores originales (GMS y JLB), por supuesto, a través de la acción personal respectiva (actio empti), le fue transmitido a su vez a través de la operación concertada.

    "Partiendo de lo anterior, se insiste que no es posible considerar al actor-quejoso como ‘tercero adquiriente de buena fe’, que lo faculte para ejercer la acción (real) reivindicatoria para recuperar la posesión por parte de los vendedores originales, ya que, precisamente al adquirir el bien con conocimiento pleno y conforme de que el inmueble se encontraba ocupado (precisamente por dichos vendedores primigenios), por tanto, como bien lo justipreció la Sala responsable, es necesario que ejerza la acción personal respectiva a efecto de obtener la misma, pues de lo contrario, no sólo implicaría permitir que prevalezca la acción real antes que la personal que, como se dijo, sería tanto como desconocer la validez y obligatoriedad que reviste la concertación de la relación personal existente entre los antagonistas de la referida acción real, sino que también se dejaría en completo estado de indefensión a los demandados para ejercer las excepciones, personas respectivas derivadas de los actos jurídicos por los cuales se transmitió sucesivamente el inmueble (los cuales consideran viciados por el uso indebido de un poder), en claro perjuicio a la garantía de seguridad jurídica tutelada por el artículo 14 de la Constitución Federal.

    "No se soslaya el hecho de que el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, al resolver el amparo directo 361/2012, en donde se ventiló una situación jurídica, al parecer, de similar naturaleza (según se advierte de la copia certificada allegada por el autorizado de la parte quejosa y que obra glosada al sumario -foja 35-), sostuvo un criterio contrario al que se resuelve, es decir, que sí es posible adquirir la calidad de adquiriente de buena fe y no de causahabiente, no obstante que en el contrato traslativo de dominio se haya hecho constar que el comprador (actor) sí tenía conocimiento que el inmueble objeto de operación se encontraba ocupado y que aun así, era su deseo adquirirlo con las respectivas consecuencias.

    "No obstante lo anterior, por un lado, dicho criterio no es obligatorio para este órgano colegiado, de conformidad con lo previsto en el artículo 193 de la Ley de Amparo, y por otro, este órgano colegiado no comparte dicha postura, dado que como se expuso a lo largo de esta resolución, compartir el criterio aludido implicaría permitir que prevalezca la acción real antes que la personal, además que se dejaría en completo estado de indefensión a los demandados para ejercer las excepciones personales respectivas derivadas de los actos jurídicos por los cuales se transmitió sucesivamente el inmueble.

    Motivo por el cual, al tratarse de criterios al parecer discrepantes, con fundamento en el artículo 197-A de la Ley de Amparo, a través de la presidencia de este órgano colegiado, denúnciese ante la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, la contradicción de tesis, entre el criterio ya citado del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, al resolver el amparo directo 361/2012 y lo expuesto por este tribunal en esta sentencia. ...

  2. Tesis del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, con residencia en Monterrey, Nuevo León, quien conoció del amparo directo 361/2012, con los antecedentes siguientes:

    • En escritura pública fechada el veintiuno de mayo de dos mil nueve, SGP y JMR obtuvieron un préstamo de **********, sociedad financiera de objeto múltiple, entidad no regulada, el cual se documentó en un convenio de reconocimiento de adeudo con garantía hipotecaria y poder especial irrevocable para actos de dominio, respecto del inmueble propiedad de los deudores que fue hipotecado. En el poder otorgado se plasmó que la sociedad financiera sólo podría hacer uso de él, en caso de que los deudores incumplieran con las amortizaciones a su cargo.

    • En escritura pública fechada el trece de noviembre dedos mil nueve, la sociedad financiera hizo constar la extinción de la hipoteca, en primer lugar que fue constituida a su favor por SGP y JMR, así como el contrato de compraventa celebrado entre el representante legal de la sociedad financiera, quien compareció en representación de SGP y JMR, como parte vendedora, y EED, como parte compradora, respecto del mismo inmueble, en ejercicio del poder irrevocable para actos de dominio que le fue otorgado. Transmisión que cumplió con las formalidades legales y fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad. En la cláusula tercera(10) del contrato de compraventa se asentó la entrega de la posesión jurídica del inmueble objeto de operación.

    • EED posteriormente vendió, mediante escritura pública de dieciocho de marzo de dos mil diez, el inmueble a favor de AGL. Transmisión que también cumplió con las formalidades legales y fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad. En la escritura se hizo constar que el inmueble se transmitía libre de gravámenes, y en lo que interesa, en la declaración V, se estableció lo siguiente:

    V. Declara LA PARTE COMPRADORA que sabe y le consta que el inmueble se encuentra invadido por terceras personas, misma ocupación que ha sido contra la voluntad de la PARTE VENDEDORA, sin embargo, y no obstante dicha situación, es su deseo adquirir la propiedad de dicho inmueble en las condiciones en que se encuentra, quedando bajo su más estricta responsabilidad cualquier contingencia que pudiera presentarse con motivo de la celebración del presente contrato, deslindando desde este momento a la PARTE VENDEDORA de cualquier reclamación presente o futura que llegare a presentarse, respecto a la posesión física del inmueble ...

    • El diecisiete de junio de dos mil diez, AGL promovió juicio ordinario civil sobre acción reivindicatoria en contra de JMR y SGP, de quienes reclamó, la reivindicación, desocupación, entrega material y jurídica del bien inmueble, el pago de los daños, perjuicios, gastos y costas, exhibiendo como documento base de su acción su título de compraventa.

    • SGP y JMR dieron contestación al escrito de demanda, manifestando que ellos eran los legítimos propietarios del inmueble en litigio, y reconvinieron la nulidad de los títulos de propiedad del actor y de su vendedor, aduciendo que celebraron el convenio de reconocimiento de adeudo con engaños, ya que la financiera sólo pretendía, de mala fe y con dolo, despojarlos de su propiedad que constituye su único patrimonio.

    • Seguido el procedimiento, el diez de junio de dos mil once, el Juez Quinto de lo Civil del Primer Distrito Judicial en el Estado dictó sentencia en la cual determinó que la parte actora acreditó los elementos de la acción, y que la parte demandada no había acreditado la acción de nulidad ejercida, por lo que condenó a los demandados a la entrega material y jurídica del inmueble objeto de litigio, así como al pago de los gastos y costas.

    • Inconformes con esa determinación, los demandados JMR y SGP interpusieron recursos de apelación, que fueron del conocimiento de la Primera Sala Colegiada Civil del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Nuevo León, quien consideró fundado uno de los agravios expuestos, revocó la sentencia recurrida, y resolvió que la parte actora no justificó la procedencia de su acción, por lo que absolvió a los demandados de las prestaciones reclamadas, y condenó al actor al pago de gastos y costas de ambas instancias, esencialmente, porque el actor debió ejercer la acción personal derivada del vínculo que lo unía con los demandados, dado que era su causahabiente.

    • Esto, porque la restitución de la posesión de la cosa a su dueño, no es exclusiva de la acción real reivindicatoria, pues dicho fin, también podía seguirse mediante una acción personal, y si con motivo de los contratos de compraventa concertados, la parte demandada quedó obligada a entregar el inmueble a su causahabiente final, AGL; no cabía duda que debía ser en cumplimiento de esta relación personal.

    • Inconforme con dicha resolución, el actor promovió un juicio de amparo directo, en el que esencialmente adujo que la figura procesal de causahabiencia es inaplicable en el caso concreto, ya que su derecho no deriva del contrato de reconocimiento de adeudo, que no puede ser causahabiente de un derecho personal, toda vez que el derecho que adquirió es real, pues adquirió un derecho de propiedad y no los derechos de comprador de EED, además de que no existe un vínculo jurídico entre los demandados y el accionante.

    • El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, determinó que los conceptos de violación de la parte quejosa son sustancialmente fundados, y concedió el amparo con base en las siguientes consideraciones:

    "El concepto de violación expuesto es fundado, en la medida de lo que enseguida se expone.

    "Como se ve, el quejoso pretende poner de manifiesto, en esencia, que no fue acertado que la alzada lo considerara como causahabiente de los demandados y bajo esa óptica, que lo obligara a agotar la acción personal en contra de éstos.

    "... tal como lo menciona el quejoso a través de los conceptos de violación que hizo valer en su demanda de amparo, además de que los apelantes no hicieron valer como agravio en el recurso de mérito que se actualizaba la figura de la causahabiencia, por lo que la alzada introdujo esa cuestión a la litis; lo cierto es que en el caso no se dan los supuestos que la establecen, en atención a lo que enseguida se expone.

    "En efecto, la doctrina define al causahabiente como la persona que se ha sustituido o se ha subrogado por cualquier título en el derecho de otra u otras; junto a las partes, en determinados actos jurídicos, están aquellas personas que por un acontecimiento posterior a la realización de éste adquieren en forma derivada los derechos y obligaciones de quienes fueron sus autores. A aquéllos se les conoce con el nombre de causahabientes, y a éstos con el de causantes.

    "Existen dos clases de causahabientes:

    "a) A título universal.

    "b) A título particular.

    "La primera se presenta cuando el causahabiente sustituye al causante en todo su patrimonio o en una parte alícuota de él, por ejemplo, en la sucesión testamentaria o intestamentaria existe una causahabiencia por efecto de la ley, en virtud de que en sí misma tiene carácter universal por comprender la masa del patrimonio de su autor.

    "La segunda, puede serlo por cesión de derechos y obligaciones o por subrogación.

    "Con el término ‘causahabiente’ se considera que se designa a la persona que después de celebrado un acto jurídico adquiere en forma derivada del autor de él, por transmisión, los derechos y obligaciones que nacieron originalmente dentro de la misma relación jurídica.

    "Entonces, el causahabiente es quien con posterioridad al nacimiento de la relación jurídica entre partes distintas a él, entra en el propio acto jurídico celebrado en calidad de sujeto de la relación, colocándose en la posesión de uno de los autores del acto, sustituyendo a éste, a quien se le denomina causante.

    "Pues bien, aunque en el caso a estudio, el actor del juicio y ahora quejoso AGL adquirió la propiedad del inmueble que fue de los demandados JMR ySGP, y que por ese hecho se podría considerar como causahabiente de éstos, lo cierto es, que ello no acontece en la especie.

    "Se dice lo anterior, ya que no debe pasar inadvertido que AGL compró el inmueble que pretende reivindicar libre de todo gravamen, como se demuestra en la escritura pública número dos mil doscientos dos de dieciocho de marzo de dos mil diez, pasada ante la fe del notario público número cincuenta y ocho con ejercicio en esta ciudad ...

    "... Entonces, le asiste el carácter de tercero adquirente de buena fe, en atención a lo siguiente:

    "Para corroborar lo anterior, primero es dable poner de manifiesto que el Registro Público de la Propiedad es una institución administrativa encargada de dar publicidad oficial del estado jurídico de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, referente a la constitución, declaración, transmisión, modificación, extinción y gravámenes de los derechos reales, dándole una apariencia jurídica a lo asentado en sus archivos, esto último, en atención a que las anotaciones en el registro engendran la presunción de certeza del derecho inscrito, presunción que admite prueba en contrario y, por ende, da seguridad jurídica entre tanto no sea destruida legalmente.

    "En relación con los efectos que produce la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de los documentos registrables, se conocen tres sistemas, a saber:

    "a) El sustantivo, en el cual la inscripción en el Registro Público de la Propiedad es un elemento de existencia para adquirir el dominio de los bienes inmuebles.

    "b) El constitutivo, en el que el derecho nace con el contrato o acto jurídico, pero para su perfección es necesaria su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, en este sistema, la inscripción no es potestativa sino obligatoria; y,

    "c) El declarativo, en el cual la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato sin necesidad de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y sólo se inscribe si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos frente a terceros.

    "Este último sistema es adoptado por el Código Civil del Estado de Nuevo León, ya que en el artículo 2895 establece lo siguiente:

    "´Artículo 2895. Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, solo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.´

    "... Ahora bien, tercero para los efectos del registro, es aquella persona que mediante un acto o contrato puede ejercer un derecho real sobre determinado inmueble, siempre y cuando se haya adquirido de quien aparecía como su titular en el Registro Público de la Propiedad, el que una vez inscrito es oponible a cualquier otro supuesto titular con derecho real anterior pero no inscrito.

    "... Por tanto, debe imperar el concepto relativo a la protección del tercero de buena fe registral, y en ese sentido, la persona que adquiere bajo aquel concepto un inmueble no puede ser considerada como causahabiente del primer vendedor del inmueble, que en este caso son los demandados del juicio reivindicatorio.

    "Lo anterior es así, pues es inconcuso que aunque ellos tuvieron la propiedad del bien en litigio, respecto del cual constituyeron hipoteca, al haber transmitido éste y estar cancelado el gravamen respectivo, el nuevo comprador que adquirió de un posterior propietario que aparecía con ese carácter en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, se convirtió en perfecto titular del repetido inmueble y por ello, no es dable que se le considere sustituto procesal de aquéllos, pues para ello habría sido necesario que la adquisición del bien se hubiera hecho estando vivo el gravamen y su inscripción.

    "Ello obedece, en este caso, a que debe protegerse la finalidad de la institución del Registro Público, que no es otra sino la de otorgar seguridad jurídica en las operaciones en las que se involucra el dominio sobre inmuebles, de lo contrario ningún o escaso sentido tendría el principio de publicidad de aquella dependencia.

    "... No pasa inadvertido que en la escritura dos mil doscientos dos, en donde se contiene el contrato de compraventa celebrado por AGL como comprador y EED en su carácter de vendedor, se puso de manifiesto que la parte compradora tenía conocimiento de que el inmueble se encontraba invadido por terceras personas.

    "Sin embargo, se precisó que esa ocupación había sido contra la voluntad de la vendedora y no por algún acuerdo de voluntades que les permitiera tener la posesión.

    "En mérito de lo anterior, lo procedente es conceder el amparo y protección de la Justicia Federal al quejoso AGL para el efecto de que la autoridad responsable realice lo siguiente:

    "1. Deje insubsistente la resolución reclamada.

    "2. Reitere las consideraciones que no fueron materia de esta ejecutoria; y

    "3. Emita una nueva resolución en la que al estudiar los agravios relacionados con la acción reivindicatoria, parta de la base de que el actor AGL no tiene el carácter de causahabiente de los demandados; y con plenitud de jurisdicción resuelva lo que conforme a derecho proceda. ..."

CUARTO

Existencia de la contradicción de tesis. Sentada la exposición de las ejecutorias materia de análisis, debe determinarse a continuación si existe la contradicción de tesis denunciada.

Para determinar lo anterior, debe analizarse si los Tribunales Colegiados contendientes, al resolver los asuntos que son materia de la denuncia, sostuvieron tesis contradictorias, entendiéndose por tesis, el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico jurídicas para justificar su decisión en una controversia, pues lo que determina la existencia de una contradicción, es que dos o más órganos jurisdiccionales terminales del mismo rango, adopten criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, o sobre un problema jurídico central, independientemente de que las cuestiones fácticas que rodean, los casos que generan esos criterios no sean iguales, ya que las particularidades de cada caso no siempre resultan relevantes, y pueden ser sólo adyacentes.

Así lo determinó el Pleno de este Alto Tribunal en la tesis jurisprudencial 72/2010, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES."(11)

Lo anterior, con la finalidad de proporcionar certidumbre en las decisiones judiciales y dar mayor eficacia a su función unificadora de la interpretación del orden jurídico nacional.

Ahora bien, ambos tribunales conocieron de asuntos que tienen como antecedente esencialmente los mismos hechos, ya que en ambos casos, los amparos derivan de actos jurídicos de la misma naturaleza, celebrados por la misma sociedad financiera de objeto múltiple, no regulada, quien otorgó préstamos que documentó en convenios de reconocimiento de adeudo con garantía hipotecaria y el otorgamiento de un poder irrevocable para actos de dominio, que sería usado en caso de incumplimiento a los términos del préstamo otorgado. En ambos casos, la financiera utilizó el poder para vender, en representación de sus deudores, el bien inmueble a un tercero, y extinguió simultáneamente la hipoteca que lo gravaba, dándose por pagada del préstamo. En ambos casos, también el tercero que adquirió el inmueble lo vendió a su vez a otro tercero, quien ejerció la acción reivindicatoria en contra de los propietarios originales del bien inmueble, que continuaban en su posesión.

Cabe destacar, que también en los hechos que dieron lugar a ambas ejecutorias, se dejó asentado en la escritura pública de compraventa a favor del actor del juicio reivindicatorio, que sabía y le constaba que el inmueble se encontraba "invadido" por terceras personas, y aun cuando en la ejecutoria del amparo directo 361/2012 no se transcribieron las cláusulas primera y sexta del contrato de compraventa, es evidente que en ambos casos, también se transmitió al actor sólo la propiedad del inmueble, y no la posesión, ya que de otra manera, no habría ejercitado la acción reivindicatoria para obtenerla.

Además de lo anterior, en ambos casos, la Sala responsable determinó que la acción real reivindicatoria no era procedente, ya que el actor debió haber ejercitado la acción personal, derivada de la causahabiencia, que consideró se actualizaba entre el actor y sus demandados; consideraciones que fueron rebatidas por el actor de la acción reivindicatoria en las demandas de amparo directo que conocieron los Tribunales Colegiados.

Lo anterior pone en evidencia que tanto los hechos, como los argumentos jurídicos, objeto de ambas ejecutorias de amparo son esencialmente iguales. No obstante lo anterior, los Tribunales Colegiados resolvieron en forma discrepante.

En efecto, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito consideró lo siguiente:

• Que en el caso sí se actualiza la figura de la causahabiencia entre el actor del juicio reivindicatorio y la parte demandada, por ser el sucesor de los derechos originalmente transmitidos por los últimos;

• Añadió que la acción real no era la idónea para reclamar del vendedor original la entrega de la cosa vendida, dado que la posesión demandada derivaba de la transmisión sucesiva mediante sendos contratos de compraventa;

• Estimar lo contrario dejaría en indefensión a la parte demandada, porque sólo a través de la acción personal puede oponer las excepciones que justifiquen los motivos por los que no ha hecho entrega de la posesión del inmueble;

• El actor de la acción reivindicatoria no es un tercero adquirente de buena fe, porque es causahabiente de los vendedores originales, y más aún en la escritura de compraventa consta que tenía conocimiento de que el inmueble estaba ocupado por terceros.

Por su parte, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito consideró lo siguiente:

• Que en el caso no se actualiza la figura de la causahabiencia entre el actor del juicio reivindicatorio y la parte demandada.

• Al haber adquirido el inmueble libre de gravamen y del titular registral, se convirtió en tercero adquirente de buena fe, por lo que no podía considerársele como causahabiente, porque para ello tendría que haber adquirido el inmueble cuando el gravamen estaba vivo e inscrito.

• Sin que sea óbice a lo anterior, que en la escritura de compraventa se haya hecho constar que el actor de la acción reivindicatoria tenía conocimiento de que el inmueble estaba invadido por terceros, porque se precisó que esa ocupación fue contra la voluntad de la vendedora, y no por un acuerdo de voluntades.

Con base en lo anterior, esta Primera Sala estima que sí existe la contradicción de tesis, debido a que ambos Tribunales Colegiados se pronunciaron respecto del mismo punto de derecho, en forma contraria; puesto que mientras el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, consideró que sí se actualiza la causahabiencia entre el actor del juicio reivindicatorio y sus demandados, y por tanto, no es un tercero de buena fe registral; el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito consideró que no se actualiza la causahabiencia entre el actor del juicio reivindicatorio y sus demandados, debido a que sí es un tercero de buena fe registral.

En consecuencia, corresponde a esta Primera Sala determinar si existe causahabiencia entre (a) quien adquiere un derecho de propiedad inmobiliario del titular registral y (b) los propietarios anteriores del mismo inmueble -diversos al último titular registral-, porque el primero haya tenido conocimiento al adquirir el inmueble de que el mismo estaba ocupado por terceras personas, que resultan ser los propietarios anteriores a que se hizo referencia, o si por el contrario, se trata de un tercero adquirente de buena fe registral.

QUINTO

Estudio de fondo. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado en esta resolución, con base en los razonamientos que a continuación se exponen.

La Enciclopedia Jurídica Mexicana,(12) emitida por el Instituto de Investigaciones Jurídicas, define al "causahabiente" como la persona que ha sucedido o se ha subrogado por cualquier título en el derecho de otra u otras. Asimismo agrega, junto a las partes, en determinados actos jurídicos están aquellas personas que por un acontecimiento posterior a la realización del mismo, adquieren en forma derivada los derechos y obligaciones de quienes fueron sus autores. A aquéllos se les conoce con el nombre de causahabientes, y a éstos con el de causantes.

Existen dos especies de causahabientes: a) a título universal, y b) a título particular. La primera se presenta cuando el causahabiente sustituye al causante en todo su patrimonio o en una parte alícuota de él, por ejemplo, el heredero; la segunda, cuando la sustitución se refiere únicamente a derechos u obligaciones determinados en forma específica, como es el caso de la cesión de derechos y obligaciones o la subrogación.

Por su parte, la doctrina(13) define a la "causahabiencia" como la sustitución de la persona de quien directamente emana el negocio jurídico, por otra que queda ligada por los efectos de dicho negocio como si éste hubiera emanado de la segunda.

Se agrega que, por virtud de la causahabiencia, el concepto de "parte" de un negocio jurídico se extiende a la persona que sustituye al causante, de manera que no se le puede tener como tercero, a pesar de no haber intervenido para nada en la celebración del mismo.

Son causahabientes a título particular, el cesionario y el subrogatario, ya que sustituyen a los primitivos titulares de los derechos y obligaciones cedidos o subrogados, como si personalmente hubiesen intervenido en la formación de la relación jurídica que les dio origen.

De conformidad con lo anterior, para que exista causahabiencia a título particular, se requiere que una o varias personas hayan celebrado un acto o negocio jurídico determinado, y que con posterioridad, a su celebración, una de las personas que celebró dicho acto jurídico sea sustituida por otra, en su calidad de parte del mismo.

Un "acto jurídico" es la manifestación de voluntad dirigida a crear, transmitir, modificar o extinguir derechos u obligaciones o situaciones jurídicas concretas.(14)

Las normas jurídicas se distinguen de las normas morales, en que son bilaterales, "porque imponen deberes correlativos de facultades o conceden derechos correlativos de obligaciones".(15)

Cuando dos o más personas celebran un acto jurídico, entablan una "relación jurídica", por virtud de la cual, una puede exigir a la otra el cumplimiento de las obligaciones asumidas. Cada obligación asumida por cada una de las partes es correlativa a un derecho de la parte contraria, de manera que la contraparte está facultada para exigir el cumplimiento de la obligación asumida por su contraria.

Al sujeto obligado se le denomina "sujeto pasivo" de la relación jurídica. A la persona autorizada para exigir el cumplimiento de la obligación asumida se le denomina "sujeto activo". A las personas que consintieron en la celebración del acto jurídico se les llama "partes", y a todas la demás personas que no intervienen en dicho acto jurídico se les denomina "terceros".

De manera que, cuando dos o más personas se colocan en la hipótesis de una norma jurídica, que prescribe un acto jurídico, adquieren la posibilidad de exigir el cumplimiento de las consecuencias jurídicas previstas por la norma.

Así, si dos personas celebran un contrato de compraventa, poniéndose de acuerdo en el precio y cosa objeto del contrato, el comprador queda obligado a pagar el precio acordado, y el vendedor a transmitir la propiedad de la cosa. Quedando ambas partes facultadas para exigir de su contraparte el cumplimiento de la obligación asumida.

Sin embargo, una vez agotadas las obligaciones asumidas por las partes, el contrato se termina, debido a que se cumplió con su objeto. Tomando en cuenta que no queda obligación alguna pendiente, y por tanto, ningún derecho correlativo para exigir su cumplimiento, el contrato se da por terminado.

De conformidad con lo anterior, la causahabiencia sólo puede tener lugar mientras continúa vigente la relación jurídica en la cual el causahabiente se sustituye, puesto que si el contrato ha dejado de surtir efectos y se ha dado por terminado, ya no hay obligaciones que cumplir ni derechos correlativos para exigir su cumplimiento. Esto es, no es posible que un tercero se integre como parte a un acto jurídico que ha cesado.

Ahora bien, en los hechos descritos en las ejecutorias que motivaron la contradicción de tesis que nos ocupa, tuvieron lugar diversas transmisiones de propiedad de un mismo inmueble, mediante la celebración de diversos contratos de compraventa, los cuales cumplieron con las formalidades de ley y fueron inscritos en el Registro Público de la Propiedad.

De manera que, A le transmitió la propiedad de un inmueble a B, y éste a su vez se lo transmitió a C, mediante la celebración de sucesivos contratos de compraventa.

El Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito sostuvo que C es causahabiente de A; por su parte, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito sostuvo que no existe tal causahabiencia.

Por tanto, corresponde a esta Primera Sala determinar, en primer lugar, si en el supuesto descrito C es causahabiente de A.

No pasa desapercibido que A, aduce que la compraventa celebrada con B es inválida; sin embargo, esa es una cuestión que, en su caso, incidirá en el carácter de buena o mala fe que tenga C como adquirente, más no en determinar si existe una relación de causahabiencia, ya que la causahabiencia no deriva de la buena o mala fe de las partes, sino de que el causahabiente se haya sustituido como parte en el acto jurídico celebrado por su causante, para lo cual se requiere que dicho acto jurídico siga vigente, esto es, que sigan pendientes de cumplimiento algunas de las obligaciones pactadas, ya que si el cumplimiento del acto jurídico se ha agotado, y ha cesado, no existe una relación jurídica a la cual se integre el tercero como causahabiente.

De conformidad con lo anterior, para que existiera causahabiencia entre A y C, habría sido necesario que siguieran pendientes de cumplimiento obligaciones derivadas de los contratos de compraventa celebrados por A, de manera que se pueda sostener que C entró a la relación jurídica originalmente entablada por A, y lo sustituyó como parte.

Al respecto, cabe abrir un paréntesis para referirnos a la naturaleza del contrato de compraventa. El Código Civil del Estado de Nuevo León, el cual fue aplicado en las ejecutorias que dieron lugar a la presente contradicción de tesis, conceptualiza a la compraventa de la manera siguiente:

"Artículo 2142. Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero."

De manera que la compraventa(16) es un contrato consensual, bilateral, sinalagmático, oneroso, generalmente conmutativo, y también por regla general, de ejecución instantánea o inmediata.

Es consensual porque el contrato se perfecciona con el mero consentimiento. Basta el acuerdo entre precio y cosa, para que el comprador quede obligado a pagar el precio, y el vendedor obligado a transmitir la propiedad del objeto del contrato.

Es bilateral y sinalagmático porque las partes se obligan recíprocamente. Así, las obligaciones acargo de una y otra parte tienen interdependencia recíproca.

Es oneroso porque se estipulan provechos y gravámenes recíprocos, y conmutativo porque las prestaciones que se deben las partes son por regla general ciertas desde que se celebra el contrato.

Asimismo, el contrato de compraventa es por regla general "de ejecución instantánea", porque las prestaciones de las partes se ejecutan en un solo momento.(17) Salvo la regla de excepción, en que la compraventa sea a plazos, por regla general, las obligaciones de las partes se agotan en el momento en que se celebra.

Así sucede cuando se adquieren mercaderías para el consumo cotidiano, y también es muy frecuente en la compraventa de inmuebles. Incluso en los casos de inmuebles adquiridos con créditos hipotecarios, la compraventa se agota en el momento en que se firma la escritura de compraventa, en cuyo caso, el comprador adquiere la propiedad del inmueble, y por ello puede hipotecarlo en el mismo acto a favor de su acreedor, y el vendedor obtiene en ese mismo acto el pago del precio. Lo que se prolonga en el tiempo es el contrato de mutuo que celebran simultáneamente el propietario del inmueble y el acreedor hipotecario.

De manera que, salvo en aquellos casos en que se celebre un contrato de compraventa con reserva de dominio, o se pacte el pago del precio a plazos, por regla general, las obligaciones derivadas del contrato de compraventa se agotan en el momento en que la misma se celebra.

Ahora bien, retomando los hechos que dieron origen a las ejecutorias que nos ocupan, se puede advertir que al momento en que C celebra el contrato de compraventa para adquirir el inmueble, no habían obligaciones pendientes de cumplimiento en los contratos de compraventa celebrados por A.

Lo anterior es así, porque no se advierte que las compraventas se hayan celebrado con reserva de dominio o a plazos, ni fue materia de controversia el que los compradores no hayan recibido la propiedad del inmueble o que el vendedor no haya recibido el pago del precio.

Lo anterior significa que las compraventas fueron de ejecución inmediata, y por tanto, los derechos y obligaciones derivados de las mismas se agotaron en el acto en que fueron celebradas.

Incluso, el préstamo que contrató A fue pagado en su totalidad, lo que ocasionó que la hipoteca sobre el inmueble se cancelara simultáneamente con la transmisión del inmueble a B.

De manera que, no había un acto jurídico en el cual C pudiera sustituirse. Ni siquiera es posible considerar una sustitución en el adeudo a la financiera, porque se insiste, el adeudo fue pagado y la hipoteca cancelada. De ahí que, el contrato de mutuo y el derecho real de hipoteca también se dieron por terminados.

En consecuencia, si no había obligación pendiente de cumplir en relación con las compraventas, puesto que la propiedad del inmueble fue transmitida y el precio pagado, no existía una obligación en la cual C pudiese sustituirse.

Por tanto, en los casos analizados en las ejecutorias que motivaron la presente contradicción de tesis no existió una causahabiencia.

Sostener lo contrario, implicaría que toda persona que adquiera la propiedad de un bien resulta ser causahabiente del primer titular.

Es de suma importancia, tener presente que en el caso que nos ocupa no existió relación jurídica alguna entre A y C. Si bien existió una entre A y B, y otra entre B y C, no hay un vínculo jurídico entre A y C; por tanto, el pretender que C sea causahabiente de A, implicaría que cualquier titular de un bien, pueda verse obligado a cumplir con las obligaciones personales que haya asumido el primer titular o cualquiera de los titulares subsecuentes de un bien, aunque no haya existido relación jurídica alguna entre ellos.

Esta Primera Sala estima que la causahabiencia no puede llegar a ese extremo.

El causahabiente a título particular se coloca en la situación jurídica que tenía su causante en relación con un acto jurídico concreto, en el cual lo sustituye, de manera que se integra a una relación jurídica determinada, para asumir las obligaciones derivadas de esa relación jurídica exclusivamente; mas no puede atribuírsele la obligación de cumplir con las obligaciones que hayan asumido terceros con quienes no tiene vínculo jurídico alguno.

Por tanto, no es correcto lo que sostiene el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, en cuanto a que se actualizó la causahabiencia entre A y C, y por ese motivo, este último debió haber ejercitado una acción personal en contra de A, en lugar de una acción real, como lo es la acción reivindicatoria, ya que el comprador ejercita una acción personal en contra de su vendedor para la entrega de la cosa.

Lo anterior, debido a que A no fue el vendedor de C, sino un tercero con quien C no ha entablado relación jurídica alguna, por lo cual no es dable pretender que C ejerza una acción personal en contra de A, debido a que las acciones personales sólo pueden ejercitarse entre quienes exista una relación jurídica.

E.J.C.(18) señala que la clasificación de las acciones en reales y personales, alude directamente al derecho que es objeto de la pretensión procesal. Por tanto, en las acciones reales, el actor pretende la tutela de un derecho real, tiene la pretensión de ser el titular de un derecho real, en tanto, que en las segundas, el actor pretende la tutela de un derecho personal.

Por tanto, si C no tiene relación jurídica alguna con A, y por tanto, no tiene un derecho personal con A, no es posible exigirle que ejercite una acción personal en contra de A.

Sólo podrá ejercitar la acción real reivindicatoria, que es la que tiene quien se aduce propietario para ejercitar contra un tercero, los derechos emergentes del dominio, a fin de constatar su derecho y lograr la restitución de la cosa.

La reivindicación compete a quien no está en posesión de la cosa, de la cual tiene la propiedad, y su efecto será declarar judicialmente que el actor tiene dominio sobre ella y condenar al demandado a que se la entregue con sus frutos y accesiones en los términos previstos por el Código Civil aplicable.

Así, si bien es cierto que este Alto Tribunal ha emitido diversos criterios en los que sostiene que para la entrega o devolución de la cosa, es improcedente la acción reivindicatoria cuando existe una acción personal derivada del vínculo jurídico que le dio origen a la posesión, como es el caso de un contrato de arrendamiento, un comodato, o un depósito; ello sólo es posible cuando existe dicho vínculo jurídico, de manera que en caso contrario, la acción reivindicatoria sí es procedente. Sirve de apoyo la tesis siguiente:

"ACCIÓN REIVINDICATORIA IMPROCEDENTE (POSESIÓN DERIVADA). La acción reivindicatoria, como es sabido, tiene por objeto que se declare al demandante dueño de la cosa y que se condene al demandado a entregarla con sus frutos y accesiones. Por ello, para que proceda tendrá que acreditarse en el juicio la propiedad de la cosa que se reclama y la posesión o tenencia por el demandado de la cosa perseguida; además esa posesión o tenencia por el demandado deberá ser de tal carácter que niegue al actor el derecho de propiedad. Si esto no ocurre, la acción reivindicatoria es improcedente. En efecto, cuando el demandado no disputa al actor su derecho de propiedad y, por tanto, no es materia del juicio resolver a quien corresponde el dominio de la cosa, falta a la acción reivindicatoria uno de sus objetivos fundamentales lo que basta para determinar su improcedencia. Si el demandado en reivindicación se ostenta poseedor de la cosa perseguida pero no contradice el derecho de propiedad del actor, porque afirma que es arrendatario, la acción reivindicatoria es improcedente, ya que la posesión derivada de un arrendamiento no se opone al derecho de propiedad y sólo puede invalidarse a través de las acciones que resulten del contrato relativo."(19)

Por tanto, cuando el demandado no sólo tiene la posesión de la cosa, sino que además disputa al actor el derecho de propiedad que éste dice tener, la acción indicada es la reivindicatoria, puesto que tiene por objeto declarar quien tiene el dominio sobre la cosa; cuestión que no es materia de una acción personal, que da por sentado que el actor, que exige la devolución de la cosa, es el propietario del bien.

Ahora bien, si en los casos analizados por los Tribunales Colegiados de Circuito, no existe una relación jurídica entre A y C, y por tanto, C no tiene una acción personal disponible en contra de A, que se derive de alguna relación contractual que le haya dado la posesión derivada, ni fue su vendedor o comprador; y por otra parte, A disputa el derecho de propiedad que C aduce tener, está claro que la acción reivindicatoria debe ser procedente.

No obstante lo anterior, el hecho de que no exista causahabiencia entre A y C, y por tanto, no se pueda ejercitar una acción personal, no quiere decir que C resulte ser, en automático, un tercero de buena fe registral.

Esta Primera Sala ya se ha pronunciado en relación a las características que debe tener un tercero de buena fe registral;(20) lo cual es una cuestión que debe valorar el Juez en cada caso particular, atendiendo a las circunstancias del asunto.

De los artículos correspondientes del Código Civil para el Estado de Nuevo León(21) -aplicable a los asuntos que dieron lugar a las ejecutorias de los Tribunales Colegiados-, se desprende lo siguiente:

• El Registro Público de la Propiedad tiene por objeto dar publicidad a los actos jurídicos a los que la ley impone ese requisito para surtir efectos frente a terceros;

• Los derechos reales sobre inmuebles, como el derecho de propiedad, deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, ya que en caso de no hacerlo, sólo surten efectos entre las partes, y no pueden causar perjuicio a terceros, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le sean favorables;

• La inscripción de un acto jurídico en el Registro Público no convalida los actos que sean nulos; sin embargo, el Registro protege los derechos adquiridos por terceros de buena fe, que hayan sido inscritos, y que provengan de un acto jurídico celebrado con el titular registral, aunque después se anule el derecho de este último, sujeto a lo siguiente:

• Siempre y cuando la nulidad del título del otorgante provenga de causas que no resulten claramente del mismo Registro Público de la Propiedad;

• El título de quien aduce ser tercero de buena fe no derive de un acto jurídico gratuito;

• El título de quien aduce ser tercero de buena fe no derive de un acto o contrato que se otorgue o ejecute violando la ley.

Asimismo, esta Primera Sala ha sostenido que el Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria tiene por objeto dar estabilidad, así como seguridad jurídica al derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, ya que su función es dar a conocer la verdadera situación jurídica de un inmueble, tanto respecto del derecho de propiedad, como respecto de las cargas o derechos reales que pueda reportar, con la finalidad de impedir fraudes en las enajenaciones y gravámenes sobre inmuebles. Sirve de apoyo la tesis de rubro: "REGISTRO PÚBLICO, INSCRIPCIONES EN EL".(22)

La función registral está sujeta a diversos principios, como lo es el principio de fe pública, que parte de la premisa de que las inscripciones inmobiliarias gozan de una presunción de veracidad, la cual beneficia a los terceros de buena fe, otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su transmisión.

Por lo anterior, si bien es cierto que las inscripciones de los actos jurídicos en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos, y no constitutivos, y por tanto, el derecho de propiedad no se crea u origina a raíz de su inscripción en el Registro Público, sino que dicha inscripción tiene sólo el efecto de darle publicidad a un derecho ya existente,(23) también es cierto que excepcionalmente puede darse el caso de que la legitimidad en la adquisición no emane del título de propiedad del vendedor, sino de la fe pública registral.

El principio de la fe pública registral protege al tercero de buena fe, que adquiere un bien inmueble a título oneroso de quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad. Si posteriormente, algún tercero controvierte el título de propiedad de quien vendió a dicho tercero, y como consecuencia, el título del vendedor es anulado, por regla general, el derecho de propiedad adquirido a título oneroso por el tercero de buena fe prevalece sobre el derecho de quien haya sido el legítimo propietario -pero no aparecía como tal en el Registro Público de la Propiedad- si la causa de la nulidad no se desprende del título del vendedor ni del propio Registro Público.

Ése es el alcance que puede tener el principio de la fe pública registral, el cual se explica ante la inseguridad jurídica qué podría ocasionar dejar desamparado al tercero de buena fe que confió en las inscripciones que constan en el Registro Público de la Propiedad, después de revisar y de cerciorarse de la documentación e inscripciones correspondientes.

Dichos asuntos dieron origen a las tesis de rubros: "PRINCIPIOS DE FE PÚBLICA REGISTRAL Y DE TRACTO SUCESIVO, SU ESTRICTO CUMPLIMIENTO DA LUGAR A ESTIMAR QUE SE ADQUIERE EL INMUEBLE DE SU LEGÍTIMO DUEÑO, QUE EL ASIENTO REGISTRAL SE REPUTE VERDADERO Y QUE SEA OPONIBLE A TERCEROS."(24) y "TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL."(25)

En el amparo directo en revisión 2281/2012, esta Primera Sala agregó que de no protegerse al tercero de buena fe que confió en las inscripciones registrales, y en detrimento de su patrimonio, realizó un pago o hizo una erogación por un valor equivalente al del inmueble en cuestión, se demeritaría la garantía de seguridad jurídica que persigue el Registro Público de la Propiedad, puesto que, ningún caso tendría llevar un sistema registral, si a sus inscripciones no se atribuye efecto alguno, ni preferencia alguna en caso de algún conflicto entre los derechos que se derivan de un inmueble registrado.

Sin embargo, puntualizó que no debe perderse de vista que la protección que da el Registro Público de la Propiedad a los "terceros de buena fe" es muy excepcional, puesto que tiene como consecuencia el que se prive a una persona de un derecho real -incluido el de propiedad- sobre un inmueble, adquirido con anterioridad a la fecha en que el tercero adquirió el suyo, en beneficio del derecho real adquirido por el tercero, que es posterior.

Por ello, es de suma importancia delimitar en forma clara a quien debe considerarse como tercero de buena fe, así como, interpretar y aplicar en forma restrictiva el concepto, de manera que no se aplique la excepción a "cualquier tercero", ya que ello produciría el efecto contrario perseguido por el legislador: debilitar la seguridad jurídica en el derecho de propiedad inmobiliario, puesto que se le otorgaría una herramienta al titular registral para desposeer y privar de los derechos reales adquiridos a cualquier persona a quien le haya transmitido previamente derechos reales sobre el inmueble de que se trate, en beneficio propio o de alguna otra persona, a título gratuito.

En ese tenor, este Alto Tribunal ha emitido desde la Sexta Época, criterios en los que ha recalcado la importancia de aplicar el criterio restrictivamente, sólo en aquellos casos en que el tercero cumpla con las características que se atribuyen al tercero de buena fe, y no en forma laxa. Al respecto, se citan las tesis siguientes:

"REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL. De lo que disponen los artículos 3006 y 3007 del Código Civil, se desprende que en el sistema de nuestro Registro Público de la Propiedad, sus asientos son meramente declarativos; sin embargo y sólo en garantía de la seguridad del tráfico inmobiliario y en beneficio del tercero que adquiere confiado en el registro a título oneroso y de buena fe, entre en juego el principio registral llamado de la fe pública registral, por cuya virtud el contenido del asiento se reputa verdadero, aun cuando pudiera no serlo porque fuera contra la realidad jurídica, atribuyéndole a la inscripción una validez juris et de jure independiente de la validez y aún de la existencia del título que pudo haberlo creado; es decir, se otorga a la inscripción una sustantividad a virtud de lo cual se llega a admitir el caso de que el titular registral transmita algo que no está en su patrimonio y que el tercer adquirente de buena fe y a título oneroso se convierta en su propietario por obra exclusiva del registro contra todos los principios del derecho civil relativos a las fuentes de las obligaciones. Evidentemente esta adquisición tabular de la propiedad es una adquisición a non dominio; y esto, que es la aplicación del principio de la fe pública registral, es posible gracias al artículo 3007 citado. Pero este tipo de adquisición sólo se admite en forma excepcional cautelosa y condicionada al supuesto de hecho integrado por la concurrencia de todos los requisitos o circunstancias que el dispositivo citado establece y son: a) La existencia de un negocio jurídico de adquisición a favor del tercero; b) Que esa adquisición sea a título oneroso; c) Que lo sea también de buena fe; ch) Que tal negocio jurídico sea válido en si mismo; d) Que dicho negocio jurídico se inscriba; e) Que el que en este negocio actúa de transferente sea aquél que según el registro aparezca con facultad para transmitir, y f) Que el derecho del otorgante se anule o resuelva en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro."(26)

"REGISTRO PÚBLICO. TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE. Para que no exista ligereza ni mala fe en una adquisición de un inmueble, se deben investigar los antecedentes registrales, y nuestra jurisprudencia, la ley y la doctrina así lo exigen y la ignorancia del derecho no sirve de excusa, ni a nadie aprovecha, siendo evidente que es obligación del reivindicante investigar los antecedentes registrales de los títulos que existan respecto del inmueble cuestionado, ya que de lo contrario se perdería toda la finalidad de publicidad y seguridad que otorga el Registro Público de la Propiedad y, además, no se sabría si sobre el inmueble respectivo existen o no gravámenes, embargos hipotecas, etcétera. En tales condiciones, cuando la nulidad resulta del mismo registro, a pesar de que el tercero adquirente sea de buena fe, no será protegido y, por ende, si de causas que resultan del registro los vendedores no pueden transmitirle la propiedad y haya ligereza y descuido en el comprador al no investigar los antecedentes registrales del inmueble que compre, aun cuando haya procedido con una buena fe subjetiva, (por ignorar los antecedentes debido a su descuido), no se le puede otorgar ninguna protección legal, por haber comprado en condiciones de ligereza, pues aun cuando se considere de buena fe, por lo menos es ligero y descuidado al adquirir. Por tanto, para que el registro se invoque en favor del adquirente, éste debe ser cuidadoso y debe obrar con diligencia, consultando los antecedentes registrales, por lo menos en diez años anteriores a la adquisición correspondiente."(27)

De las tesis transcritas, se desprende que la otrora Tercera Sala de este Alto Tribunal consideró que para que operara la protección de la ley al tercero de buena fe registral, era necesario que se cumplieran los requisitos siguientes:

  1. La existencia de un negocio jurídico de adquisición a favor del tercero;

  2. Que esa adquisición sea a título oneroso;

  3. Que lo sea también de buena fe;

    ch) Que tal negocio jurídico sea válido en si mismo;

  4. Que dicho negocio jurídico se inscriba;

  5. Que quien transfiere el derecho real aparezca en el Registro Público de la Propiedad con facultad para transmitir; y,

  6. Que el derecho del otorgantese anule o resuelva en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.

    Ahora bien, la doctrina ha desarrollado ampliamente lo que debe entenderse por adquisición "a título oneroso".

    En forma consistente, ha señalado que cuando los códigos civiles establecen que en la compraventa el precio debe ser cierto y en dinero,(28) el término "cierto" no se limita al hecho de que sea "determinado", sino que se refiere también a que el precio debe ser "verdadero" y no simulado o irrisorio, "que se estipule con la intención de exigirlo y no por fórmula, y que no sea de tal manera insignificante que no se le pueda estimar como el equivalente del valor de la cosa, pues en uno y en otro caso no habría venta sino donación".(29)

    Asimismo, R.S.M., en su libro De los Contratos Civiles, señala que la clasificación de los contratos bajo un criterio preponderantemente económico se divide en "onerosos" y "gratuitos", siendo onerosos aquellos en los que "se estipulan provechos y gravámenes recíprocos", y gratuitos cuando el provecho es solamente para una de las partes.(30) L.N. agrega que en los contratos onerosos debe haber reciprocidad en cuanto a los provechos y ventajas, y también en lo que se refiere a las cargas y gravámenes.(31)

    Continúan señalando que el precio es un elemento real del contrato de compraventa, y que debe tener las características de ser "justo", esto es, proporcionado con el valor de la cosa que se adquiere, real, sincero, verdadero (verum), y no irrisorio. Habrá precio "irrisorio" si no existe proporción alguna entre él y el valor real de la cosa vendida, y según P., habrá precio "verdadero" cuando exista la intención de que el vendedor lo exija. Agregan, que no es indispensable que el precio sea el "equivalente exacto" del valor real de la cosa, pero sí que exista cierta proporción razonable entre uno y otro. Finalmente, puntualizan que el precio ha de ser "serio", esto es, que no debe ser simulado, ficticio o irrisorio.(32)

    Esa conceptualización del precio en el contrato de compraventa, también ha sido desarrollada por este Alto Tribunal. Al respecto, la Tercera Sala emitió las tesis siguientes:

    "COMPRAVENTA, SIMULACIÓN DEL PRECIO EN LA. H. probado que el inmueble vendido tiene un valor muy superior al consignado, sería una inequidad jurídica conceder validez al precio simulado, el cual debe estimarse nulo porque no hubo verdadero consentimiento respecto de él, subsistiendo de todas maneras la operación de compraventa, pero por el precio real, según las pruebas, deben establecerse claramente que la simulación relativa puede ser total cuando afecta la naturaleza del acto, como cuando tras la apariencia de una venta se oculta una donación, y parcial, cuando sólo hace aparecer un precio para ocultar otro que es el verdadero; y, descubierta la simulación, debe reconocerse plena validez a este último precio."(33)

    "SIMULACIÓN DEL PRECIO EN LA COMPRAVENTA, PARA IMPEDIR QUE LOS CONDUEÑOS HAGAN USO DEL DERECHO DEL TANTO. (LEGISLACIÓN DE SONORA). Debe estimarse que la autoridad responsable obró legalmente si consideró probada la simulación de un contrato de compraventa, con apoyo en los artículos 2361, 2362, 2366 y 2368 del Código Civil del Estado, porque las partes declararon falsamente lo que en verdad no se convino entre ellas, asignándole a la cosa un precio notoriamente alejado de la realidad, con el fin de traspasar la propiedad de la misma, a una persona extraña al condominio, evitando que los condueños pudieran hacer uso del derecho del tanto, por el precio exagerado que se fijó simuladamente a la cosa, pues según doctrina autorizaba (F., en La Simulación de los Negocios Jurídicos), la simulación puede limitarse al precio estipulado en el contrato; así, a veces, se hace aparecer un precio exagerado para excluir o hacer muy gravoso el ejercicio del retracto legal. El retrayente tendría que entregar un precio enorme y ante esto, prefiere renunciar; pero tiene derecho de impugnar por simulación el precio que aparece convenido."(34)

    Respecto del concepto de tercero de buena fe registral, R.R.V.(35) señaló que "la buena fe se presume", pero se considerará excluida si el tercero adquirente conocía los vicios del título registrado, si advirtió ciertas inexactitudes en el Registro Público de la Propiedad o si las mismas se desprenden claramente del asiento respectivo.

    Lo anterior ha sido sostenido también por este Alto Tribunal desde la Quinta Época, según se desprende de la tesis que se cita a continuación:

    "REGISTRO PÚBLICO, LO QUE DEBE ENTENDERSE POR TERCERO PARA LOS EFECTOS DEL. Por llenar el registro, como es sabido, una necesidad de publicidad de los actos que deben inscribirse precisamente como medio de que los terceros alcancen el conocimiento de los mismos, su historia, sus mutaciones, etcétera, a fin de evitar los fraudes y perjuicios que son natural consecuencia de la ignorancia de tales actos, resulta incuestionable que este fin se satisface en toda su plenitud cuando, no obstante la falta del registro, de cualquier manera se llega al conocimiento cabal del acto de que se trate, con la ventaja de que, con la aceptación de la solución que se propone, el respeto debido a la seguridad registral, se concilia con elementales e ineludibles exigencias éticas. Es evidente que no puede alegarse buena fe, cuando extra-registralmente se ha llegado al conocimiento de los actos que deben ser objeto de la registración; porque si esta solución no se aceptara, se aprovecharían de la falta de registro personas que, de todos modos, se hallan enteradas de los actos registrales, haciéndose, de esta suerte, nugatorios los fines de protección a la buena fe, uno de los fundamentos de la organización jurídica de la sociedad; además de que, para los efectos registrales la suprema corte de justicia ha decidido que, por tercero, debe entenderse el titular de derechos reales inscritos, y que este no haya intervenido en el acto que se omitió registrar."(36)

    De conformidad con lo anterior, será tercero de buena fe registral, exclusivamente quien cumpla con los requisitos siguientes:

    • Que haya adquirido un derecho real sobre el bien inmueble de que se trate de quien aparece como titular registral, por virtud de un acto jurídico que se presuma válido al momento de la adquisición o de una resolución judicial;

    • Que el derecho real adquirido a su vez haya sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad a favor del tercero adquirente;

    • Que la adquisición sea a título oneroso, entendiendo por tal, que debe existir una proporción razonable entre el valor de la cosa y el precio o contraprestación pagado por ella; y

    • Que los vicios del título del vendedor no se desprendan claramente del propio Registro Público de la Propiedad, y que no haya indicios suficientes de su conocimiento por parte del tercero.

    Ya que de otra forma, se premiaría a quien actuó de mala fe o fue negligente, en perjuicio de quien contaba con un derecho real anterior sobre el mismo inmueble.

    De ahí que, el hecho de que no exista causahabiencia entre A y C, no quiere decir que C sea en automático un tercero de buena fe registral. Tampoco el hecho de que C haya adquirido el inmueble del titular registral libre de gravámenes es suficiente para considerarlo tercero de buena fe registral, puesto que falta determinar si la adquisición fue a título oneroso, si los vicios del título del vendedor se desprenden claramente del propio registro, o si hay pruebas suficientes de que eran conocidos por el tercero adquirente.

    Si la adquisición realizada por el tercero no cumple con los requisitos precisados, no puede tenérsele como tercero de buena fe, en cuyo caso, la consecuencia será que si llegara a anularse el título de su vendedor, esa nulidad se haría extensiva a su título. Por el contrario, si el J. considera que el tercero sí es de buena fe, puesto que la adquisición fue a título oneroso, y los vicios del título del vendedor no se desprenden claramente del propio registro ni hay pruebas suficientes de que hayan sido conocidos por el tercero adquirente, entonces, prevalecerá la venta realizada a ese tercero de buena fe.

    Cuestiones que el juzgador tendrá que valorar en cada caso concreto atendiendo al acervo probatorio.

SEXTO

Por lo expuesto en los considerandos anteriores, debe prevalecer con el carácter de jurisprudencia obligatoria el criterio siguiente:

CAUSAHABIENCIA. NO EXISTE ENTRE QUIEN ADQUIERE UN DERECHO DE PROPIEDAD DEL TITULAR REGISTRAL Y LOS TITULARES REGISTRALES ANTERIORES AL VENDEDOR, SI SE TRATA DE COMPRAVENTAS DE EJECUCIÓN INSTANTÁNEA, SIN QUE ELLO IMPLIQUE QUE EL ADQUIRENTE SEA EN AUTOMÁTICO TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL. La "causahabiencia" es la sustitución de la persona de quien directamente emana el negocio jurídico, por otra que queda ligada por los efectos de dicho negocio como si personalmente hubiese intervenido en la formación de la relación jurídica que le dio origen. Por virtud de la causahabiencia, el concepto de "parte" de un negocio jurídico se extiende a la persona que sustituye al causante, de manera que no se le puede tener como tercero, a pesar de no haber intervenido para nada en la celebración del mismo. En esa tesitura, el causahabiente se integra a la relación jurídica original, por virtud de la cual, una de las partes puede exigir a la otra el cumplimiento de las obligaciones asumidas. Sin embargo, una vez agotadas las obligaciones asumidas por las partes, el contrato se termina, debido a que se cumplió con su objeto. De manera que la causahabiencia sólo puede tener lugar mientras continúa vigente la relación jurídica en la cual el causahabiente se sustituye, puesto que no es posible que un tercero se integre como parte a un acto jurídico que ha cesado. Ahora bien, el contrato de compraventa es por regla general "de ejecución instantánea", porque las prestaciones de las partes se ejecutan en un solo momento. Salvo cuando se celebre con reserva de dominio, o se pacte el pago del precio a plazos, por regla general, las obligaciones derivadas del contrato de compraventa se agotan en el momento en que la misma se celebra. De manera que en la compraventa de ejecución instantánea no hay un acto jurídico en el cual un tercero pueda sustituirse en calidad de causahabiente. Sostener lo contrario, implicaría que toda persona que adquiera la propiedad de un bien resulta ser causahabiente del primer titular. El causahabiente a título particular se coloca en la situación jurídica que tenía su causante en relación con un acto jurídico concreto, en el cual lo sustituye, de manera que se integra a una relación jurídica determinada, para asumir las obligaciones derivadas de esa relación jurídica exclusivamente; mas no puede atribuírsele la obligación de cumplir con las obligaciones que hayan asumido terceros con quienes no tiene vínculo jurídico alguno. No obstante, el hecho de que no exista la causahabiencia aducida, y por tanto, no se pueda ejercitar una acción personal, no quiere decir que el tercero adquirente resulte ser, en automático, un tercero de buena fe registral, puesto que sólo puede tener dicho carácter quien: (a) haya adquirido un derecho real sobre el inmueble de que se trate de quien aparece como titular registral, por virtud de un acto jurídico que se presuma válido al momento de la adquisición o de una resolución judicial; (b) haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad a su favor el derecho real adquirido; (c) haya adquirido a título oneroso, entendiendo por tal, que debe existir una proporción razonable entre el valor de la cosa y el precio o contraprestación pagado por ella; y, (d) siempre y cuando no haya pruebas suficientes de su conocimiento respecto de los vicios del título de su vendedor, en su caso, o éstos no se desprendan claramente del propio Registro Público de la Propiedad. Cuestiones que el juzgador debe valorar en cada caso concreto para determinar si el tercero es de buena fe registral o no, pues la ausencia de buena fe del tercero adquirente no se debe a que sea causahabiente de los titulares anteriores a su vendedor, sino a que no puede aducir desconocimiento de los vicios de su título.

Por lo expuesto y fundado se

resuelve:

PRIMERO

Sí existe la contradicción de tesis a que este expediente se refiere, en los términos del considerando cuarto de esta resolución.

SEGUNDO

Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el último considerando de este fallo.

TERCERO

D. publicidad a la tesis de jurisprudencia que se sustenta en la presente resolución.

N.; con testimonio de esta ejecutoria, comuníquese la anterior determinación a los Tribunales Colegiados en cita y, en su oportunidad, archívese el toca como asunto concluido.

Así, lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de cuatro votos de los señores Ministros: A.Z.L. de L., A.G.O.M., O.S.C. de G.V. y presidente y ponente J.M.P.R., en cuanto a la competencia legal de esta Primera Sala en contra del emitido por el M.J.R.C.D. y por unanimidad de votos en cuanto al fondo del asunto.

En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II, 13, 14 y 18, de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos.

_________________

  1. Debido a que el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores también fungió como acreedor en este asunto, para efectos de claridad en la versión pública, se sustituyó el término "acreedora" que está en la versión oficial, por "sociedad financiera".

  2. Debido a que el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores también fungió como acreedor en este asunto, para efectos de claridad en la versión pública, se sustituyó el término "acreedora" que está en la versión oficial, por "sociedad financiera".

  3. "Tercera: Acuerdan las partes que la posesión jurídica del inmueble es entregada a ‘LA COMPRADORA’ en este acto."

  4. Novena Época, S.J. de la Federación y su Gaceta, Tomo XXV, junio de dos mil siete, Núm. Registro IUS: 172131, página 155.

  5. E., J., Diccionario razonado de legislación y jurisprudencia, C.E., México, 2003, páginas 52 y 53.

  6. P., E., Diccionario de Derecho Procesal Civil, vigésima octava edición, México, 2005, página 6.

  7. Op. Cit. página 27.

  8. "Artículo 1721. Son objeto de los contratos: I. La cosa que el obligado debe dar; II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer."

    "Artículo 1722. La cosa objeto del contrato debe: 1o. Existir en la naturaleza. 2o. Ser determinada o determinable en cuanto a su especie. 3o. Estar en el comercio."

    "Artículo 1724. El hecho positivo o negativo, objeto del contrato debe ser: I. Posible; II. Lícito."

    "Artículo 1905. La prestación de cosa puede consistir: I. En la traslación del dominio de cosa cierta; II. En la enajenación temporal del uso o goce de cosa cierta; III. En la restitución de cosa ajena o pago de cosa debida." (lo subrayado y destacado es autoría de este tribunal).

    "Artículo 1921. Si el obligado a prestar un hecho, no lo hiciere, el acreedor tiene derecho de pedir que a costa de aquel se ejecute por otro, cuando la sustitución sea posible."

    "Artículo 1922. El que estuviere obligado a no hacer alguna cosa, quedara sujeto al pago de daños y perjuicios en caso de contravención."

  9. E.A., E., F. y Expresiones Latinas, Editorial Porrúa, tercera edición, México, 2006, página 7.

  10. Página 97 de la sentencia del ADC. 361/2012/3.

  11. Tesis P./J. 72/2010. Jurisprudencia. Novena Época. Pleno, S.J. de la Federación y su Gaceta, T.X., agosto de 2010, página 7, Núm. Registro IUS: 164120, cuyo texto es del tenor siguiente: "De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de A., se advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan ‘tesis contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales, pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más asuntos idénticos, tanto en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que considerar que la contradicción se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios jurídicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en ocasiones rodean el problema jurídico respecto del cual se sostienen criterios opuestos y, consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurídicos resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpió la jurisprudencia P./J. 26/2001 de rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL, pues al establecer que la contradicción se actualiza siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes’ se impedía el estudio del tema jurídico materia de la contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista estrictamente jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción planteada, lo que es contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el número de contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución."

  12. Enciclopedia Jurídica Mexicana C, Tomo II, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Universidad Nacional Autónoma de México, Editorial Porrúa, México, 2004, página 108.

  13. Ortiz-Urquidi, R., Derecho Civil, Editorial Porrúa, México, 1986, página 265 a 270.

  14. I., página 246.

  15. G.M., E., Introducción al Estudio del Derecho, E.P., México, 1967, página 15.

  16. S.M., R., De los Contratos Civiles, Editorial Porrúa, México, 1991, páginas 103 a 112 y páginas 142 a143.

  17. L.N., F., Cuarto Curso de Derecho Civil, Contratos, Asociación Nacional del Notariado Mexicano, Asociación Civil, Quinta Edición, México, 1990, página 37.

  18. Fundamentos del Derecho Procesal Civil, Editorial B de F, Buenos Aires, 2002, páginas 68-69.

  19. Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXXI, página 703.

  20. Recientemente, lo hizo al resolver el amparo directo en revisión 2281/2012.

  21. "Título segundo

    "Del registro público"

    "Artículo 2893. El registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de las inscripciones constantes en los libros del registro, y de los documentos relacionados con las inscripciones, que estén archivados. También tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros del registro; así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de especie determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas. ..."

    "Capítulo II

    De los títulos sujetos a registro y de los efectos legales del registro

    (Reformado, P.O. 6 de enero de 1960)

    "Artículo 2894. Se inscribirán en el registro:

    "I. Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles;"

    "Artículo 2895. Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, solo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables."

    "Artículo 2898. La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes."

    "Artículo 2899. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fé, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.

    "Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público."

  22. Tesis aislada, Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXI, N.. Registro IUS: 340788, página 2123, de texto: "La inscripción en el Registro Público de la Propiedad de los títulos sobre inmuebles, tiene por objeto la seguridad, a fin de que cualquier persona pueda enterarse de quién es el titular del derecho de propiedad sobre un inmueble determinado."

  23. Tesis aislada. Séptima Época. Tercera Sala. Semanario Judicial de la Federación, Cuarta Parte, N.. Registro IUS: 800688, página 40, de texto: "REGISTRO PÚBLICO, EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES HECHAS EN EL.-Las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de la inscripción, cuya finalidad es dar publicidad al acto y no constituir el derecho."

  24. Tesis 1a. XI/2012 (9a.), Décima Época, N.. Registro IUS: 160146. Primera Sala, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro VII, Tomo 1, abril de 2012, página 875, de texto: "Si bien es cierto que las inscripciones de los actos jurídicos en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos, y no constitutivos, también lo es que excepcionalmente puede darse el caso de que la legitimidad en la adquisición no emane del título de propiedad del vendedor, sino de la fe pública registral, en caso de que un tercero de buena fe adquiera un bien inmueble a título oneroso de quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad, lo cual se explica ante la inseguridad jurídica que podría ocasionar dejar desamparado al tercero de buena fe que confió en las inscripciones que constan en el Registro Público de la Propiedad, después de revisar y de cerciorarse de la documentación e inscripciones correspondientes. Precisamente para evitar ese tipo de situaciones, es de suma importancia el cumplimiento estricto del principio de tracto sucesivo, que se refiere a la cadena o secuencia ininterrumpida que debe existir entre cada uno de los titulares de los derechos inscritos en el Registro Público de la Propiedad, el cual requiere de proporcionar los antecedentes registrales del inmueble que se pretende registrar, y tiene por objeto asegurar que el comprador de un bien inmueble lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, con la finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea oponible a terceros.". (A. directo en revisión 1669/2011.30 de septiembre de 2011. Cinco votos. Ponente: J.M.P.R.. Secretaria: R.M.R.V.C..

  25. Tesis 1a. CLIII/2012 (10a.), Décima Época, N.. Registro IUS: 2002086, Primera Sala, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro XIII, Tomo 2, octubre de 2012, página 1216, de texto: "El Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria tiene por objeto dar estabilidad y seguridad jurídica al derecho de propiedad sobre bienes inmuebles. Su función es dar a conocer la verdadera situación jurídica de un inmueble, tanto respecto del derecho de propiedad, como respecto de las cargas o derechos reales que pueda reportar el inmueble, con la finalidad de impedir fraudes en las enajenaciones y gravámenes sobre inmuebles. Lo anterior se logra mediante el cumplimiento de diversos principios registrales, como el principio de publicidad registral, que tiene por objeto dar publicidad a sus inscripciones, para que cualquier persona que consulte sus registros pueda tener la certeza de la situación de los inmuebles que están inscritos, así como los principios de legitimación y de fe pública registral, los cuales otorgan una presunción iuris tantum de veracidad a las inscripciones, que se mantiene hasta que se pruebe su discordancia con la realidad; pero si se trata de actos que afectan a terceros de buena fe, la presunción deja de admitir prueba en contrario, en cumplimiento a la finalidad de seguridad jurídica que persigue la institución. Dichos principios tienen por objeto asegurar que el comprador de un bien inmueble lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, con la finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea oponible a terceros, aun cuando a la postre resultara no serlo. Las inscripciones inmobiliarias gozan de una presunción de veracidad, la cual beneficia a los terceros de buena fe. En consecuencia, cuando un tercero adquiere de buena fe, a título oneroso, un bien inmueble de quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad, si del propio registro no se desprende alguna causa de nulidad de las inscripciones, debe darse validez a la adquisición realizada por el tercero de buena fe, la cual debe prevalecer sobre cualquier otra que no derive del propio registro". (Contradicción de tesis 493/2011. Suscitada entre los Tribunales Colegiados Primero y Segundo, ambos del Trigésimo Circuito. 11 de abril de 2012. Nota: Esta tesis no constituye jurisprudencia, ya que no resuelve el tema de la contradicción planteada.)

  26. Tesis aislada. Sexta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Volumen LXXIII, Cuarta parte, Núm. Registro IUS: 270439, página 52. Amparo directo 3388/56. 8 de julio de 1963. Cinco votos. Ponente: M.G.R..

  27. Tesis aislada, Sexta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Volumen CV, Cuarta Parte, Núm. Registro IUS: 818087, página 51. Amparo directo 8042/63. 28 de marzo de 1966. Mayoría de cuatro votos. Disidente: J.C.E.. Ponente: R.R.V..

  28. Artículo 2190 del Código Civil del Estado de Guerrero. "Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de un bien, y el otro, a su vez, se obliga a pagar por él un precio cierto y en dinero."

  29. M.A., M., Lecciones de Derecho Civil, Estudios sobre el Código Civil del Distrito Federal, promulgado en 1870, con anotaciones relativas a las reformas introducidas por el Código de 1884, Tomo V, Tratado de Obligaciones y Contratos, editado por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, México, 2004, páginas 291-292.

  30. S.M., R., op. Cit., página 104.

  31. L.N., F., Cuarto Curso de Derecho Civil, Contratos, Asociación Nacional del Notariado Mexicano, Asociación Civil, Quinta Edición, México, 1990, páginas 11 a 14.

  32. Cfr. S.M., op. Cit., páginas 160-161; y L.N., op. Cit, páginas 85 a 87.

  33. Tesis aislada, Sexta Época, Tercera Sala, visible en el Semanario Judicial de la Federación, Volumen XCIX, Cuarta Parte, Núm. Registro IUS: 269976, página 11.

  34. Tesis aislada. Quinta Época. Tercera Sala. Visible en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXI, N.. Registro IUS: 342396, página 1808.

  35. Derecho Civil Mexicano, Tomo III, Bienes, Derechos Reales y Posesión, E.P., México, 1985, páginas 823 a 824.

  36. Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXXI, N.. Registro IUS: 338875, página 170.